成专柜的形式分租给个人，租金收益 大概在元平米月，具有定的稳定性由于主要面向外 来务工人员，虽有定的商业沉淀，但却不适宜开发旨在引入广百 百货新大新百货为主力店的商场，通过转换经营思路，我司认为， 由于该物业所处位置及主要面向消费群体的特点，加之物业总建筑 面积不大，可将该物业整体打造成面向外来务工年轻群的的个主 力商场，实行统打造统推广统物管分租经营的方式， 赚取转租差的模式进行物业的开发拓展。

经过多轮艰苦卓绝的拉锯式谈判，最终为公司争取到较为优厚 的承租条件。

项目经营权转让费用由最初的万人民币，降低为 万元，同时，还争取到剩余租期租金递增方式暂缓递增，租赁 期内可节约万的租金成本支出。

此外，我司还要求对方资产中 处于亏损的超市自行结业，节约了大量的人力物力及再投入的财力， 以及相应多员工的后续遣散费用，有效的节约公司的拓展成本， 扫清了未来物业经营的重大障碍，为项目未来的成功开发运营奠定 了较为优越的基础条件。

现该项目的主要谈判工作基本告段落，进入项目建筑合法 性合规性实际落实及项目建筑工程配套设施设备相关技术指 标核实阶段，如相关抛却自营超市部分的亏损及租金损失，实际上该商场 的其他部分的收益尚有盈余。

第四部分项目所处商圈竞争对手分析 项目所处商圈商业物业分析 沙井镇商业网点较为分散，多以满足区域居民日常消费为主， 近年随着房地产市场的发展，才逐渐形成商圈。

目前较具代表性的商圈包括沙井路商圈市民广场商圈 第部分项目简介 项目名称 裕客隆购物广场项目以下简称项目 二项目的地理位置 裕客隆购物广场位于深圳市宝安区沙井镇中心沙井路号， 处于深圳市宝安区沙井街中心区。

广深高速新桥出口进入中心区新 沙路西端，街道办转入沙井路约公里即到。

三项目的交通状况 项目坐落在沙井区沙井镇中心城区，路路路路多 条公交线路可以直接到达。

四项目规模 项目建筑面积，共有四层，每层楼高米。

首层 建筑面积为，楼板荷载。

第二层建筑面积 为，楼板荷载。

第三层建筑面积为 ，楼板荷载。

第四层建筑面积为， 楼板荷载。

合计。

另有露天停车位个。

核准通过，归档资料。

关资料齐备，且与双方最初协商条件致，即可 进入集团审批核准程序。

第二部分项目的实施原因及现状分析 项目实施的原因 符合我司的经营规划 根据我司制定的广百置业公司三年战略发展规划的指导精 神，以发展商业地产中的专业市场购物中心创意园区为我司未 来业务发展的主导方向，经过对沙井裕客隆项目的深度尽职调研， 认为沙井裕客隆项目符合我司的经营发展战略，值得我司重点投入。

二具有较好的盈利空间 通过对商业市场前景分析周边市场的调研，结合有效防范风 险的合作条件，经过详细测算，我司认为该项目在正常经营下，收 益测算结果令人满意具体测算数据见第七部分。

三项目操作难度不大 通过对周边商圈的调研，以及掌握目前裕客隆购物广场的租赁 情况，该项目完成整体招商和正常经营的操作难度不大。

我司的专 业化经营科学管理具体经营思路及方略见第六部分及我司的 形象影响力，必将加快该项目的成熟。

四丰富公司拓展经营经验 在我司的专业市场经营中，如成功拓展裕客隆购物广场综合性 商业项目，将大大未经允许，请勿外传， 五业主的基本情况介绍 该项目的业主是个家族企业，企业中的几个负责人都是个 家族里的几代人，他们家主要人员都在东莞虎门从事服装相关的生 意，之所以来到深圳沙井开商场，也是因为朋友介绍，在项目建设 阶段由于缺乏资金，丁家便通过朋友介绍垫资了部分，从而取得建 成后物业二十年的租赁权，同时，承租价格较周边物业也低很多。

六项目的其他情况 经营状况 项目于年开业至今已有年多，在沙井路商圈具有定知名度， 目前经营定位中低端零售市场，场内商品普遍档次不高，业态较为 单。

项目米辐射范围内建筑以工业区厂房村民自建房及厂房 宿舍为主。

沙井路商圈零售商业多集中于项目以北沙井汽车站带，项目 周边商铺以手机通讯零售为主，项目以南则以休闲娱乐业居多。

目前除首层华源门诊大地通讯中国移动海王星辰肯德基，以及三层的整体租赁租户外，其余商户均于年年内到期。

二租金成本 本项目由裕客隆向沙井