过快 增长。

基于以上的综合分析，我们认为未来五年长沙的房价将保持个平稳小幅的 增长态势。

四宏观调控对长沙房地产市场的影响 年，国家相继出台系列政策对房地产市场进行宏观调控。

这次 宏观调控的目的是要遏止房地产投机，抑制房地产投资，促使房地产供需结构的 合理化，并遏制房地产价格的快速上涨。

房地产作 小结 长沙历年房地产市场发展概况说明，长沙房地产市场始终保持高速健康 稳定的发展态势，市场供需两旺。

而商品房销售均价的相对缓慢增长则说明长沙 的房地产市场是健康理性的，是没有泡沫存在的。

而较低的均价水平同时也暗示 着后市巨大的发展空间。

三长沙房地产市场发展趋势分析 需求分析 总体需求量分析 年长沙市市区总人口为万人，实际居住人口约为万根据历年 城市居住人口及年增长比例推算得知。

根据国务院对长沙市总体规划 年的批复要求，到年主城区实际居住人口要控制在万人以内。

也就是说，从年到年共年时间内，市区居住人口将增加万人。

根据总体规划，到年，城市人均居住面积将达到平方米。

以 年城市人均居住面积平方米计算，年年平均增幅为，则 到年，城市人均居住面积应达到平方米。

根据以上数据，年，长沙房地产市场需求总量应为 人人人 平均每年需求量为万平方米。

显然，根据上述规划及数据套出的结论与现实是有明显差距的。

我们按照年城市人均居住面积年均增长比率重新推算，则 到年，城市人均居住面积将达到平方米，则年平均需求量将达到 万平方米。

事实上，万平方米的年均需求量只是个理论数据，它没有包含外地 置业的需求量。

根据我们的市场调查，目前长沙商品房销售面积中约有为外 地置业群体所消化。

根据这比例推算，我们预计现实的年均需求量应该达到 万平方米。

年，长沙市商品房销售面积为万平方米。

而到年， 商品房销售面积预计将突破万平方米。

置业需求取向分析 置业群体置业类型关注重点 高收入者远郊豪华别墅，近郊排屋，市区高档公寓，商业物业品质，环境 中高收入者近郊排屋，市区中高档公寓，商业物业品质，环境，配套 中等收入者近郊中高档公寓，市区普通住宅，市区二手中档住宅价格，品质，地段 中低收入者近郊普通住宅，市区普通二手房价格，配套 低收入者二手房价格 住宅市场供给分析 市场供应特征 市场供应以万平方米以上的大盘为主，将占到市场总供应量的半以品仍旧未能最大限度地满足市场需求，比如有效降低购买经济压力的需求进 步提升形象档次的需求充分满足商务配套的需求有效降低办公费用的需求 等等。

这些需求有些是我们众所周知的需求，有些则是潜在性需求。

而这些未被 充分满足的需求在未得到市场有效供给的情况下，为我们的产品定位提供了定 的市场空间。

也就是说，开发偏向于专业写字楼的商住楼成为本项目产品定位的 个可能性选择。

当然，本项目所处的地理位置的局限性，以及商住楼改进型产品是否能获得 市场认可这两大因素，导致本项目开发商住楼具有定的市场风险。

目录 第章项目背景 项目基本情况 第二章市场分析 长沙市宏观经济背景 二长沙房地产市场总体运行状况分析 三长沙房地产市场发展趋势分析 四宏观调控对长沙房地产市场的影响 五长沙普通住宅市场简析及本项目的开发可行性 六长沙写字楼及商住楼市场简析及本项目的开发可行性 七长沙小户型公寓市场分析及本项目的开发可行性 第三章产品方案小户型部分 户型面积定位 二建筑风格 三公共部位装修及配套设备 四配套商业 五价格定位 六目标客户定位 第四章酒店部分可行性分析 长沙酒店市场分析 二产品设计 第五章收益分析 酒店部分 二公寓部分 结论 核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，第章项目背景 项目基本情况 地理位置 项目位于长沙市芙蓉区东城板块，西临万家丽路，南临人民路，北临远大线。

周边环境 东区未来最大的商业中心上河街区距本案仅站之遥，芙蓉区政府位于 本案南侧几十米处，万家丽建材超市东方家园马王堆蔬菜水果批发市场等环 伺左右，本案的商业价值 交通状况 项目紧邻万家丽路，作为长沙东区的南北主干道，交通发达，公交线路较多， 包括 路等。

生活配套 周边商场上河街区沃尔玛及其它百货万家丽建材超市东