起步发展。

目前，市场的二手房交易租赁中介机构较少，多为小规模无品牌的当地公司，由于房屋转让交易多在甲乙双方自然交易， 其经营状况不佳。

二手房市场刚刚起步，随着手房市场的发展，二手房市场有望更加活跃。

第三部分项目地块分析 地块情况 项目位于耒阳市政府规划城北新区，紧临国道，离市中心约公里，车行约分钟，占地亩。

目前地块上建有红砖厂， 沿国道有栋私房，临街层均为门面房。

二交通及配套 项目紧临国道，周边私房临立，该地块目前尚无公交车直达，教育医疗金融全依托市中心。

三耒阳市重点个案分析 项目名称国贸新城 育路与金星路交汇处发明家广场东南角 价格元平米起价，均价元平米 项目情况位于发明家广场东侧，交通便利，生活配套齐全。

五环星城雄锯耒阳体育路与金星路交汇 代表楼盘香榭丽都金桥普罗旺斯康鸿花园 环境价格综述市政板块，位于城市新区，指引城市发展方向，周边配套设施欠完善，空气质量较好，无噪音污染。

经调研市政板块在售楼盘为多层园林别墅电梯房，均价为元。

市政板块，城市新区，配套设施尚欠完善，有较好自然环境景观资源，但空气质量较好，绿化面积大，无噪音污染，适宜居家。

广场板块 区域范围东起金华路，西至西湖路，南起城北路，北至金阳路 代表楼盘五环星城金城华府豪庭龙城世家紫荆府 环境价格综述小区规模大，区内环境规划较好，有较大面积绿化，交通较便利，生活娱乐休闲等各项配套设施 较齐全。

经调研该板块现在售楼盘均价为元为多层房复式楼少量别墅，少量的电梯高层。

临近广场适宜居家，各项生活配套设施较齐全，交通便利。

水东江板块 区域范围建设路及振兴路周边 代表楼盘荷塘月色 环境价格综述地块较广，配套设施不足，价格较低。

城北新城板块本项目地块所在地 区域范围城北国道两侧 代表楼盘暂无 环境价格综述地块较广，私房临立，政府待开发板块。

三销售价格 据有关数据统计显示，年耒阳市商品房销售价格如下 年耒阳市商品住宅销售均价 商品住宅销售均价元平方米 各类产品均价 多层住宅元平方米 高层住展较晚，市场极其不成熟，不规范，无论何种业态的产品普遍房价相对非常便宜。

因为市场价格较低， 因此有定发展空间。

因为房地产市场的监管不力也会导致部分私建开发商，通过非正常手续拿地开发建设，小区品质无保证，造成市场的恶性竞 争，扰乱市场的正常价格秩序。

政府职能部门社会风气差，对房地产各个开发环节收费乱名目多，势必会影响房地产市场正常发展。

地块本身面临拆迁配套不完善等因素，短期内价值难以体现。

因此鉴于地块现状及耒阳房地产现状，建议公司放弃耒阳项目。

西昌地产营销部 第部分市场背景及经济概况 耒阳行政区位 耒阳位于湖南省东南部，耒水中下游，湘南中心，北接衡阳，南至郴州，西达桂林，东上井冈。

总面积平方公里， 总人口万，市区建成区面积平方公里，市区常住人口万。

耒阳是湖南省最大的县级城市最大的县级能源基地。

二交通特征 耒阳区位优越交通便捷。

耒阳是内陆地区承接广东沿海城市产业梯度转移的前沿地，水陆空交通俱全，京广铁路国道 京珠高速公路纵穿南北，连通闽南赣南湘南的省道横贯东西，武广高速铁路穿越全境，并设耒阳西站耒水舂陵江四 季通航枫冲机场拟军民两用。

去广州武汉南昌桂林等地均可在小时内到达，已全面融入中南小时经济圈。

京广铁路，设耒阳站，广铁集团长沙总公司管理，为二等站，位于灶市街道办事处，设哲桥站小水站公平站个货运站原 是客货兼营。

永耒铁路，住宅元平方米 别墅元平方米 商业用房销售均价元平米 近三年耒阳商品房住宅价格对比分析 年度住宅销售均价涨幅 年元平米约 年元平米约 年月底元平米 四二手房市场情况 三级市场处于起步阶段，尚未形成规模，未对二级市场构成影响。

由于耒阳房地产市场起步晚，因此，在年前二手房交 易并不活跃但随着当地房地产市场的启动，具有定购买能力的消费者为改善居住环境选择购买高品质的住宅，并将以前所住的 住宅投入二手房市场，从而定程度上带动了二手房市场的全权委托代理人 项目总投资规模万美元按，折合人 民币亿元 双方投资比例 中方占其中中方两个有限公司各占 核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传， 外方占。

项目拟建地址广德县芦村乡中明村南大冲 项目建设期限年 项目建设性质新建 第二节项目背景 改革开放以来，中国综合国力大幅度跃升，人民生活水平 不断提高，社会长期保持稳定，政通人和。

年，中国人 均已登上了美元的新台阶，排位世界第名，总 体基本达到小康。

当人均达到美元至美元时， 旅游消费将进入快速增长期。

根据世界旅游组织预测，到 年中国将成为世界旅游第大接待国。

目前旅游业已是世界第大支柱产业。

中国旅游业经过面向市场，扩大规模， 形成特色的总体思路，在景区建设上，注重自然景观的挖掘 与开发，力求自然景观与人文景观并举，景点特色与功能布局 并重，文化氛围与乡土气息并容，娱乐观光与休闲度假并行， 已形成了以洞为中心，以竹为纽带的天然风光旅游文化在开 辟市场上，积极融入两山湖旅游圈，建立高效畅通的 旅游网络，形成了大旅游格局。

十五以来，全县接待国内 外游客突破千万人次，重越来越大，年国庆黄金期间，广德旅游市场秩序井然， 接待人数收入再创佳绩，旅游接待总人数为万人次， 同比增长，实现旅游总收入万元，同比增长， 成为广德县的重要产业之。

十五是中国全面建设小康社会承前启后的重要阶段， 也是广德县实现率先崛起的关键时期。

随着经济全球化趋势深 入发展，国内经济持续较快增长，工业化城市化加速推进， 中部崛起东向发展等战略的全面实施，广德县旅游业面临难 得的发展机遇。

未来五年，广德县只有充分发挥旅游资源优势， 进步奠定旅游发展基础全面提升产业素质，才能努力实现 旅游业的跨越式发展，将旅游业培育成广德县国民经济重要支 柱产业，将广德县建设成为旅游大县，并向旅游强县推进，建 成全省乃至全国著名旅游目的地。

因此，本项目的实施其重要 意义在于 本项目有利于推动广德经济发展与产业结构的 调整优化。

旅游产业不仅能带来直接的经济收入，更由于它强 大的带动效应，直接拉动地经济发展旅游业作为服务经济， 对提高地服务产业的总量，优化国民经济二三产业结 构，有着举足轻重的作用。

根据日本野村综合研究所的测算， 在工业发达国家，旅游消费支出每增加个单位，工业产值可 扩大倍，投资扩大倍，而在发展中国家则相对更高 些，分别可扩大倍倍。

需值得关注的是，在广德 二产快速发展的同时，第三产业的比较弱势已经显现，近五年 广德第三产业连年平缓增长，与周边宜兴长兴等地强势上升 形成了强烈的反差。

因此，以旅游带动第三产业发展，以此来 增加第三产业在国民经济中的份额就有着非同般的意义。

本项目有利于推动广德社会全面发展。

旅游是 项劳动密集型惠民产业，它为社会提供新的就业岗位。

该项目 建成运营后，可带动以农家乐为内核的乡村旅游发展，促使农 民得到较丰厚的经济收入。

本项目将推动广德文化建设。

文化建设包括传统 文化的传承现代文化的培育，旅游产业正是承担了这样的使 命，它使祠山文化通过旅游产品形式传承下来，也使现代文明 因旅游而在广德得到培育与发扬。

本项目将为树立广德良好城市形象增添异彩。

旅 游是塑造形象传播形象的最佳平台与途径。

方面，因为旅 游而建设了批旅游景区点旅游接待设施，有了良好的生态 环境卫生环境，从而具备了流的形象基础另方面，现 代旅游是大众旅游，大众旅游的口耳占 主导地位，坡麓有堆集物分布，呈南北走向，为笄山的延伸带。

项目区三面环山，山脊顶部较宽，三坡对称，山坡在 之间，土壤为红壤，土层较厚。

其下为石英砂岩含砾砂岩组 成，作为地基其岩性均匀，承载负重力大，利于建筑施工和建 筑物负载承重。

山体植被以毛竹常绿针阔混交林落叶林 灌木丛为主。

项目区靠近广安卢桃公路沿线，约有数十户 第章总论 第节项目概况 项目名称 广德县茗湖度假村开发建设项目中外合资 项目业主 安徽省茗湖旅游综合开发有限公司 地址广德县桃州镇 法定代表人施才良 项目合资 中方广德县万力市政工程有限公司公司法定代表人 郭学万安徽省宁国建设集团有限公司公司法定代表人 邹泉龙 外方施才良华裔意大利人施亚萍