的相对价格元平方米, 本项目住宅销售平均标准基价元平方米, 经比较计算，得到本项目住宅销售单价为每平方米,元。

用成本法确定销售价格的下限 本项目住宅的销售成本单价为每平方米,元。

建议销售单价 本项目住宅的销售单价建议为每平方米,元年单价。

假定每年住宅的单 价上涨，则本居家氛围，市政公建配套较为完善。

由于地块业主属于申请破产企业，且有关破产费用均由上汽集团负责解决，因此 项目不存在拆迁安置费用，大大降低了成本，土地增值的空间很大。

项目二环路以外即为沙河塔子山公园，项目南面即为望江公园东湖市政公园， 环境优美。

二项目劣势 目前项目东面二环路外是成都钢铁有限责任公司即原成都无缝钢管厂。

虽然成 都无缝钢管厂是东郊工业结构调整的重点企业之，但该厂整体搬迁尚需时日，因此在 定程度上制约了项目向东的辐射力。

东大街东延线东门大桥至二环路牛市口段商业氛围的提升还需较长的时间。

牛市口商贸大市场杂乱无章，管理混乱，将直接影响商业投资者对该地块商业铺 面的投资行为。

第四部分项目运作方案 项目运作主体 为了更好地进行投融资，运作项目，建议以北亚集团的名义控股成立新的房地产开发 公司，在成都锦江区注册，注册资金为,万元。

在组织架构及人员的安排上，可以先 跟成都东方新城房地产开发有限公司实行两套班子，套人马，交叉作业，待以后投资开 发项目增多，业务量增大时，再进行业务分割。

二项目运作方案 根据项目特点，可以采取土地开发方案或者房产开发方案。

两种方案各有优缺点，具 体为 土地开发模式 该项目若只进行土地开发整理，前期只需分批次投入,万的成都破产的启动费 用及较少的其他费用和财务费用，便可启动项目，至土地转让交纳土地费用含土地出让 金补差后，便可挂牌或拍卖，取得收益。

这种开发模式比较简单，风险系数小，能较快 的回收成本。

但这种模式远远没有取得本地块的最大利用价值，而且土地拍卖，政府将收 取划拨土地成交价款的土地出让金，这将大大降低项目的经济效益。

二房产开发模式 根据成都目前房地产现状，若该项目不只进行前期的破产清理，改变土地性质和进行 土地转让，还进行房产开发，将给北亚集团带来良好的经济回报。

而且，房产开发将使北 亚集团在成都的投资步入良性循环和可持续发展的道路。

第五部分项目规划方案 项目规划设计要点 由于地块目前尚无规划设计条件售率为时，全 部投资利润为零，项目才 能达到盈亏平衡，也即投 资刚能保本。

般认为， 当盈亏平衡点的销售率 ，项目风险较低。

本项 目盈亏平衡点的销售率为 ，可见项目风险程度很低。

盈亏平衡分析 销售率 税前利润 万元 第部分项目概况 项目名称 成都地块建设项目 二项目地址 成都地块位于成都市。

三土地产权状况及面积 成都地块现系成都牛市口商贸大市场所在地。

该市场占地余亩。

其中工业划拨 用地,平方米约亩，商业租赁用地,平方米约亩，租 赁时间为年月日起至年月日止。

后因成都和成都华兴房地产公司 联合开发住宅，占用了市场亩左右，现余亩左右。

四地上建筑物状况 地上建筑物多为二至三层的牛市口商贸大市场，少部分为厂区。

五项目由来 成都原系中国汽车工业总公司所属企业。

由于经国务院总理办公会议决定，需对 中国汽车工业总公司的业务和资产进行重组，中国汽车工业销售总公司和中国汽车工业物 资总公司由上汽集团接收，并提出破产申请，在按规定程序报批后，按照研究辽宁部分 有色金属和煤炭企业关闭破产有关问题的会议纪要的规定组织实施破产。

破产费用缺口， 经财政部核定后，由上汽集团负责解决。

中国汽车工业总公司所属破产企业含成都 实施破产所适用的政策和费用也执行上述规定。

同时，国家经贸委根据国务院总理办公会 议纪要精神，将成都汽车配件总厂成都两户企业自年月日起移交给四川省 人民政府管理，中国汽车工业总公司持有两户企业的股权也实行无偿划转，两户企业的债 权债务仍由原法人主体承担。

年月日四川省人民政府决定将成