收入阶层，主 要集中在私营业主政府官员外企人士和国内企业高层领导等范围内，基本上 为二次或三次置业，购买目的为投资和休闲度假居住另部分为外地人士，主 要集中在东北内蒙新疆山东等地，职业以私营业主和国有企业为主，购买目 的为居住兼投资。

从产品方面看，线海景且位置较好售价较高的住房多为外地置业者所 购，产品形式多为别墅联排别墅和复式而二线海指数上涨明显，分别上升和，房屋租赁价格指数下降。

年，市房屋销售和土地交易价格分别较上年上升和，房 屋销售价格上涨幅度已达历年之最。

推进住房改革，大力发展经济适用房，合理调整商品房建设结构，结合旧城区改造和新区建设，积极引导对城市经济适用房的投资和开发，逐步改善城镇居 民的居住条件。

扩大住房信贷，活跃房地产二三级市场。

加强房地产经营管理， 规范物业管理，建立健全商品房开发用地调节手段。

第三节市房地产运行状况分析 年房地产开发投资情况 年房地产开发投资有关统计数据如下 指标名称月全年累计累积增长 房地产投资额万元 其中房地产开发投资额万元 施工面积万平方 其中本年新开工万平方 竣工面积万平方 土地开发面积万平方 商品房屋销售额万元 商品房销售建筑面积万平方 据统计年市内四区商品房成交套，同比增长，成交面积 万，同比增长，成交金额亿元，同比增长，二手房成交 套，同比增长，成交面积万，成交金额亿元，同比 增长。

年房产交易市场的持续增长，特别是二手房交易空前活跃，主要因 为市场有旺盛的需求，特别是东西快速路旧城改造等项目的启动，使得大量拆 迁户涌入市场，市场需求被有效放大。

房地产运行状况 房地产持续升温市房地产市场自年开始不断升温，经过去年年的市场调整后， 房地产市场更为火爆，而市场也逐步接受市场的发展。

至年，更多 的楼盘纷纷推出市场，市场的销售价格也有着大幅的提高，年的房价比 年的房价整体提升在元左右，有的高档项目甚至更高，位于开发区与城阳 李沧区的房价相比市区的提升幅度较小，但也在至元之间。

住宅市场结构趋向合理 市房地产开发投资额完成比上年同期增长，其中住宅投资完成 亿元，占投资额的，比上年所占比重提高个百分点增长， 高于全市房地产投资增幅个百分点，拉动市房地产开发投资增长个百 分点商业营业用房投资亿元，同比下降个百分点，增速下降 办公楼投资比上年增长。

住宅投资主力优势的显现，说明市房地产开 发投资方向已按照市场对住宅消费的需求做出了需求相对较 少。

例如，套包括带产权地下室的中档别墅，建筑面积平方米，不算地下 室面积平方米，单价在元平方米左右，总价就是万元 左右，同样有别墅的各种功能，而且有稀缺的景观资源，相对就很多人有能力买。

因此，高绿化率低密度高性价比的联排别墅和中档滨海住宅将是未来发展的 第章项目概况 项目位置 本次调研的项目地块位于市旅游度假区崂山区内，具体为路以北， 路以东，规划路以西，海水浴场与村之间的王家村地块上。

项目经济技术指标 该地块总占地亩，分为两部分，南侧部分亩，北侧部分亩。

用地单位兆基置业有限公司容积率南侧地块北 侧地块 用地面积亩用地性质居住用地 使用年限年建筑层数层建筑高度米 绿地率 项目开发现状 项目地块处于毛地状态，未做七通平地上覆盖植被，属耕地或果林用 地，无须拆迁，平整难度不大地块两部分分隔处有现状道路，没有硬化地块 内东侧有水池处，可覆盖或利用。

第二章市房地产宏观背景分析 核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传， 第节宏观经济概况 概况 地处山东半岛东南部，东南濒临黄海，东北与烟台市毗邻，西与潍坊市 相连，西南与日照市接壤。

全市总面积平方公里，其中市区平方公 里，所辖胶州即墨平度胶南莱西市面积为平方公里。

为海 滨丘陵城市，地势东高西低，南北两侧隆起，中间低陷，整个市区就是崂山 支脉向北部的延伸。

是我国东部沿海重要的经济中心和港口城市，国家历史文化名城和风景 旅游胜地，以港口为主的国际综合交通枢纽国际海洋科研及海洋产业开发中心 区域性金