为主。

考虑到居住舒适性，可将房面积增加到左右。

房厅较为稀缺，市场价值高。

鉴于本项目户型设计不受限制，适当规划部分较为稀缺房，以提高项目整体收益。

房厅市场需求多，价值般。

由于项目南向临铁路，噪音影响较大，建议在南向单元规划为需求较多总价较低房及小房单元。

房单元单价较高。

由于本项目周边生活配套缺乏，客户群体只能以地段投资客为主，较为狭窄，并且房单元不利于提高项目形象，建议不设以下房单元。

市场形象定位本项目住宅形象定位上将突出江北片区物业地段优势，同时，重点表现开发商对业主负责对社会负责开发理念。

提炼出城市之心精工美筑关键词，体现中心区物业稀缺性价值可瞻性及投资自住两相宜高尚居所。

二商业定位形象定位建议商业以时尚生活健康休闲为主，主要是为社区生活配套服务，同时也要体现本项目商业巨大升值潜力。

客户定位目标客户类型市区精明投资客三价格定位住宅销售均价元商铺销售均价元车位销售均价万元个四项目开发建设进度安排项目开发建设说明开发销售周期根据本项市经济不断发展，区域基础设施和居住环境得到进步改善，提升了房地产价值。

小结惠州是个新兴城市，发展潜力巨大，房地产作为惠州支柱性产业之，在未来相当长段时期内，将保持良好发展势头。

三项目定位住宅定位目标客户定位目标客户主要类型核心客户周边原住居民重要客户周边原住居民换房者普通客户来自惠州其它区域首次臵业白领边缘客户看好本地段物业升值潜力地产投资客目标客户主要需求特征客户类型客户来源臵业目关注因素需求户型核心客周边私营企业主高级公务员等高端客户换房自住形象品质配套居住舒适性房房重要客周边公务员个体户事业单位人员等首次臵业自住性价比，舒适度房房普通客外区企业白领公务员个体户等首次臵业自住价格交通保值性房边缘客惠州专业地产投资客投资地段价值升值潜力房房产品定位主力户型建议根据对项目周边在售楼盘销售情况调查，各种户型特征为户型主力面积价格特征市场供应市场需求效益贡献房以下较高般较少般房厅般较多较多较大房厅较高最多最多最高房厅最高较少般般房厅市场上最受欢迎对楼盘效益贡献最大户型，因此建议本项目户型以房厅为主。

考虑到居住舒适性，可将房面积增加到左右。

房厅较为稀缺，市场价值高。

鉴于本项目户型设计不受限制，适当规划部分较为稀缺房，以提高项目整体收益。

房厅市场需求多，价值般。

由于项目南向临铁路，噪音影响较大，建议在南向单元规划为需求较多总价较低房及小房单元。

房单元单价较高。

由于本项目周边生活配套缺乏，客户群体只能以地段投资客为主，较为狭窄，并且房单元不利于提高项目形象，建议不设以下房单元。

市场形象定位本项目住宅形象定位上将突出江北片区物业地段优势，同时，重点表现开发商对业主负责对社会负责开发理念。

提炼出城市之心精工美筑关键词，体现中心区物业稀缺性价值可瞻性及投资自住两相宜高尚居所。

二商业定位形象定位建议商业以时尚生活健康休闲为主，主要是为社区生活配套服务，同时也要体现本项目商业巨大升值潜力。

客户定位目标客户类型市区精明投资客三价格定位住宅销售均价元商铺销售均价元车位销售均价万元个四项目开发建设进度安排项目开发建设说明开发销售周期根据本项目特殊性和惠州市场实际情况，开发周期从动工建设至销售完毕，预计需要约年时间。

其中住宅商业销售期为个月。

本项目从年第季度开始筹建规划设计，并于年上半年销售完毕。

二项目开发建设横道图详见表项目开发建设进度计划表五项目投资估算与资金筹措项目投资估算投资成本估算各项设定开发期设定本项目后续开发建设至销售周期计划为年，即个月。

本项目土地使用权从年开始，住宅余年。

预测汇总表单元万元项目合计上半年下半年上半年下半年住宅商铺车位总计四税后利润测算表根据测算，本项目税前利润为万元，税后利润为万元。

七项目经济效益评价对本项目进行经济效益评价主要依据是国家计委建设部颁发建设项目经济评价方法与参数，参照我国新财会制度，结合房地产开发实际情况。

本项目选取计算指标为财务内部收益率和财务净现值。

评价指标详细计算过程详见附表现金流量表。

财务净现值财务净现值按基准贴现率将项目计算期内各年净现金流量折现到建设期内现值之和。

它是考察项目在计算期内盈利能力动态评估指标，净现值