率财务净现值投资回收期为指标，对本项目进行了敏感性分析。

数据结果表明当建设投资增加和销售价格减少时，对项目财务内部收益率和财务净现值均产生较大不利影响详见单因素敏感性分析表。

请开发商注意加强控制建设投资和销售价格优惠幅度。

临界点分析本报告以财务内部收益率为期望值，以总收入建设投资增减作临界点分析，结果表明，当达到临界点时，总收入减少万元建设投资增加万元。

从财务评价可以看到，本项目具有定盈利能力和抗风险能力，因此，本项目在财务上是可行。

第十三章社会评价项目现状本项目属旧城改造项目，生活小区地处城市中心，始建于上世纪年代，整个小区布局混杂，建筑物年久失修，许多服务配套设施陈旧不堪，已不能适应居民生活需要，且区域内居住环境较差，大部分房屋已成危房，与周边环境极不协调，严重影响城市面貌和城市品位提高。

社会效空间和赢取竞争优势机会。

目前规模较大环境优美配套完善住宅项目颇受购房者青睐，是本项目可利用市场机会点。

小高层高层住宅逐渐被市场接受，但供应量有限，且现有供应不具备太强竞争优势，是本项目又市场机会点。

商务楼部分随着我国社会主义赢取竞争优势机会。

目前规模较大环境优美配套完善住宅项目颇受购房者青睐，是本项目可利用市场机会点。

小高层高层住宅逐渐被市场接受，但供应量有限，且现有供应不具备太强竞争优势，是本项目又市场机会点。

商务楼部分随着我国社会主义市场经济建立和逐步完善，我国经济将呈现出以国有经济为主导，多种经济类型关存，相互促进，共同发展局面，第三产业将得到迅猛发展。

具体说各种社会中介组织和机构将如雨后春笋篷勃发展，无论其规模和数量都将得到空前增长。

市能适应形势发展，因此，本项目建设将有效地缓解这矛盾，为我市各类社会服务，中介机构发展提供必要硬件设施，项目市场前景非常广阔。

另方面，随着世界经济体化步伐加快，我国对外开放尝试和广度将出现空前提高，对外交往将日益频繁，各种国社会服务中介机构商务机构将进入我国，项目建设将为国外机构进驻我市，发展事业，提供到理想办公场所，具有广阔市场前景。

项目场址所处区域是我市规划中央商务区，业已形成大型商务区雏形，随着本项目及周边项目实施，将有力促进我市形成，其对商务活动聚集效应将得到充分释放，因此区位优势十分明显。

本项目以写字办公为主，相应配臵商务会议餐饮康乐健身会展接待生活服务等多种功能，可为住商提供全面周到服务内容。

使本项目具有明显竞争优势，有利于吸引国内各类机构和组织进驻。

综上所述，本项目将以合理市场定位，完善服务功能，独特区位优势，合理价位，流物业管理为广大国内外客商所青睐，本项目市场前景良好。

建设规模总用地面积总建筑面积平方米其中地上平方米地下平方米总建筑面积中住宅建筑面积平方米公建建筑面积平方米地下车库平方米商务建筑面积平方米住宅总户数户居住总人口人第四章建设场址与建设条件建设场址场地概况项目场址位于青园街以东广安大街以西中山路以北谈南路以南地域内。

场址现为生活小区，该小区始建于上世纪五十年代，大部分楼房已成为危房，现有建筑中居民住宅约万平方米，居住户数为户，另有其它配套设施约万平方米，需拆迁。

场址地处城区中心地带，周边城市市政配套条件完备，生活服务设施完善，是理想居住用地。

项目场址周边已具有城市中央商务雏形，本项目设臵商务功能奠定了良好基础。

项目场址具有极强区位优势。

交通，健全配套基础设施，整洁优美城市环境，靓丽现代多风格建筑，色彩斑澜夜色景观，浓厚繁华商贸氛围，已显露了现代化都市风采。

自然条件及地质状况气象条件市位于华北平原中南部，北临滹沱河，西连太行山，为大陆性季风气候，四季分明，夏季高温多雨，冬季寒冷干燥，降水量集中在月。

全年平均气温极端最高气温极端最低气温全年平均降水量日最大降水量小时最大降水量最大积雪深度冬季西北风，夏季东南风全年平均风速全年日照时数最大冻土深度全年雷暴日数天冬季大气压力业管理公司经营成良性循环，提高公司服务水平和市场竞争力。

机构设臵与定员机构设臵物业公司设经理名，副经理二名。

下设办公室财务室经营部保安部工程部环卫部等六个部室。

办公室主管人事劳资文秘档案后勤保障公司行政管理及公关等。

财务室主管日常经营收支，代收各种费用等。

经营部主管公司各经营部门管理，对外联络，公司发展规划等。

保安部主管门卫保安消防安全检查等。