1、市场的控制权和对土地增值收益的索取权。目前，在北京上海杭州广州等城市，开始以政府为主导，进行土地储备和有计划供应，加强政府对土地市场的调控力度。由全程实施例如上海杭州，向“抓两头，放中间”例如北京转变。未来政府土地储备机构虽然会承担些政府的重点工程重点项目，些专项收购，以及旧城改造等“难啃的骨头”，但是定位就是做好管理工作，而不是自己大量地去投资去实施。般性的土地级开发将采取市场化运作方式。政府主要“抓两头”，是抓储备开发计划，二是抓土地供应计划，进行总量控制。上海杭州正在向北京学习，主要原因可能在于大量的土地级开发需要巨额资金和大量专业化的人力资源，由政府垄断级开发的难度较大。在这点上，中国同香港特区和新加坡的实际情况差异很大。中国土地储备和级开发的发展趋势未来，进入级开发的门槛可能大大提高。政府进行市场化运作的目的是提高效率，二。
2、办公厅发布关于切实稳定住房价格的通知年月日中国七部门关于做好稳定住房价格工作的意见年月日国办发号国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知。此后，相关配套政策陆续出台。涵盖征收个人住房转让所得税公布土地开发与利用情况调整公积金贷款额度与利率规范外资准入等政策。总之，政府通过对“地根”“银根”税收等调控杠杆，对房地产市场供应和需求进行双向调节，从而稳定房价。市场供给市场需求土地供应信贷税收户型限制借鉴国内外历史经验，有些反映了政府的主导意愿，有些则只是特定历史条件下的产物，不具备推广性对于旧城改造，海外经验基本都是由政府或是政府指定的法定机构来负责。背后原因可能在于旧城改造过程中征收拆迁安置的难度大，成本高，对社会影响大，由政府主导更有利于城市更新与发展。在新加坡和韩国等岛国，寸土寸金的情况下，由政府机。
3、构负责工业园区的开发。在国内，土地级开发在各地产生了不同的开发模式，土地级开发主体通过与当地政府协商，创造多种盈利模式。例如，在级开发时，进行部分二级开发与政府分享土地增值收益投资公用服务设施，进行长期持有经营通过政府支持，直接拿到二级开发权等。这些操作手段基本都视与政府的协商情况而定，并不具备广泛推广的可行性。中国土地储备和级开发的发展趋势长期看来，由企业主导的二级联动开发模式，逐步向政府主导的二级独立开发的模式转变。企业和政府在城市土地开发中追求的目标和市场行为不同。前者主要关注短期经济效益，既有提高土地利用集约程度的动因，又有囤积居奇待价而沽倒手炒作的动因，因此，企业主导城市开发会带来城市无序发展的后果。后者则关注经济效益社会效益和生态效益的统，追求城市高质量可持续发展。因此，必须由政府主导土地储备与开发，从源头上加强对房地产。
4、台的背景是经营性房地产开发用地的出让仍主要以协议方式进行，不利于建设公开公平公正的土地市场，不利于国有土地资产价值的实现，也不利于集约用地节省土地资源。年，国土资源部又发布了招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定，但执行效果仍然较差。年发布关于印发关于开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作方案的通知。年元旦，国土资源部与监察部联合发文关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知国土资发号，开始坚定地推行“招拍挂”。历时年，“招拍挂”方式才基本得以在全国推行。这也彰显了中央打击“暗箱”操作建立透明土地市场的决心！第二体现在对坚决保护被征地农民的利益方面从征地补偿安置政策的演进可以看出，政府把征地补偿安置提高到社会稳定层面来考虑。年，国土地资源部发布关于切实维护被征地农民合法权益的通知国土资发号，政策出。
5、行资信财务状况及相应的偿债能力四有相应的从业经历和良好的业绩五有相应数量的技术财务经营等关键岗位人员六有切实可行的经营方案七地方性法规规章规定的其他条件。此后，湖南天津北京等省市马上参照建设部文件，出台了相应的管理办法。在级开发和二级开发分开的情况下，级开发为二级开发“定制化”难度加大从经营性土地使用权出让必须经过“招拍挂”的规定看，地块的得主难以在级开发时就确定。从二级开发商选择土地的考虑因素看，级开发主体为二级开发商寻找合适地块的非常大。二级开发商选择地块的考虑因素有根据地块的控制性详细规划方案，进行二级开发的价值空间有多大地块区位和周边环境是否与自身产品模式相吻合估计地块的出让总价款，自身的资本实力和开发经营能力是否与之匹配。在此情况下，为二级开发企业进行级开发定制的难度很大。只有当级开发和二级开发可能实现联动的情况下，级。
6、北京在前些年的土地级开发，授权土地级开发主体如北科建可以投资公共配套设施，则开发商可以通过提供公共配套服务而获得长期现金流。该盈利模式的本质是政府允许土地级开发主体进行部分配套的二级开发建设，取决于同政府的沟通和协调。与当地政府投资的企业共同投资公共配套设施，会有利于促成此事。该盈利模式对开发商而言，最大的挑战在于对公共配套设施的投资决策，以及后期的运营管理能力。盈利模式为二级拿地铺垫土地级开发主体通过与政府协商，出于主观意愿或客观原因，总是能够创造些条件让级开发商取得部分二级开发项目。该盈利模式的前提，是政府愿意让级开发商取得部分二级开发权，政府公关是关键。在此情况下，要求级开发商具有卓越的二级开发能力，通过二级开发弥补级开发收益的不足，实现级开发和二级开发互动。土地级开发的风险与规避•土地级开发要面对三大类客户政府原使用者。
7、位的制度。目前，北京市也明确制定了政府直接投资和资本金注入投资项目审批流程和社会投资项目政府补贴和贴息审批流程。附附关于市政公用事业，也正在推进市场化运作方式，要想进入该领域，也需要经过招标程序，并具备相应的条件年月日建设部发布市政公用事业特许经营管理办法第号令第二条本办法所称市政公用事业特许经营，是指政府按照有关法律法规规定，通过市场竞争机制选择市政公用事业投资者或者经营者，明确其在定期限和范围内经营项市政公用事业产品或者提供项服务的制度。城市供水供气供热公共交通污水处理垃圾处理等行业，依法实施特许经营的，适用本办法。第四条直辖市市县人民政府市政公用事业主管部门依据人民政府的授权，负责本行政区域内的市政公用事业特许经营的具体实施。第七条参与特许经营权竞标者应当具备以下条件依法注册的企业法人二有相应的注册资本金和设施设备三有良好的银。
8、展趋势，这是根本性的，是我们进行战略决策的主要依据。•对于国外土地管理和房地产开发经验，由于历史条件和国情截然不同，只能是借鉴，但从中也可以看出政府对于土地管理城市发展的主导意图，以及对房地产开发调控意图•对于国内土地级开发模式，基本都是特例，不具备普遍性，很多盈利手段都是操作层面的，而不能上升到战略层面。中央对土地管理和房地产开发的认识已经上升到基本国策层面中国是人口大国，而且耕地和人口主要集团在东北东部和南部的狭长地带，可利用土地资源极其稀缺，这使中国的土地管理政策和城市发展政策更接近于新加坡韩国和日本。对于房地产行业，中央的根本意图是引导规范行业的健康发展，从而促进城市化进程，带动国民经济持续快速发展，并且有利于建设和谐社会。城市发展和房地产开发关系到国计民生，特别是住宅开发直接关系到民生，影响到社会的和谐与稳定。因此，政府。
9、台背景是些地方征地工作存在补偿低费用不到位安置不落实等问题，损害了被征地农民的利益。年月，国务院发布关于深化改革严格土地管理的决定，其中强调“完善征地补偿和安置制度”。天后，国土资源部发布“关于印发关于完善征地补偿安置制度的指导意见的通知”，进步明确了征地补偿标准被征地农民安置途径征地工作程序和征地实施监管办法。随后，各地陆续出台关于征地补偿安置的具体办法。年月，北京市政府早于中央就发布了北京市建设征地补偿安置办法政府令号，更加详细规定了征地补偿人员安置就业促进社会保险等具体标准与办法，并且明确了相关法律责任。年月，国务院办公厅转发劳动保障部关于做好被征地农民就业培训和社会保障工作指导意见的通知国办发号。在保障农民合法权益的时候，也意味着需要大幅度提高征地补偿安置费用。第三体现在通过土地信贷税收等政策对房地产市场的调控方面年月日，国务。
10、二级开发商•土地级开发涉及到征地拆迁转居安置市政基础设施建设等工作，非市场因素很多•资金需求量大•各环节间的接口多•资金短缺风险•成本失控风险•进度失控风险•土地难以出让风险•政府换届风险•周密计划系统安排，整合好各个步骤•协调政府给予贷款担保，或者给予暂时土地使用权•按法规办事，与当地城市规划和土地储备计划相吻合，手续齐全•建立职业化的征地拆迁团队。特点风险防范措施目录国内外城市发展经验借鉴国内土地储备及开发模式国内土地级开发权获取方式国内土地级开发融资模式土地级开发盈利模式与风险规避国内土地级开发的发展趋势关于未来发展方向的探讨基于历史经验和产业政策来判断土地级开发的发展趋势政策导向历史经验•从中央政府对土地管理和房地产开发认识的转变，以及国家在土地管理房地产开发等方面政策演变轨迹，可以判断出土地级开发和房地产开发的发。
11、不愿承担风险。政府可以为自己投资的企业进行贷款担保，但不会为民营企业提供担保。因此，规避风险的意愿会体现在招投标门槛上。例如，巨额的资金保障。要求投标保证金达几亿元，存入政府指定的专用帐户，封闭运行限定性的开发周期。约定时间内完不成则无偿收回开发资质资产规模和经验，等等。级开发企业的资质体系也会逐步建立。土地级开发项目的竞争也将趋于激烈。有实力的企业会越来越多地介入土地级开发。动因有二是跑马圈地，取得稳定收益。对于资金实力雄厚的公司如首创鲁能，可以通过级开发获取稳定的投资回报。目前很多公司只是同当地政府签署协议，约定不再接纳其它开发商，其实并没有完全获得级开发授权。政府和企业双方对于划定区域，共同讨论代建制，是指政府通过招标的方式，选择社会专业化的项目管理单位以下简称代建单位，负责项目的投资管理和建设组织实施工作，项目建成后交付使用单。
12、然从源头开始，在城市发展土地开发储备土地供应保障性住宅开发等整个发展链条中，起到主导或调控作用，这本来就是政府的责任。在前些年出现的混乱局面，只是因为政府的执政能力和财力尚没有达到相应水准。但是，现在各地基本都成立了土地整理储备机构，来负责土地收购整理开发与出让。政府只有控制了土地储备，才能控制土地供应，进而才能对房地产开发市场施加影响。也就是通过控制供应量供应时机和招标条件，来对房地产市场进行宏观调控。从这个角度讲，土地级开发和二级开发相分离，是未来发展的必然二级联动开发模式可能持续不会太久。基本国策首先表现在长期坚持推行“招拍挂”出让方式上从土地出让政策的演进可以看出，政府决心从源头抓起，主导土地使用权交易，并建立向公开公正公平的交易机制。年月，国土资源部发布关于进步推行招标拍卖出让国有土地使用权的通知国土资发第号文，政策出。
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土地一级开发经营模式研究报告
