百大·春城一期营销策划方案 ㊣ 精品文档 值得下载

团式运动休闲的主题设置龙形绿化带休闲公园水上风情运动组团快乐运动随时随地，休闲健康无处不在风情商业街露天电影练歌房健身房儿童娱乐活动社区活动百大春城的夜生活与众不同东京香港北京上海杭州无锡春城不同的夜生活，相似的生活态度社区风情商业街，用休闲的态度打理人生把客厅放到森林里把露天影院放到家中露天电影重温儿时的欢乐时光价格地段决定潜力价值决定价格百大春城创造无限居住价值地段决定升值潜力，限量发购惠山新城地产原始股持续超越的品质，超值的性价比，把价格让利于更多的居住价值城市水乡生活，元起，引爆惠山新城楼市品牌包装调性广告调性健康浪漫悠闲品味时尚支持点有森林有河水有运动的生活，带来的是什幺是健康是浪漫是悠闲是品位也是种诗意栖居的时尚品牌推广策略产品包装具体见相关平面设计内部包装工地现场包装工地围墙及需遮挡处的包装案旗现场引导系统布标售楼处包装新形象的详细展示区域主题墙展板的形式及设计内容洽谈区的家私及布局其它装饰性物品灯光的布置销售工具的放置售楼人员的着装售楼处装修方案售楼处外立面的效果设计方案售楼处顶部的灯箱或看板售楼处销控墙样板间包装视后期推广需要样板间主题包装设想样板间家私及装饰品费用预估样板间家私的采购周期样板间的说明标志及指示标志样板间的灯光设计要求二外部形象包装户外路牌户外灯箱直投报纸广告销售工具准备折页设计海报设计展板设计户型单页封套手提袋名片信封楼书设计认购协议销售合同范本收费标准沙盘模型户型模型看房班车包装其它媒体广告广播脚本秒秒脚本电视脚本网络广告关于项目形象的代言的探讨思考的主导方向追溯种人与自然，居家与环境的完美和谐的优雅生活蓝色的湖面茂盛的森林时尚的家居自然的生活建筑湖面小船飞鸟回归自然的纯居住生活绿地树林湖面其乐融融的家三口人与自然的无限贴近静泊于绿地树林与蓝水假期房子前的豪华轿车或轿车局部关于广告宣传沟通中文案元素的思考美丽自然健康和谐幸福浪漫生态悠闲自由回归品位享受惬意沐浴优雅挥洒阳光绿地呼吸清新个性人性度假视线时尚阶段性推广策略概述建议分期案名左岸假日期香格里拉二期湖畔假日三四期，倡导种浪漫悠闲品味健康时尚的临水森林而居的社区生活，第阶段销售准备期月底此阶段的主要工作任务此阶段是项目销售准备阶段。

要完成项目的营销推广策略及计划品牌推广基调产品包装方案价格及促销制定媒体选择活动策划销售人员招聘及培训广告公司及代理公司的选择等。

二重要节点日售楼处展示日媒体亮相。

三媒体策略将主要选择户外及项目围墙展板，报纸媒体辅助。

户外以项目的主打形象为主，广告语为百大春城定义城市精英生活。

项目围墙展板的内容将主要是公司形象项目形象产品形象及项目卖点的展示见围板文案。

如销售代理公司选定江苏首佳代小时。

选房现场轻松布置，可播放大片提供茶水甜点等，以达到留住客户的亲属或朋友的目的。

如选团购房外房源，则需按市场价补齐超出面积差额部分，仅限于以上户型，也减轻了公司大三房的销售压力大三房销售均价此时调整为元平方米均价。

全程公证。

团购房认购时间宜在月日前结束，因此时间往上递推为月日月日政府团购报名月日日抽签月日政府团购选房。

这个时间要求的前提为开盘时间定为月日，开盘优惠持续到日，日全部提价，对于大三房均价调至元平方米均价。

要求团购房区域规划及产品景观方案需在月日前确定，以便于定价设计及销售工具的充足准备。

第四阶段持续期完成期整体销售目标。

样板示范区将进行展示，另外二期将开盘，将推广重心转移到二期的销售蓄水上，以带动期尾盘的销售。

对于期客户，将会针对业主百大会，组织业主活动。

二重要时间节点样板示范区展示月日前展示二期开盘月日等。

三媒体策略届时根据市场情况再定。

注本策划案执行情况，将根据市场的变化与项目的具体状况随时加以调整。

具体方案表现可参照相关平面设计方案。

附件营销工作计划表附件二营销费用计划附件三媒体及计划附件四百大会实施计划附件五销售执行计划附件六政府团购房操作计划研发部营销组公司，则需配合店头无锡首佳的多个中介店将同时亮相。

第二阶段预热开盘期至月日此阶段的主要工作任务开盘期间整体完成期销售目标的。

全新树立起百大春城独特的品牌形象，围绕项目的核心定义城市精英生活展开形象及卖点的诉求。

在形象广告介入上可考虑证言式广告与项目特色形象广告组合，在产品广告上考虑以产品媒体楼书及主要户型推介的形式亮相。

月底前做价格测试，以促进月形象认购。

二重要节点路演两次月日日月日日房交会月日开盘三媒体策略媒体策略主要围绕房交会及开盘以报纸广告软文宣传活动为主，另外将配合路演房交会开盘百大会进行软文的宣传，借助房交会期间惠山板块的共同托市，吸引购房者至现场参观和感受环境，促使购房者尽快下订与签单。

主打媒体江南晚报房地产专刊报眼半软半硬整版为主大版面高频率投放硬性软性在每次活动前期加大媒体投放频率，以报眼半软半硬为主打，配合定量的软性文章平时以半版为主，延续品牌形象的不断刺激。

主打媒体江南晚报硬性软性，频率周次辅助媒体无锡日报配合团购和活动，与江南晚报间隔以每两周版推出，平时以软性文章炒作为主。

四具体实施策略房交会主要目的为形象下定其次通过在房交会活动的排龙效应吸引客户至现场感受环境和景观，现场也需组织活动以达到留客的目的最后是宣传百大会，吸引客户加入。

结合竞争者情况，展位重点设计。

月底开始结合促销做产品广告，做形象认购。

开盘促销现场活动。

路演房交会与开盘前周边区域造势，拟选江阴与玉祁。

加入百大会，关注百大春城。

百大会重点研究客户积分奖励计划其次引进品牌商家，丰富百大会内涵，弘扬春城文化，另外也为商业物业的销售储备客户。

第三阶段强销期月此阶段的主要工作任务强销期间整体完成期销售目标的。

深入宣传项目产品的卖点，发挥客户口碑宣传效应，将在本阶段针对特定产品，结合促销和活动，吸引客户至现场亲身感觉，促进成交。

二重要节点月日月日政府团购报名月日日抽签月日政府团购选房月日至日业主圣诞元旦业主活动看电影月中旬团购房开盘与江南晚报开辟系列活动报道专栏百大•春城左岸假日之约百大会业主积分兑现活动二期三期客户产品座谈会二期三期案名征集活动三媒体策略继续维持报纸硬性软性定媒体发布量，外加促销手段，主要以广告软文活动为主。

四具体实施策略政府团购根据地块框定选房范围，适当选房房源如套。

通过价格销控引导公务员优先选层电梯房，其次为层层引导公务员优先选楼层较低房源，以利均衡选房层赠送花园，打消购买楼抗性及物管费收取抗性。

团购房价格模拟示例均价模拟元平方米楼层层电梯层层层价格操作主体最好为政府，以利于选房效率和减少争议性。

如公司为主体，则需政府配合做好宣传及操作流程工作。

层由于增加花园，提高了附加值，可较层多出元钱。

本楼层差模拟对于较高楼层的差价要高于市场定价原则。

主要操作方式报名交诚意金，抽签决定选房顺序，选房每天批约整盘均价元平米整盘收入万元销售均价元平方米销售率增加收入万元敏感性分析以元平米均价来模拟销售率销售面积平方米调价幅度整盘均价元平米整盘收入万元增加收入万元较元平方米整体增加万元敏感性分析以元平米均价来模拟销售均价元平米销售率销售面积平方米调价幅度整盘均价元平米增加收入万元较元平方米整体减少万元促销策略由直销促销活动广告现场及工地导视系统及包装公共关系口碑宣传奖励百大会积分组合。

根据项目获得预售许可证时间不同阶段推广特点以及项目进度的相关节点，现将期推广四阶段时间预计为第阶段销售准备期月底。

第二阶段预热开盘期日。

第三阶段强销期月第四阶段持续期具体促销手段见阶段性推广策略概述渠道策略销售代理公司选择。

由下表可见，公司自销优于代理公司其次是首佳天启。

但鉴于销售人员进场时间项目前期宣传渠道的拓展以及政府团购巨大的工作量等需要，建议期选择江苏首佳，在销售中再去培养公司自己的销售团队。

具体如下公司选择条件上海天启江苏首佳自销代理公司资质建筑行业信誉级单位地产经济金牌企业便于现场及时管理与沟通易于实现销控目标易于营销成本节约与控制易于客户关系管理，提高口碑宣传效应同时由于项目开发周期长易于培养公司的营销骨干。

销售业绩上海代理业绩较佳，有大盘操作经验二手房为主，手房曾成功代理无锡多个楼盘销售策略团队实力较强中介店宣传销售客户积累通讯合作条件销售均价元，代理费，溢价部分团购房服务费元套要求广告费要占收入对工程进度开盘时间销售条件等方面限制条件较多。

销售均价元，代理费，溢价部分团购房服务费元套。

进驻时间预计月中旬前资源条件营销策划家中介店客户积累媒体资源会刊商业资源合作态度消极积极对代理公司的其它要求详见其代理合同已完成。

售楼处考虑市内售楼处与现场售楼处相结合，看房班车，每天固定时间发车至现场看房，至会所装修完毕，拟将现场售楼处搬至会所内。

室内售楼处由于面积较小且门面展示限制条件较多，需和物业公司协调，