盛世龙源物业服务管理计划书 ㊣ 精品文档 值得下载

结合秩序维护部职员的职业特性，严格执行格准入制度，对所有招聘的秩序维护部职员均通过政审后，并经过公司至少为期周的岗位培训且考核合格后，确定入职录用，以确保最大程度维护本区域业主及所雇职员生命和财产安全之目标实现同时，管理处还将结合公司管理体系文件，编制适宜盛世龙源小区各种紧急事件预案，并定期组织进行培训与模拟演练，提升各类突发事件应急处理能力，确保突发事件发生时能及时应对与处置，力争将各类灾害或突发事件造成的损失和影响降低至最小程度。

突发事件处理结合我们多年智能楼宇管理经验，制定各类突发时间处理预案，定期组织培训与模拟演练，以便及时妥善地处理和防范各种突发事件。

其中包括但不限于台风水浸地震火警电力中断断水煤气泄漏电梯故障发生经济纠纷打架发现爆炸品盗窃发生治安案件醉酒者和精神病肇事者等。

车辆管理交通设施的配置针对交通标识设计安装提供相关的交通诱导指示警示等标识同时为给业主提供快捷方便的停车服务。

设置交通指示警示标识，提醒所有进出盛世龙源的车辆及行人，遵章行驶，禁止逆向行驶或超速形式通过车辆凭停车卡或闸机取卡通行等手段，维护停车场停车秩序，以确保创盛世龙源停车场内按位停放，车辆无乱停乱放现象发生车场配置专职秩序维护员，负责对停车场进行巡视，引导车主将车辆停放至规定的泊车位内消防通道消防登高作业场人行通道等处，将严格禁止停放车辆。

持卡车辆临时车辆车库入口流程入口读卡出票有效无效取票计算机读取感应式停车卡信息，发出指令车辆感应器道闸开启道闸关闭进车库声光讯号持卡车辆临时车辆车库出口流程消防管理控制火灾隐患要点鉴于大部分火灾是由于没有控制火源及易燃材料而酿成，所以日常严格控制火灾事故的隐患是最有效的消防管理。

我们将在控制火灾隐患工作中注意如下几个要点控制火源。

我们除通过温馨提示公告等形式，提醒各单位业主及所雇职员安全用火外，还将重点加强二次装修施工用电设备短路及电线老化等方面的管理。

控制易燃材料。

易燃材料包含各种油漆涂料木材化纤等。

因此，我们将对创新中心期二次装修施工重点加强管理，严格按照消防法规的规定控制装修单元禁止或减少易燃材料。

如属于必须使用的，将要求单元装修承建商进行特殊处理，并出具出口读卡交票有效无效确认计算机读取感应式停车卡信息，发出指令车辆感应器道闸开启道闸关闭出车声光讯号安全防火方案，经审核合格后方可施工。

监视可能引起火灾的区域。

我们将加强发电机油库各配电管井电梯井道底坑设备机房材料仓库计算机中心二次装修施工现场等区域重点巡视，并配置相应的灭火器具，经常清理可能引起火灾的物品。

突发事件应急处理火警应急程序报警信号消控中心判断地点并立即派人现场察看灾情轻灾情重误报义务消防队员灭火打通知领导查明原因并记录疏散人员安全保护义务消防队员灭火检查启动消防设备切断电源监视火势火情，坚守消防岗位清理火灾现场，作好灾情记录盗窃和遇劫突发事件预案斗殴突发事件预案出现斗殴事件消防中心现场劝阻巡逻秩序维护员拨打报警疏散围观人群维持现场秩序误报确认巡逻岗进行确认报警消控中心善后处理拨打向警方求助出入口进行布控通知管理处领导保护现场清查楼层第九章环境维护管理虫害控制管理方案根据虫害控制工作的特殊性，此项工作宜采用外发专业公司业主认可承包的形式，特别是机房档案室应严格做好防鼠防虫工作，由管理处保洁部负责现场质量跟踪监督考核等管理工作。

遇重要会务接待任务前进行突击作业。

害虫活动高峰时月份每周喷洒至二次，主要杀灭成虫。

重要场所特指下水道窨井积水处绿地内垃圾箱果皮箱垃圾房内喷洒集水井雨水泵房污水泵房仓库。

害虫活动低谷时月次年月份每月喷洒次，主要防止室内越冬害虫及早春害虫。

外环境用超低容量喷雾器滞留喷洒，防止蚊蝇孳生，要求不损坏绿化，不留痕迹，没有异味。

垃圾清运管理方案根据垃圾清运工作的特殊性和本区域的要求，此项工作由管理处联系环卫公司清运，管理处保洁部负责质量跟踪监督考核等管理工作。

生活垃圾清运由管理员不定时检查垃圾中转站垃圾房生活垃圾堆放情况，及时督促环卫公司按规定的清运时间作业，若遇特殊情况，应联系环卫公司临时增加清运频次。

建筑垃圾清运由管理员定时检查建筑垃圾数量，负责与各建筑单位联系确定垃圾运输路线，并及时通知环卫公司清运。

水管爆裂月合计四秩序维护费警用器械费对讲机台套元月折旧警棍电筒月折旧等合计五公共设施维修费雨污管养污水井雨水井沟渠每年清掏次劳保用品工具等元月第年测算无公用设施设备的维护标志牌宣传栏围栏灯具，草坪灯等维护万元年月第年测算无，电梯维修费电梯全包维修养护费元台月含电梯年检费，维修器械工具各种维修器械更换折旧丢失修理的综合测算合计，六能耗费用电梯能耗估算，楼内照明能耗估算，景观能耗估算，水泵能耗估算，合计，七办公费水电电话等费日常支出元月，办公用品元月合计，八固定资产折旧固定资产折旧费办公桌椅空调电脑及打印机文件柜更衣柜等综合测算，九企业管理费，十税金按国家规定，合计，经过测算每月每平米物业费元，我公司决定报价为元月平米应急处理保持冷静的头脑，迅速关闭水管阀门，并立即通知秩序维护和维修职员来协助在维修职员未到来前，用就近的可吸水工具采取应急措施迅速将黄色告示牌立于跑水区域招呼附近同事帮忙并及时报告班长迅速用扫把或拖布处理掉流向电梯间的水，如控制不了时可将电梯开往上层楼，通知电梯工关闭电梯。

然后用垃圾斗将水倒到水桶，再用吸水机处理现场跑水情况班长接到报告后应立即组织人力设备及时奔赴现场，做好现场清洁工作并配合工程维修职员处理好跑水事件现场情况得到有效控制处理后，班长应安排有关职员迅速做好善后清洁工作处理跑水或水管爆裂事故要防止触电。

漏水应急处理遇水管爆裂或天花板水塔空调口等漏水应立即找容器接水或用吸水工具处理，并及时竖立告示牌并通知分公司立即抢修，抢修完毕后即时清理现场。

暴风雨天气应急处理值班的管理职员要认真负责，勤巡查，善于发现问题，及时做好现场督导工作，加强与各部的联系和沟通，做好协调配合工作。

天台沟渠地漏的清扫工作要落实到人，特别在风雨来临时要多查巡，及时排除隐患。

发生塌陷或大量泥沙冲至路面绿地，保洁员要及时清运打扫，协助工程部门处理好现场。

检查各责任区内污雨水井排水是否畅通，如发生外溢或堵塞，及时清理或报告管家部。

暴风雨后保洁员要及时清扫各责任区地面上的积水树叶垃圾纸屑泥沙等杂物。

污雨水井管道严重堵塞应急处理当现场发现污雨水井管道严重堵塞污水外溢的情况时要迅速报告班长及管家部工程技工迅速进行疏通，保洁员协助处理，将从井管内捞出的污物直接装上垃圾车，避免场地二次污染疏通后，保洁员迅速打扫或用水清洗地面被污染地方，直到干净。

发生火灾后应急处理管理职员要掌握火情，有计划，有组织地做好将贵重物品仓库物资文件等疏散转移，并协助做好客户的疏导工作。

加强卫生用品易燃易爆物品的管理。

卫生用品储备室配备各种应急工具，如手电水桶清洁用的干毛巾指示牌灭火器等。

灭火结束后，全体保洁员立即清理现场，公安消防部门要求暂不清理以便查明火灾原因的地方除外。

清理火灾遗留的杂物清运火灾遗留的残物，打扫地面积水，用拖布拖擦干净。

检查户外周围，如有残留杂物，并清除干净。

绿化养护措施盛世龙源在绿化质保期间，我们将重点督促和配合绿化承包商做好绿化的养护工作在质保期后，通过市场招标，选聘有实力的园艺公司，园艺人员对本区域的绿化进行养护工作，根据盛世龙源小区的绿化配置情况，将制定长期详细的绿化养护标准，督促绿化养护单位按标准作业，包括定期的浇水施肥及时翻土修剪灭虫除病栽种补种合适的苗木清理残枝和绿地内的垃圾等。

绿化的效果要求做到四季常青，苗木完好，造型优美。

第十章物业费测算物业管理费用项目表序号项目金额元月备注人员费，清洁费，绿化费秩序维护费公共设施小修费用，能耗费用，办公费，固定资产折旧，企业管理费，税费，总计，费用测算明细项目测算依据总额元月人员工资管理人员主任名元月，客服人员客服专员名元月，保洁人员主管名元月保洁员名元月，秩序维护人员队长名元月队员名元月，工程维修人员工程主管名元月配电工名元月综合维修名元月，福利费工资总额，社会保险费缴费基数的养老失业等医疗保险，服装费人均每年元合计，二清洁费工具购置费清洁设备套洗地机吸水吸尘机活动楼梯元分个月折旧低质易耗尘推拖把撮箕垃圾袋清洁耗材等元月垃圾清运费每天元次车，消杀费元月化粪池清理次年元次清洁用水设计日用水量，估算每天用水量吨天，合计，三绿化费绿化工具费元月绿化用水费吨月农药化肥费元理客户的咨询投诉建议等事务负责跟踪回访投诉委托服务建议处理情况负责解答客户的问题疑问客户信息收集资料归档负责收集整理客户信息，网络信息，做好各项业主服务记录和服务档案定期统计分析客户信息投诉建议和委托服务情况。

第五章业主入住前期筹备管理我们将充分利用近年来物业管理服务经验，在盛世龙源业主进驻前，编制业主或租户进驻服务方案交房统口径及突发事件应急预案，准备齐全业主或租户进驻资料，组织参与提供业主或租户进驻服务的人员开展模拟演练，保证业主进驻各项服务专业完美。

业主进驻程序业主进驻管理业主持开发商签发物业收楼通知书或物业移交单及买卖租赁合同，到管理处填写业主或租户信息表，签署盛世龙源管理公约承诺书物业服务协议及消防责任协议书，预缴物业管理服务费公共能耗费水电空调费以及装修垃圾清运费管理处派工程技术人员陪同进行房屋质量查验，记录房屋整改事项移交单元钥匙，业主签署收楼确认书，准备装修。

业主进驻服务在业主进驻高峰期，我们将从公司抽调资深服务人员投诉处理人员及专业工程师，参与业主或租户进驻工作，为业主或租户提供热情周道方便的站式签约业主租户收楼接待中心出示身份证明缴纳维修基金首期物业管理服务费及公共能耗费等签署相关协