（定稿）年产300吨食用菌加工项目可行性研究报告9 ㊣ 精品文档 值得下载

功能及经营品种进行了科学的分区，入驻客户必须严格遵守汽配城的功能及经营品种分区规定。

签定市场管理合同予以制约租赁程序签订认租书时须提交的资料和费用通过本公司资格审查的客户应由法定代表人或者授权人亲自到场签订认租书，并提交以下资料略签订认租书时，每间首层商铺须交付认租定金现金人民币伍千元整其余各层每间商铺须交纳认租定金金额部分待定签订租赁合同时须提交的资料和费用认租书原件认租定金收据三个月租金的租赁保证金及个月租金按政府房地产租赁管理部门的规定双方缴纳房屋租赁登记费及印花税。

租赁期限租赁期限最低年，最长五年。

租金每半年预付次，即每半年的年末预付下半年的租金。

优惠政策总体优惠政策重要招商客群根据其在业内的影响力，及对汽配城商业物业建设起来，还要用先进的经营理念对物业进行系统的规划，为招商经营创造条件，更重要的是在未来建成之后，对于部分公共设施进行持续经营，以保障市场的后继繁荣。

用汽配城后续的经营要求来指导整个的商业物业的规划开发销售和经营，这就是本项目运作应恪守的理念。

整体规划主题鲜明本汽配城包括整车销售维修美容装饰汽配等多种经营业态，这些相关业态高度集中将形成个突出的主题，不仅能够建立项目的个性与特色，而且能够较大范围地主导本地行业市场，占据市场优势，形成规模效应。

只有主题清晰，统经营，统规划统形象才能落到实处，整体效应才有更好的体现。

因此进行合理的业态经营配置是聚集商业人气的必要条件，引进实力商家和品牌连锁店才能够提升物业形象。

目前国内般的商业物业普遍存在种现象楼生意火爆，二楼生意般，三楼不上顾客。

比较成功的大型购物广场基本上不设临街铺位，几层商场经过统规划设计，合理分割功能分区，有意识地引导消费者由低往高走，由外往里走。

本项目商业部分含独立街铺内街铺内铺，要使各类型物业形态的物业价值最大化，必须对汽配城进行整体规划设计，从经营的角度对各经营形态规划分区，从而带动项目的整体销售与经营。

建议设立主题鲜明的规划分区，如汽车精品装饰条街汽车维修服务条街等。

长短相济动静结合所谓长短相济，是指既要考虑到短期的利润资金的回笼，也要考虑到长远的可持续经营，打造品牌，降低市场的风险。

动静结合，是指既要重视物业销售的同时，也要考虑到人气聚集，从而雅俗共赏，而不至于造成曲高和寡或者档次太低旺丁不旺财的尴尬局面经营策略项目整体运营模式必须充分宣传自身优势和和火爆的招商场面，在铜仁汽车服务行业及市民心中树立本项目的强势地位，占领市场的制高点。

赢利模式临街独立商铺全部对外销售，以求能实现利润的最大化内铺以销售为主出租为辅。

出租部分能为企业提供长期的稳定的现金流，等待周边商业气氛成熟和周边物业升值后再伺机售出，以追求利润的最大化。

对投资型客群出售的铺位都采用返租的形式，增加投资型业主的信心，返租以年为宜待定，这样让市场有个培育期。

市场的经营管理◇按照经营主题，统招商，并作好相应的功能分区安排◇聘请专业的汽配城经营管理公司，引入先进的管理理念◇把握商品的结构，引导商家经营◇统整个项目结合我司多年操作经验，本项目尚处启动期，建议取，故内铺层定价在元同理内铺二层内铺层，内铺二层定价在元。

住宅综合品质定价法各要素权重统计表地段交通规模档次规划景观项目综合品质评定编号名称地段交通规模档次规划景观综合品质御风锦江时代商汇锦江广场文笔新苑红色本项目住宅通过对本项目的各权重因素打分并计算得出本项目的综合品质为项目可比均价统计表编号项目名称销售均价元综合品质可比均价御风锦江时代商汇锦江广场文笔新苑红色本项目街铺本项目的销售均价本项目综合品质本项目可比均价由综合品质评定法得出本项目的街铺销售均价应在元左右。

租金反推法由于铜仁地区住宅多以自住为住，且周边物业可类比租金不具参考性，故暂不考虑用租金反推法。

客户心理价位据市调报告得出，目前铜仁市住宅主力总价在万元区间内，主力户型主力面积多在，其中三房为，两房为，住宅销售价格定位前面已经提到过，本项目的价格定位将是三种定价原则综合结果的产物。

定价原则综合品质定价法租金反推法客户心里价位街铺均价元略万总结在综合两种定价原则得出的两种结果的同时，考虑到本项目住宅尚处启动期，故我司建议均价暂定位在元平方米，住宅主力总价控制在万。

随着项目的面市收集反馈的客户心理价位，再进行修正并最终定出合理的均价，后期通过对项目充分的炒作推广陆续调高销售均价，实开发商利益最大化。

第三部分招商方案招商的成功与否，是关乎后期经营问题与影响前期营销中投资者信心的决定性因素之，也即是说，它不仅关系到发展商的资金能否顺利回笼，也是影响后期经营的关键。

作为立于企业的战略高度的招商营销，怎么说服商户往往成为商业物业成功营销的第步。

由于本项目细节存在不确定性，目前先针对整体策略招商客群招商方式招商推广作初步阐述。

招商整体策略本项目招商定位立足铜仁辐射贵州面向西南二招商原则先期招商的目的是为销售商铺，后期招商的目的是为保证经营，根据项目的销售时机把握好招商的节奏，坚持以固本吸远远交近攻的招商原则。

本地市场的汽车产品结构档次价位是与消费者经过长期磨合而形成的，能比较全面地反映大多数消费者的需求，抓住本地市场资源开发的同时，要更注重省内重庆湖南等周边市场新的品牌资源的引进如知名品牌连锁店，以提升本项目经营档次及创造新亮点。

同时也对本地的经销商产生较大的刺激力和吸引力，利于招商的进行。

三招商客群定位根据上述招商原则，为了对招商客群进行细分，以便对后期的招商政策及招商步骤提供指导和依据，我们对本项目所有的招商潜在客群进行了初次等级划分，其中级别越高，说明越是本项目的主力客群，系列的招商优惠措施和招商步骤也基本按照级别由高到底的原则来执行。

级梵净山汽贸条街汽车服务经营户售后服务型为主二级项目周边及客车站带汽车服务经营户三级省内品牌汽车服务连锁公司四级省内实力汽车服务品牌经销商代理商五级西南地区实力汽车服务品牌经销商代理商备注在招商过程中根据实际情况，做适当调整四招商政策资格审核各经营户所需提供审核资料略分区招商为保证汽配城管理的统，汽配城对所有的楼层和区域的形象室作为工作考核每初作出上月工作总结及本月工作计划对经销商进行差别定价，但幅度需控制在定的范围内，以免窜货。

基点定价，以基点作标准价格，其他追加运费对经销商折扣单次进货折扣数量多少累计数量折扣时段定货量装运单位折扣集装箱混和折扣现金扣月扣季扣年扣等防止贴扣抛货批发商定价制订批发商价格控制经销商的方法对渠道终端统定价卖场价格特定包装超市价格便利价格毛利率传统渠道价格指导价其他渠道价格开放控制零售价的益处经销商批发商零售商利益保障免于零售商之间冲突，保证系统运转让消费者对产品有信心最终保证厂商利益价格体系运作原则，让通路每个环节都有利润空间，让大家都赚钱价格稳定价格混乱在上海市场常有发生，而价格又是企业竞争手段，管理不好会破坏市场体系，削减产品市场竞争力。

造成价格混乱因素厂商原因不同市场实行不同价格失控对不同经销商实行不同价格奖励政策低抛多进低抛多奖窜货经销商原因将好卖产品来带货销售经销商之间争客户低价无利做死产品维持原客户让利因大订单而降价三价格管理的关键制订完善价格体系企业要从长远利益规划指定合理的价格体系严格执行和监督市场各通路环节的价格，违规者取消其经销商资格企业不要盲目塞货杜绝将奖励打进成本对经销商而言必须开始约法三章，窜货取消奖励不得将市场费用贴进成本厂方制止业务人员因利益驱动引导经销商低价窜货三应收帐款的管理对经销商帐款管理形式现结方式银行承兑信用额度绝不能因销量压力而不对客户帐款进行管理，导致公司坏帐。

经销商对批发客户和传统客户现结方式特殊例外经销商对现代渠道客户帐款因控制在合理且能承受的范围内，不影响正常周转。

其中会有两种情况经销商在终端压货，多做销量，压了大量资金经销不愿在终端压货以不断货为准，因压货必将使自己库存，厂商又要其补货，使其多压资金。

当然每种情况都有可能会发生，主要看经销商资金能力，若经销商周转有困难，须更换经销商。

五经销商激励目标让整个通路中每个环节都赚钱市场现有的大经销商都是有个体经营发展起来的，是利用厂商大量放帐赊销使其壮大的。

他们的特点是敢闯敢冒险。

他们的长处是机制灵活穿透力强反应快老板定大多数渠道采购愿与其合作积累大量资金有现成的网络和人员缺点是市场开发能力不捉不足人员不齐业务和理货管理能力不强文化不高提升业务能力差营销体系不完整渠道失重忽略新的机会点在对通路激励时，不仅要让经销商有利可图，更需要对经销商人员进行各种培训指导，监督其业务人员按厂商设定的各项政策执行，让经销商真正成为我们的战略伙伴，让经销商为提升产品品牌，扩大市场影响作出努力，真正做到经销商有利更重要是如何谋利，能和我们起发展。

六价格及窜货控制终端铺货时，绝对奉行统批发价如遇零售商或竞争对手恶意低价冲货，应及时取消供货，情况严重者应上报公司备案予以解决如经销商在其目标区域内存在非目标区域的货物或出现不同供货价，应警惕并备案，旦查核货源属外区域，应及时告知所有货品外批给零售商时统提供零售参知名度认知度和美誉度处理政府职能部门的联系协调等公关，确保销功能及经营品种进行了科学的分区，入驻客户必须严格遵守汽配城的功能及经营品种分区规定。

签定市场管理合同予以制约租赁程序签订认租书时须提交的资料和费用通过本公司资格审查的客户应由法定代表人或者授权人亲自到场签订认租书，并提交以下资料略签订认租书时，每间首层商铺须交付认租定金现金人民币伍千元整其余各层每间商铺须交纳认租定金金额部分待定签订租赁合同时须提交的资料和费用认租书原件认租定金收据三个月租金的租赁保证金及个月租金按政府房地产租赁管理部门的规定双方缴纳房屋租赁登记费及印花税。

租赁期限租赁期限最低年，最长五年。

租金每半年预付次，即每半年的年末预付下半年的租金。

优惠政策总体优惠政策重要招商客群根据其在业内的影响力，及对汽配城商业物业建设起来，还要用先进的经营理念对物业进行系统的规划，为招商经营创造条件，更重要的是在未来建成之后，对于部分公共设施进行持续经营，以保障市场的后继繁荣。

用汽配城后续的经营要求来指导整个的商业物业的规划开发销售和经营，这就是本项目运作应恪守的理念。

整体规划主题鲜明本汽配城包括整车销售维修美容装饰汽配等多种经营业态，这些相关业态高度集中将形成个突出的主题，不仅能够建立项目的个性与特色，而且能够较大范围地主导本地行业市场，占据市场优势，形成规模效应。

只有主题清晰，统经营，统规划统形象才能落到实处，整体效应才有更好的体现。

因此进行合理的业态经营配置是聚集商业人气的必要条件，引进实力商家和品牌连锁店才能够提升物业形象。

目前国内般的商业物业普遍存在种现象楼生意火爆，二楼生意般，三楼不上顾客。

比较成功的大型购物广场基本上不设临街铺位，几层商场经过统规划设计，合理分割功能分区，有意识地引导消费者由低往高走，由外往里走。

本项目商业部分含独立街铺内街铺内铺，要使各类型物业形态的物业价值最大化，必须对汽配城进行整体规划设计，从经营的角度对各经营形态规划分区，从而带动项目的整体销售与经营。

建议设立主题鲜明的规划分区，如汽车精品装饰条街汽车维修服务条街等。

长短相济动静结合所谓长短相济，是指既要考虑到短期的利润资金的回笼，也要考虑到长远的可持续经营，打造品牌，降低市场的风险。

动静结合，是指既要重视物业销售的同时，也要考虑到人气聚集，从而雅俗共赏，而不至于造成曲高和寡或者档次太低旺丁不旺财的尴尬局面经营策略项目整体运营模式必须充分宣传自身优势和和火爆的招商场面，在铜仁汽车服务行业及市民心中树立本项目的强势地位，占领市场的制高点。

赢利模式临街独立商铺全部对外销售，以求能实现利润的最大化内铺以销售为主出租为辅。

出租部分能为企业提供长期的稳定的现金流，等待周边商业气氛成熟和周边物业升值后再伺机售出，以追求利润的最大化。

对投资型客群出售的铺位都采用返租的形式，增加投资型业主的信心，返租以年为宜待定，这样让市场有个培育期。

市场的经营管理◇按照经营主题，统招商，并作好相应的功能分区安排◇聘请专业的汽配城经营管理公司，引入先进的管理理念◇把握商品的结构，引导商家经营◇统整个项目