2008年广西防城港城南花园项目商业计划书 ㊣ 精品文档 值得下载

建地下建筑面积含人防容积率建筑密度停车位个地下停车个路面停车个含架空层绿化率应建人防面积总户数户广西防城港市南城花园项目商业计划书项目开发计划与投资估算开发周期安排计划的原则根据本项目的总体规模以及可能的市场容量评估，按成本土地开发及工程建设的客观规律，本项目将采用分期开发，按市场变化进行弹性控制的推进模式，在统策划统规划统经营的指导思想下进行项目开发。

项目开发分为两个组团，个分期，共年。

其中工程建设阶段为由年月到年月，个月，具体计划如下图项目分期建设时序图表建设分期表分期内容建筑面积物业类型组团第期多层住宅商业小高层第二期多层住宅商业小高层组团第三期多层住宅商业第四期多层第五期多层合计广西防城港市南城花园项目商业计划书投资估算投资估算的依据项目用地的图纸文件，及对项目拟建设的物业类型。

建设主管部门颁布的报建费用征收文件。

实地调查的商品房市场及销售资料，以及同类项目的成本概预算及决算资料。

其中主要的建安成本小高层按元，多层按元计算投资估算费用名称单位造价工程量总造价万元备注土地费用评估价前期费用前期顾问费土地勘探土地平整费用平均高差本项目按米计算设计费报建费城市配套费建安费的规划技术服务费住宅及其他商业白蚁防治费劳保费建安费的质量监督费建安费的墙改费散装水泥保证金工程招投标代理费建安费垃圾处理费估算值施工图审查费工程费用市政配套费硬地工程费含道路广场，绿化工程费含水体，基础设施建设费供水电气电信工程建安工程费多层小高层非人防下室工程人防地下室广西防城港市南城花园项目商业计划书不可预见费前期费用和工程费用的营销费用营销代理费销售额广告推广费销售额管理费用运营管理费工程费用的项目监理费工程费用的总投资项目预计总投资额为万元。

营销策略预计市场份额综合前文的各项分析，特别是因钢铁核电等项目带来近万人口的机械增长未来年，项目的聚集效应尚不能完全显现，保守估计聚集人口应在万，按人均平方米住房需求计算，未来年防城港有近万平方米，根据防城港市目前的房地产销售状况及目前的发展态势，在考虑北部湾经济区发展的空间优势的情况下，预计项目在开发周期中的五个分期内的市场空间分别为万万万万万。

项目的市场定位市场的导向竞争的导向资源的导向消费者通过前文在以上几个层面的分析，本项目将定位为滨水高尚集合居住社区。

定价策略根据项目中端的市场定位及自身的具备的位置条件，项目将采用低开低走的价格策略，稳步实现项目的市场价值。

销售策略根点价格盈亏这说明项目在基本规划指标不变的情况下，当销售价格为元平方米，即销售价格相对于项目可销售物业平均价格元平方米下降时仍可以达到收支平衡，说明本项目抵抗售价的能力较强。

本项目的总销售收入为万元设为，开发总成本为万元设为，则达到盈亏平衡点时的销售收入可用下式表示则万元万元达到盈亏平衡点时的销售回款率为万元万元盈亏平衡点销售面积销售回款率销售面积这说明当项目销售回款率达到，销售面积为平方米时，本项目投资保本，当销售回款率超过时，项目开始盈利。

项目盈亏平衡点较低，项目适应市场变化的能力较强，抗风险的能力较大。

敏感性分析略风险应对风险分析项目风险涉及政策风险社会风险市场风险规划风险经营风险财务风险技术风险工程风险等，经分析项目的主要风险为市场风险与工程风险，现就两者进行分析市场风险分析项目能否实现预期的销售价格与销售进度，是项目能否成功的关键。

这将归因于对项目所处中微观环境与市场的把握程度项目的开发节奏是否适应于所处环境项目客群定位是否清晰其数量是否足以支撑项目提供的产品能否真正满足客群的需要营销是否有针对性与执行是否到位等。

广西防城港市南城花园项目商业计划书财务风险分析项目的财务风险是项目资金链脱节现金流量难以持续的问题。

该风险个重要的方面是项目资金是否能够按期到位配合施工企业的施工进度，这关系到项目能否按进度如期建设，并保证施工质量。

风险防范对策市场风险规避对策年月日，国家发改委主任常务会议对广西北部湾经济区发展规划方案进行正式批复，年月日获得国务院通过。

这给项目带来了极大的利好，基于前述的物流及临港工业重大项目的纷纷落地防城港市所奠定的经济发展与人口集聚基础，防城港经济片大好，其经济增长速度年有望超过，位居广西首位。

此形势下，依托于项目地块的位置条件，采取重点集中的竞争战略，清晰地针对所定位的消费层提供产品，做好项目策划全程营销并提升顾客价值，市场风险因素完全可以化解。

财务风险的防范对策本项目考虑通过建筑选型来规避因项目资金带来的风险，在初期用较小的工程单元进行开发，可以灵活的应对风险，同时做好资金需求计划落实资金的按期到位按计划实现预售目标是项目防范财务风险引致工程风险在资金上的保障措施，同时要求合理选择施工企业。

对此风险，目前已有充分的认识，通过正确决策加强项目管理的执行力，此风险可以得到控制。

撤出计划项目以开发完成后实现的销售收入为资金撤出的主要途径，其撤出计划与销售计划相适应。

项目全部物业均向外销售，不持有商业物业。

投资撤出来源项目完成后出售所得销售款。

投资回报分配比例，按各方持有的股权比例进行分配。

投资回报分配顺序债务性资金。

外借的债务性资金及股东借款及利息为第分配顺序。

在到期债务资金偿还前，股东不得以任何形式分配投资回报。

项目资本金。

债务资金及股东提供的股东借款偿还完毕后，股东各方按照所持有的股权比例分配投资回报。

据项目目标消费人群的特征，从销售工作的实效性和销售费用的节约出广西防城港市南城花园项目商业计划书发，兼顾市场推广上推拉结合实施的需要，建议采取定向销售策略，将销售渠道定位为直达目标消费人群的直通渠道，通过区域消费市场挖掘和对销售来取得令人满意的销售业绩。

整合传播与措施紧紧围绕目标消费人群的行为特征选择媒体注重促销过程实施的新颖准确到位整合楼盘优势要素，争取用个声音说话最大限度的利用围绕目标消费者的各种传播手段，强化媒体组合优势。

广告主题语守望江风景，住在城中心有位置诉求城中心有社区功能住有状态形容守望从业主角度表达既了描绘位置功能，又表达心理感受口语化，言简意赅，易记易传经营管理项目将利用战略合作伙伴宝资诚房地产项目管理集团和宝资通联行专业的地产集成服务能力，采用国际先进的项目管理经验，对项目的开发建立三级进度计划管理体系进行项目内部控制与外部协作，设立成本管理，工程技术管理财务客户服务等基本职能部门对项目进行控制在工程规划设计工程施工监理策划销售物业管理等方面，将充分地采用与国内外资深专业机构人合作的方式，进行社会资源的整合，达到项目顺利推进的良好目标。

项目财务与投资分析销售收入销售价格与计划结合防城港市整体经济水平房地产发展现状项目所在地段交通便利度和广西防城港市南城花园项目商业计划书配套完善度本项目物业档次定位和消费者可以接受的价格水平，将本项目住宅商业做出以下价格预测表销售价格预测表单位元小高层住宅多层住宅商业组团期期组团期期期表可销售物业的平均售价序号可售物业面积均价元备注住宅商业根据对市场容量的预测工程的计划以及项目在营销上的考虑，制定以下销售计划表销售面积计划表单位小高层住宅多层住宅商业小计合计组团期期组团期期剩期剩期期合计销售收入根据以上对项目工程进度以及销售价格分析，本项目推盘计划和销售收入预测表如下见下表表销售收入表小高层住宅多层住宅商业小计组团期面积价格元销售收入万元期面积价格元销售收入万元广西防城港市南城花园项目商业计划书组团期面积价格元销售收入万元期面积价格元销售收入万元期面积