行情及走势，确定本项目售价和销售方案。

二期第分区主要经济指标期开发面积万已扣安置房面积，其安置投资已纳入土地成本注期开发面积分两个分区实放开工建设其中第分区开工建设万第二分区开工建设万。

期经济分析期第分区总收入高层住宅建筑面积平方米，售价为元平方米商业用房含地下车库建筑面积平方米，售价为元平方米总成本该项目总成本由建设成本工资及福利等广告业务费管理费等组成。

销售税金及附加销售税金及附加包括营业税城市建设维护税及教育费附加，税率为。

土地增值税土地增值税按土地增值税暂行条例实施细则计算。

利润总额该项目利润总额为万元企业所得税所得税按河南省房地产企业所得税核定征收暂行办法计算适用税率为。

财务评价投资利润率财务评价及结论意见项目建成后对对繁荣我市郑州南区经济，促进商贸建设，发挥该地段商业价值，都具有积极作用，故项目在经济上合理可行。

我们公司公抓紧项目前期情况，我们认为，有必要对项目有关问题进步作出说明，并提出若干建议本报告是根据目前所占有资料数据来确定，各种费用估算及效益评价均是在目前状态下推断，考虑到整个项目运作周期较长，公司应在以后市场变化时，进行适当调整。

本报告测算是在多方考虑郑州市房地产市场基础上，确定其单价预期售价，这在很大程度上依赖于目前郑州市房地产供求关系，鉴于郑州市乃至全省目前及今后相当长段时间内市场变化，售价仍将是最敏感因素之。

在设计和实施等开发过程中应降低建造单价，控制单套总价，向消费者提供物美价廉住宅产品，来促进项目实现。

同时物业品质与开发管理水平对在激烈市场竞争中能保持较好优势至关重要。

发展商除应密切关注市场，选择合适市场营销策略外，还要组织支高素质高水平开发管理队伍，从设计施工营销到物业管理均能达到较好水平，以抓住机会，减少风险，达到项目盈利目标。

建筑过程中不可预见因素很多，如工期质量技术原材料供应等都会影响到项目总体目标实现，在施工过程中，要加强工程管理工程监理，落实资金供给计划，以确保项目经营目标实现，同时应协调好与水电气电讯交通等市政设施配套联网，尤其是政府村委村民关系，更是项目开发过程中不可忽视重要问题。

以上本项目可行性研究报告，仅做投资者决策参考之用。

河南德润臵业有限公司年月日步提升这为郑州房地产业高速发展创造了个良好基础条件。

第节郑州市城市国民经济发展状况快速增长。

二郑州市全面建设小康社会发展规划根据河南省全面建设小康社会发展纲要，郑州要建设成为真正全国区域性中心城市全国重要枢纽城市和全国重要商贸城市，作为中原城市群经济隆起带龙头城市，强化郑州对河南辐射带动功能。

根据郑州市全面建设小康社会发展纲要，到年，郑州市基本实现全面建设小康社会目标。

到年，郑州市国内生产总值占全省比重达到左右。

具体情况如下经济发展目标全市国内生产总值到年提前年实现翻两番人均国内生产总值到年提前年达到美元，到年提前年实现翻两番按年价格计算，到年，国内生产总值达到亿元左右，人均国内生产总值达到美元左右。

具体发展步骤第步，到年，国内生产总值达到亿元左右，十五期间年均递增左右人均国内生产总值超过美元第二步，到年，国内生产总值达到亿元左右，年均递增，目录编制说明第章项目概论第节项目区位概况第二节项目概况第二章项目投资环境可行性分析第节郑州市城市国民经济发展状况第二节郑州市房地产市场发展概况第三节郑州市南区房地产市场状况第四节郑州市代表楼盘个案分析第三章项目自身郑州市各个区域起步较晚，但发展非常快。

东南区自年金色港湾面世后相继开发了美景天城富田太阳城等几个大盘。

三个大盘集体暖市，使东南区迅速成为了郑州楼市个亮点，目前东南区域房地产销售均价已经高于郑州市平均价格。

西南区亚星盛世家园和帝湖花园两个大盘已经把西南区楼盘炒到了火热。

亚星盛世家园销售均价已达到了郑州市较高水平。

正南区域早在年前后开发了两个规划较大经济适用房小区金祥花园和建达世纪园，因为价格较便宜，销售形式不错。

近两三年此区域楼市有些沉寂，没有有影响力项目面世。

但年年初投放绿岛港湾受到了市场热烈追捧，正商新推出花都港湾开盘之初也取得了不俗销售业绩。

从两个楼盘热销状况可以看出该区域内因长期市场沉寂而蕴含巨大市场需求，大盘诞生必将引爆该区域长期积聚购房热潮，必将带动正南区域成为郑州楼市下个亮点。

第三节代表楼盘个案分析郑州市南区典型项目金色港湾二期蓝钻蓝钻基本情况•项目位臵未来大道与航海路交汇处•占地面积亩•建筑面积万平方米•建筑形式多层高层•层板楼层层层•总户数•车位配比•开发情况蓝钻为金色港湾二期。

•开盘时间•工程情况在建综合分析优势合纵连横，整佛岗东部摩托电动车批发市场，西部二七区服装工业城。

南区已经形成了具有区域特色专业批发物流市场，并且拥有良好发展前景。

众多市场带动了区域经济，也为区域居民提供了更多就业机会，增加了当地居民租赁经营居住仓储等房屋收入，吸引更多人到此区域经商或就业。

﹑区域人口结构航海路以南由于属新开发区域，居住人口以原城中村居民和租房流动人口为主。

航海路与南三环之间共有七里河冯庄花寨老代庄孙八砦后河芦等近三十个城中村。

随着城区南扩，这些城中村已成为郑州南部流动人口个主要聚积区。

紫荆山路以东区域因批发市场密集，聚集有大量商户。

随着区域内金色港湾美景天城等大型楼盘入住，大量市区居民及外来人口入住此区域。

紫荆山路与京广路之间，因京广铁路线从中穿过，区域内有较多铁路机关和它们家属区，因此这个区域除冯庄村村民和大量流动人口外，还有很多铁路职工及其家属。

京广路以西区域居住人口相对复杂，除孙八砦张魏寨高砦等多个城中村村民和流动人口外，还有较多单位家属区及近几年新开发住宅小区。

如郑飞公司家属区所家属区等单位居住区，开元丽城书香名邸亚星盛世家园帝湖花园等众多已入住新开发小区。

﹑交通状况目前交通大动脉东西向主要有航海路南三环长江路。

南北向主要有西环嵩山路大学路京广路中州大道。

京广路以西区域道路网络发达道路状况明显好于京广路以东。

因此此区域近几年发展也明显快于东部。

帝湖花园亚星盛世家园书香名邸开元丽城等楼盘在此区域都取得了不俗销售形式。

京广路以东区域紫荆山南路石柱路冯庄路花寨路未来路长江路等工程实施，必将使此区域将会迎来个发展高潮。

﹑生活配套目前，政府及企业对此区域教育投入有所增多。

近两年内新建学校有兴华南街小学亚星小学八十四中长江路小学八十三中花寨小学金色港湾小学。

这些新建学校硬件条件相比以前明显提升，师资力量及教育水平也将会进步提高。

郑州市各级政府在创国家建园林城市过程中，在市政游园建设上投入较大，目前在我们调查区域内有郑密路游园长江路大学路游园石柱路游园佛岗村小游园长江路冯庄绿化广场航海路水上乐园绿化广场等。

这些游园建设改善了此区域居民生活环境，为以后区域开发奠定了良好基础。

﹑房地产市场形式南区房地产市场郑州市各个区域起步较晚，但发展非常快。

东南区自年金色港湾面世后相继开发了美景天城富田太阳城等几个大盘。

三个大盘集体暖市，使东南区迅速成为了郑州楼市个亮点，目前东南区域房地产销售均价已经高于郑州市平均价格。

西南区亚星盛世家园和帝湖花园两个大盘已经把西南区楼盘炒到了火热。

亚星盛世家园销售均价已达到了郑州市较高水平。

正南区域早在年前后开发了两个规划较大经济适用房小区金祥花园和建达世纪园，因为价格较便宜，销售形式不错。

近两三年此区域楼市有些沉寂，没有有影响力项目面世。

但年年初投放绿岛港湾受到了市场热烈追捧，正商新推出花都港湾开盘之初也取得了不俗销售业绩。

从两个楼盘热销状况可以看出该区域内因长期市场沉寂而蕴含巨大市场需求，大盘诞生必将引爆该区域长期积聚购房热潮，必将带动正南区域成为郑州楼市下个亮点。

第三节代表楼盘个案分析郑州市南区典型项目金色港湾二期蓝钻蓝钻基本情况•项目位臵未来大道与航海路交汇处•占地面积亩•建筑面积万平方米•建筑形式多层高层•层板楼层层层•总户数•车位配比•开发情况蓝钻为金色港湾二期。

•开盘时间•工程情况在建综合分析优势合纵连横，整合资源。

家地产行业精英加入，使得这个团队越来越强势，在地产界也是大手笔不断。

正因为该团队有这个大，才使得企业也越来越大。

注重培育住房市场和住房区块开发。

金色港湾开发，打开了郑州东南板块门户，使其举成名。

先进团队。

正商地产联盟不断吸收外来精华，中国物管第人陈之平加入，建筑大师景观大师加入，更使得这支队伍眼光开阔，打法多变。

可以这样说，正商联盟旗下每个楼盘，潜力都不可低估。

劣势销售情况并不理想，楼盘定位较高，单价总价较高。

东南区高档楼盘片区气候还不成熟，客户基础并不广泛，对片区认可度也不高。

楼盘周边配套并不完善，档次也不高，生活环境及舒适度并不高。

航海路交通比较拥挤，车流量较大，对业主出行会有定影响。

客群分析客户年龄至岁之间职业公务员教师效益较好垄断企业员工企业中高层管理人员私营业主等收入状况家庭年总收入万元以上后期楼盘品质越做越好，相应地，客户消费能力越来越高。

销售状况多层已售完。

三房销售情况较好，四房顶层复式有些许剩余，号楼小户型认筹剩余面积较大产品。

销售速度较快是平方米三房二厅，其次是平方米二房二厅，平方米四房销售速度较慢。

郑州市南区典型项目亚星盛世家园亚星盛世家园基本情况•项目位臵二七区嵩山南路与长江路交汇处•占地面积万平方米•建筑面积万平方米•建筑形式多层小高层高层•层板楼梯户•开盘情况分七期，二三期均已入住四五期已交房六期还有两房三房户型剩余，七期即将清盘•开盘时间•工程情况在售第期高层户型配比项目名称户型配比情况居二居三居四居面积区间比例面积区间比例面积区间比例面积区间比例平方米平方米平方米平方米七期亚星盛世家园卖点金海粮油市场达发新鞋城万客来食品城等近十家专业批发市场和中陆物流等众多物流市场，另外建设及规划中还有佛岗东部摩托电动车批发市场，西部二七区服装工业城。

南区已经形成了具有区域特色专业批发物流市场，并且拥有良好发展前景。

众多市场带动了区域经济，也为区域居民提供了更多就业机会，增加了当地居民租赁经营居住仓储等房屋收入，吸引更多人到此区域经商或就业。

﹑区域人口结构航海路以南由于属新开发区域，居住人口以原副中心第二节项目概况