富产品的种类。

杭州住宅市场走势基本分析迅速扩大企业的生产规模和丰富产品的种类。

年以来，杭州房价全盘跳跃式上涨的态势不复存在，杭州楼市进入政策与市场的磨合盘整期。

结合本次宏观调控以来杭州楼市的表现以及对影响楼市的些因素分析，认为未来杭州住宅市场走势有以下几个特点迅速扩大企业的生产规模和丰富产品的种类。

潜在自用性需求量大，需求依然坚挺迅速扩大企业的生产规模和丰富产品的种类。

年我研究所与杭州市房管局起深入社区对名居民家庭住房现状与需求进行问卷调研，调查结果表明大多数居民住房条件不佳，被调查对象中约的居民是租赁户或与其父母亲戚同住，居住在三室及以上户型的只占。

居民对住房整体满意度不高，只有的被调查者对现有住房表示满意或较满意。

购房意愿强烈，明确表示会在杭州购房的占，不定购房的占。

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我们认为杭州住宅市场潜在需求很大，是现有在杭居民大量住房需求尚未满足二是学在杭州品牌已经打响，每年有万名毕业生留在杭州工作，产生大量租房购房需求三是城市吸引力强，特别是随着高速交通的开通，来自周边地区的购房需求将继续增加。

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年实施宏观调控以后杭州住宅市场的表现也证实这判断年月份在国八条政策影响下，新建商品房预售备案的套数下降到套，但经过四个月低迷期，月份的成交量上升到套，月上升到套，今年月达到套。

而在年月至年月杭州住宅市场最为火爆期，只有个月份月成交量超过套，分别在年月月年月月，分别为套，套，套和套。

年月份新建商品房成交套，同比去年的套，增加了，表明市场承受能力明显增强。

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图年月至年杭州商品房月成交趋势单位套迅速扩大企业的生产规模和丰富产品的种类。

年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月短期市场供大于求态势不容忽视，但预计很快进入供求平衡甚至供不应求状态。

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杭州透明售房系统显示目前可售的房源达套左右，比年月底的套增加了，其中可售的商品住宅为套。

若按年全年成交商品房套的速度，在不增加套新预售房情况下，则消化已取得预售证的这部分房源需要整整年的时间。

若按年全年成交商品房套的速度，则需要个多月。

今明年供给压力较大主要来自于年是市区土地投放量最大的年，达亩，年达到亩，这些土地正处于开发高峰期第二，周边地区的闲林良渚带供应量很大第三，经济适用房开发量很大，目前未销售的经济房高达多套。

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板块之间楼盘之间的分化将进步加剧迅速扩大企业的生产规模和丰富产品的种类。

在地铁项目正式运行之前，受区域性供求关系的影响，板块之间的分化加剧，滨江南岸闲林板块由于土地开发量过大，受到很大的压力，价格将呈滞涨状态。

但是市中心楼盘因为供给量的稀缺见分析部分详实材料居住的成熟性而表现价格的坚挺并呈上扬之势。

地铁沿线土地地价与售价预计在地铁投入运行前后有明显的涨幅，并对市中心楼盘价格上涨产生定的抑制，这是本楼盘定价中必须要考虑的因素。

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楼盘之间的分化也将进步加剧，高性价比的楼盘受到市场的认同。

从年宏观调控以后杭州楼市的表现看，出现二头热现象，以金色海岸为代表的高档精品楼盘和以下沙梦琴湾为代表的低价位楼盘热销，而处于中间状态缺乏特色的楼盘滞销。

拥有稀缺资源的高档精品楼盘售价在国家加大宏观调控力度后仍然逆势上扬，体现出了强劲的增值潜力。

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案例深蓝广场迅速扩大企业的生产规模和丰富产品的种类。

深蓝广场由于其独特的核心地位以及较为丰富的景观资源，开发商着意将其打造为杭州高层成功人士的酒店式高级公寓。

该楼盘推出后即获得市场的肯定，其均价从开盘时的每平方米元左右，直爬升到元，房价在杭州市区始终遥遥领先。

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表深蓝广场年月至今成交均价记录时间均价元平方米高楼层元平方米元平方米元平方米案例二金色海岸迅速扩大企业的生产规模和丰富产品的种类。

被称为国际江景豪宅的金色海岸坐落在钱江新城核心区域内，年月开盘以来，受到市场的追捧，日均成交近万元。

今年月三期开盘后，再次在周之内销售总额突破亿元，成为杭城新盘淡季销售的大亮点。

而均价也从去年的元平方米飚升至元平方米。

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表金色海岸年月至今成交均价记录时间均价元平方米元平方米元平方米元平方米在二手房市场，我们选取了白马公寓绿园世贸丽晶城中大吴庄等几个高档楼盘自年月以来的挂牌价格作了分析，发现上述楼盘在年价格相对稳定，进入年后，均表现出不同程度的上涨见下图。

特别是酒店式公寓价格为元，上述物业价格按的速度递增，汽车位价格为万元，并保持不变。

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现金流入各年收入预测见表，总销售收入为万元。

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表各年销售收入估算稳妥方案住宅期销售面积销售价格元销售收入万元住宅二期销售面积销售价格元销售收入万元住宅三期销售面积销售价格元销售收入万元住宅下商铺销售面积销售价格元销售收入万元公寓下商铺销售面积销售价格元销售收入万元酒店式公寓销售面积销售价格元销售收入万元地下车位销售个数个销售价格万元个销售收入万元小计万元合计万元迅速扩大企业的生产规模和丰富产品的种类。

根据表，将项目净现金流量按的折现率折算到时点，为万元，由此得到保守估计下开发商能承担的最高地价为万元。

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表项目现金流量表稳妥方案年份时点现金流入二资金投入合计土地成本前期工程与建设规费建安工程费用住宅酒店式公寓人防及地下车库幼儿园停车场室外工程费不可预见费管理费用销售费用营业税金及附加土地增值税预征所得税预征三净现金流量四净现金流量折现迅速扩大企业的生产规模和丰富产品的种类。

折现率取五累计净现金流量现值地价款按折现表项目资金平衡表稳妥方案计算年份时点小计资金来源营业收入自有资金各类贷款小计资金运用建设投资建设期利息管理费用销售费用营业税金及附加土地增值税预征所得税预征小计赢余资金贷款偿还累计赢余资金项目财务效益评价迅速扩大企业的生产规模和丰富产品的种类。

经测算，乐观预计下可实现的销售收入为亿元，若以亿元取得土地，则项目总开发成本为亿元，税后利润为亿元，投资利润率为，具体财务效益指标见下表迅速扩大企业的生产规模和丰富产品的种类。

表项目财务效益乐观方案内容金额万元备注总销售收入二营业税及附加总销售收入三土地增值税预征总销售收入四所得税预征总销售收入五开发总成本六税后利润七投资利润率迅速扩大企业的生产规模和丰富产品的种类。

保守预计可实现的销售收入为亿元，若以亿元取得土地，则项目总开发成本为亿元，税后利润为亿元，投资利润率为，具体财务效益指标见下表迅速扩大企业的生产规模和丰富产品的种类。

表项目财务效益稳妥方案内容金额万元备注总销售收入二营业税及附加总销售收入三土地增值税预征总销售收入四所得税预征总销售收入五开发总成本六税后利润七投资利润率迅速扩大企业的生产规模和丰富产品的种类。

敏感性分析迅速扩大企业的生产规模和丰富产品的种类。

按照表的投资成本估算，若年销售均价分别在元以及元基础上下降元平方米和提高元平方米，上涨速度仍取，则分别计算的开发商所能承担的最高地价。

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表不同售价下的各项指标的比较乐观方案迅速扩大企业的生产规模和丰富产品的种类。

测算测算二测算三年住宅开盘销售均价元年商铺开盘销售均价元年酒店式公寓开盘销售均价元地下车位售价万个万个万个能承担的最高地价总销售收入税收包括营业税及附加土地增值税预征所得税预征开发总成本不含税的所有成本其中财务费用税后利润投资利润率迅速扩大企业的生产规模和丰富产品的种类。

表不同售价下的各项指标的比较稳妥方案测算四测算五测算六年住宅开盘销售均价元年商铺开盘销售均价元年酒店式公寓开盘销售均价元地下车位售价万个万个万个能承担的最高地价总销售收入税收包括营业税及附加土地增值税预征所得税预征开发总成本不含税的所有成本其中财务费用税后利润投资利润率迅速扩大企业的生产规模和丰富产品的种类。

表不同地价下的投资利润率比较地价税后利润税后投资利润率税后利润税后投资利润率税后利润税后投资利润率税后利润税后投资利润率税后利润税后投资利润率税后利润税后投资利润率亿亿亿亿亿亿亿第五部分建议迅速扩大企业的生产规模和丰富产品的种类。

综合以上分析，我们认为投资本项目的机遇与风险同在从地块所处位置的稀缺性周边配套的成熟性户型设计的自由性规模的合理性等在杭州楼市占居独无二的优势，但由于投资额大价位高客户群体相对较少，特别是当前房地产市场处于宏观调控期，使得本项目操作面临较大的挑战性，需要大资金高起点去运作这个项目。

我们认为贵公司是否要取得这块土地的开发权应该综合考虑投资机会成本本次招投标土地的地价以及企业的发展战略。

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假若企业有赢利性更好风险更小的投资机会，则建议以稳健的态度去竞标这块土地，控制土地投标价在亿元之内，即楼面地价格元之内。

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假若企业有相当的资金剩余，无合适的投资项目，又将投资本项目视为实现跨越式发展的重要举措，则应以比较积极的态度去竞标这块土地，理想的土地投标价在亿元之内，即楼面地价格元之内。

最高报价不超过亿元，即楼面地价格元。

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附表项目进程安排表迅速扩大企业的生产规模和丰富产品的种类。

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年月至年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月办理相关手续与取得土地二方案规划设计三地质勘探四施工图设计五三通平六办理施工招标手续及办理建设工程与施工许可证七期工程建设八二期工程建设九三期工程建设