1、单位的职工买楼的目的主要是为了改善居住环境，以自住为主。 自住者在买房时比较看重居住环境文化氛围交通环境，因为自住讲究的是舒适。这部分 的消费者平时是上班族，如果交通条件不好，就会给他们带来工作的不便，所以说交通是他 们首选地个因素。 政府机关工作人员和个体户中，投资行为比较强。政府机关工作人员，条件稍好的 早就有了住房，但是其中有部分住房时国家分配或者房改房，这类房子没有选择的余地， 因此大部分政府工作人员对现有住房不满意，不满意的因素有地理因素住房内外环境楼 盘建筑设计配套设施等，因而他们有了住房也希望购房，目的是改善居住条件。 政府工作人员中，也有少部分人买房是为了投资。以投资为目的的消费者，比较 看重地理位置价格，这两方面的因素会对其投资的回报产生直接影响。

2、目除了针对高端消费人群以外，通过它典型的复合型房地产特点，从全方位满 足来自全国不同地区的人们在武汉居住写字楼投资的需求 住宅 人员构成 金融证券外资企业的中高层管理人员 行业城市精英 律师医生教师等高收入人群 民营企业主个体户 外埠来汉的投资和贸易界人士。 白领阶层，政府机关工作人员企业事业单位员工。 住宅消费者特点 这些消费者都属于中等收入阶层，消费特征是平时花钱比较谨慎，希望物有所值，更多 的是选择银行按揭贷款方式买楼，因为他们手中的钱并不是很宽裕。但是其中的个体户则有 所不同，这类人更多的是从投资的角度来看问题的，他们中有很大部分人是重复置业者， 买来的楼自住的不多，而是以出租的形式获得回报。 收入特征家庭月收入在元左右，年收入在元，能承受总价为万。

3、元，以 银行成年计，能承受万元左右的首付款，月供在元左右。 年龄特征以岁的为主 家庭结构以三代同堂和两代同堂的为主 现居住地域要求居住环境和居住质量要求较高。 目标客户群的生活习惯和消费需求 过平常的市民生活 对物管要求简单的清洁和保安 环境要求安静简便，对楼盘的综合素质要求高 商业人员构成 地产投资 经营商户 专业品牌连锁店形象店国际知名 银行证券等金融机构 国内外知名商超市 民营企业。 写字楼人员构成 跨国公司拟在国内华中地区设置办事处或者分公司或子公司 银行保险证券等金融业和通讯设备汽车等制造业 部分政府事业单位 本地的大中型企业 专业型公司，如广告律师事务所会计师事务所等中介服务结构。 消费者购买行为和心理总体分析 白领阶层和企事业。

4、。当前，宏观经济城市化进程住房需求等驱动房价上涨的内在动力依 然较为强劲同时，土地成本上扬，拆迁成本提高，住房品质提升，原材料价格和劳动力成 本不断上扬等带动房价上涨的外在压力在不断加大此外，资本流动性过剩，通货膨胀预期， 物价持续高位运行，利率变动，投融资渠道狭窄等宏观经济不确定因素依然存在。因此，房 价温和性上涨的可能性依然很大。但房地产业前行的脚步不会停止，路途也充满了挑战。 二本项目周边主要楼盘基本情况 目前，西北湖周边在售在建楼盘主要有西北湖∙凤凰城两湖总督天润∙北湖假日新华 豪庭金利∙明珠花园华立∙新华时代美林公馆心家泊。 从目前已经开始销售的几个楼盘来看，各个楼盘的定位都不相同，但均有显著特点。 西北湖凤凰城 项目地址江汉区北湖西路号 住宅均价元 。

5、东南至市区东折汇入长江。长江汉 水两岸湖泊星罗棋布。区内中部及南部为东西带状的剥蚀地形，长江汉水以 南以剥蚀堆积地形为主。西部及天兴洲长江南北两岸则以堆积地形为主。区内优秀甲级资质可研报告专业设计院设计格式可编辑 项目投资与融资课程设计 完成日期年月日 万全城项目可行性研究报 告 第章项目概况 项目地理位置 万全城是个集居住商务写字楼商业为体的大型复合型 房地产开发项目，位于汉口新华路号建设大道与新华路交汇 处，正处武汉金融条街和中央生活区的西北湖畔， 滨临武汉城区中心两湖泊西北湖与北湖，毗邻江汉区政府及政务 中心。城市和生活配套设施完善，地理位置十分优越。 二项目周边主要生活商服配套设施 综合商场武汉新世界百货。

6、渐将迎来恢复性的增长。 从地理位置来分析。武汉地处中部，伴随着中部崛起，各地都在努力推进产业结构调 整，国家自主创新示范区的建立对武汉自身产业结构的调整以及周边区域经济的带动 作用也会慢慢显现出来。特别是年月日，武汉东湖新技术开发区日前获 批成为全国第二个国家自主创新示范区。将于年正式启动，届时将成为继北京中关 村之后，以积极开展科技金融创新股权激励和科技成果转化奖励两型产业发展三大创新 试点为特色的自主创新示范区。中国光谷就位于武汉市东南部的三湖六山之间，房 地产环境明显优于其他二线城市，甚至有赶上线城市的趋势。 在汉口中心城区，纵横的建设大道和新华路奠定了西北湖区域的价值基础。该 区域为江汉区区政府所在地，紧邻金融大道条街，武汉体育中心武汉图书 大世界聚集于此，。

7、台北部，秦岭地槽东段之南，属淮阳山字形构造南弧西翼。 虽有多期造山运动复合影响的痕迹，但主要受控于燕山期构造，表现为系列 走向近东西至北西西的线型褶皱，以及北西北西西北东和近东西向的正断 层逆断层及逆掩断层。本区分布的地层有古生界的砂岩页岩灰岩及泥岩 中生界的砂砾岩页岩及泥岩新生界的粘土砂砂砾石等沉积物。志留系 页岩赏组成背斜轴部，背斜两翼依次为泥盆石炭二迭三迭各层。三迭系 地层常组成向斜的槽部。东西部的紧密褶皱包括倒转伴随压扭性断裂，反 映了当时强烈的南北向压应力主应力。在南北向主应力支配下，还发育有其它次级 的构造，即北北东及北北西两组张扭性断裂。 三区域地貌 本区地势大致东南高，西北低。区内水系十分发育，长江自西南向东北至 天兴洲阳逻镇折向东南，汉水自西北向。

8、斥巨资在北湖区域打造汉口中心城区首个休闲广场。如今，西北湖广场已作为武汉市 座品味高设施全特设鲜明城市现代化精品广场而被市民津津乐道，成为市中心 道亮丽的风景线。居住其中出则尽阅都市繁华，入则纵览湖观美景，畅议人生，风 光无限。良好的自然景观恢复至年。此系列密集出台的政策，方面从供给源 头遏制房价攀升，盘活库存土地，另方面在开发商融资环境改善的情况下，提高其拿地门 坎，并通过增加购房交易中的支出来抑制投资投机性需求增长。 年武汉市房地产市场预测 年房地产市场的火热充分反映出购房需求的旺盛，在缓解矛盾上，中央政府方面 要加大商品房供给，方面又要控制房价的过快增长带来的民生问题。在经济会议后，国务 院也对相关政策进行了调控，月日国务院宣布二手房转让营业税优惠政策终止目的在。

9、总套数套 房屋栋数栋 户型面积 总建筑面积 容积率 绿化率 开盘日期 交房时间年 西北湖凤凰城主打户型为左右的三房两厅，该项目无论从规划设计园林景观，还 是从项目配套和户型设计来看，都能称得上是个高品质的住宅项目。绝大部分住宅为南北 通透的板式楼，也是目前西北湖片区在售的最大楼盘。期临街，户型以三房两厅为主，均 价在以下，与同地段的楼盘相比，其性价比无疑最佳二期面糊，户型以 左右四房两厅为主，可以全观景观，价格达到元，平均套价在万元以上。 该项目目前基本售罄，主要购买对象为高层商务人士和私营老板。 万科城 项目地址江汉区常青路与三环线交汇处 住宅均价元 总套数套 户型面积 总建筑面积 容积率 绿化率开盘日期 三目标消费群体定位 万全城项。

10、距离汉口火车站天河机场也很近。北至发展大道，南至建 设大道，东至香港路，西至青年路，新华路贯穿其中，可谓是江汉区政治经 济文化和交通四大中心。这些为该处房地产开发提供了极佳的条件。 从人口环境来分析。武汉是个外来人口增多高校云集高新技术开发的城 市，有利于房地产的发展。全国高新技术人才涌向武汉，这将有利于武汉的经 济和城市建设，更为武汉带来了许多新生置业群，而且，高校教职工成为购房 的个重要部分。 二投资潜力分析 万全城项目正位于江汉区经济中心西北湖片区的和核心商圈范围内，距离武广商圈也只有 分钟车程。 从居住环境来看，独特的景观资源优势。任何个城市的发展都离不开水源，择水而 居更是每个购房者梦寐以求的居住理念。早在年，江汉区政府力排众议，不惜 。

11、。 购房诱因的设置针对自住者的诱因应放大小区环境楼盘本身素质附加值及价格 上。针对投资者的诱因应放在价格交通附加值上。 第五章建设地点及自然条件 地理位置 武汉是湖北省省会，华中地区最大城市。也是京广铁路大动脉与长江黄金 水道十字交汇的中心，历来有九省通衢之称，东去上海，西抵重庆，南至广 州，北上京城，距离均在公里左右，处于中国经济地理的核心位置。世 界第三大河长江及其最大支流汉水在市区交汇，将武汉市区分为三，形成了 汉口汉阳和武昌三镇鼎立的格局，故武汉素有江城的美誉。武汉市现辖 个城区，个郊区，面积平方公里，人口万，其中城区人口多万。 武汉的地理方位为北纬东经，位于长江中游，属亚热带湿润季风气候， 四季分明，平均无霜期约天。 二区域地质构造 武汉位于扬子地。

12、 于抑制投机性购房，月日召开的国务院常务会议上提出要求遏制房价过快上涨趋势， 同时加强保障性住房建设。继年月中央密集出台系列房地产调控政策以后，在 年月中央政府再出台国十条进步调控楼市。国十条与此前中央所有 调控楼市的政策方向脉相承，但更加系统全面，从调结构抑投机控风险明确责任 四个方面，正式确定了年中国房地产政策基调和架构，今后年的中国房地产市场变 化将难以脱离此政策的背景。国家需要房地产行业来拉动经济时，就鼓励购房行为当经济 过热或者民声齐怨时，国家只要出台道封杀命令，市场就会重归沉寂。所以年市场 行情，还是取决于中央政府稳定房价的决心和出台的具体调控改革措施。 中央政府处在各方利益的核心点上，中央的每次表态都会引起市场的波澜，因而中央出台 政策也会越趋稳重。

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