从机构报告内审视角谈抵押报告的撰写与风险防范 ㊣ 精品文档 值得下载

托人估价机构估价目的估价对象及其范围估价时点及其确定理由价值类型及其定义估价依据估价原则估价方法估价结果估价对象变现能力分析风险提示估价人员估价作业日期估价报告应用有效期说明估价技术报告实物状况描述与分析权益状况描述与分析区位状况描述与分析市场背景描述与分析最高最佳利用分析估价方法适用性分析估价测算过程估价结果确定附件估价委托书权属证明复印件估价对象内外部状况图片估价对象位置图法定优先受偿权利等的书面查询资料和调查记录估价中引用的其他专用文件资料估价机构资质与工商营业执照复印件估价师资质复印件等八致委托方函的具体写作要求规范的要求致函内容包括标题估价委托人全称估价目的估价对象及其范围名称坐落规模权属价值类型及其定义估价时点及其确定理由估价结果的披露包括假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值房地产估价师知悉的各项法定优先受偿款以及抵押价值，总价单价估价报告使用期限估价机构全称法定代表人致函日期共项。

致函落款估价机构全称和估价机构公章，法定代表人或执行合伙人的签名或盖章新的要素要求致函正文中要有估价报告应用的有效期写作的般要求估价对象位置实体名称实体构成实体面积产权情况估价结果单价总价汇率大写致函正文有关项目写作的特殊要求抵押估价的特殊要求应当确定估价对象的抵押价值，并分别说明假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值，以及房地产估价师知悉的各项法定优先受偿款。

城市房地产抵押估价指导意见第二十条房地产抵押价值的定义房地产抵押价值为抵押房地产在估价时点的市场价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。

见房地产抵押估价指导意见第四条。

法定优先受偿权款项辨析究竟应含哪几项土地使用权出让金中华人民共和国城市房地产管理法第五十条规定设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿。

中华人民共和国担保法第五十六条规定拍卖划拨的国有土地使用权所得的价款，在依法缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人有优先受偿权。

城市房地产抵押管理办法第四十五条规定以划拨方式取得的土地使用权连同地上建筑物设定的房地产抵押进行处分时，应当从处分所得的价款中缴纳相当于应当缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿。

拖欠的建筑工程价款合同法第条规定建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。

最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复法释号规定人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照中华人民共和国合同法第条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。

消费者交付购买商品房的款项最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复法释号年月日最高人民法院审判委员会第次会议通过规定消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。

已抵押担保的债权数额担保法第五十四条规定同财产向两个以上债权人抵押的，拍卖变卖抵押物所得的价款按照以下规定清偿抵押合同已登记生效的，重要帮助而未写明帮助估价的专业人员姓名资格职称帮助内容或签名的，扣分。

要由本人签名十二估价技术报告目前估价技术报告的两种格式传统的规范格式个别因素分析二区域因素分析三市场背景分析四最高最佳使用分析五估价方法选用六估价测算过程七估价结果确定现在的改进格式估价对象分析估价对象实物分析估价对象权益分析估价对象区位分析二市场背景分析三最高最佳使用分析四估价方法选用五估价测算过程六估价结果确定目前在写作中存在的问题估价对象分析或个别因素分析区域因素分析的内容与结果报告中的估价对象中的内容重复市场背景分析变成下载政府网站中的当地城市的介绍认为仅是规范的种要求，没有内在的写作动力最高最佳使用分析均说估价人员经过仔细分析和反复研究，确定以现状用途作为最高最佳使用方式既无定性分析，也是定量分析结果确定理由不充分市场比较法应用的叙述中，对可比实例描述缺少必备的项目，步骤上缺少估价对象与可比实例基本情况表，估价对象与可比实例比较表经常不说明参数确定的依据方法的选用中不说明未选用有关估价方法的理由技术报告写作的总体要求估价分析与估价测算紧密相联估价分析要真正有分析而不是罗列资料参数的确定要有法律法规依据或市场依据个别因素分析的要求要对估价对象的实体和权益范围进行界定要应用比较分析法，把估价对象的个别因素与类似房地产的个别因素进行比较可借助分析法要分析各有关的个别因素对估价对象价值的影响方向与影响程度区域因素分析的要求既要分析所在板块的情况，也要分析微观区位的情况既要分析通达性，也要分析可视性既要分析它的现在，也要预测它的未来在要分析的基础上进行评价要根据估价对象的用途进行针对性的分析商业繁华程度，人口，车流量人流量普通住宅公共配套设施与基础设施完备度及质量，公交便捷度道路通达度环境影响安宁程度人文环境别墅治安状况环境工业基础设施完备度对外交通便利度聚集效益或配套条件市场背景分析需要分析的基本内容未进行本地整体房地产市场形势分析的，扣分此项分析太笼统的，扣分未进行本地本类房地产过去现在和未来状况分析的，扣分此项分析太笼统的，扣分未进行国家及本地宏观经济政策因素分析的，扣分此项分析太笼统的，扣分分析结论不能为估价测算及估价参数取值提供市场支持的，扣分支持不充分的，扣分。

本城市及本板块房地产的总体趋势本城市及本板块类似房地产的供求状况与价格状况本板块类似房地产供求状况与价格的发展趋势其它方面的分析内容全国及当地的宏观经济形势和房地产业的景气情况全国及当地的房地产政策与产业政策最高最佳使用分析基本要求对最高最佳使用的判定正确，分析透彻具体，有合法依据和市场根据分析的内容合法性分析技术可行性分析经济可能性分析价值最大化分析外部环境分析应写的内容最高最佳使用分析即是要确定估价对象的最佳用途，具体有定性和定量两种分析方法。

定性的最高最佳使用分析采用的是从原因推算结论的技术思路，定量的最高最佳使用分析采用的是从结果反算原因的技术思路。

估价对象分析实物按照实体功能质量三个方面进行分析估价对象变现能力分析也可以放在前面的估价结果报告里未进行估价对象变现能力分析的，扣分缺少抵押房地产的通用性使用性或者可分割转让性，扣分缺少假定在估价时点拍卖或者变卖时最可能实现的价格与评估的市场价值的差异程度，扣分缺少变现的时间长短，扣分缺少变现费用税金的种类数额和清偿顺序，扣分变现能力分析缺乏针对性的，扣分。

风险提示也可以放在前面的估价结果报告里风险提示的内容包括关注房地产抵押价值未来下跌的风险，对预期可能导致房地产抵押价值下跌的因素进行分析说明评估续贷房地产的抵押价值时，对房地产市场已经发生的变化予以考虑说明估价对象状况和房地产市场状况因时间变化对房地产抵押价值可能产生的影响④抵押期间可能产生的房地产信贷风险关注点合理使用评估价值定期或者在房地产市场价格变化较快时对房地产抵押价值进行再评估等。

缺少上述内容定期或者在房地产市场价格变化较快时对房地产抵押价值进行再评估等。

缺少上述内容之的，扣分风险提示说明不具体或缺乏针对性的，扣分。

特殊情况下的附件在抵押估价中，法定优先受偿权利等情况的书面查询资料和调查记录应作为附件评估在建工程的抵押价值时，在建工程发包人与承包人在估价时点是否存在拖欠建筑工程价款的书面说明。

十三估价方法应用上的常见市场法应用的常见可比实例的选取上没有考虑规模和档次上要接近的要求例如评估商场的价格，选取商店作为可比实例评估五星级酒店的价格，选取二三级酒店作为可比实例。

在抵押估价中，法定优先受偿权利等情况的书面查询资料和调查记录应作为附件评估在建工程的抵押价值时，在建工程发包人与承包人在估价时点是否存在拖欠建筑工程价款的书面说明。

进行区域因素和个别因素比较的时候，往往是可比实例在估价时点的状况与估价对象在估价时点的状况进行对比例如不少人认为估价对象与可比实例位于同区域就不需要进行区域因素修正。

把状况差异的幅度直接作为价格差异的幅度没有估价对象与可比实例的比较就直接给出可比实例修正系数表没有考虑各种价格影响因素重要性的差异。

把能够定量的比较变成了定性的比较。

二成本法应用的常见直接套用政府部门公布的重置价格政府公布的重置价不定正确政府公布的重置价对应的价格时点往往不是估价时点政府公布的重置价对应的建筑物实物状况不定和估价对象相同在对旧有房地产估价时，直接利用政府公由的基准地价算出的宗地价格作为土地的重新取得价格。

认为全新状态的房屋没有折旧，即认为折旧从竣工之后开始。

功能折旧仅仅是建筑物功能不足或落后造成的价值损失。

没有考虑年限对房地产价格的影响，即没有对成本法中各直接成本与间接成本进行年限的修正。

从结构设备装修三个方面去判断建筑物的成新度把造价或建筑安装费作为建筑物重置价格三收益法应用的常见把收益的变化看成是单向的，不考虑经济的周期性带来的房地产收益的周期性把整个房地产的收益归于部分房地产的估价对象对于带租约的收益性房地产的评估，租约期内和租约期外的收益采用相同的资本化率报酬率把确定资本化率的风险因素局限于物业类型区域状况和因素，没有考虑同类型房地产不同的权益类型收益类型和收益水平在风险上的差异。

把市场上类似房地产的净收益直接作为资本化率忽略运营费用中的土地使用税十四常见抵押估价报告以及措辞点评常见目录的编制多数不太规范，缺页码缺分级标题致委托方函措辞不严谨，有的缺单价，无优先受偿权的相关表述估价师声明有的未列明现场勘察的注册