肥城豪德现代商贸物流城项目可行性计划书.doc ㊣ 精品文档 值得下载

十五现代物流发展规划 山东省现代物流业振兴发展规划年 山东省十五服务业发展规划纲要 山东省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要 肥城市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要 肥城市人民政府关于进步加快服务业发展的意见 肥城市城市总体规划年山东省建设工程投资概算指标 山东省建设工程其他费用暂行标准 国家计委颁布的建设项目评价方法与参数 国家颁布的城市建设的其他相关规定及规范 建设单位提供的有关资料 本项目可行性研究报告编制委托书。

二可行性研究范围 通过调查项目所在地的社会经济状况，流通产业和经营业态现状，城 市特点及城市战略发展要求，商贸物流业发展现状及趋势市区商业网点 布局各类专业市场建设及流通基础设施建设现状，并进行市场分析预测， 研究项目建设的必要性可行性，对该项目的建设环境投资环境建筑 平面布臵的合理性等进行分析论证，研究该项目建设规模和内容以及规划 设计方案，提出组织管理与实施计划，同时对工程的建设内容，投资估算 及财务效益进行重点分析论证，提出项目可行性研究结论。

第三节结论与建议 结论 现代流通业是国民经济的先导性产业，是现代市场经济的血脉。

现代 物流业是融合运输仓储装卸搬运包装流通加工配送货代和 信息等行业与社会化大生产紧密结合的新型服务业，涉及领域广，吸纳就 业人数多，促进生产拉动消费作用大。

肥城豪德现代商贸物流城项目建 设，对于加快发展肥城现代商贸物流，促进经济增长方式转变，加快产业 结构优化升级，推动肥城市和山东省经济协调发展，提高对外开放水平， 改善投资环境，推进工业化城镇化和农业现代化进程，提升经济竞争力， 建设现代流通业强省，具有十分重要的战略意义。

目前肥城的商贸物流业已经进入了整合推进提升的新阶段。

由于缺乏大型商贸物流基地，缺乏在全国具有影响力的大型商贸物流企业，使 得肥城的商贸物流业规模优势不明显，还不能适应城市经济发展的需要。

商贸的聚集和繁荣需要平台来支撑，因此肥城迫切需要构建起商贸物流业 集聚和辐射效应的大型平台载体。

建设肥城豪德现代商贸物流城，既是肥 城的商贸物流业的现实所需，也是长远发展的必然选择。

项目建设符合山东省加快现代流通业强省建设的要求，符合肥城市城 市发展规划，目标定位准确，建设规模合理，项目切实可行。

肥城豪德现 代商贸物流城建设，将为肥城现代商贸物流打造个航母级的载体平台， 加速提升肥城现代商贸物流业发展水平，促进肥城经济又好又快发展。

项目条件具备，建设方案合理，既有较大的社会效益，又有较好的经 济效益，项目是必要的也是可行的。

二建议 建议肥城市政府积极向山东省政府申报将肥城豪德现代商贸物流城 项目列为山东省重点建设项目。

建议市政府专门成立肥城豪德现代商贸物 流城建设协调推进领导小组，明确分管领导和专门人员，及时协调解决建 设过程中所遇到的问题，促成项目尽快实施和投入运营。

建议肥城市政府制定出台肥城豪德现代商贸物流城开发建设及运作 的优惠政策和保障措施。

具体包括财政税收用地收费保障政策等 方面内容。

项目建设单位要合理安排建设时序，实行滚动发展。

在充分作好调 查研究规划的前提下，依据肥城豪德现代商贸物流城项目的功能和布局 需要，合理安排基础设施的建设，分期分批实施，采取滚动发展方式进行 开发建设，边建设边产生效益。

肥城豪德现代商贸物流城建设中，要注重实物载体和虚拟载体相结 合，在打造个全新的有形现代商贸物流城的同时，利用电子网络电子商务再打造个无形的肥城豪德现代商贸物流城。

第二章项目开发建设环境分析 项目开发建设的背景 现代商贸物流是新兴的服务行业，是反映个地区经济发展和社会繁 荣的重要窗口，也是启动市场促进需求和消费不断升级新兴经济发展 的动力引擎。

它作为支柱产业形成区域经济的增长点，是拉动地区经济增 长的力量源泉，对于优化经济结构改善投资环境和提高区域经济整体竞 争力具有重大战略意义。

区域经济中心必然是个生产要素高度聚集的中 心，要形成这样个中心，迫切需要种具有较强聚集吸纳和辐射功能 的产业形态，而现代商贸物流业集商流物资流资金流信息流于体， 涵盖运输仓储装卸流通配送等各个环节，恰恰是最直接最快速 提升聚集力吸纳力和辐射力的产业。

近几年，肥城市进入经济发展转型 期结构调整关键期城市化进程加速推进期。

全市商贸物流业态已经初 步形成并呈现出很好的发展势头，以商贸物流为主的第三产业已成为经济 发展的主导力量。

但是，总体说来，肥城的商贸物流业与城市经济发展还 不相符，不能适应现代物流和新型商业业态快速发展的需要，缺乏大型商 贸物流基地，基础设施和技术装备落后，现代物流的水平较低，信息传递 物流配送相对落后，交易成本高。

商贸的聚集和繁荣需要平台来支撑。

因 此，建设肥城豪德现代商贸物流城，打造大型商贸物流基地，构筑大进大 出的现代商贸物流格局，使肥城成面貌和周边居民生活。

现有市场除缺乏相应的配套设施外，功能也只限于为商户提供经营场地， 没有专业的仓储物流配送等。

目前，肥城市现有市场商户多数为租赁经 营，市场内的管理仅停留在收取经营户房租和管理费阶段。

市场配套及功 能大多不够完善，存在多方面的隐患和不足，现有的市场各行业发展空间 都存在严重的不足和滞后。

市场内基本没有真正意义上的物业管理公司。

从对肥城市现有各市场考察发现，本地商业地产虽然有较大发展，但是大型综合区域性和现代化的大型市场目前还很少。

这些，为肥城豪德现代商贸物流城建设打造大型商贸物流载体平 台提供了契机和创造了条件。

二近几年肥城城区住宅和商铺供求与价格趋势 本项目采用多种方式的调研手段，主要对消费市场特征商业业态分 布主要商业定位功能分区和店铺销售流程策略组织模式等进行调查。

在市场调查中发现，人们臵业投资的首选是商铺，俗话说家有万贯，不 如有个好店面。

商业投资属于长线投资，不会因房龄的增长而降低投资价 值，地段人气与商业氛围的因素更为重要。

近几年肥城商铺需求不断增 长，价格将保持持续上涨的趋势经营户的增加导致商铺需求量继续扩大。

肥城豪德现代商贸物流城，作为大型商贸物流载体平台，由于它高度 的专业性，集聚性规模性和品牌性，能为流通企业带来更大的发展机遇， 更有利于打造商圈品牌。

再就是，目前肥城市很多经商户包括非肥城籍外 来商户尽管手里面有相当积蓄，却直靠租铺面经营而增加了开支，许多 经商户的梦想就是拥有间自己的店铺。

这种状态正好说明了商业活动 的质量在提高，人们对商业活动的要求在提高，从而带来对商贸物流活动 空间的新追求。

三项目购买意向调查分析 根据调查分析，目前各专业市场商户多数为租赁经营，商铺的需求正 处于旺盛时期，各市场目前只提供租铺，租铺者为控制成本渴望购买自己 满意的商铺，购买欲望是存在的，如何获得这些资源使之产生购买行为， 在后期销售中需要制定相应的策略。

肥城市商业市场数量较多，且产品流 通活跃。

但很多老的市场建筑远跟不上时代发展，现有市场不具有竞争的 真正优势。

肥城豪德现代商贸物流城的建设处于市场需求较大时期，同时具有政府大力度支持将利于后期运作。

根据豪德集团企划部调查报告对经营户各行业中经营规模较大 经营种类全以批发性质为主经营户意向调查，经营户对商铺的产权式 销售模式比较关注。

商户虽然没有明确购买，但大多希望能够到个规模 大配套设施完善及专业性强的市场内经营，表示对肥城豪德现代商贸物 流城项目会进步关注，有定购买意向。

本项目的市场目标群体是投资型和经营型商铺的用户。

随着商铺增值 空间的明朗和业主投资理财意识的增强，更多的肥城人或外地商户会将可 支配资金投入到肥城豪德现代商贸物流城商铺上。

本项目具有很好的成长 空间和市场潜力。

从近三年肥城商铺销售情况看，鲁中地区的个体工商户 外地经商者投资户购买能力较强，商铺需求量大，销售目标容易实现。

因此，项目市场前景非常好。

公司组织实施强有力的优越的策划推广 和现场销售管理以及销售力量，就完全可以实现预期目标。

第五章场址主要建设条件 肥城隶属于泰安市，地处山东中部泰山西麓，是资源丰富的鲁中宝 地，闻名中外的中国桃都中国有机蔬菜第市。

地理坐标为北纬 ，东经。

东与泰安市岱岳区接壤，西与东平县济 南市平阴县为邻，南与宁阳县济宁市汶上县隔河相望，北与济南市长清 区以山为界。

全境南北最长公里，东西最宽公里，总面积 平方公里，截止年辖个办事处，个镇，个省级高新技术开 发区，个村居民委员会，年全市人口万。

肥城豪德现代商贸物流城选址于肥城市安临站镇东北面。

规划总用地 面积万折合亩，总建筑面积万。

场址所在位置现状 场址选择应遵循以下原则 符合肥城市城市总体规划。

节约用地，少占耕地。

减少拆迁移民，尽可能不穿越人口密集的居民区。

有利于保护环境和生态，有利于保护风景区和文物古迹。

经实地踏看，没有发现文物古迹，地面设施较少，拆迁量不大。

地势 平缓，适宜开发。

二场址建设条件 地质和水文 水文条件和地下水 据现场踏勘，项目所在区域地势比较平缓，远离河流湖泊。

地势相对较高，不存在防洪排涝问题，项目区不会受到洪水威胁。

勘察表明，场地内地下水主要为第四系裂隙水，微具承压水，主要赋 存于粘土层中，水量般，地下水主要接受大气降水补给。

勘察期间，场 地稳定水位埋深米左右，据区域水文地质资料，场区最高水位米左 右，年变幅米。

根据勘察水样分析测试结果，判定场地地下水水