芙蓉新天地综合性广场项目可行性计划书.doc ㊣ 精品文档 值得下载

和唐城墙遗址公园区，南临广电中 心，北临芙蓉南路和大唐芙蓉园遗址公园区，西临芙蓉西路 和曲江公馆高尚别墅住宅区，位于曲江旅游核心景区，环境 优越。

项目权属状况 项目净用地面积亩，地块规划用 途为商业用地，拟通过挂牌出让取得土地使用权。

项目建设必要性 促进曲江新区商业繁荣完善旅游配套设施的需要 进步满足市民游客购物休闲旅游消费的需要 文化产业集团做大做强的需要 不夜城文商集团战略发展的需要。

项目建设内容 项目初步定位为集购物休闲娱乐餐饮住宿会 议等功能为体的综合性广场。

建设内容包括集中商业情 景商业五星级酒店顶级商务会馆室外水景等，项目总 建筑面积约。

项目开发模式 西安曲江大唐不夜城文化商业集团有限公司拟与西 安万业房地产开发有限公司合资组建西安曲江秦汉唐文化 商业有限公司，以合资公司的名义取得项目土地使用权， 开发运营芙蓉新天地项目，项目利润按照股权比例分配。

结论 从技术经济角度综合论证，我们得出以下结论 项目目标客源充足，完全能够支撑项目市场需求。

项目的建设条件及周边环境良好，适合开发建设。

项目的规划方案是合理的，符合曲江新区整体发展 规划。

项目的工期安排基本是合理的，能够满足项目建设 开发时点要求。

项目在经济上可行，能够满足财务评价的要求。

总之，项目从整体评价是可行的，建议实施。

可行性研究报告编制依据 西安曲江新区国家旅游休闲度假区总体规划 西安曲江新区芙蓉新天地项目规划设计方案 建设项目经济评价方法与参数 西安市建设项目城建费用统征收办法实施细则 陕西省建筑安装工程综合概预算定额 陕西省工程建设其它费用定额 其他与项目可行性研究相关的资料和数据。

可行性研究报告的重要说明 本报告是依据年月日版的设计方案进行 编制，最终以审核通过的设计方案为准。

本项目最终建设规模和投资估算以政府立项审批为 准。

本报告可作为本项目开发的重要参考依据。

基于目 前的规划设计方案和市场需求，本报告提出的初步开发模 式经营思路可能会与最终的实际操作模式存在定差异， 以最终执行模式为准。

第二章项目商业环境分析 西安市商业发展规划 总体规划思路 时尚购物在中心，休闲消费在二环，增强辐射在三环。

未来重点发展区域 主要包括经开区高新区曲江新区，详见下图 本项目地块位于曲江新区核心区域内，区位优势明显。

随着该片区规划的进步实施，本项目将逐步发展成为城市 地标性建筑和新的商业区。

曲江新区发展规划 期总体规划 在规划格局上形成了心两带三轴四个板块 的机构形态。

功能定位 心以大雁塔为整个曲江的核心 两带贯穿整个新区，宽米的唐城遗址保护绿 带分布在绕城高速两侧共米宽的绿化景观带 三轴雁塔南路旅游商业发展轴线芙蓉东路生态 休闲发展轴线和曲江大道景观轴线 四个功能板块唐风商业板块旅游休闲板块科 教文化板块和会展商务板块。

本项目位于大唐不夜城商圈的延伸区，即可依托芙蓉 园大雁塔优越的旅游资源，又借助不夜城商圈的商业氛围， 立地条件得天独厚。

项目商业环境特征 紧邻多个著名文化景点，旅游人口巨大。

项目周边拥有大唐芙蓉园大雁塔景区曲江池遗址公 园唐城墙遗址公园等多个著名文化景点，年接待游客 万人次，为项目带来丰富的旅游客源。

周边高档住宅众多，未来居住人口量大。

项目周边两公里范围内有曲江公馆金地湖城大境中 海国际社区万科金域曲江等高尚住宅小区余个，未来三 年内常住人口将达到万左右，将会拥有庞大的市场需求和 良好消费支撑。

不夜城商圈辐射范围内，能有效带动。

在逐步趋于成熟的不夜城商圈的辐射效应下，必将强力 带动本项目的商业氛围，随着本项目的建成开业，其商业价 值和发展潜力将进步显现。

交通条件优越，区域可达性强。

项目用地三面沿街，交通条件十分优越，区域可达性强。

第三章项目的建设条件 项目建设条件包括项目建设自然条件项目建设用地条 件以及项目建设的市政配套条件。

项目建设自然条件 西安市平原地区属暖温带半湿润大陆季风气候，冷暖干 湿，四季分明。

冬季寒冷风小多雾少雨雪春季温暖 干燥多风气候多变夏季炎热多雨，伏旱突出，多雷雨 大风秋季凉爽，气温速降，降霜明显。

气温年平均气温，月份平均气温 ，月份平均气温，年极端最低 气温年月日，年极端最高气温 年月日。

风向平均风速米秒，全年盛行风向为东北风 日照年日照时数小时 湿度年平均相对湿度 霜期无霜期天 气压平均气压 降水年降水量毫米，由北向南递增。

月份为两个明显降水高峰。

降雪年平均降雪日天 气象灾害年内主要气象灾害有干根据项目的销售业态，对项目按照五个成本对象 进行核算包括酒店情景商业，集中商业，迁建和楼位。

其中酒店成本亿元，商业部分成本亿元。

项目 总建筑面积万平米，其中酒店万平米，商业 万平米。

项目成本对象计算表单位元 成本项目成本建筑面积总成本 总建筑面 积 建 筑 面 积 单 位 成 本 可售面积 可 售 面 积 单 位 成 本 酒店 地上 ， ， ， ， 地下康体娱乐 地下车库设备用 房 ， ， 情景商 业 地上 ， ， ， ， ， 地下车库， ， 集中商 业 东栋地上 ， ， ， 地下 迁建 ， 楼位预售， ， ， 合计 ， ， ， 其中，土地面积按照占地面积分摊，其他成本按照投资 估算标准进行分摊。

项目销售及盈利情况 商业部分 销售情况。

商业部分可售面积万平米，预 计可以实现销售收入亿元，其中楼位销售亿元， 情景商业销售亿元，集中商业销售亿元，迁建 部分销售，万元。

具体情况如下表所示 销售收入预测表 项目可售面 积 单 位单价单位营业收入万元 销 售 项 目 楼位 预售 集中商业地上地下元， 情景商业地下西北片区元， 小计 商品 房预 售 情景商业西北片区地上元， 情景商业西南片区元， 集中商业及餐饮元， 迁建元， 小计 合计 盈利情况 预计实现销售收入亿元，主营业务成本为 亿元，主营业务税金及附加，万元其中含清算的 土地增值税为，万元，销售费用，万元按 照不含楼位收入的计算，预计实现利润总额亿元， 实现净利润亿元，商业部分总体盈利情况如下表所示 盈亏平衡表 序号项目金额万元 主营业务收入， 主营业务成本 楼位预售， 情景商业， 集中商业， 迁建， 成本小计， 主营业务税金及附加， 主营业务利润， 销售费用， 利润总额， 所得税， 净利润， 分年度销售利润预测情况年至年 年项目流出的前期费用建安成本期间费用等均 计入项目成本，年度内也未实现项目销售，仅零星管理费用 产生，损益影响较小，以下预测予以忽略，年和 年利润预测表如下表所示 利润预测表 年度 序号项目金额万元金额万元 主营业务收入 主营业务成本 主营业务税金及附加 主营业务利润 销售费用 利润总额 所得税 净利润 酒店部分 酒店部分投资亿元，建筑面积万平米，酒店 部分公司自己持有，根据美丽雅公司提供的酒店未来八年盈 利预测情况预测如下表所示 酒店部分预测盈利表单位万元 项目 收入 成本 财务费用 利润总额 所得税 净利润 表备注酒店期初取得物业性贷款亿元，按照 年等额还款计算利息。

资金预测情况 建设期资金情况分析 期初资金为亿元，为注册资本 项目资金总流入亿元，其中取得股东借款 亿元在建设期取得项目贷款亿元，建成后以酒店进行经 营性物业贷款置换，归还亿元前期贷款后取得酒店经营性 物业贷款亿元项目销售回款流入亿元。

项目资金总流出亿元，其中土地成本 亿元项目成本亿元期间费用和税金亿元 归还股东借款亿元，归还银行借款亿元。

期末资金余额，万元。

建设期总体资金流量预测表 序号项目金额万元 期初余额注册资本， 资金流入 股东借款流入， 融资流入， 预售楼位流入， 预售商品房流入， 资金流入小计， 资金流出 土地成本， 前期费用， 城市基础设施配套费， 建安工程费用等， 期间费用， 税金， 销售费用， 归还股东借款， 归还银行借款， 资金流出小计， 期末余额， 年至年资金流量预测情况如下表所示 建设期各年度资金流量预测表 年度年年年年 序号项目金额万元金额万元金额万元金额万元 期初余额， 资 金 流 入 注册资本， 股东借款流入， 融资流入 预售楼位流入， 预售商品房流入 资金流入小计， 资 金 流 出 土地成本 前期费用 城市基础设施配套费 建安工程费用等 期间费用， 税金 销售费用 归还股东借款， 归还银行借款， 资金流出小计 期末余额 资金节点计划 项目前期阶段年 公司期初资金为亿元，前期设计配套和建安支出 约亿元，项目土地款总计亿元，资金缺口亿元。

解决办法是取得股东借款亿元