1、域未来土地供应产品分析•地块现状•指标分析•产品定位•入市时价格预测•项目总预算占地面积.住宅建筑面积商业面积容积率.覆盖率本地块经济技术指标分析属于中小规模，容积率较低，地块整体素质优于地块档住宅价值二档住宅价值三档住宅价值档二档三档视野最优较好受阻景观远处山景或绿轴园林景观无景观面噪音弱部分影响临路示例单套单元中的内外两面中小规模，容积率较低，受影响的项目地块整体素质略优于地块，但两者均处于同档次本地块住宅价值分析占地面积.住宅建筑面积商业面积容积率.覆盖率莱蒙商业序号发展商商业面积商业发展方向预估档次业态经营方式国投莱蒙中高超市餐饮等多业态集中商业自营长期保有港铁中高娱乐餐饮等多业态集中商业自营长期保有中航中高超市百货出租为主绿景中高未定租售未定合计.万中高档复合型商业为主港铁商业莱蒙商业红山站绿景商业区域中心型商业以港铁为中心第辐射圈商业以中航等百货类为主第二辐射圈商业以专业市场为主红山站商圈的边缘地带，被人民路隔断，商业氛围有限，且周边商业竞争较大本地块商业价值分析.属于中小规模，容积率较低，但可寻求突破限制.二线拓展区北区，居住导向。
2、房均涵盖思维导图区域概况地块现状分析•区域现状•区域规划及定位及发展前景•区域住宅市场分析•区域未来土地供应产品量•地块现状•指标分析•产品定位•入市时价格预测•项目总预算绿景中航鹏润达华府期长城限价房星河项目溪山期龙号金光华龙岸滢水湾弓村项目潜龙地块圣莫橡树水榭三期第五园后续产品绿景牛栏前中央豪宅区依托自然资源和中部轴线发展优势，为低密度豪宅板块核心居住区域依托大型交通配套资源，未来供应以中高密度住宅物业为主，总推盘量在万平米以上，如本项目中航鹏润达泰华等项目龙华老城区主要依靠旧改或者见缝插针等形式开发中大户型项目佳兆业上品雅园信义坂田万科坂田豪宅区核心居住区中央豪宅区老城区莱蒙注序号为已动工项目，未动工预计年推出项目本地块片区内潜在楼盘供应扫描本项目上塘站龙胜站红山站白石龙站深圳北站民乐站本项目二线拓展区中心本项目珠江旭景佳园金地梅陇镇榕江碧水龙庭宝安世纪春城鹏宝东书香门第莱蒙水榭春天兆丰溪山美地莱蒙国投万科项目鸿荣源龙号中航项目德业基项目鹏润达项目长城地产项目金地上塘道达华实业项目深物业风和日丽期万科金域华府二期潜龙海曼宁星河民乐旧。
3、改特发园区旧改滢水湾绿景牛栏前旧改潜龙山庄⑩卓能雅居金光华龙岸项目⑩绿景项目万科华宇项目关口坂田资源型物业深圳大贸项目星河丹堤⑿光浩坂田项目华来利圣莫利斯期信义坂田项目深国投水榭山在售个，待售个万科第五园注红色序号为在售项目，蓝色序号为已知潜在供给项目。片区未来预计供应项目达个！本地块区域住宅市场分析同区供应区域项目占地建面容积率产品类型发售时间二线区金地上塘道.单房经济适用房年年中水榭春天.两房，三房，三房，以及少量房单位。年月长城里程以下的中小户型,限价和停工中老城弓村项目房房，房组合为主年月关口溪山二期整体.整体平米房，平米平米三房平米年月金光号线正在修建中北向西北向民房，无景观资源，视野受阻临富国路有定的噪音影响西向待建项目及厂房，无景观资源，视野受阻东向东南向临人民路，有定的噪音影响人民路对面为莱蒙项目，无景观资源南向东南向城市绿轴文化中心，远处山景，绿轴景观，视野相对开阔人民路富国路地块平整，无明显资源，大面积临路，昭示性较好但噪音影响较大本地块现状思维导图区域概况地块现状分析•区域现状•区域规划及定位及发展前景•区域住宅市场分析•。
4、及以上三房的刚性需求为主片区畅销户型二房三房刚性需求罗湖.客户居住区域中福田占四成以上，接受项目的区位距离。龙华本地客户占五成左右.客户群体较为年轻，年龄多在岁居多.私营企业民营企业和私企业主个体户占四成左右，党政机关事业单位相对较少，且多为中层管理者和普通职员.两代和三代居的客户是本次客户中的主力群体。二三口之家为主，孩子年龄岁以下.看好片区发展，觉得升值潜力大坂田片区已成交客户统计分析龙华成左右福田成以上片区成交客户小结发展期快速发展期成熟期年年年后时间开发类型商业项目置业特征首次置业为主面积需求经济实用二房三房居住项目中档住宅社区级商业中高档住宅社区级商业区域级商业区域级商业城市级商业首次置业为主二次置业为辅二次置业为主高档住宅主流需求经济实用二房三房二房三房需求面积不断放大趋势舒适型三房四房大户年年年后本项目入市时机在年年与片区发展契机相契合片区客户发展预测小结未来关内客源流向趋势图分析小结福田龙华新城核心居住区龙华新城中央豪宅区梅林关内情结，首次置业的小房小房客户看中山水资源，需求舒适性换房平米以上或客户关内溢出效应客户群集中区域，以。
5、人士关内龙华本地二次置业换房客及部分偶得客户产品对位细分市场中的叠拼别墅产品次主力客户潜在客户本地块客户定位客户深度访谈主流产品细分市场中的叠拼产品细分市场中大户型房产品中原地铺访谈根据当前片区成交客户特征，中原对本片区典型客户做了二次针对性的调查研究，以对定位做充分的佐证。并在此基础上再进行客户深度访谈。以期对定位有充分的验证本次客户深度访谈样本数及方法调查员或业务员进行电话深度访谈样本数份其中主流产品份，叠拼洋房产品份调查地点中原二级市场代理楼盘世纪春城万科第五园中原三级市场地铺梅林关分行锦绣江南分行万科城分行梅陇镇分行产品定位验证根据与中原三级地铺金地梅陇镇分行业务员访谈有关月份成交的房的客户，概况为以下特征现实客户客户群来源福田区客户投资龙华本地自住兼投资客户香港人自住兼投资目的投资自住置业能力价格仍然是他们最关注的因素。注重总价低。潜在客户客户群来源福田投资客户龙华本地投资客户未来新客站带来大量经商投资香港客户外地经商人士目的投资自住置业能力价格仍然是他们最关注的因素。注重总价低，注重附加值。主流产品客户客户基本情况福田区客户龙华本地。
6、成的影响比此前预计的要严重得多。预计年中国经济增长将放缓至。房价走势预测再创新低和大幅上涨的可能性不大政府出台支持房地产行业政策，加大开发商融资能力和放宽客户置业门槛，开发商再大幅降价的可能性不大近期市场持续走强，量价齐升，刚性需求旺盛，深圳楼市再创新低可能性不大但客户对于价格敏感度依然强烈，随着价格持续上涨，成交将有所下滑，截止月日，深圳二手楼项目涨幅，销售已明显呈现速度趋缓根据监测，年全市新增供应预计为万，包括年存量，年全年可售住宅预计达到万。除宝安区上下半年的供应较均匀外，其余各区的新增供应主要集中在下半年。年全市可售住宅量庞大，会抑制房价上涨幅度。再大幅降价的可能性不大大幅涨价的可能性也不大现阶段周边市场分析金域华府元世纪春城元金地梅龙镇元带精装修溪山期元周消化套左右周消化套左右开盘销售成开盘销售成说明以上价格均为毛坯价格周边在售楼盘周边二手楼盘七里香榭元日出印象元既周边整体均价元在宏观经济不发生重大改变下，中原预测下半年及年上半年二线区域价格基本与当前价格水平趋稳持平。本项目高层均价约元，均价约元按正常房地产市场楼价年增长率的前提。
7、水榭春天期元年入市项目预计高层或小高层金地上塘道元年底年初入市年中入市探讨！如何使项目价值最大化，中原给出两种建议维持原地块规划要点不变，即南地块.北地块.的容积率，产品均以小高层及高层为主。动用部分政府关系，将南北两地块容积率在保持总建面不变的基础上做适当调整，将北地块容积率增加到.左右，南地块可降低到.左右，北地块以高层为主，南地块有条件做出个较纯粹的小高层社区，可使项目价值增大，具体指标调整如下思维导图区域概况地块现状分析•区域现状•区域规划及定位及发展前景•区域住宅市场分析•区域未来土地供应产品量•地块现状•指标分析•产品定位•入市时价格预测•项目总预算本地块建议探讨！方案方案二占地面积.住宅建筑面积商业面积计容建面容积率覆盖率通过如此调整，则南地块有可能做到较纯的小高层社区，从而提高整体价值，具体价格试算如下表关于价值的探讨！方案方案二占地面积.住宅建筑面积容积率物业类型高层高层高层小高层住宅单价小高层总价约.亿约.亿约.亿约.亿总价约.亿约.亿两方案差额约.亿注商业面积未做调整。方案二中地块小高层按平米按平米测算。方案二仅为试算数据。
8、客户是片区主力客户来源，岁为主要年龄段客户置业需求户型采取经济实用型为主，以需求房房为主，特色产品有竞争力客户基本情况以个体工商户为主，从事电子通讯贸易等行业客户置业需求高附加值受欢迎客户置业能力价格仍然是他们最关注的因素。支付能力有限，首付承受能力月供承受能力较弱叠拼洋房产品客户置业能力支付能力首付承受能力月供承受能力较强客户定位小结思维导图区域概况地块现状分析•区域现状•区域规划及定位及发展前景•区域住宅市场分析•区域未来土地供应产品量•地块现状•指标分析•产品定位•入市时价格预测•项目总预算下半年经济预测观点分歧严重，未来走势不明朗中国指数制造业是个综合指数，按照国际上通用的做法，由个主要扩散指数加权而成。通常指数在以上，反映经济总体扩张低于，反映经济衰退。中国国家统计局局长马建堂表示，指数的连续回升和自己在调研中感受到的各地显露出来的积极变化，不仅表明中央扩大内需促进增长调整结构深化改革改善民生的揽子政策已经并正在明显见效，而且意味着中国经济很可能已企稳回暖。年月日，亚行在最新发布的亚洲发展展望报告中称，全球性金融危机给中国经济所。
9、，可根据实际设计进行调整方案意向图南北两区均为高层方案二意向图南区为小高层单位万元地价地价地价地价方案方案二方案方案二方案方案二方案方案二销售收入二项目投资其中.土地成本土地价格政府规费.建安成本包括前期.财务营业管理费用.不可预见费.房屋公共维修基金三营业税四印花税五土地增值税六税前利润七所得税八税后净收益投资净收益九静态销售净利率十静态投资成本回报率结论保守判断，如果方案二不能实际通过操作解决，则按方案进行测算，高层售价按元价格商业按元计算，楼面地价在元不考虑土地增值税因素时，将是盈亏临界点，即住宅部分利润为。地价低于元将产生利润。!!田福田梅林春华四季园二房三房正南东南坂田福田梅林主要成交为二房三房单位，二线拓展区中心区域供求成正比，客户群主要以福田及周边为主，成交均价达到元平方米因年后深圳市场房地产市场”小阳春”回暖现象,片区二手房成交较为活跃,本项目临近项目二手房周成交量约套.带装修,朝南单位成交价左右,毛坏成交均价左右。户型套数比例以下以上以下以上以下以上房以上合计二线拓展区产品构成片区在目前尚处发展初期，产品供需以以上两房以下三房。
参考资料：
1、该PPT不包含附件（如视频、讲稿)，本站只保证下载后内容跟在线阅读一样，不确保内容完整性，请务必认真阅读。
2、有的文档阅读时显示本站（www.woc88.com）水印的，下载后是没有本站水印的（仅在线阅读显示），请放心下载。
3、除PDF格式下载后需转换成word才能编辑，其他下载后均可以随意编辑、修改、打印。
4、有的标题标有”最新”、多篇，实质内容并不相符，下载内容以在线阅读为准，请认真阅读全文再下载。
5、该文档为会员上传，下载所得收益全部归上传者所有，若您对文档版权有异议，可联系客服认领，既往收入全部归您。
（龙华地块可行性研究报告）（最终版）