1、广阔的道路。 人口与楼群是关系城市发展的两个相辅相成的最基本要素。楼群是城市 的主体，人口则制约着城市的规模，城市要扩张，必然要扩充城市人口，这 样，房地产必须要走在前头。是个年轻的城市，这种现状，使的后发 优势非常突出，其中最明显则表现在房产的扩张速度上。按的城市总体 规划目标，年，城市规模要达到中等城市水平，城市人口要达到万。 因此，目前房地产的高速发展，实际上是城市发展的种客观要求，也是 种必然现象。 的城市特色使的房产拥有了个巨大的市场。的优越环境和突出的生态性使之已成为最适宜居住的地区之。这种 特色使的房产卖点十分突出，也使的房产在全国的大市场上分外吃香。 外地人到置业越来越多，再加上当地居民对房屋的消费持续增长，住宅的 需求较有较大的发展，这为的房地产商提供了个很大的发展空间和发展 机遇。 国际化步伐的加快为房地产业的发展带来了新的契机。 连续两年世帆赛的成功举办和年全国水上运动大会等系列重大活 动的举办，都将使城市知名度进步提。
2、改为实行货币化分房，居民自己购房的情况将会大 幅增加，而且随着公有住房出售的推进，取消了标准价售房，转为成本价售 房，对租赁公有住房者提高房租，逐步达到住房成本租金水平。国家对购买 新建商品住宅，加大了住房公积金对购房个人贷款的支持力度，改进住房贷 款担保办法，积极推行多种担保方式，调整税收政策，促进个人购房的发展， 目前，个人购房已成为房地产市场的主流。此外，房地产市场和房产交易中 介服务机构的规范完善，为居民买房卖房提供了合法固定的场所和流畅的 信息来源，使之能够既清晰的了解房产市场行情，又有利于促进商品住宅的 消费和流通。 房地产价格变动的主要原因 房屋质量的提高和配套设施齐全带动了房价上涨 随着居民收入水平的提高和消费观念的转变，改善和提高居住环境，提 高生活质量成为新的消费热点，开发商对新建房屋质量品牌配套设施 环境售后服务物业管理等更加注重人性化人文化，从而带来了巨大消 费需求，拉动房价总体水平上涨。 需求增加带动房价上涨是环境。
3、需求。优美的自然风景良好的人文环境中国优秀旅游城 市魅力城市的品牌，名牌大学的引进，优越的居住环境吸引了大量人 口入住，使外来人口不断增加，住房需求增长。二是入住需求。随着城市化 进程的加快，城市更新和房屋拆迁导致居民不得不买房或租房原有住 房的家庭中出现以小换大，以旧换新的住房需求，在这种有效需求的带动下， 拉动了房价的上扬。 随着商品房的大量开发，可用地越来越少，地价随之飙升，再加上 建筑材料和各种能源材料价格的全面上涨，从而增加了房地产建筑的成本， 在较大程度上导致了商品房价格的进步上涨。另外，些优质新型建材， 特别是价格不菲的绿色环保型建材被广泛应用，也使房屋成本上升，从而带 动了房价的上涨，推动了房地产市场价格总体上扬。 市房地产需求预测 近年来，在国家系列强有力的宏观调控政策和市场自我调节的双向作 用下，房地产市场继续呈现良好发展趋势，开发投资继续增长，房屋成交 量不断增大，销售价格稳步上涨。 的城市特征为房地产业的发展铺就了条。
4、，房价的涨幅不会太大但预计仍会维持每年的增 长比例。 房地产现状及需求预测 市房地产市场现状 在国家系列强有力的宏观调控政策和市场自我调节的双向作用下， 年以来，房地产市场继续呈良好发展态势，开发投资继续增长，房屋 成交量不断增大，销售价格稳步上涨。房屋销售价格比上年上涨，房屋 租赁价格上涨，土地交易价格上涨。地产开发平稳发展。房地产开 发投资完成亿元，比上年增长。其中住宅投资完成亿元，增长 。全年商品房施工面积万平方米，比上年增长房屋竣工面积万平方米，下降房屋销售面积万平方米，增长，其中， 住宅销售面积占商品房销售的。随着城市化进程的不断加快，流动人口 的不断增加，加之居民的消费观念消费能力在不断提高，对住房的要求向 舒适配套设施日趋完善型转变，为适应当前市场需求，房地产业主不断 为楼盘注入新的文化内涵和思想品位，有精品有特色的楼盘成为道亮 丽的风景，使房屋销售市场供求两旺。 市房地产市场分析 市住房消费政策的导向 由于取消福利分房，。
5、动能力时提出发展新的消费方式，拓宽消费领域。根据国内市场国际 化和消费结构升级的新形势，不断拓宽服务消费的空间和领域，大力发展购 房耐用消费品汽车贷学金等信用消费。 该房地产项目的建设能有效促进居民消费，与当地经济和社会发展相适 应，符合山东省国民经济和社会发展的规划。 符合市城市发展规划，有利于满足市民日益增长的住房需要 市立足良好的区位优势和环境优势，紧紧围绕建设国际水准的滨海 城市富有特色的精品城市的目标，坚持高起点规划，高标准建设，高效 能管理，高水平经营，精心打造生态城市品牌，确立了双城区轴向拓展的带形城市空间发展战略。国民经济持续快速增长。初步核算，年 全市实现生产总值亿元，比上年增长。其中，第产业增加值 亿元，增长第二产业增加值亿元，增长第三产 业增加值亿元，增长。人均地区生产总值元按年 平均汇率折算为美元，增长。 随着市城市化速度的加快，人口的不断增长城市住房体制的完善和 人民消费水平的提高，城市居民对于不动产的需求日益扩大，。
6、房需求。 有利于企业自身的发展目前，我国房地产业的发展正面临个前所未有的发展机遇，前景广阔。 在如此大好形势下，顺应潮流，抓住机遇迅速做大做强是企业的必然选择。 为此，市房地产开发有限公司决定在市东路南侧沙墩河东侧建设 建设工程项目，公司将充分利用特有的土地位置优势以及公司自身的 经济技术及开发管理优势，充分结合本区域的人文环境，构筑整体布局合 理各项生活设施配套完善管理科学规范的现代住宅新居，为新社区居民 营造出优美舒适安逸的生活环境。因此，该建设工程项目的实施不仅是 适应市场的需求，而且能使企业获得良好的资金投向及回报率，有利于提高 企业的市场声誉，对企业的持续健康发展有利。 综上所述，建设工程项目的建设符合国家及地方的社会经 济发展规划和产业政策，有利于推进市现代化进程，满足人民群众日 益增长的住房需求，促进和谐社会的建立，同时还提升了该项目地区的经济 地位和整体环境，因此，该项目的建设具有良好的社会效益环境效益和国 民经济效益，是可行。
7、且必要的。 项目概况 建设场址 该项目位于市东路南侧，河以东，原山东第机械厂地块内。 建设规模 项目期占地平方米，期总建筑面积平方 米，其中宅建筑面积平方米层阁楼平方米，地下车库面 积平方米，绿化用地余平方米。 项目投入总资金及效益情况 经估算，该项目期投资万元。其中，建筑工程费万元， 设备购置费万元，工程建设其他费用万元，基本预备费 万元，建设期贷款利息万元。经分析估算项目期可实现销售收入元，实现税后利润万元，预计税后投资回收期为年。 主要经济技术指标 经测算，该项目期投资利润率为，利税率为，财务内部 收益率，财务净现值万元。均为税后项目期各项经济指标 详见表 项目期各项经济指标汇总表 第二章市场预测 我国房地产市场现状 我国房地产市场概况 房地产业是切经济活动的基础和载体，国内外经济增长的历史和理论 反复证明，房地产业对于经济发展具有高度的敏感性和超前性，经济高速增 长的过程必然是以房地产的高速发展为前提和主要内容。我。
8、需求层次也日 益多样化。人们不仅仅满足于住宅量的变化，而且进步追求住宅的功能 环境服务等质的变化，对住宅房型结构位置配套设施环境等各方面 都有了更高的要求。 市国民经济和社会发展第十个五年规划纲要在提到十五 时期经济社会发展的主要目标时指出城乡居民收入水平和生活质量普遍 提高。城乡居民收入进步增加，储蓄大幅增长，消费结构日趋合理，生活 质量不断提高。城市在岗职工人均可支配收入达到元，全年城市居民 人均可支配收入和农民人均纯收入分别增长和。各项社会事业进 步发展，居住交通教育文化卫生和环境等方面的条件有较大改善。 在房地产业方面制定房地产开发规划，加强房地产开发投资引导，实现 房地产集中连片开发，建立合理的住房供应体系。加快市区重点区域的商住 开发和城中村的改造。建设良好的生态人居环境。 本项目地理位置优越布局合理功能完善设施配套环境优美，是 适合现代生活特点的新型高尚住宅区。因此，该项目的实施符合市城市发 展规划，有利于满足市民日益增长的住。
9、国经济的高速增 长也带动了房地产业的高速增长。此外，房地产业作为第三产业的龙头被确 定为国民经济新的经济增长点，国家正采取各种措施鼓励和支持房地产的发 展，我国的房地产业已进入个大发展大提高的时期。 据调查显示，年我市房地产开发平稳发展。房地产开发投资完成 亿元，比上年增长。其中住宅投资完成亿元，增长。全 年商品房施工面积万平方米，比上年增长房屋竣工面积 万平方米，下降房屋销售面积万平方米，增长，其中， 住宅销售面积占商品房销售的。 经过几年的快速发展和几年的宏观调控，进入年中国的房地产境差异转变为产品在消费者品 牌位置的差异。 外行特征 相当多数量的投资房地产行业外行企业正在逐步离开这个市场，外 行直接投资房地产势头已经在减弱。 总之，根据我国的经济发展态势，房地产业发展的大趋势仍将是供不应 求，前景看好。房地产业至少在未来年内仍将是个需求旺盛供不应求 的行业。但考虑到中国政府近年来对房地产业采取的系列平抑房价，防止 房地产过热的措施。
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某大型住宅项目立项投资计划报告书.doc
