1、资料。未经允许，请勿外传,项目总论项目背景项目名称广场开发公司简介承担可行性研究公司受托单位深圳市吸引人才重大措施公布实施，深圳进步规范土地交易并于近期公布关于加强土地市场化管理进步搞活和规范房地产市场决定，这系列政策，将进步规范深圳市房地产市场，有助于房地产市场健康稳定有序发展，同时也有利于扩大置业群体，置业次数，降低住宅成本如房地产开发及房地产市场进步发展。深圳市从年月日起执行广东省建设厅广东省物价局制定广东省房屋交易价格计算暂行规定，房地产开发企业预售商品房，按套单元或整层出售，以套单元或整层内建筑面积，即套内建筑面积计算房价整栋出售，以该栋房屋建筑面积计算房价。交楼时实测面积与原价面积如果出现差异，面积误差比正负以上，买家有权退房。深圳市规划与国土资源局计划年，深圳市将严格控制土地开发供应规模，全年土地供应量将控制在平方公里以内加强土地资源管理，土地供应规模适度，架构更趋合理，优先保证了招商引资高新技术产业先进工业物流业以及城市基础设施用地需求。同时，还将加大土地清理力度，收回逾期未开发用地。城市远景。
2、深圳市社会经济发展现状深圳经济在年上半年虽受非典影响，仍保持良好发展势头，累计完成国内生产总值亿元，同比增长。月，深圳固定资产投资达亿元，增长，增幅比去年同期高出个百分点，摆脱了近年来投资增长乏力状况。其中，基本建设投资亿元，增长，增幅在近年中首次超过房地产开发投资，表明我市固定资产投资结构已经得到改善和优化。上半年，深圳物流业继续保持，深圳市将严格控制土地开发供应规模，全年土地供应量将控制在平方公里以内加强土地资源管理，土地供应规模适度，架构更趋合理，优先保证了招商引资高新技术产业先进工业物流业以及城市基础设施用地需求。同时，还将加大土地清理力度，收回逾期未开发用地。城市远景及发展定位根据深圳市总体规划，深圳市城市发展总目标时具有全国意义综合性经济特区，以集装箱运输为主区域性交通枢纽与香港功能互补金融商贸运输信息旅游为优先中心城市，以高新技术为先导，电子工业等制造业为主先进工业生产基地把深圳建设成为个园林式花园城市，成为我国进步对外开放窗口。根据深圳市近期建设规划，规划可概况为五大目标十大行为四项措施。五大。
3、目标目标驱动区域合作，进步提升深圳在珠三角城市群众中心地位目标二强化城市集约发展和生态环境保护，促进经济社会与环境可持续发展目标三实现城市发展空间战略拓展与整合，提升城市整体建设标准与质量目标四培育高新技术产业现代物流业和现代服务业等支柱产业，实现产业协调发展和全面升级目标五建立城市综合交通运输体系，缓解机动化迅速发展带来交通压力。深圳建设十大行动行动划定城市建设控制线和生态控制线，基本生态控制线为现在可持续发展目标，保护城市生态环境而划定面积约平方公里。近期建设控制线城市近期建设严格限制在控制线。未来两年半，特区内已出让土地要继续消化，可供开发土地都将集中在特区外。目前，深圳储备用地几种在特区外。行动二推进九大动电发展地区和两类改善片区建设行动三实施工业入园行动，为促进工业集群化发展，规划确定重点建设市高新技术产业园和大工业园等先进工业区等市级高新技术产业园区，培育个高薪技术产业园区个先进工业和特色工业园区，加快旧工业区，旧工业区功能调整与改造行动四建设六大物流区启动两大保税区行动五推进商贸服务核准通过，归。
4、追捧。年，房地产业将秉承品牌化发展趋势，个性化品牌化继续成为时尚，成为各个房地产企业在竞争中重要策略。中国人民银行下发文件价情房地产信贷业务管理银发号，其要点如下加强房地产开发贷款管理引导规范贷款投向严格控制土地储备贷款发放规范建筑施工企业流动资金贷款用途加强个人住房贷款管理，重点支持中低收入家庭购买住房需要强化个人商业用房贷款管理充分发挥利率杠杆对个人住房贷款需求调节作用加强个人住房公积金委托贷款业务管理。切实加强房地产信贷业务管理。国务院关于促进房地产市场持续健康发展通知国发号，鼓励房地产市场大力发展房地产业已经成为国民经济支柱产业，充分认识房地产市场持续健康发展重要意义完善供应政策，调整供应结构增加普通商品住房供应控制高档商品房建设加强经济适用住房建设和管理等改革住房制度，健全市场体系搞活住房二级市场继续推进现有公房出售规范发展市场服务发展住房信贷，强化管理服务加大住房公积金归集和贷款发放力度完善个人住房贷款担保机制加强房地产贷款监管改进规划管理，调控土地供应加强市场监管，整顿市场秩序。深圳市投资宏观背。
5、按规定，深圳市房地产二级市场转让税费主要是营业税销售额，城市建设维护税营业税，印花税销售额,项目销售税金及附加合计为万元。根据深圳住宅项目正常销售情况及本项目实际情况，预计销售进度，计算各时期销售回款金额项目各期销售收入销售税金测算具体见项目销售收入与经营税金附加估算表附表。项目销售回款计划根据深圳住宅项目正常销售情况及本项目实际情况,根据预计销售进度,计算各时期销售回款金额年年中正式进入项目销售期，销售期至年年底。项目销售回款计划详见项目销售收入与经营税金附加估算表附表。资金来源与运用分析根据委托方提供资料对项目投资及资金筹措计划进行分析。项目资金来源与运用情况详见附表资金来源与运用表。销售利润经测算项目利润总额税后利润净利润投资利润率等指标详见下表表项目利润估算表序号项目计算公式金额万元销售收入开发成本销售费用销售税金及附加财务费用利润总额所得税净利润成本利润率利润总额总投资税后成本利润率净利润总投资注上表为住宅销售率为商业销售率为情况下经济效益指标。项目各计算期利润测算详见附表损益及利润分配表。财务与敏。
6、效益影响较大。项目销售收入和开发成本在不利影响下，项目已无赢利空间，说明项目搞风险能力较弱。保证销售价格和销售率实现，控制项目开发成本，是项目盈利有效保证。社会效益和影响分析改善区域环境，完善城市功能。增加财政税收创造就业机会项目开发建设，将会给建筑业建材业金融保险广告等多个行业创造就业机会，建成后也将为保安物业管理商业提供新机会。可行性研究结论与建议拟建方案结论性意见目前土地转让手续手续正在办理之中莲塘项目属房地产住宅开发项目，符合国家城镇住宅开发建设产业政策目前，本项目土地使用权正在转让过程中。建设后续资金需要有保证项目建设资金来源于银行贷款，所以后续资金定要有保证。项目具有良好社会效益项目建设有利于改善区域环境，完善城市功能，增加财政税收，创作就业机会。项目经济效益般，有定风险。表项目主要经济技术指标序号项目指标占地面积总建筑面积项目总投资万元项目经营收入万元利润总额万元税后利润万元成本利润率税前成本净利润税后财务净现值万元财务内部收益率动态投资回收期年贷款偿还期注上表为住宅销售率为商业销售率为情况下经。
7、效益指标。项目主要问题解决办法和建议项目主要问题周边人气较弱周边为工业厂房及村屋，环境较差土地有较大高差，商业规划有定难度商业部分是否成功影响整个项目。建议商业整体规划，减少商业风险适当改善周边环境，提升住宅品质商业整体包装推广，提升层商业价值。项目风险及防范建议项目风险市场风险商业周边商业气氛不浓，周边住宅业较少，如何挖掘提升项目商业价值成为本项目最大市场风险。二建筑本体风险该项目目前正在进行场地平整，如果开发商资金筹措不到位，造成工程后续资金不足，则很有可能造成项目烂尾，后期投入资金不足，造成停工。该项目存在定建筑本体风险。三行业风险房地产业具有投入大资金需求大开发周期长等特点，特别是高层建筑，导致行业市场风险程度高。防范建议做好项目前期市场调研和客户需求调查合理安排融资计划，保证资金充足加强项目自身品质，完善小区环境，提高市场竞争力商业部风整体规划包装推广，最大限度降低本项目商业部分风险。附表项目工程计划横道图项目开发成本估算表项目销售收入与经营税金及附加估算表项目投资计划估算表资金来源与运用表损益及利。
8、感性分析项目盈利能力分析经测算，总投资为万元，开发期为年，投资回收期为年，利润总额为万元，税后利润为万元，税后成本利润率为，低于房地产开发项目正常水平。项目不确定性分析项目盈亏平衡分析项目盈亏平衡点临界点，是指项目销售收入扣除销售税费后与总投资相等状态。分析如下在项目开发成本及销售价格等其它条件不变情况，由静态测算可知，当住宅和商业销售率达时项目可保本。根据市场及项目定位分析，该项目住宅部分保本销售价格及销售率容易实现，商业部分则需要制定切实可行营销方案进行包装推广，商业价值套现风险较大。项目敏感性分析我们对销售收入开发成本变化进行了敏感性分析测算。测算过程详见附表敏感性分析表。以下为两种最不利情况测算结果表项目敏感性分析序号项目部分指标变化敏感性分析结果销售收入万元总投资万元税后利润万元成本利润率财务净现值万元内部收益率动态回收期基本方案,销售收入变化销售收入下降销售收入上升,工程成本变化工程成本增加,工程成本减少,经测算可知本项目销售收入和开发成本两个因素分别变动对项目效益会产生较大影响，销售收入变动对项。
9、润分配表现金流量表全部投资借款偿还期测算表敏感性分析表长。据统计，月，全市限额以上工业企业总产值现价继续保持在高位运行状态。房地产投资继续增长，但增幅会逐渐回落年房地产投资增长将明显放慢房地产企业效益降幅可能较小，但企业间差异将很大产品结构调整步伐加快，新兴建材和高科技广泛应用外资进入加速，房地产企业将加强联盟，在海外资金加速进入同时，国内房地产企业也将会加强联盟，以适应发展要求和应对来自各方面挑战。房价地域分化明显，价格走势温和回落有国家计委经济研究所与北京新华在线联合推出中国行业景气分析报告指出，年房价将呈温和回落态势，房地产业今明两年将进入回落盘整阶段房改以及相关政策效应经过前几年相对充分释放后，正趋于明显递减个人购买继续成为市场主流。因区域发展不平衡，房价发展趋势呈现较大差异性，高速发展中西部地区价格将保持增长势头，发展成熟东部沿海地区房价则出现调整回落。品牌化将成时尚，行业竞争走向深入以品牌为核心来重组企业和配置资源重要机制在房地产开发市场中初露端倪，并出现了批像万科这样营造品牌比较成功企业，受到市。
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