去年同期增长元左右。

大盘竞争激烈以中远名城丰盛假日城堡世纪巨星冠亚花园为代表的楼盘，成为年的强势楼盘，随着各楼盘强销期的到来，以上四个楼盘将和本案在泉州市场范围内形成直接的竞争，再加上小区域以本案为中心米距离的竞争，本案所面临的市场竞争激烈程度空前激烈。

产品竞争多样化产品规划的重要性逐渐加强单纯的概念炒作已不切合市场消费者逐渐转型为理性消费二本案现状分析优势分析地处交通要道，地段优势明显。

东方银座营销计划方案奥维策划第页共页外部商业配套和生活配套齐全，尤其是生活配套。

消费者逐渐转型为理性消费。

工程进度为小高层最佳销售时期，即期房转入准现房时期。

内部配套绿化率外立面智能化配套会所等方面规划合理。

劣势分析不同时期不同的包装方式，造成项目识别系统较混乱。

工程进度由于工期等方面的因素，项目市场口碑不佳。

开盘时间过长，失去市场新鲜度。

户型销售已好的基础。

能进步表明开发商用心。

十本案工程管理分析决策好的施工现场及管理，对销售促进作用是十分明显的，具体建议如下施工现场封闭式管理，力求做到整洁，干净，材料排放要整齐，有序，归类排放。

施工人员要确实遵守施工的规章制度，在保证施工安全的同时要按期完工建设。

看房通道要整洁内容丰富，保证看房客户的人身安全。

十二本案销售现场管理决策加强销售现场的管理，具体如下针对项目体量大户型种类多的特点，采用良好的现场销控手法，营造销售现场积极热闹的销售气氛。

针对前期销售公司的管理问题和前几批销售人员所存在的态度的销售问题，作具体要求，培养现场业务员良好的工作习惯和专业服务态度。

从专业的角度，弱化推销房子的业务心态，强化为客户购买个好房子信念。

十三本案广告推广策略分析及执行计划表推广思路通过不同的推广手段，充分展现项目个性，以求化解市场对项目的切不良抗性，建立客户信心。

媒体选用电视报纸报刊现场看板海报楼书等。

东方银座营销计划方案奥维策划第页共页表达内容以大社区内外配套地段园景会所外立面工程进度等为主，将东方银座未来的园景建设物业服务会所内的设施配套公共设施配套装饰材料建材品牌选择等方面，进行详尽的说明，真实展现客户未来的新家每个细节。

表现方式以务实的态度，尽力表现项目的尊贵大气，同时明确提出让您监督开发商把承诺兑现。

具体表现在实际操作当中，将项目工程的园林景观物业管理会所地段等优势通过上述媒体加以表现，同时加快样品房的设计施工，把看房通道作为宣传的前锋。

而样品房建成，将对销售起到积极的作用。

在第幢交房前设计份和楼盘特色识别系统相符的手册东方银座楼宇使用手册。

活动名称东方银座号楼交房新闻发布会邀请对象举行房产专家权威部门新闻记者业主准客户活动目的让专家参与评定，肯定本项目高质素。

同时以软性报道的方式借势进行炒作，力求形成良好的口碑，也可体现交房业主的尊贵身份。

媒体配合硬性广告发布，诉求项目成熟形象，引导市场，辅以多种促销方式，进行快速销售。

具体广告计划见附表东方银座营销计划方案奥维策划第页共页附表广告计划广告投入内容投入时间广告诉求发布明细费用评估现场布置之前销售现场感观焕然新见布置明细表万样品房装修设计月底之前会所设计规划月底样品房装修月底前会所装修月底前使用手册月日前设计集公司形象楼书海报使用手册等为体的宣传本万原有海报夹报月日前将原有资源充分利用万份元系列硬性广告月日体现未来尊贵高雅的大社区形象配以低价及促销方案每周四彩版连续两月万次发送针对不同户型，商铺及其它的目标客户群进行强调宣传两周回，每周发布，每回万份连续两月万交房酒会月底万元软性报道元旦之后介绍泉州新贵生活，报道开发商的信誉执行情况东方银座营销计划方案奥维策划第页共页东方银座营销计划方案文档编号版本中文项目名称泉州东方银座执行人员版权信息奥维策划公司最近更新年月日星期五相关文档备注此文档从市场客户等客观的角度出发点说明东方银座营销方案，作为市场研究销售宣传等相关工作的依据。

东方银座营销计划方案奥维策划第页共页市场现状分析大市场走势分析年中国房地产市场呈稳中有升的状况及走势。

无论是业内人士还是消费者都逐渐成熟，个概念个点子已经难以打动人心。

消费者越来越注重产品的本质和实实在在的东西。

中房指数报告分析认为，目前购房者的经验越来越多，日趋理性高档物业的购房者是第二次第三次购房。

欲创造房地产市场中异军突起的奇迹，将本案销售带入佳境，没有好的针对市场的行之有效的产品规划支持，恐难以实现。

产品规划上的新卖点不断涌现，智能化楼盘环保楼盘花园式楼盘产业楼盘奥运楼盘等。

尤其是产业房地产的异军兴起，例如房地产和教育体育联姻，取得了良好的市场效果。

区域市场走势分析价格稳中有升年泉州房地产市场状况上半年不温不火，下半年随着市场投放量的放大，市场呈供过于求，导致大量客户加入持币观望的队伍，但是在价格上整体呈稳中有升的局面，截止年上半年，泉州住宅均价在元，比去年同期增长元左右。

大盘竞争激烈以中远名城丰盛假日城堡世纪巨星冠亚花园为代表的楼盘，成为年的强势楼盘，随着各楼盘强销期的到来，以上四个楼盘将和本案在泉州市场范围内形成直接的竞争，再加上小区域以本案为中心米距离的竞争，本案所面临的市场竞争激烈程度空前激烈。

产品竞争多样化产品规划的重要性逐渐加强单纯的概念炒作已不切合市场消费者逐渐转型为理性消费二本案现状分析优势分析地处交通要道，地段优势明显。

东方银座营销计划方案奥维策划第页共页外部商业配套和生活配套齐全，尤其是生活配套。

消费者逐渐转型为理性消费。

工程进度为小高层最佳销售时期，即期房转入准现房时期。

内部配套绿化率外立面智能化配套会所等方面规划合理。

劣势分析不同时期不同的包装方式，造成项目识别系统较混乱。

工程进度由于工期等方面的因素，项目市场口碑不佳。

开盘时间过长，失去市场新鲜度。

户型销售已经失控。

从个案开盘以来，经历开发商自行销售不同房地产代理公司代理销售的过程，参差不齐的销售水平服务态度，对外承诺的口径不，以及对本案不同的理解所采用的市场推广广告方式，造成了严重的市场负面影响，且客户资料损失严重。

三本案市场机会点分析进入黄金购房期。

上半年的购买力沉淀，有大量潜在客户。

现阶段的工程进度有利于提升客户对本案的信心。

四本案总体定位分析决策总体定位