1、解决北京市高端商务宴请大型聚会等消费。项目位于东三环与长虹桥交叉口，地理位置优越交通便利，南部与项目周边各大使馆均可便捷到达本项目。并且项目足够的免费停车位，成为本项目大竞争优势。业态组合合理隆博广场主要以餐饮业态为主，配以部分休闲娱乐。其中为隆博广场花巨资打造的大型，其以低价位高品质直为北京市青年消费人群所喜爱。餐饮与休闲娱乐相搭配很好解决了消费者站式休闲消费，为项目吸引客流起到了很好的作用。对本项目参考隆博广场为高端餐饮为主的项目，目前经营状况良好，说明高端商务宴请大型聚会餐饮存在定市场需求。本项目与其相比具有地理位置更加优越物业设施更加完善周边消费群体更多等优点，因此，本项目定位高档餐饮具有定可行性。隆博广场小结法国迪卡侬公司是家在全球生产和销售体育用品的法国企业，总部设在法国北部。集团在法国拥有最大的产品开发和设计中心，至今在全球共开设有余家大型运动品连锁超市。截至年月，在上海北京南京无锡广州深圳青岛大连杭州成都等个城市已有家大型迪卡侬运动超市。典型迪卡侬商场的面积般在至平方米，商场提供良好的售后服务，同时利用内部或周围的场地为客户和周围的居民提供运动锻炼的机会。北京新华书店连锁集团其前身是年月日成立的北京市新华书店。经过年的发展，北京市新华书店已在全市设立了多个发行网点。目前全店经营的图书音像制品含电子出版物已达万种，年销售额超过亿元，成为集批发，零售为体的首都及全国图书发行业的骨干企业。名称面积年营业额北京图书大厦平米亿以上王府井书店平米亿以上中关村图书大厦平米.亿以上纸老虎是年成立的家综合性文化企业。下设北京纸老虎图书有限公司上海纸老虎图书有限公司北京纸老虎文化交流有限公司北京虎友会广告有限公司纸老虎文化休闲广场第道巴西烤肉鸿运泰格文化北京有限公司。
2、营收入核算业态租金模式租金增长预期保底租金元年租金收入公寓固定租金无增长商铺固定租金每年，第五年提租,车库固定租金每年年租金加总万元空置率实际年租金万元租金增长率.实际起始年租金收入经营费用核算经营费用计算方法营业税及附加营业收入.房产税原值.城镇土地使用税土地面积商业管理费用办公薪酬福利费用万月，年度增长招商费用首年租金物业费假设与单独收取的物业费收支相抵经营税费合计万元,经营税费经营收入三经营费用核算第六章财务分析第六章财务分析四经营性现金流核算租赁物业部分经营现金流核算项目经营收入减去经营费用,净营业收入收益率减去利息减去折旧应纳税收入或亏损减去税款净利润,加回折旧经营净现金流入第六章财务分析五静态利润核算销售公寓静态利润核算公寓销售序号费用合计万元计算方法销售收入合计,万元平米二减销售成本,按.万元平米入账三销售费用四营业税.,五销售实现的税前收益,六所得税七净利润,八销售实现的现金流入,第六章财务分析六资金缺口表假设本项目资本结构为自有资金占约亿元，其余资金全部通过贷款取得。资金缺口分析表项目合计资金流出资本性支出开发投入二资金流入经营净现金流,销售净现金流三建设期资金需求,四自有资金投入五融资前资金缺口或盈余,六贷款借入七贷款偿还需借款约亿元第六章财务分析七还本付息表分析本项目亿元贷款需要到年才能还清项目共需支付利息约.亿元。还本付息表项目合计期初银行贷款当期银行贷款应付银行利息,本息合计,实际付息银行,实际还本银行还本付息银行,期末银行累计,还贷资金来源,贷款利率.还款比例为税后净现金流的第六章财务分析八总现金流量和投资回报项目总体现金流表项目汇总投资现金流购买成本改造投入利息及管理费用投资总额经营现金流经营净现金流入,销售现金流税后销售现金流融资现金。
3、自为战，但实际上形成世贸天阶时尚性较强的商业形态包含项目商业面积商业形态商业定位入市时间世贸天阶.万商业街地下广场观光主题商业世界城.万商业街地下广场尚都.万内廊式商业街时尚休闲餐饮零售朝外.万街区型商业庭院内街式商业新城国际.万公寓商业配套商业配套光华国际.万写字楼底商裙楼配套及文化主题商业总结.万以商业街及配套商业形态为主基本成型商业供应量分析二区域商业供给分析分析本项目周围已形成约万平米的现有商业面积。分析从左图可知租金较高的购物中心类商业物业空置率最低，而综合市场类物业空置率最高从右图可知租金物业档次与空置率存在着定的负相关关系，再次印证了本区域消费需求的中高端性。为截至年月数据商业供应量分析三商业空置率分析上商业供应量分析三商业空置率分析下分析从空置率看，项目所属的西北区域空置项目最多，面积最大。方面是因为区域商业放量供应，另方面则说明项目商业定位方向和区域商业需求存在不相符的地方，需要不断地调整。从空置项目对整体影响来看，未来商业项目销售和租金的价位水平可能处于个调整时期，短期内难以得到大幅度的提升。为截至年月数据第三章项目商业租金定位未来商业供应量分析二北京市商业租金概况三区域商业租金分析四本项目商业租金定位第章项目概况第二章商业市场分析第三章项目商业租金定位第四章公寓市场分析及定位第五章项目经营模式第六章财务分析第七章总结二北京市商业租金概况分析以购物中心首层租金为代表的商业物业租金水平，同社会消费品零售总额基本呈正相关的态势年之后，随着商业零售物业的发展，租金水平平稳上涨区域的平均租金在北京市处于中等水平。第三章项目商业租金定位未来商业供应量分析二北京市商业租金概况三区域商业租金分析四本项目商业租金定位第章项目概况第二章商业市场分析第三章项目商业租。
4、流贷款借入贷款偿还税后总体现金流量投资回报指标.万元,回收期年第七章总结第章项目概况第二章商业市场分析第三章项目商业租金分析第四章公寓市场分析及定位第五章项目经营模式第六章财务分析第七章总结第七章总结总结项目具有定的区位优势，区域消费人群集中，有利于本项目开发。初步确定如下经营模式公寓先散租，再出售，以快速回笼资金商业采用散租模式车库整租给经营公司。项目自身的客观制约因素是项目开发的大瓶颈。在周边高档商业聚集的客观条件下，细化市场，选择具有单目的性的市场作为突破口是项目的最佳选择。据估算，项目每年至少带来约万元的现金收入，总体现金流量约.亿元，利息支出.亿元。项目的内部收益率约为.，盈利能力般。汉威嘉里嘉里财富央视富尔住总国贸期数码外交部丰联人寿泛利联合华普昆泰朝阳广场旺座中心同属高端写字楼办公集群，相对而言朝阳门商圈的商业要更为丰满，更为活跃。对比分析可看出在大众休闲娱乐中档餐饮大型生活超市方面，旺座中心区域存在明显不足。朝阳门区域与旺座区域商业比较附件商业案例参考资料北京隆博广场有限公司隶属于庄胜集团，位于商业圈，紧临农展馆，与太平洋百货燕莎商厦为邻。是集量贩式潇湘苑餐厅福楼法餐良子健身陆虎俱乐部等餐饮娱乐健身等大型综合休闲场所。位置优越，交通便利，拥有上百个免费停车位，是朋友聚会商务接待的首选之地。隆博广场隆博广场基本介绍隆博广场资料览表基本信息物业名称隆博广场地理位置北京市朝阳区东三环北路号物业状况建筑面积建筑形式独体商业层数层局部层硬件配置中央空调经营状况经营模式只租不售档次定位中高档目标客群北京市高端商务宴请消费人群大型主力商户顺峰良子健身陆虎俱乐部阿森鲍鱼空置率以下经营状况良好租金元天含物业费临街.院内左右项目定位准确隆博广场定位为高档餐饮中心，主要。
5、。其销售网络“纸老虎连锁店”遍布北京上海的各大商超市和高档社区，拥有会员余万。项目位于北京市朝阳区农展馆南里号，店面总面积为平方米，分为三层。层多平方米，分为个相对独立的空间，主要经营西班牙进口家具二层也有个相对独立的空间，主要陈设经营意大利家具三层有多平方米，是个多功能展厅，可以进行文化学术交流和新产品发布。克拉斯克拉斯基本介绍克拉斯资料览表基本信息物业名称克拉斯地理位置北京市朝阳区东三环北路号物业状况建筑面积建筑形式独体商业层数地上层硬件配置中央空调电子巡更经营状况经营模式只租不售档次定位高档目标客群北京市高端消费人群大型主力商户空置率以下经营状况由于项目本身仅针对高端消费人群，平时店内消费者较少项目定位准确克拉斯以“为成功人士缔造完美生活居室”为理念，引进国际顶级家居产品及生活理念，寻求高层次人群家居生活市场空白点，定位为高档家具家俬中心。主要满足社会高层次精英阶层高档次生活享受需求，及良好的购物享受。主要品牌列举国际品牌等国内品牌和庭轩德加床具左右沙发芝华仕康耐登等。对本项目参考•克拉斯抓住社会高层次人群高品质家居生活要求的市场空白点，与市场进行差异化竞争•克拉斯为目前市场仅有高档次家具家居中心，其市场稀缺性为本身大竞争优势•克拉斯本身具有良好的外观形象，为项目带来良好的外观形象。克拉斯小结北京中粮广场，位于建国门内大街号，面对北京国际饭店，南朝北京火车站，东邻国贸及海关大楼，西向北京市邮政大楼，位于商业中心区。地处东长安街繁华地段，紧邻建国门商圈朝阳门商圈工体娱乐核心区使馆区，所以商业配套设施齐全，基本都以高档消费为主。中粮广场中粮广场资料览表基本信息物业名称中粮广场地理位置东城区建国门内大街号物业状况建筑面积建筑形式写字楼商业配套层数层硬件配置公共。
6、解决北京市高端商务宴请大型聚会等消费。项目位于东三环与长虹桥交叉口，地理位置优越交通便利，南部与项目周边各大使馆均可便捷到达本项目。并且项目足够的免费停车位，成为本项目大竞争优势。业态组合合理隆博广场主要以餐饮业态为主，配以部分休闲娱乐。其中为隆博广场花巨资打造的大型，其以低价位高品质直为北京市青年消费人群所喜爱。餐饮与休闲娱乐相搭配很好解决了消费者站式休闲消费，为项目吸引客流起到了很好的作用。对本项目参考隆博广场为高端餐饮为主的项目，目前经营状况良好，说明高端商务宴请大型聚会餐饮存在定市场需求。本项目与其相比具有地理位置更加优越物业设施更加完善周边消费群体更多等优点，因此，本项目定位高档餐饮具有定可行性。隆博广场小结法国迪卡侬公司是家在全球生产和销售体育用品的法国企业，总部设在法国北部。集团在法国拥有最大的产品开发和设计中心，至今在全球共开设有余家大型运动品连锁超市。截至年月，在上海北京南京无锡广州深圳青岛大连杭州成都等个城市已有家大型迪卡侬运动超市。典型迪卡侬商场的面积般在至平方米，商场提供良好的售后服务，同时利用内部或周围的场地为客户和周围的居民提供运动锻炼的机会。北京新华书店连锁集团其前身是年月日成立的北京市新华书店。经过年的发展，北京市新华书店已在全市设立了多个发行网点。目前全店经营的图书音像制品含电子出版物已达万种，年销售额超过亿元，成为集批发，零售为体的首都及全国图书发行业的骨干企业。名称面积年营业额北京图书大厦平米亿以上王府井书店平米亿以上中关村图书大厦平米.亿以上纸老虎是年成立的家综合性文化企业。下设北京纸老虎图书有限公司上海纸老虎图书有限公司北京纸老虎文化交流有限公司北京虎友会广告有限公司纸老虎文化休闲广场第道巴西烤肉鸿运泰格文化北京有限公司。
7、部分精装修经营状况经营模式只租不售档次定位中高档目标客群本区域中高收入人士大型主力商户百佳星巴克达芬奇家居空置率经营状况良好租金元天含物业费临街内铺,项目定位中粮广场是高档家居的聚集地，主营进口高档家具。座落于北京市东城区建国门内大街号中粮广场层。是目前国内档次最高，进口著名品牌最多的家具销售著名之地。项目参考点中粮广场家居店面单店面积平米左右，家居主力店面积约平米，店铺分割合理。项目经营内容经营分类经营品牌装修公司西班牙阿莱胜德家居设计家居用品窗帘床上用品饰物等居家伴家居嘉福曼家居大马锡饰品纱缨家居配饰照明用品,灯饰灯具乐记水晶灯饰嘉福曼客厅家具视听柜茶几鞋柜沙发嘉福曼米洛家具高典颐霖法国摩登雅客餐厅家具餐桌椅子阿凯蒂斯雷因西班牙玛利娜华伦盛世洛基特家具美国威沃尔卧室家具卧室床梳妆台床头柜卧室柜家美迪克家具美佳迪中粮广场分析北京办公用品的批发市场合计以上，按照销售量划分，沙子口文体批发为级专业市场，另外有个级文化用品销售市场，以及个三极市场，个郊县批发市场。以及另有个以上边缘小市场。见下表北京市办公用品批发市场统计北京市办公用品批发市场览表市场名称市场级别地址沙子口文体批发市场级崇文区永外大街天意市场二级西城区阜外大街号金五星百货批发城二级海淀区学院南路天成商品批发市场二级海淀区白石桥路号东郊批发市场二级朝阳区西大望路甲号万通新世界商品交易市场二级西城区阜成门外大街号天缘小商品批发市场二级白广路北口综合楼地下天地批发市场三级海淀区复兴路甲号北京官园商品批发市场三级西城区车公庄大街甲号天友批发市场三级海淀区中关村南大街号义乌小商品批发市场三级西城区西便门苹果圆天宇批发市场三级中心项目及西北区域万地铁十号线开通以室内外商业街及配套类底商为主尚无明显的定位方向，各项目独。
8、自为战，但实际上形成世贸天阶时尚性较强的商业形态包含项目商业面积商业形态商业定位入市时间世贸天阶.万商业街地下广场观光主题商业世界城.万商业街地下广场尚都.万内廊式商业街时尚休闲餐饮零售朝外.万街区型商业庭院内街式商业新城国际.万公寓商业配套商业配套光华国际.万写字楼底商裙楼配套及文化主题商业总结.万以商业街及配套商业形态为主基本成型商业供应量分析二区域商业供给分析分析本项目周围已形成约万平米的现有商业面积。分析从左图可知租金较高的购物中心类商业物业空置率最低，而综合市场类物业空置率最高从右图可知租金物业档次与空置率存在着定的负相关关系，再次印证了本区域消费需求的中高端性。为截至年月数据商业供应量分析三商业空置率分析上商业供应量分析三商业空置率分析下分析从空置率看，项目所属的西北区域空置项目最多，面积最大。方面是因为区域商业放量供应，另方面则说明项目商业定位方向和区域商业需求存在不相符的地方，需要不断地调整。从空置项目对整体影响来看，未来商业项目销售和租金的价位水平可能处于个调整时期，短期内难以得到大幅度的提升。为截至年月数据第三章项目商业租金定位未来商业供应量分析二北京市商业租金概况三区域商业租金分析四本项目商业租金定位第章项目概况第二章商业市场分析第三章项目商业租金定位第四章公寓市场分析及定位第五章项目经营模式第六章财务分析第七章总结二北京市商业租金概况分析以购物中心首层租金为代表的商业物业租金水平，同社会消费品零售总额基本呈正相关的态势年之后，随着商业零售物业的发展，租金水平平稳上涨区域的平均租金在北京市处于中等水平。第三章项目商业租金定位未来商业供应量分析二北京市商业租金概况三区域商业租金分析四本项目商业租金定位第章项目概况第二章商业市场分析第三章项目商业租。
参考资料：
1、该PPT不包含附件（如视频、讲稿)，本站只保证下载后内容跟在线阅读一样，不确保内容完整性，请务必认真阅读。
2、有的文档阅读时显示本站（www.woc88.com）水印的，下载后是没有本站水印的（仅在线阅读显示），请放心下载。
3、除PDF格式下载后需转换成word才能编辑，其他下载后均可以随意编辑、修改、打印。
4、有的标题标有”最新”、多篇，实质内容并不相符，下载内容以在线阅读为准，请认真阅读全文再下载。
5、该文档为会员上传，下载所得收益全部归上传者所有，若您对文档版权有异议，可联系客服认领，既往收入全部归您。
（旺座中心项目定位及可行性研究报告）
