1、页区域竞争环境分析竞品分析琉森湖庄园华亚琉森湖庄园目前在售独栋别墅，二期剩余房源栋左右，户型面积平方米平方米，均价元平方米，总价万栋起，年月入住。二期开盘至今，由于地理位置，产品定位偏高等原因，销售状况不甚理想。据悉不久将推出“类别墅”产品。产品卖点纯正的北美折衷主义建筑风格别墅规划指标内容规划用地建筑面积容积率.绿化率建筑面积容积率.绿化率总户数套装修毛坯户型均价售罄项目卖点特色的园林设计和低容积率低密度第页区域竞争环境分析竞品分析亚澜湾亚澜湾开发用地万平方米亩，规划总建筑面积万平方米，容积率低至.，绿化率高达。亚澜湾别墅区所有规划均遵循微地形原状，以两河汇聚口为起点向外推展，主要独栋别墅依内湖湖畔而建，每户随地形有不同的花园面积和微微起伏的地势，户与户之间值入高大树木花草，每户送私家码头。由于其超低容积率方便的交通和优美的环境，别墅部分已经售罄。只剩公寓部分。项目卖点超低容积率方便的交通和优美的环境规划指标内容规划用地万建筑面积万容积率.绿化率总户数套装修毛坯户型均价第页年区域内新增供应量比较大，但主要为已有项目君山高尔夫别墅琉森湖庄园天恒别墅山等项目的后期产品。去年销售的主要拉动者是密云的君山高尔夫别墅和怀柔的天恒别墅山。其中君山国际高尔夫别墅主打的高尔夫环境随着园区的日渐成熟受到越来越多人群的青睐，其成交量和价格也提升较快。可见消费者越来越重视社区高品位的社区园林环境和精致的景观小品，这也是我们地块开发应重视的关键点。竞争环境分析小结第页第三部分规划设计分析由于目前尚不掌握“怡水园”的规划设计方案，故暂不做分析。第页第四部分投资收益分析由于目前尚不掌握“怡水园”的成本方案，故暂不做分析。第页第五部分初步产品及价格建议项目分析初步产品建议初步价格建议第页分析优势交通。
2、，吸引市区和周边区县的消费者，抵消威胁。第页初步产品建议项目周边的亚澜湾和茉莉山庄的别墅部分都已售罄。水岸花墅产品属于四层带电梯的“类别墅”项目，观唐云鼎君山和琉森湖离本案距离较远，在产品定位和客户定位上与本案有所不同。如果本案能够坚持高品位高品质低单价低总价，发挥景观和区位交通优势，走小而精的路线，可以说本案周边公里内没有竞品项目！第页初步产品建议市场定位市场定位密云中心区高端精品别墅社区区域定位市场定位品质定位第页初步产品建议产品定位区位优势高品质第选择主题风格强调社区氛围京北首席法式观景华府产品定位语第页初步产品建议案名建议莱茵水郡案名建亚澜湾年独栋联排售罄公寓.本案.独栋双拼.初步价格建议通过市场类比定价法建议如果产品在今年第三季度前入市建议产品均价元总价控制在万以内。价格策略平开快销，滚动调整。以平开支持快销，适应市场需求以快销降低开发风险。适应新兴别墅板块市场对产品的需求，降低政策改变导致市场动荡带来的开发风险。市场类比定价表第页汇报结束，谢谢聆听！北京思源兴业房地产经纪有限公司年月法式浪漫主义风格水景主题卖点高品质社区第页项目性质项目客户特征客户关注点竞品项目君山国际高尔夫别墅客户年龄多为岁，海淀朝阳中高端为主本地高端为辅，多为休闲第二居所。产品品质高尔夫环境规划物业服务琉森湖庄园客户年龄集中岁，市区北侧客户为主。社区规划社区景观，环境产品水岸花墅意向客户年龄集中在岁，市区北侧客户为主，售楼处设置在北三环。价格位置交通，环境亚澜湾客户年龄集中在岁之间，本地和市区客户基本持平价格交通，升值，城铁茉莉山庄客户年龄集中在岁，本地高端客户为主。交通社区及产品规划价格初步产品建议目标客群类比分析法思路通过对项目周边同类型产品客户构成的调研，推导出本项目的目标客群。第页。
3、水源生态保护核心区城即密云新城及周边城镇建设区三区即西部生态旅游区东北部人文自然旅游区和东南部绿色产业发展区本案地块第页,昌平区朝阳区崇文区大兴区东城区房山区丰台区海淀区怀柔区密云区平谷区石景顺义区通州区西城区宣武区延庆区年年供应面积分析密云区数据来源思源地产研究院宏观住宅市场研究密云市场供应量较周边区县处于较低水平，反应区域开发水平不高。第页年年各区成交面积分析昌平区朝阳区崇文区大兴区东城区房山区丰台区海淀区怀柔区第页密云“怡水园”地块可行性研究报告市场研究部分注本报告采用了动画效果，为了您能更好的解读本报告，请用幻灯片模式浏览。北京思源兴业房地产经纪有限公司年月第页目录摘要第部分项目概况第二部分市场分析第三部分规划设计分析第四部分投资收益分析第五部分初步产品及价格建议第页我们的目标市场定位密云中心区高端精品别墅社区产品定位京北首席法式观景华府案名建议莱茵水郡客群定位以海淀和泛区中高端消费者为主力，以本地高端消费者为辅助。价格定位均价.万，总价万以内今年第三季度期入市内容摘要思源观点本项目地块区域位置优越，交通条件便利，产品类型稀缺，发展潜力较大，属较优质地块。第页第部分项目概况宗地位置及现状周边的环境配套规划控制要点第页宗地位置交通便利山环水绕自然环境极佳。该项目距京承高速密云出口出口约公里，距密云县核心区约.公里，自驾车约分钟既可到达北三环。项目南侧紧邻白河大堤及由橡胶坝阻隔而成的人工湖。同时，南侧远眺可远观素有“天然氧吧”之称的密云南山。因此项目所处位置交通便利山环水绕自然环境极佳。同时应考虑到北侧的三辰化工厂区及社区内的高压线会对项目造成不利影响。怡水园地块清华同方工业园东吉路三辰化工白河白河第页项目四至西侧紧邻东吉路交通便利东南两侧被白河环抱，风景秀。
4、怀密别墅区作为北京新兴别墅板块区，吸引了大部分北部东部城区工作和生活，渴望享受高品质生活却无力购买传统别墅区高品质产品的中高端人群，和密云本区域内面临同样问题的高端消费人群。客群年龄多集中在岁。其中应以北京市区的消费者为主力。本项目便捷的道路交通优美的景观环境和线城铁开通后区域发展前景都会对目标客户产生较大吸引。初步产品建议目标客群建议第页项目名称开盘日期入住时间总规模万建筑形式容积率绿化率户型面积范围销售均价元琉森湖庄园年月年月独栋联排类别墅.君山高尔夫别墅年月年月独栋.海阔水岸花墅年月年月.联排类别墅全部精装茉莉山庄年月年月独栋洋房全部售罄.云区平谷区石景山区顺义区通州区西城区宣武区延庆区密云区面积单位数据来源思源地产研究院宏观住宅市场研究密云成交面积相对较低，反应出区域购买力有限。第页年年别墅供销分析供给面积销售面积别墅市场研究去年以来别墅市场整体呈现供小于销的势态，市场需求旺盛。数据来源思源地产研究院第页北京主要别墅区新增别墅供应情况别墅市场研究怀密别墅区尚处于成长阶段，适合开发“低价快销”型的中低端别墅。数据来源思源地产研究院第页怀密别墅区年各月销售状况分析别墅市场研究怀密别墅区逐步被消费者认可，市场影响力呈上升趋势。数据来源思源地产研究院注柱状为销售面积，红线为销售均价。第页市场分析小结以怀柔和密云为代表的远郊别墅区较为突出的是景观优势和低总价低单价的价格优势，区域内的别墅主要用于满足第二居所的功能。目前区域内在售的产品以高品质面积相对较小的独栋和低端的“类别墅”为主，呈现“低价快销”的势态。以利用景观优势和低总价低单价营造的高性价比为卖点的“低价快销”策略应为我们所借鉴。第页区域竞争环境分析君山高尔夫别墅琉森湖庄园观唐云鼎亚澜湾茉莉山庄本案水岸花墅公里第。
5、利紧邻京承高速顺密路水源路。自然环境优美东南临白河堤岸和广阔水域低容积率容积率仅.，总户数套装修毛坯户型均价第页区域竞争环境分析竞品分析君山高尔夫别墅君山高尔夫别墅位于密云县密溪路号。该项目已开盘，现有平独栋别墅在售，均价平方米。高品质的产品高品位的园林以及独特的高尔夫场地环别墅设计，使其赢得了消费者的欢迎。项目卖点北美式现代风格，独栋观景高尔夫别墅规划指标内容规划用地万建筑面积容积率.绿化率总户数套装修毛坯户型均价第页区域竞争环境分析竞品分析海阔水岸花墅目前在售精装平米联排别墅，均价平米，全款.折。项目位于密云县密溪路西侧。由套珍品洋房花墅和套藏品级联排花墅组成，交房标准全部采用精装修。洋房花墅地上层地下层，配备电梯，梯户，首层为下跃结构，二层为立体结构，三层为平层结构，顶层为上跃结构，拥有米超大面宽另有联排花墅，面积为平米，年月日入住。规划指标内容规划用地建筑面积容积率绿化率总户数套装修精装户型均价项目卖点生态住宅，地中海风格建筑第页区域竞争环境分析竞品分析茉莉山庄茉莉山庄庭院别墅期规划用地.万平米，共栋，以江南园林，美式别墅为独特风格，美式建筑的舒适性，中式庭院的情趣化，兼而得之，浑然天成。东侧即将规划建设本项目的二期工程，规划占地万平米，届时将建成为南山脚下白河左岸大规模高档别墅园区。因其特色的园林设计和低容积率低密度等特点，第期独栋别墅和第二期洋房已经售罄。规划指标内容规划用地页周边的环境配套生活医疗就学休闲等配套齐全便利。利宝高尔夫首师大密云中学妇幼保健医院大星发超市利君盛发超市第六中学第六小学第四中学第二小学中加公园亚澜湾脑血管病医院第页北京密云城铁线将在年通车，届时项目交通优势将和区域价值经更加显著。经过北京站北京东站顺义站马坡站牛栏山站庙城站怀柔站密云站。
6、页区域竞争环境分析竞品分析琉森湖庄园华亚琉森湖庄园目前在售独栋别墅，二期剩余房源栋左右，户型面积平方米平方米，均价元平方米，总价万栋起，年月入住。二期开盘至今，由于地理位置，产品定位偏高等原因，销售状况不甚理想。据悉不久将推出“类别墅”产品。产品卖点纯正的北美折衷主义建筑风格别墅规划指标内容规划用地建筑面积容积率.绿化率建筑面积容积率.绿化率总户数套装修毛坯户型均价售罄项目卖点特色的园林设计和低容积率低密度第页区域竞争环境分析竞品分析亚澜湾亚澜湾开发用地万平方米亩，规划总建筑面积万平方米，容积率低至.，绿化率高达。亚澜湾别墅区所有规划均遵循微地形原状，以两河汇聚口为起点向外推展，主要独栋别墅依内湖湖畔而建，每户随地形有不同的花园面积和微微起伏的地势，户与户之间值入高大树木花草，每户送私家码头。由于其超低容积率方便的交通和优美的环境，别墅部分已经售罄。只剩公寓部分。项目卖点超低容积率方便的交通和优美的环境规划指标内容规划用地万建筑面积万容积率.绿化率总户数套装修毛坯户型均价第页年区域内新增供应量比较大，但主要为已有项目君山高尔夫别墅琉森湖庄园天恒别墅山等项目的后期产品。去年销售的主要拉动者是密云的君山高尔夫别墅和怀柔的天恒别墅山。其中君山国际高尔夫别墅主打的高尔夫环境随着园区的日渐成熟受到越来越多人群的青睐，其成交量和价格也提升较快。可见消费者越来越重视社区高品位的社区园林环境和精致的景观小品，这也是我们地块开发应重视的关键点。竞争环境分析小结第页第三部分规划设计分析由于目前尚不掌握“怡水园”的规划设计方案，故暂不做分析。第页第四部分投资收益分析由于目前尚不掌握“怡水园”的成本方案，故暂不做分析。第页第五部分初步产品及价格建议项目分析初步产品建议初步价格建议第页分析优势交通。
7、。第页规划控制要点低容积率对项目品质提供有利保障，但项目总体量较小不利于打造大规模高端别墅社区。科目内容规划用途住宅独栋别墅占地.亩容积率.建筑面积第页第二部分市场分析宏观住宅市场研究别墅市场研究区域竞品项目分析区域市场目标客层研究第页重要政策措施频出，旨在控制房价的飞快增长，但目前尚未看出价格下降趋势。国十条已取得预售许可的房地产开发企业，要在规定时间内次性公开全部房源，严格按照申报价格，明码标价对外销售。国十条对已利用贷款购买住房又申请购买第二套含以上住房的家庭包括借款人配偶及未成年子女，贷款首付款比例不得低于，贷款利率严格按照风险定价。月日，北京市住房公积金管理中心发布关于调整“二套住房”住房公积金贷款首付款比例的通知，通知要求自年月日含起，借款申请人购买“二套住房”申请住房公积金贷款含个人住房组合贷款，其贷款首付款比例不得低于。宏观住宅市场研究政策环境第页北京市商品住宅成交统计供应面积成交面积成交均价元数据来源思源地产研究院从年初至目前，北京市商品住宅市场呈量价齐升态势，今年月份略有回落市场供应量下降而需求量相对处于增长势头，消费者购房意愿依然较强。宏观住宅市场研究整体市场供小于求，消费欲望较强。第页年月份本市房价环比涨幅持续回落。房屋销售价格指数环比上涨.，涨幅比上月回落.个百分点同比上涨.。房价增长速度放缓，但依然呈现明显涨幅，四环内房价增长幅度最明显，刚性需求客户向外围分散成为必然趋势。四环内月至月四环至五环五环至六环六环外宏观住宅市场研究刚性消费意向在向市区周边转移，重视性价比。数据来源思源地产研究院第页宏观住宅市场研究地块处于密云新城规划中的绿化核心区，升值潜力巨大。北京密云新城县域空间结构形成“库城三区”的县域空间结构库即以密云水库为中心的。
8、水源生态保护核心区城即密云新城及周边城镇建设区三区即西部生态旅游区东北部人文自然旅游区和东南部绿色产业发展区本案地块第页,昌平区朝阳区崇文区大兴区东城区房山区丰台区海淀区怀柔区密云区平谷区石景顺义区通州区西城区宣武区延庆区年年供应面积分析密云区数据来源思源地产研究院宏观住宅市场研究密云市场供应量较周边区县处于较低水平，反应区域开发水平不高。第页年年各区成交面积分析昌平区朝阳区崇文区大兴区东城区房山区丰台区海淀区怀柔区第页密云“怡水园”地块可行性研究报告市场研究部分注本报告采用了动画效果，为了您能更好的解读本报告，请用幻灯片模式浏览。北京思源兴业房地产经纪有限公司年月第页目录摘要第部分项目概况第二部分市场分析第三部分规划设计分析第四部分投资收益分析第五部分初步产品及价格建议第页我们的目标市场定位密云中心区高端精品别墅社区产品定位京北首席法式观景华府案名建议莱茵水郡客群定位以海淀和泛区中高端消费者为主力，以本地高端消费者为辅助。价格定位均价.万，总价万以内今年第三季度期入市内容摘要思源观点本项目地块区域位置优越，交通条件便利，产品类型稀缺，发展潜力较大，属较优质地块。第页第部分项目概况宗地位置及现状周边的环境配套规划控制要点第页宗地位置交通便利山环水绕自然环境极佳。该项目距京承高速密云出口出口约公里，距密云县核心区约.公里，自驾车约分钟既可到达北三环。项目南侧紧邻白河大堤及由橡胶坝阻隔而成的人工湖。同时，南侧远眺可远观素有“天然氧吧”之称的密云南山。因此项目所处位置交通便利山环水绕自然环境极佳。同时应考虑到北侧的三辰化工厂区及社区内的高压线会对项目造成不利影响。怡水园地块清华同方工业园东吉路三辰化工白河白河第页项目四至西侧紧邻东吉路交通便利东南两侧被白河环抱，风景秀。
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（密云怡水园地块市场可行性研究报告(ppt40页)）
