1、对比，相对劣势比较明显，不建议中南集团操作本项目。地块分析优势劣势机会威胁整个区域的购买力来自于从市区挤出的刚性需求，消化速度较慢位于烟敦山以北区域，项目西部属于李沧重工业区，该区域的搬迁属于李沧拥湾远期规划周边分布有大量经济适用房位于项目南部的文昌阁改造，目前已经动工，规模为万平米建面，产品形式为高层小户型，区位和交通条件均优于本项目，未来将对本项目产生严重的客户截流。李沧区拥湾规划为城市副中心，未来其城市功能和人口可辐射到本项目区域本项目属于城市边缘区，周边已经形成定居住氛围。毗临李沧区南北主干道重庆路，通达性较好。地块项目可行性分析项目可行的条件.本项目的区域属性比较明确，属于四方李沧区的刚性需求居住供应区。.由于目标市场的限制，本项目未来市场空间有定天花板，操作有定风险。.本项目可以成为企业现金流产品，但作为中南集团在青岛市区投入的第个大规模项目，对于企业的品牌形象树立缺乏助益。世联对于中南集团青岛李沧取地的观点总结建议地块与地块二在满足定取地条件下可以进行操作。地块三的取地条件是可以做低密度产品，地块二的取地条件是取地成本足够低。地块四的操作风险比较高，区域价值决定了未来入市即使可以走量，但难以实现溢价，因此本项目的运作将不会对企业品牌形成有益的支撑。地块三区域条件非常不成熟，缺少资源支撑，操作风险高，不建议操作。附件房地产项目资料卡绿城理想之城位于城市核心地段的大规模住宅，整体为德式建筑风格，目前主要以小高层产品为主位置李沧区青银高速路以东，九水东路以北，合川路铜川路以西规模占地面积万平方米亩建筑面积万平方米其中期总建面积万平，栋楼，共多户。容积率容积率.产品形式洋房小高层高层户型配比洋房，小高层复式销售价格洋房元，高层小高层元销售速。
2、多层起高层起消化速度月份套月交通自己运营内部巴士配套计划引入师大附中附小，全社区个幼儿园，二期和三期分别引入小学中学我们月份买的小高层，当时搞活动，省下钱可以自己买个车，家住市区，来回也挺方便的市区成交客户核心卖点利用自身资源，生态湖景水景打造，大规模社区开发自建配套，低价卓越客户构成市区周围郊县省内其他市城阳四方区李沧区市北区市南区崂山区通过板块分析，我们可以发现青岛市客户已经形成郊区化置业流向，李沧区成为同时承接刚性需求和改善性需求郊区化的优选区域蓝色箭头刚性需求流向黄色箭头改善型需求流向李沧东部城阳市中心青银高速国道重庆路四流路随着市区房价的攀升和城市改造的推动，城市居民逐步郊区化置业，置业人口从青岛市区沿胶州湾从南向逐步向四方李沧包括城阳的郊区蔓延。被动郊区化以刚性需求为主的客户群体主要沿四流路和重庆路向四方和李沧区域蔓延。本区域属于青岛旧城，人口密度较高，公共交通发达，城市配套较好。主动郊区化以改善型需求为主的客户群早期向泛浮山后发展，但由于浮山后区域土地和楼盘供应减少产品打造水平般，现在已出现沿青银高速向李沧东部和城阳市扩展的明显趋势。本区域属于城市新区，大盘产品力较强，开发商品牌优势明显。项目优劣与可行性建议机会地块分析优势劣势威胁毗邻青银高速与国道，通达性较好有定山体景观和湖水景观资源地块内建筑物较少，拆迁相对容易周边城市配套般项目进入性目前较差周边分布有强大的竞争楼盘，绿城伟东天泰三个大盘，都在万平米以上。其中绿城是全国性的品牌开发商，后两者是青岛当地有影响力的品牌开发商。三个项目已经形成了品牌效应和项目口碑，吸引了主动郊区化的客户，对本项目未来的客户形成截流和分流。由于竞争对手都是大盘，本项目难以与这些项目形成差异化沿青银高。
3、高层产品形式高层户型配比平米的居和两居为主，也有平米的三居，小户型和大户型的比例约为价格现在均价销售状况过年开盘续客期半年，现在卖的不到逃了客户本区域内的客户居多卖点地段好，客户较为喜欢户型，另外周边的配套基本已经成熟了新桥花园位置市北区位于合肥路以北，福州路立交桥以东，同德路号规模总占地平米，建筑面积平米产品形式高层户型配比平米两居为主约占，和平米三居约占价格起价，均价销售状况现在销售约客户以区域内的客户为主，也有少部分来自市南和市北的客户。般来说，客户的价格敏感点在左右卖点户型好交房时是现房万达.克拉位置万达克拉位于市北区延吉路号规模总占地面积平米，总建筑面积平方米产品形式高层户型配比平米的居，以及平米的居或居价格均价销售状况月均套客户市区客户为主，有少量的外地客户卖点环境好点交通方便周边配套成熟锦绣华城位置市南区山东路东侧，延吉路与徐州路交汇处规模建筑面积万产品形式多层小高层高层户型配比户型面积区间，主力户型两居价格元销售状况年月底开盘至今已销售装修状况精装卖点市区花园式住宅客群市区拆迁婚房点评其他市区内花园洋房项目稀少住宅型区间，主力户型为的两居三居室销售价格起价元，均价元销售速度年月日开盘，当天销售套，开盘近个月累计正式签约多套卖点以低于周边楼盘的价位入市配套社区规划有近万商业网点及幼儿园等丰富配套设施交通处于老工业区，目前交通状况般主要公交路线路路路公交车可直达项目点评其他虽然价格相对较低，但全部是高层。客户主要是刚性需求，追求低总价住宅万科金色城品针对城市首次置业人群的活力社区位置四方区山东路北公里规模占地.万，总建筑面积约万容积率容积率.产品形式小高层高层户型配比户型面积，主力户型三居销售价格起价元，均价元销售速度开盘后月均销售套左右，月份销售套左右。
4、速区域作为中高端改善性居住片区，认知已经形成地块项目可行性分析项目可行的条件.本项目周边竞争项目由品牌开发商操作，项目规模体量庞大，产品力强于市场般水平，区域将在较长阶段将面临激烈竞争。本项目的操作将对开发水平和营销水平要求很高。.如果可以用较低的取地成本，在地价上形成成本优势，未来有可能形成价格上的竞争优势，在区域竞争中胜出。决策关键点地价是否足够低低到可以跟竞争对手相比形成竞争优势地块分析优势劣势机会威胁有较好的山体景观和河景资源离城市中心距离相对较近目前通达性般，需要绕道才能从市区进入本项目，未来如果区域内部合川路通往崂山区打通，将会大大提升本项目的交通可达性地块内有部分建筑物合川路是否打通目前处于不确定状态。如果长期合川路不能打通，本项目与市区的联系将受到影响，削弱本项目与市中心的距离优势。目前绿城和郑庄改造，未来都会形成与本项目的直接竞争周边的绿城项目和郑庄改造，使区域已经形成定价值认知李村河的改造使本项目享受到河带景观资源地块项目可行性分析项目可行的条件.因周边竞争项目强，供应量大，产品力较强。本项目可以借助山体和李村河景观带打造低密度产品，从而形成产品的差异化，跳出本区域范围的竞争。.青岛现有低密度板块分布在城阳王沙路和即墨温泉镇，遇到的最大的市场抗性就是距离市中心过远。本项目与这些低密度板块竞争将在距离上产生较大优势。决策关键点是否可以突破容积率，利用山水资源，通过低密度产品跳出区域现有的竞争。地块分析优势劣势机会威胁区域不成熟缺少强势资源地块内违章建筑很多，拆迁难度大和达和城将对本项目的客户形成截流地块项目可行性分析项目可行的条件本项目处于不成熟的区域，作为居住板块缺乏认知度和城市配套，同时缺少强势自然资源。与其他三个项。
5、目前小高层套月，期年月日开盘至今，小高层套卖掉，洋房卖掉卖点大规模社区自建生活配套配套中小学三所小学，所中学幼儿园所幼儿园医院医院北院其他五星级酒店，购物广场，大型公园交通主要公交路线，青银高速要改成城市快速路铜川路要对接香港东路九水东路要拓宽至米，绿化带米金水路要拓宽到米点评其他产品力强品牌价值高住宅伟东幸福之城本地开发商大规模高层小高层住宅区位置李沧区金水路与国道交汇处规模占地面积万平方米建筑面积总建筑面积万平方米，期莱茵河畔总建筑面积平方米容积率.产品形式高层小高层户型配比套二套三为主，两居，居销售状况预计月底开盘，目前市场关注度高近期供应期莱茵河畔，小高层产品，月份开盘栋，户，两居，居，套套卖点高层社区临水景观地铁站规划利好交通路网重要节点配套沿黑龙江路和金水路有万的商业，项目内部还建有万的大型购物中心。社区建有万多的生活配套，设有幼儿园小学文化活动中心老年公寓社区服务中心等点评其他城市交通节点，地铁规划利好，规模大盘优势住宅润发湖畔雅居有定自造环境资源较低开发强度的社区位置李沧区文昌路吴夏路号规模总建面万产品形式层小高层，少量联排别墅户型配比二居到三居，主力户型价格起价元，均价元销售状况去年六开盘，已售，月均消化速度套装修状况毛坯卖点环境好客群市内四区和城阳都有，首次置业的年轻人，以及二次置业的有车族，不在乎交通，更在乎环境好点评其他小区环境较好，有湖面。湖面少量临水别墅。住宅百通馨苑区进入最后清盘阶段位置李沧区金水路号，百通馨苑三期区项目紧邻百通馨苑区区的西部，靠近国道规模总占地面积平方米，建筑面积产品形式多层小高层户型配比主力户型的两居，少量的的三居，其中二居较多价格元起价，现在均价元销售状况月均套，现在尾盘剩下不到套客户百通产品的客户主要是李沧本地人。
6、对比，相对劣势比较明显，不建议中南集团操作本项目。地块分析优势劣势机会威胁整个区域的购买力来自于从市区挤出的刚性需求，消化速度较慢位于烟敦山以北区域，项目西部属于李沧重工业区，该区域的搬迁属于李沧拥湾远期规划周边分布有大量经济适用房位于项目南部的文昌阁改造，目前已经动工，规模为万平米建面，产品形式为高层小户型，区位和交通条件均优于本项目，未来将对本项目产生严重的客户截流。李沧区拥湾规划为城市副中心，未来其城市功能和人口可辐射到本项目区域本项目属于城市边缘区，周边已经形成定居住氛围。毗临李沧区南北主干道重庆路，通达性较好。地块项目可行性分析项目可行的条件.本项目的区域属性比较明确，属于四方李沧区的刚性需求居住供应区。.由于目标市场的限制，本项目未来市场空间有定天花板，操作有定风险。.本项目可以成为企业现金流产品，但作为中南集团在青岛市区投入的第个大规模项目，对于企业的品牌形象树立缺乏助益。世联对于中南集团青岛李沧取地的观点总结建议地块与地块二在满足定取地条件下可以进行操作。地块三的取地条件是可以做低密度产品，地块二的取地条件是取地成本足够低。地块四的操作风险比较高，区域价值决定了未来入市即使可以走量，但难以实现溢价，因此本项目的运作将不会对企业品牌形成有益的支撑。地块三区域条件非常不成熟，缺少资源支撑，操作风险高，不建议操作。附件房地产项目资料卡绿城理想之城位于城市核心地段的大规模住宅，整体为德式建筑风格，目前主要以小高层产品为主位置李沧区青银高速路以东，九水东路以北，合川路铜川路以西规模占地面积万平方米亩建筑面积万平方米其中期总建面积万平，栋楼，共多户。容积率容积率.产品形式洋房小高层高层户型配比洋房，小高层复式销售价格洋房元，高层小高层元销售速。
7、，这部分客户约有，市区的客户占据了剩余的部分，而且这部分客户主要是以刚需客户为主这部分客户主要是看住这部分区域的交通方便卖点当地客户很认百通品牌交房时是现房交通较为方便住宅华泰翠海依居位置李沧区四流中路号规模项目住宅套数住宅面积,产品形式多层户型配比居价格元起价，现在均价元销售状况月均套，现在尾盘剩下套客户市区首次置业卖点位于沧口公园旁边，此区位属于李沧区认知度较高的位置住宅保利百合花园品牌优势，低价位入市，形成旺销位置四方区金华支路，北邻大沙路南临湖清路，紧邻北岭山森林公园规模占地面积.万平方米总建筑面积.万平方米容积率容积率产品形式高层户型配比平方米，建筑面积平米产品形式小高层多层户型配比居平米二居平米三居的月平米，其中户型配比约为居二居三居价格多层起，小高层月起销售状况项目开盘两个月，现在卖期卖了月多套蓄客期约半年客户客户还是以当地客户居多，也有部分市区的客户。市区客户主要是承受不了市区内的高价格。客户在购买本项目时会对比同区域的项目，同区域的项目南边贵但户型选择少北边区域地段差，但是价格较为便宜。卖点地段以及价格便宜海尔东城国际位置海尔东城国际位于崂山区辽阳东路号高科园装饰城对面规模总占地面积平方米，建筑面积平米产品形式高层情景洋房户型配比高层以平米两居为主，洋房以平米三居为主价格高层元平米洋房元平米销售状况已基本售罄，今年季度月均套客户以青岛本地为主，也有少部分本省外来客户卖点地段好，客户较为认可海尔的品牌，周边区域已经发展成熟青建橄榄城位置青建橄榄城位于崂山区海尔路号规模总建筑面积平米产品形式高层户型配比户型面积平方米，以平方米小户型为主力价格现价销售状况已基本售罄，只剩顶层的户型客户卖点地段好依山雅居位置依山雅居位于市南区福州北路号与延吉路交汇处规模栋。
8、高层产品形式高层户型配比平米的居和两居为主，也有平米的三居，小户型和大户型的比例约为价格现在均价销售状况过年开盘续客期半年，现在卖的不到逃了客户本区域内的客户居多卖点地段好，客户较为喜欢户型，另外周边的配套基本已经成熟了新桥花园位置市北区位于合肥路以北，福州路立交桥以东，同德路号规模总占地平米，建筑面积平米产品形式高层户型配比平米两居为主约占，和平米三居约占价格起价，均价销售状况现在销售约客户以区域内的客户为主，也有少部分来自市南和市北的客户。般来说，客户的价格敏感点在左右卖点户型好交房时是现房万达.克拉位置万达克拉位于市北区延吉路号规模总占地面积平米，总建筑面积平方米产品形式高层户型配比平米的居，以及平米的居或居价格均价销售状况月均套客户市区客户为主，有少量的外地客户卖点环境好点交通方便周边配套成熟锦绣华城位置市南区山东路东侧，延吉路与徐州路交汇处规模建筑面积万产品形式多层小高层高层户型配比户型面积区间，主力户型两居价格元销售状况年月底开盘至今已销售装修状况精装卖点市区花园式住宅客群市区拆迁婚房点评其他市区内花园洋房项目稀少住宅型区间，主力户型为的两居三居室销售价格起价元，均价元销售速度年月日开盘，当天销售套，开盘近个月累计正式签约多套卖点以低于周边楼盘的价位入市配套社区规划有近万商业网点及幼儿园等丰富配套设施交通处于老工业区，目前交通状况般主要公交路线路路路公交车可直达项目点评其他虽然价格相对较低，但全部是高层。客户主要是刚性需求，追求低总价住宅万科金色城品针对城市首次置业人群的活力社区位置四方区山东路北公里规模占地.万，总建筑面积约万容积率容积率.产品形式小高层高层户型配比户型面积，主力户型三居销售价格起价元，均价元销售速度开盘后月均销售套左右，月份销售套左右。
参考资料：
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（青岛李沧项目市场调研及可行性分析报告）（最终版）