1、滚动开发的运作模式变得比较困难。为规范住房金融业务防范住房贷款风险，年月日，中国人民银行发布了关于规范住房金融业务的通知，加强了对住房开发贷款及个人住房抵押贷款的限制，要求开发项目在申请住房开发贷款时，企业自有资金应不低于项目总投资的，且必须具备四证，要求借款人在申请住房贷款购买商品房时，必须以所购房屋或其他资产作抵押，且贷款金额最高不超过抵押物实际价值的，如果所购房屋为预售期房，则必须是多层主体结构封顶高层住宅完成总投资的三分之二。这种规定使开发商无论是申请开发贷款，还是办理按揭贷款，都存在着更加严格的限制，对开发商的经济实力要求较高。④目前非成套公有住房出售管理办法和关于调整重庆市城镇公有住房租金的决定已正式实施，使非成套公有住房出售的限制取消，公有出租住房的租金标准大幅度地上调，这必将有效促进个人购房比例上升，促使存量房与商品房市场的进步繁荣。商品住宅性能认定办法开始实施，该办法从住宅产品的适用性能安全性能耐久性能环境性能经济性能以及新技术的应用等方面确认商品住宅的性能等级，为住宅产品创优及优质优价的认定提供科学依据。它的施行将促进商品住宅整体元专业工作费用按照重庆各专业市场对万平方米规模的平均收费水平估算，包括可行性研究费元平方米市场调研费元平方米规划设计费元平方米地质勘探费元平方米抵押评估费元平方米工程监理费元平方米等。合计约为元平方米。万元建筑安装工程费用重庆市高层及超高层住宅层层的框架建安成本般为元平方米，结合本项目的地质情况和建筑结构状况，本报告取其中值元平方米。则有万元环境工程费用重庆市住宅小区环境造价按其营造的深度与丰度按土地面积计算般为元平方。
2、月底，累计完成全社会固定资产投资亿元，比上年同期增长，已成为拉动经济增长的核心动力。其中，基本建设和房地产投资仍是投资构成的主体，年月全市基本建设完成投资亿元，比上年同期增长更新改造完成投资亿元，增长房地产开发完成投资，增长其他投资亿元，增长。在固定资产投资中，重点项目进展顺利，完成投资亿元，进步改善了全市的基础设施。城镇化迅猛增长，形成了巨大的住房潜在需求经济的持续发展带来的是城镇化的高速增长。近年来，尤其是设立直辖市以来，重庆市人口城镇化率大幅度提高，据第五次全国人口普查公布，截至年月日，全市总人口万人，其中城镇居民万人，全市城镇化率。根据预测，未来年，按的人口平均自然增长率和的城镇化增长率估计，到年末，全市总人口将达到万人，其中城镇人口将为万人，城镇化率达到。城镇化高速增长给我市房地产业发展带来巨大的商机，使住房建设与住房消费具有广阔的发展空间。按国家建设部提出的年人均居住面积达到平方米的住房发展目标估算，重庆市现有万城镇人口因其平方米的现状人均居住标准较低而在未来年内将新增万平方米的住房需求，此外，年中因新增万城镇人口也将形成万平方米的住房需求。因此，在未来年内，重庆市因城镇化增长所形成的新增住宅需求总量每年都在万平方米以上，按主城区城镇人口占全市城镇总人口比重估计，主城区新增住宅需求总量则每年约为万平方米左右。可以认为，重庆住宅建设还将快速发展几十年，住宅建设和住房消费的时间跨度和市场容量都有着极其广阔的发展前景。政府行政管理水平提高，房地产投资环境得到改善为促进社会经济进步发展，重庆市政府大力整治投资环境，不断提高行政管理水平，强化服务意识，使房地产经。
3、件的差异性，将其划分为个内部开发片区如图小区入口公建区包括小区大门及其门前广场会所托幼商业网点等西部中低价区主要分布拆迁还建房和小部分室厅小户型房，其内部又细分为拆迁还房区和小户型公寓区东部中高价区主要分布中偏高档商品住宅区。入口公建区西部片区中偏低价位区市场研究部财务融资部工程管理部物业管理部市场调研营销策划楼盘销售监管代理签订购房合同财务会计发放工资催收楼款含接贷款前期报批委托规划设计组织动迁安置施工招投标工程建设管理前期物业管理产权代办社区建设办公室文档管理人事管理内外协调后勤管理东部片区中偏高价位区开发分期根据当地市场发育趋势及开发进程，将开发周期划分为个时间段第期环境先行，小区全部环境及入口公建区的开发，提前树立品质形象第二期中偏低价位的小户型开发，以中低价位聚集人气第三期中偏高价位的中小户型开发，以涨价提升楼盘品牌。滚动运行，适时调整以自有资金及环境施工单位部分垫资从政府购取土地并完成拆迁后，首先进行小区全部环境及门户开发，塑造项目品质形象，通过形象推广，检验市场反映如果市场反映较好，再进行下步开发如果市场反映较差，直接以熟地形态转让项目，撤出资金。在市场反映较好的前提下，通过土地抵押贷款及土建施工单位部分垫资，进行中低价位的小户型公寓开发，配合宣传推广，以低总价位高品质聚集人气。如果市场认可，小区人气聚集较好，可继续进行下步开发如果反映冷淡，暂缓后期开发，待市场成熟时再进行投入。在市场旺销的前提下，以回收预售款及部分在建工程抵押贷款，进行中高价位户型开发，配合宣传推广，以中价位高品质高生活促进销售，并以回收楼款偿付银行贷款。统开发虽然本项目属于投资商。
4、营的软环境得到了较大改善。全面清理行政规章整顿窗口行业，推行站式办公，精简行政机构，规范办事程序，强化服务意识。相继出台了关于进步规范政务管理改善投资环境的决定等有关配套文件，在定程度上解决了政务管理中程序多，手续繁，效率低，办事难等问题。启动了整治发展环境的十个批工程，即废止批地方性政策和规定，停止批许可审批项目，取消批行政事业性收费，破除批政府主管部门所办的中介机构，规范批报刊的征订，整治批重点窗口行业，评价批市政府职能部门，出台批对外开发的优惠政策，表彰批促进经济发展环境的人和事。十个批工程的实施，有效地提高了政府办事效率，制止了乱收费乱摊派的不合法行为，为房地产经营提供了规范的政府监督环境。法律法规逐渐健全，房地产经营走上规范化和法制化为强化政府对房地产业的宏观管理，现行相关法规及政策愈来愈细化与全面，对房地产经营的影响也越来越强烈。年月日起实施的商品房销售管理办法，在商品房销售监管上更加严格，对商品房销售条件销售方式广告宣传计价标准面积误差以及售后保修等问题作出了比较严格的具体规定，使开发商的售房行为更加规范化。重庆市商品房预售登记管理暂行规定的出台，进步加强了商品房预售的管理，较大幅度地提高了预售门槛，明确了已交付全部土地出让金和万平方米以上的开发项目，应完成小区道路环境工程，房屋主体上升至地上两层以上地下层除外万平方米以内的开发项目，多层房屋应主体结构封顶，高层建筑主体工程应完成规划建筑面积的三分之以上的预售条件要求，严禁诸如内部认购定购等变相预售行为。预售门槛的提高，使开发商的资金压力变大，对经济实力较差的开发商来说，过去那种依赖预售楼款回笼资金进。
5、，根据本方案项目环境规划内容，本报告取元平方米。扣除本项目建筑占地后的环境营建费用为万元开发规费包括方土地管理费拆迁管理费规划案审查费消防审查费施工图审查费人防费白蚁防治费开发管理费招投标管理费工程标底审查费工程档案保证金质量监督费安全监督费施工执照费供电贴费供水供气管网设施有偿使用费排水设施有偿使用费绿化管理费等等。根据对重庆市各项相关政策法规及目前企业缴费情况的调查统计，此部分开发规费自近年清理整顿投资环境废除部分不合理收费以来，已降为大约房价的左右。就重庆目前而言，房地产开发规费按高层建筑面积计算约为元平方米，取其中值元平方米，则本项目所需开发规费为万元管理费用包括管理人员工资酬金奖金交通通讯办公福利正常公关应酬等费用。考虑到项目的开发经营周期可能跨度较长约为年，本报告按上述五项成本之和的估计项目经营管理费，即是万元贷款利息本项目贷款利息应根据可能借款需求估算。般而言，项目分期开发滚动运行所要求的资金来源可以划分为四个部分，即是自有资金占总投资施工单位垫资房屋预售款银行借贷。因此，真正需要贷款的般仅为直接投资的左右。则本项目在滚动开发模式下，其贷款利息可按前述五项成本之和的以银行长期贷款年利率和项目平均贷款年限年估算万元销售费用本项目规模大，开发经营周期预计年，销售期较长，估计销售投入约为销售总收入的左右。则有万元总成本费用万元项目财务经济效果评估项目总利润营业总利润销售总收入总成本费用营业税费万元全部投资收益率全部投资成本利润率利润率总利润总投资成本费用全部投资年收益率全部投资年收益率利润率开发经营周期自有资金投资收益率本项目自有资金占总投资的左右，即万元。
6、滚动开发的运作模式变得比较困难。为规范住房金融业务防范住房贷款风险，年月日，中国人民银行发布了关于规范住房金融业务的通知，加强了对住房开发贷款及个人住房抵押贷款的限制，要求开发项目在申请住房开发贷款时，企业自有资金应不低于项目总投资的，且必须具备四证，要求借款人在申请住房贷款购买商品房时，必须以所购房屋或其他资产作抵押，且贷款金额最高不超过抵押物实际价值的，如果所购房屋为预售期房，则必须是多层主体结构封顶高层住宅完成总投资的三分之二。这种规定使开发商无论是申请开发贷款，还是办理按揭贷款，都存在着更加严格的限制，对开发商的经济实力要求较高。④目前非成套公有住房出售管理办法和关于调整重庆市城镇公有住房租金的决定已正式实施，使非成套公有住房出售的限制取消，公有出租住房的租金标准大幅度地上调，这必将有效促进个人购房比例上升，促使存量房与商品房市场的进步繁荣。商品住宅性能认定办法开始实施，该办法从住宅产品的适用性能安全性能耐久性能环境性能经济性能以及新技术的应用等方面确认商品住宅的性能等级，为住宅产品创优及优质优价的认定提供科学依据。它的施行将促进商品住宅整体元专业工作费用按照重庆各专业市场对万平方米规模的平均收费水平估算，包括可行性研究费元平方米市场调研费元平方米规划设计费元平方米地质勘探费元平方米抵押评估费元平方米工程监理费元平方米等。合计约为元平方米。万元建筑安装工程费用重庆市高层及超高层住宅层层的框架建安成本般为元平方米，结合本项目的地质情况和建筑结构状况，本报告取其中值元平方米。则有万元环境工程费用重庆市住宅小区环境造价按其营造的深度与丰度按土地面积计算般为元平方。
7、自有资金成本利润率利润率总利润自有资金自有资金年收益率自有资金年收益率利润率开发经营周期项目不确定性分析影响项目财务经济评价的主要变量因子本项目由于开发经营周期较长，其可能的变量因子较多，主要包括三类因子成本类变量因子这类因子有土地费用建安成本贷款利息环境费用开发规费销售费用等。其估计的准确程度直接影响到成本的高低。收入类变量因子这类因子包括售价及其增长销售进度等。其估计的准确程度直接影响到销售收入的高低。敏感性分析第种情况收入不变，成本变化考虑到项目工期较长，影响成本变化的因子较多且不确定，假设成本费用分别上下变化或。则其盈利情况变化如下成本变化幅度总成本费用总利润万元全部投资利润率全部投资年收益率自有资金利润率自有资金年收益率第二种情况成本费用不变，收入变化考虑到项目工期较长，影响房价变化的因子较多且不确定，假设楼价分别上下变化或。则其盈利情况变化如下楼价变化幅度总成本费用总利润万元全部投资利润率全部投资年收益率自有资金利润率自有资金年收益率四技术经济评估结论本项目总用地面积平方米，总建筑面积平方米，开发经营周期预计年。项目总投资预计万元，全部投资利润率可达到之间，年投资收益率可望保持自有资金利润率可达到，自有资金年收益率。其风险相对较小。规避风险的建议进步提高容积率，扩大有效销售面积与土地方协商，降低分成方式和比例争取政府对规费及税费的减免与优惠积极营销，尽快实现销售回笼七项目组织实施项目组织管理机构投资商土地方大宅门项目开发部二项目运作方案本项目开发规模大，周期长，为缓解资金压力和避免市场风险，其运作方案可构想如下分区分期开发，环境先行开发分区根据地块内部。
8、件的差异性，将其划分为个内部开发片区如图小区入口公建区包括小区大门及其门前广场会所托幼商业网点等西部中低价区主要分布拆迁还建房和小部分室厅小户型房，其内部又细分为拆迁还房区和小户型公寓区东部中高价区主要分布中偏高档商品住宅区。入口公建区西部片区中偏低价位区市场研究部财务融资部工程管理部物业管理部市场调研营销策划楼盘销售监管代理签订购房合同财务会计发放工资催收楼款含接贷款前期报批委托规划设计组织动迁安置施工招投标工程建设管理前期物业管理产权代办社区建设办公室文档管理人事管理内外协调后勤管理东部片区中偏高价位区开发分期根据当地市场发育趋势及开发进程，将开发周期划分为个时间段第期环境先行，小区全部环境及入口公建区的开发，提前树立品质形象第二期中偏低价位的小户型开发，以中低价位聚集人气第三期中偏高价位的中小户型开发，以涨价提升楼盘品牌。滚动运行，适时调整以自有资金及环境施工单位部分垫资从政府购取土地并完成拆迁后，首先进行小区全部环境及门户开发，塑造项目品质形象，通过形象推广，检验市场反映如果市场反映较好，再进行下步开发如果市场反映较差，直接以熟地形态转让项目，撤出资金。在市场反映较好的前提下，通过土地抵押贷款及土建施工单位部分垫资，进行中低价位的小户型公寓开发，配合宣传推广，以低总价位高品质聚集人气。如果市场认可，小区人气聚集较好，可继续进行下步开发如果反映冷淡，暂缓后期开发，待市场成熟时再进行投入。在市场旺销的前提下，以回收预售款及部分在建工程抵押贷款，进行中高价位户型开发，配合宣传推广，以中价位高品质高生活促进销售，并以回收楼款偿付银行贷款。统开发虽然本项目属于投资商。
参考资料：
1、该文档不包含其他附件(如表格、图纸)，本站只保证下载后内容跟在线阅读一样，不确保内容完整性，请务必认真阅读。
2、有的文档阅读时显示本站（www.woc88.com）水印的，下载后是没有本站水印的（仅在线阅读显示），请放心下载。
3、除PDF格式下载后需转换成word才能编辑，其他下载后均可以随意编辑、修改、打印。
4、有的标题标有”最新”、多篇，实质内容并不相符，下载内容以在线阅读为准，请认真阅读全文再下载。
5、该文档为会员上传，下载所得收益全部归上传者所有，若您对文档版权有异议，可联系客服认领，既往收入全部归您。
重庆百威花园项目投资立项申报材料
