商。

步骤。

从到的转变我们可以把和对照下产品消费者的需要和欲望价格消费者愿意付出的成本分销消费者购物的便利性促销沟通小理论从生产角度出发，既理论从消费者角度出发。

我们能不能在生产者与消费者中间找到个平衡点因此这个平衡点应该建立在消费者和生产者之间的双赢基础之上，符合中国国情，符合可持续发展战略和生态环保要求。

对开发周期长使用寿命更长的住宅和房地产项目来说，或许应核是引导消费者需求的产品消费者满意的价格便利的渠道双向沟通的促销步骤从车来到创新的状变楼式无可否认，港式运作对深圳房地产市场发展起着重要的推动作用。

这方面缘于深圳房地产市场的历史短，底子薄，无经验积累另方面则是深圳与香港地理位置的直接相邻。

但香港成熟的市场包装策划在深圳房地产年轻的历史和居民较低的收入水平下是不可东施效颦的。

经过残酷的商战洗礼和有效的咀嚼消化，深圳房地产策划界开始倡导从产品做起，从提高楼盘的综合素质做起，从满足消费者的需求做起。

区域细分，客户细分，功能细分愈趋深入，人本主义思想开始体现。

这种创新，丰富了营销策划的内涵，活跃深圳房地产市场，促进了资金规模向房地产市场品牌的集中，将那些惯于追风仿效的中小发展商尘封于被消费者冷落的角落。

产品可以被克隆，立足于创新的核心营销策划技术却是克隆不了的，这也是中小发展商的生存之道。

发展商只有建立自己的核心营销策划技术，才能成为房地产市场的旗手，才能在入世后与国外大地产商全面抗衡。

第操作环节房地产市场研究模式设计步骤确立市场研究的战略地位无数的教训已经使许多发展商认识到了市场研究的重要性，但这种急于了解市场的心态与他们对市场研究认识的粗浅和行动的软弱，却形成鲜明的对比。

少数发展商已经认识到了必须对市场需求进行科学的系统的调查，在市场调查中开始引入科学的调查理论。

有些还与专业调查公司合作，通过专业的抽样调查和小组座谈方式等了解客户需求。

步骤房地产企业进行市场研究的步骤寻找市场机会。

通过中长期市场研究和区域市场潜力研究，对企业在房地产方面的长期发展战略如发展区域发展产业项目后评价工作，将有助于打破当前房地产建设低效重复徘徊不前的局面。

对发展商而言，开展项目后评价工作有着更重要的意义。

后评价提供的信息资料成果可以用于指导投资规划和策略项目选定和评估建筑设计和建筑材料设备采购，工程实施和管理项目营销策略和技巧等方面。

后评价在新项目选定调整在建项目计划，完善已建项目方面可以起到重要作用。

步骤项目后评价带作程序设计房地产项目后评价的主要目的是分析挖掘生产经营中的问题，推动投资决策科学化。

按照当前国内房地产开发的现状，项目后评价的最佳时机为项目竣工后年，依笔者经验，个大型房地产项目五万平方米建筑面积以上的项目后评价时间大约为个月，下述的时间安排可供参考策划准备周，调查和收集资料周，分析研究周，编写报告周。

评估人员机构的素质，将决定后评价工作能否取得预期成果。

发展商可以委托专业的咨询评估公司进行后评价工作。

在当前房地产市场专业分工不充分，咨询公司未能承担起此项业务之前，发展商也可自行组建后评价小组。

在具体人员的配置上，应精心挑选那些既懂投资经营又懂技术经济的人员。

般可从职能部门抽调下述人员组成后评价小组经营开发人员包括市场预测人员工程技术人员包括设计监理统计人员财务人员等。

步骤基本内容及拒标体系过程评价项目的过程评价，应将可行性研究报告所预计的情况和实际执行过程进行对照比较和分析，找出差别，分析原因。

过程评价般要分析以下几个方面项目决策和项目准备。

项目规划设计内容和建筑规模。

工程进度和实施情况。

配套设施和服务条件。

项目财务执行情况。

项目租售情况和分析。

过程评价般采用定性分析和定量分析相结合的方法。

定量评价可选用下列指标项目决策周期项目决策周期变化率。

设计周期设计周期变化率。

建设工期竣工项目定额工期率。

建设成本实际建设成本变化率。

工程优良率。

工程合格率。

投资总额静态投资总额动态投资总额。

销售总时间销售时间变化率。

二经济效益评价指标经济效益后评价指标体系的设置，基本上与项目前评价可行性研究致。

所不同的是后评价指示所测算的内容具有真实性，是在大量已发生的数据资料的基础上通过汇总分析得出的。

工程造价指标。

包括总投资平均单位建筑面积造价可售面积每平方面积所地价土建费用配套费用税费等。

盈利指标。

可设置项目总收入投资回收期开发总利润全投资利润率自资金利润率等指标。

效率指标。

般可设立全员劳动生产率人均开发利润等指标。

对影响盈利指标的主要因素的相关分析。

三社会效益评价指标。

工国民经济评价指标。

包括项目开发总价值项目开发净价值项目利润总额项目投责利税率。

项目提供居住水平评价。

居住总人数户数人均占用面积居住面积密度净人口密度等。

对项目配套设施交通放火防震安全性等的评价。

四环境效益评价指标评价时般可设置下述指标住宅外部居住环境指标入均绿地占有量居住密度公共设施人均占有率项目与城市环境的分析等体系。

住宅内部居住环境住宅标准住宅类型隔声通风光照保温等。

五综合评价。

综合评价的目的是最终产生评价结论，总结经验教训，并提出建议。

综合评价要分层次地对比项目原定目标与实际目标的差别及原因，对比项目原定效益主要指标与实际指标的变化及其原因，对比项目原来预期效果与实际产生的效果的影响。

房地产项目评价小组应就上述内容进行分析汇总，并在此基础上形成项目后评价分析报告，提交发展商的决策层，用以指导新的房地产投资决策。

房地产项目实战研究模式操作程序第操作环节项目研究对房地产公司的利润贡献第操作环节更新房地产研究理念第操作环节房地产市场研究模式设计第操作环节项目策划研究模式设计第操作环节建立项目后评价体系使用说明贝尔实验室每年研发经费高达惊人的数十亿美金。

中国房地产领域的研发经费从投入比例而言，也是低得惊人。

除此之外，能否掌握专业的实战研究模式，也是决定战略领先的关键所在。

房地产项目实战研究模式专业操作手册详细介绍了房地产项目的研究模式与基本操作程序。

第操作环节项目研究对房地产公司的利润贡献房地产项目研究的科学细分客户需求的研究规划设计研究房地产市场研究项目策划研究研究理念的创新客户需求的研究全程介入营销策划的研究项目后评价体系的研究项目研究对获利的贡献如果说对市场的困惑与迷惆要求我们通过市场研究去解答，那么，无数血与泪的教训逼迫我们不得不去研究市场。

根据年规划国土局统计结果，深圳市至明年年底的积压商品房面积达到了万平方米。

根据初步调查，在这些积压楼盘中，按楼盘主要积压原因是定位不当。

定位不当的形式多种多样有在城市快速干道边建高档大户型住宅的，有在毫无资源特色的城市中心地块建豪宅的，有在只能容纳建栋高层的巴掌地块建全复式家宅的，有认为采用了些现代通信和监控设备就是豪宅的„„但是他们个共同的特点，就是没有很好地研究市场，许多发展商完全凭心血来潮决定项目，在项目开始阶段就已经铸成大错。

正确的房地产研究能给房地产公司创造巨大的利润。

深圳市就有非常典型的例子。

明年初，皇岗口岸个楼盘的售伙比相邻楼盘要高元平方米以上，其主要原因是看准了建设地铁的时机，在销售上主抓香港市场，该楼盘不但售价高，而且销售水平也大大高于周边楼盘，开售天内即销售余套，在日趋疲软的深圳房地产市场极为罕见。

第操作环节更新房地产研究理念步骤自我观念和企业使命的创新住宅开发商，特别是国有住宅开发商，要强化核心竞争力，除了体制改革外，最关键是经营观念的创新要从住宅开发商跃变为住宅需求服务商。

作为住宅开发商，容易把自己的目标理解为建造住宅而住宅需求服务商，则把自己的使命定义为准确判断并创造性地满足客户的住宅需求。

观念的创新，使住宅从目的变成了手段。

在住宅需求服务商看来，客户不是买住宅，而是购买以居住为中心系列需求的满足，住宅需求服务商不是靠建造住宅的本事赚钱，而是靠判断和满足客户住宅需求的能力赢利。

为此，住宅需求服务商会更有意识地培育客户需求判断和规划设计控制方面的核心竞争力，并在此基础上系统强化包括施工监理市场营销品牌塑造物业管理等因素的综合竞争力体系。

不难预测，住宅市场的未来，必然属于住宅需求服务商。

步骤。

从到的转变我们可以把和对照下产品消费者的需要和欲望价格消费者愿意付出的成本分销消费者购物的便利性促销沟通小理论从生产角度出发，既理论从消费者角度出发。

我们能不能在生产者与消费者中间找到个平衡点因此这个平衡点应该建立在消费者和生产者之间的双赢基础之上，符合中国国情，符合可持续发展战略和生态环保要求。

对开发周期长使用寿命更长的住宅和房地产项目来说，或许应核是引导消费者需求的产品消费者满意的价格便利的渠道双向沟通的促销步骤从车来到创新的状变楼式无可否认，港式运作对深圳房地产市场发展起着重要的推动作用。

这方面缘于深圳房地产市场的历史短，底子薄，无经验积累另方面则是深圳与香港地理位置的直接相邻。

但香港成熟的市场包装策划在深圳房地产年轻的历史和居民较低的收入水平下是不可东施效颦的。

经过残酷的商战洗礼和有效的咀嚼消化，深