1、更加复杂。面临品牌混战的竞争环境，初次来沈的龙湖是缺乏优势的，尴尬局面显而易见。产品基础是否可以支撑复制型产品滟澜山香醍漫步米的面宽四间卧室朝南前庭后院下沉庭院享乐主义空间布局地下层娱乐空间地上层起居空间地上二层主卧空间米的面宽四间卧室朝南前庭后院居住主义空间布局地上层起居空间地上二层主卧空间地上三层儿童空间纯居住型注重生活实用性附加娱乐休闲功能平小独栋平小独栋从产品自身来看，龙湖的产品以其对细节的专注对品质的苛求对人性的尊重，优越于周边竞品项目，这也是龙湖驰骋中国别墅高端市场的核心。城市论市场概况竞争分析客群扫描谁将为龙湖买单高端人士素描特征他们乐于参加社交活动喜欢与同等阶层的人打交道热爱家庭生活，渴望多些时间与太太孩子在起他们有着独特的私人喜好名牌名车为伴，富有但不张扬对居住品质和生活细节要求甚高崇尚有品位的生活方式他们拥有万以上的物业有着对自然情结的追求，希望随时随地能够融入自然对物业的合理升级有着高标准的要求追求区域价值感十分看重品牌效应，以此来来匹配其尊贵的身份对真正好的东西具有强烈的占有欲，且果断坚定的拥有。客群细分滟澜山客户定位市内五区客户为主，周边外地城市客户为辅。企业高管私营老板外地来沈做生意或投资的人。生活方式描述黄太太，电子公司总经理妻子。冬日的天早上黄太太在西厨做早餐，稍后亲自开车送女儿去学芭蕾。返回，把宝马停在地下车位，进入家中。上午她拿起保姆早已准备好的时尚杂志翻看，房间内回响起她最钟爱的钢琴曲，时而端起身旁的咖啡。阳光穿越窗户洒满了她的全身，窗外树枝上的鸟儿在浅浅的吟唱。此时，闺中密友打来电话，说几个老友片刻即到。她满脸笑容放下手中的杂志，吩咐保姆准备些餐点和水果，自己则前往酒柜精心挑选了瓶法国红酒，来到下沉式庭院，整理着自己栽种的花草，等。
2、，独栋双拼联排洋房，销售均价分别为万元总建面万，联排洋房，销售均价分别为万元总建面万，联排洋房，销售均价分别为万元总建面万，独栋类独栋联排洋房，销售均价分别为万元辉山板块在售项目分布销售套数时间别墅洋房本年度蒲河区区域销售最好的楼盘月底月底月至年末期入住游园活动口价房源元平购房送自耕田送辉山鲜博士老带新送购物卡年末清仓优惠洋房降元平,叠拼降元平,独栋降元平开发进程二期香格里拉销售产品期独联体叠拼洋房二期洋房面积区间独联体叠拼洋房主要卖点园林树木资源，低价洋房，高尔夫球场皇第龙邸别墅叠拼及洋房已售货量剩余货量去化率去化率套年以洋房产品口价形式展开低价策略，营销效果明显，洋房成为本案绝对的主力产品。别墅产品中独联体类别墅有定竞争力，但价格较高，在洋房低价策略取得成功的情况下，别墅产品目前亦有降价动作，未来也有可能靠低价优惠策略冲击市场。皇第龙邸套数时间别墅洋房母亲节送礼物洋房组团售罄，加推组团邻里节,老业主购房优惠特惠房源特惠房次性,贷款,购房可参加砸金蛋活动开发进程二期将于明年开始发售销售产品期洋房联排别墅二期小高层面积区间联排平洋房平主要卖点绝佳的景观资源二期将于明年推出小高层产品大溪地别墅洋房已售货量剩余货量去化率去化率大溪地将于明年面世的小高层产品，将借凭其独有的景观资源优势，与九如溪谷形成竞争格局。大溪地洋房别墅已售货量剩余货量去化率去化率开发进程二期正在销售销售产品期洋房联排别墅二期联排别墅面积区间别墅平洋房平主要卖点林荫深处的房子，独特户型，优秀的品质在售的二期别墅将与九如年的溪谷别墅产品产生正面竞争，其精细化的产品营造将会与九如形成正面对比。原香墅月钓鱼活动采摘节活动十万元尊享现房田园别墅二期收官三期启幕次性付款折贷款折别墅洋房已售货量剩余货量去化率去化率开。
3、分布出现了个新特点依托浑河岸线的城市资源和少量自然资源，形成了城市别墅板块。城市别墅板块分布较为分散，基本是沿着浑河两岸散布，以金地长青湾中海龙湾深航翡翠城碧桂园银河城和远洋和平府为代表。城市板块低密度产品板块分布根据产品类型和价格，东北部板块划分为两个板块棋盘山板块和辉山开发区板块。沈吉高速辉山开发区板块沈吉高速以北板块，四大空间板块的“沈阳生态城”板块，板块内相关配套日趋完善。棋盘山板块沈吉高速以南板块，四大空间板块的东部旅游板块，定位为“东北亚国际商务休闲胜地，新沈阳生态休闲创意空间”，板块内有世园会鸟岛华夏民俗村海洋公园等。棋盘山板块依靠棋盘山世博园旅游资源，大面积度假型山水别墅项目居多辉山开发区板块依靠区域内的自然资源和沈北新区规划，经济型别墅项目居多。低密度产品板块分布东北部山水别墅中旅国际镇首创琥珀湾十二橡树清韵百园碧桂园兰乔圣菲唯美十方桑堤亚纳总建面万，独栋联排，销售均价分别为万万元总建面万，独栋，销售均价为万元总建面万，独栋联排，销售均价分别为万元期建面万，双拼联排洋房多层小高层，均价分别为万元总建面万，独栋双拼联排，均价分别为万元总建面万，独栋双拼联排，销售均价分别为,万元建筑面积万，双拼联排洋房，销售均价分别为万元奥园漫步地中海总建面万，独栋联排洋房，销售均价分别为万万元总建面万，双拼联排，销售均价分别为万万元棋盘山板块在售项目分布定位沈阳生态居住区自然环境森林，绿化覆盖率达，公里蒲河贯穿东西。功能分区由辉山农高区虎石台开发区道义开发区三个省级开发区及辉山虎石台道义组成。位臵沈阳城北,北连沈北腹地，东邻棋盘山世博园，西接虎石台经济区走廊，区域面积达万平方公里。景观优势蒲河贯穿东西，有南沟水库和大量原生绿化。周边配套区域内有东北育才双语学校和沈阳二中。
4、发进程三期正在销售销售产品洋房联排双拼独栋叠拼面积区间联排平双拼平独栋平洋房平主要卖点中体主题，低价三期主推为叠拼别墅销售现场活动有针对性地拦截九如到访客户，营销上步步紧逼。中体花园号月首次看房交诚意金元在折扣基础上再优惠万元买房送车洋房元平起特惠别墅元平买平赠平推套特价洋房元平别墅洋房已售货量剩余货量去化率去化率开发进程二期正在销售销售产品洋房联排独栋别新产品高层万新产品洋房万新产品别墅万竞争压力年沈阳北东南部的别墅项目即将面市，竞争压力加大，随着国内线开发商的进入，整体使市场上升个台阶年各项目供应都超过万，季度主要去化存货，月后新品密集入市。板块欠缺面临沈阳目前几大别墅区板块，棋盘山凭借先天的资源优势和发展，是眼下最被市场和客户接收的成熟别墅区，区域内高端项目如兰桥圣菲十二橡树中旅国际小镇等扎根于此，更借势品牌开发商的进驻奠定了区域价值和高端氛围。相比之下，龙湖两个项目所在的辉山和道义板块，现有的区域状况并未形成高端氛围，别墅板块价值体系尚未建立。市场小结城市论市场概况竞争分析客群扫描竞争分析品牌混战产品解析沈阳进入品牌开发商争宠时代客户垄断万科年万科品牌，庞大的客户体系无可匹敌。营销最轻松，份额最大的公司。区域垄断保利普通商品房的大面积开发形成了对大东区域性的垄断。十二橡树的成功，形象正在提升。金地凭借长青湾高端项目定位影响市场，年七盘联动，开启高端地产时代。华润借势华润啤酒在沈阳的影响，和三盘联动的品牌运作，品牌迅速提升。中海单项目多产品开发策略入市，年下半年连续在沈阳拿地，开始品牌攻略。综述在沈的品牌开发商，大多经历了年以上的品牌培育，市场认知和品牌形象已经基本树立。其中，不乏金地中海这样的线地产商，集中在年末大量拿地，也预示着年品牌攻略的展开，使品牌竞争格局。
5、待女友。客群细分香醍漫步客户定位皇姑地缘性客户为主要消化目标，市内其他区域客户为辅。生活方式描述皇姑东北局大院处长王先生周末的天上午早上，王处长让秘书将没有审批完的材料送到家里。中午，王处长开车带着妻子孩子，半小时不到，他们就到达了市中心，给儿子买了期盼已久的滑板，家人其乐融融的奔赴下站西武百货，此行显然是为了妻子。收获满满之后，妻子提议去超市买些蔬菜和水果，晚上要好好慰劳下老公和儿子。真是丰富而生动的天!傍晚，家人围坐在餐桌旁，边聊天边享用着美食。这就是生活，幸福原来真的可以如此简单。客群小结共同点无论是滟澜山，还是香醍漫步的客群，他们都属于社会上层人士，都属于富人阶层，大多拥有丰富的社会背景和人际关系，具有定的社会地位，在企业中处于领导者地位。别墅私密和尊崇的生活是他们共同的追求，他们渴望觅得人生的处归宿，能够真正放松的地方。不同点两个项目的目标客群又有所区别，滟澜山的客户更加青睐度假式的被自然包围的生活，渴望的是基础生活以外的附加精神需求。而香醍漫步的客户则更加注重真实生活，他们对生活基本的便利性要求很高。这些人向往好产品，他们具有强大的购买能力，对别墅的期望值很高。再看沈阳现有的别墅项目，纵使大开发商云集，也未能补救对他们心灵所造成的伤害，失望依然存在。龙湖的到来，对他们是种挽回和惊喜。传奇观什么是龙湖“传奇”龙湖沈阳滟澜山香醍漫步项目定位及推广策略很小的时候，就梦想着充满花香的世界，色彩缤纷的植物缓缓流过的小溪偏偏起舞的飞蝶，只有在画笔下才能实现的梦境。长大后，我们渴望度假，在山水相依的地方，真正把心放下。今天，我们期待又惊喜感谢各位给予我们这次机会，能够走近龙湖。请您先忘却“别墅”，回想生活应该是什么样子阳光，温柔洒在每寸肌肤，暖暖的绿色，是每天嬉戏的伙伴，。
6、更加复杂。面临品牌混战的竞争环境，初次来沈的龙湖是缺乏优势的，尴尬局面显而易见。产品基础是否可以支撑复制型产品滟澜山香醍漫步米的面宽四间卧室朝南前庭后院下沉庭院享乐主义空间布局地下层娱乐空间地上层起居空间地上二层主卧空间米的面宽四间卧室朝南前庭后院居住主义空间布局地上层起居空间地上二层主卧空间地上三层儿童空间纯居住型注重生活实用性附加娱乐休闲功能平小独栋平小独栋从产品自身来看，龙湖的产品以其对细节的专注对品质的苛求对人性的尊重，优越于周边竞品项目，这也是龙湖驰骋中国别墅高端市场的核心。城市论市场概况竞争分析客群扫描谁将为龙湖买单高端人士素描特征他们乐于参加社交活动喜欢与同等阶层的人打交道热爱家庭生活，渴望多些时间与太太孩子在起他们有着独特的私人喜好名牌名车为伴，富有但不张扬对居住品质和生活细节要求甚高崇尚有品位的生活方式他们拥有万以上的物业有着对自然情结的追求，希望随时随地能够融入自然对物业的合理升级有着高标准的要求追求区域价值感十分看重品牌效应，以此来来匹配其尊贵的身份对真正好的东西具有强烈的占有欲，且果断坚定的拥有。客群细分滟澜山客户定位市内五区客户为主，周边外地城市客户为辅。企业高管私营老板外地来沈做生意或投资的人。生活方式描述黄太太，电子公司总经理妻子。冬日的天早上黄太太在西厨做早餐，稍后亲自开车送女儿去学芭蕾。返回，把宝马停在地下车位，进入家中。上午她拿起保姆早已准备好的时尚杂志翻看，房间内回响起她最钟爱的钢琴曲，时而端起身旁的咖啡。阳光穿越窗户洒满了她的全身，窗外树枝上的鸟儿在浅浅的吟唱。此时，闺中密友打来电话，说几个老友片刻即到。她满脸笑容放下手中的杂志，吩咐保姆准备些餐点和水果，自己则前往酒柜精心挑选了瓶法国红酒，来到下沉式庭院，整理着自己栽种的花草，等。
7、至真至切家人，是生守护的真情。知己，是几世修得的福分。这里，是生活最真的记忆这样的生活，在龙湖实现！•北京滟澜山首次开盘，小时内，余套别墅抢而空。•龙湖三千里以余套交房创龙湖史上最大规模成功交房纪录。•成都龙湖长桥郡栋近万平米，创成都别墅交房史之巅，客户满意度高达。•年末，龙湖东桥郡首度开盘，半小时所开套别墅即告售罄，当天下午加推套，再度售罄。无论是北京上海，还是成都无锡，龙湖步步为赢，屡创别墅销售传奇！令业界叹为观止，更震动了整个中国！龙湖传奇如何在沈阳再续城市论传奇观定位论执行力城市论市场概况竞争分析客群扫描沈阳城市发展沈阳是辽宁省省会，东北地区最大的中心城市，中国第四大城市，中国七大区域中心城市，中国特大城市之，中国十五个副省级城市之。沈阳位于中国东北地区南部，辽宁省中部，以平原为主，山地丘陵集中在东南部，辽河浑河秀水河等途经境内。沈阳市市区面积平方公里，中心建成区面积平方公里。居住人口万，中心区常驻户籍人口万。市场占有率年别墅市场共销售万，碧桂园以中档次低价格占领别墅市场近的市场份额，碧桂园个项目共销售万，占市场总份额的，项目排名前名中，碧桂园就占据了个项目。保利十二橡树庄园金地长青湾香格蔚蓝沈阳奥林匹克花园万科兰乔圣菲电大教师住宅楼碧桂园太阳城桑堤亚纳沈阳碧桂园碧桂园银河城年别墅产品销售面积排名经过近几年发展，形成东南对峙的格局，目前在售的项目多集中在东北部和南部。东北部板块南部桃仙机场板块以大溪地原香墅皇第龙邸兰乔圣菲碧桂园桑堤亚纳唯美十方为代表的山水别墅及洋房产品。以“绿岛森林公园”为依托，是沈阳开发较早的别墅区，现今这个区域已经形成了比较成熟的“别墅生活氛围”,在售项目以富力仙湖国际绿洲悠山美地为主。低密度产品板块分布随着品牌开发商的进入，年沈阳别墅市场。
8、分布出现了个新特点依托浑河岸线的城市资源和少量自然资源，形成了城市别墅板块。城市别墅板块分布较为分散，基本是沿着浑河两岸散布，以金地长青湾中海龙湾深航翡翠城碧桂园银河城和远洋和平府为代表。城市板块低密度产品板块分布根据产品类型和价格，东北部板块划分为两个板块棋盘山板块和辉山开发区板块。沈吉高速辉山开发区板块沈吉高速以北板块，四大空间板块的“沈阳生态城”板块，板块内相关配套日趋完善。棋盘山板块沈吉高速以南板块，四大空间板块的东部旅游板块，定位为“东北亚国际商务休闲胜地，新沈阳生态休闲创意空间”，板块内有世园会鸟岛华夏民俗村海洋公园等。棋盘山板块依靠棋盘山世博园旅游资源，大面积度假型山水别墅项目居多辉山开发区板块依靠区域内的自然资源和沈北新区规划，经济型别墅项目居多。低密度产品板块分布东北部山水别墅中旅国际镇首创琥珀湾十二橡树清韵百园碧桂园兰乔圣菲唯美十方桑堤亚纳总建面万，独栋联排，销售均价分别为万万元总建面万，独栋，销售均价为万元总建面万，独栋联排，销售均价分别为万元期建面万，双拼联排洋房多层小高层，均价分别为万元总建面万，独栋双拼联排，均价分别为万元总建面万，独栋双拼联排，销售均价分别为,万元建筑面积万，双拼联排洋房，销售均价分别为万元奥园漫步地中海总建面万，独栋联排洋房，销售均价分别为万万元总建面万，双拼联排，销售均价分别为万万元棋盘山板块在售项目分布定位沈阳生态居住区自然环境森林，绿化覆盖率达，公里蒲河贯穿东西。功能分区由辉山农高区虎石台开发区道义开发区三个省级开发区及辉山虎石台道义组成。位臵沈阳城北,北连沈北腹地，东邻棋盘山世博园，西接虎石台经济区走廊，区域面积达万平方公里。景观优势蒲河贯穿东西，有南沟水库和大量原生绿化。周边配套区域内有东北育才双语学校和沈阳二中。
参考资料：
1、该PPT不包含附件（如视频、讲稿)，本站只保证下载后内容跟在线阅读一样，不确保内容完整性，请务必认真阅读。
2、有的文档阅读时显示本站（www.woc88.com）水印的，下载后是没有本站水印的（仅在线阅读显示），请放心下载。
3、除PDF格式下载后需转换成word才能编辑，其他下载后均可以随意编辑、修改、打印。
4、有的标题标有”最新”、多篇，实质内容并不相符，下载内容以在线阅读为准，请认真阅读全文再下载。
5、该文档为会员上传，下载所得收益全部归上传者所有，若您对文档版权有异议，可联系客服认领，既往收入全部归您。
2010沈阳龙湖滟澜山香醍漫步项目定位及推广策略(159p)
