1、的有利条件。.项目价格定位选取周边楼盘作为竞品.商业产品解决方案经市场比较法则和还原收益法则反复对比论证，我们认为河埒项目均价为元平米。详见如下分析表.商业项目规划.商业产品解决方案沿青山路规划中层商铺建议售价.万平米青山路规划中梁溪路转角二层商铺二层捆绑销售，建议售价.万平米沿梁溪路二层商铺二层捆绑销售，建议售价.万平米沿蠡溪路大型商铺建议售价元平米.收购背景.项目收购年月日无锡市滨湖区城市投资发展公司通过招牌挂获得该幅国有土地使用权，总价.亿元。年月日无锡胡埭水泥厂通过在境外注册的萨摩尔富洋有限公司与无锡市滨湖区城市投资发展公司签定相关合作协议,合作开发该项目。年月日萨摩尔富洋与滨湖城投合资成立了无锡富洋置业有限公司，注册资本万美元，其中滨湖区城市投资发展有限公司占的股份，萨摩尔富洋有限公司占的股份。年月日萨摩尔富洋外公。
2、测算序号节点名称计划实际情况备注开始时间完成时间开始时间完成时间概念设计规划设计取得规划用地使用许可证实施方案桩基施工图招投标用施工报建图取得建设工程规划许可证全套施工图完成节能审批景观施工图完成总包单位确定获得施工许可证基础施工主体施工销售展示区实施时间主体结构达到预售条件取得预售许可证销售展示区开放时间销售开盘时间外脚手架拆除室外配套园建竣工备案时间预验收交付时间待决策新项目现金流量计划.项目运营计划及测算说明待决策新项目资金峰值万元，出现时点年月。实现累计正向现金流时间为年月。项目销售及结算计划年度年年年年年年合计现金流入现金流出,项目净现金流,项目累计净流量,年度年产品类型高层高层商业车位合计开发计划,销售面积,销售额万,销售单价元,结算面积结算金额万元单位净利润元净利润万元,销售净利率.项目销售及结算计划.项目运营。
3、要需要需要需要需要地下室不需要不需要不需要不需要不需要不需要层高跃层不需要不需要不需要不需要需要需要院子不需要不需要不需要不需要需要不需要产品形象特征立面风格现代现代现代现代现代现代开窗凸窗凸窗凸窗凸窗凸窗凸窗园林现代现代现代现代现代现代二结论及建议建议本项目建筑类型为全高层,户型朝向以南向为主,针对富贵之家建议考虑大面积跃层户型,并根据实际情况设置露台等增值性设计方案,园林景观以现代风格为主,景观设计应考虑到各户单元观感的均好性。.最终客户定位及产品解决方案.产品解决方案地块价值分析图.最终客户定位及产品解决方案.产品解决方案功能分布示意图.最终客户定位及产品解决方案.产品解决方案总平面图.最终客户定位及产品解决方案.产品解决方案产品分布示意图.最终客户定位及产品解决方案.产品解决方案交通流线示意图.最终客户定位及产品解决。
4、条件，对总价敏感度不高，希望户型设计宽敞舒适。由于熟悉或者祖辈居住于此不愿意离开本区域。重视子女后代，比较喜欢周边的文化氛围。望子成龙小太阳﹠孩子三代.客户细分及竞品调研客户产品.客源分析定性描述.客户细分及竞品调研客户产品.客源分析定性描述特殊客户分析孩子三代家庭特征居住在宗地周边荣巷原居民或老新村的居民，长期居住在本区域不想离开家庭三代同堂，小孩年龄在岁以下。家庭核心为岁的夫妻，与老人同住可方便照顾老人，老人也可照顾小孩。家庭收入经过较高，可视为准富贵家庭客户需求在原住地周边选择住房，照顾老人的恋地情节住房周边教育配套良好，对小孩教育重视医疗配套较近，方便老人就医。既希望住在起，又希望互不干扰，可以兼顾相互照应有共同的生活空间享受天伦之乐最好是电梯房，老人可以不用走楼梯.客户细分及竞品调研客户产品.。
5、实际控股并进入项目开发。.收购时间安排.项目收购月日签订意向书月日委托财务审计，完成尽职调查月日确定.容积率，并获得无锡市政府正式批文月日获取国土局同意缓交土地款的书面文件月日签订股权转让协议合作协议和章程月日获国家外商投资审批机构批准月日完成工商变更登记月日甲方及其指定的境外公司完成出资义务月日完成项目主要拆迁并具备开工条件，支付报酬,万元年月日完成项目全部拆迁，支付报酬余款万元.风险防范.项目收购二收购风险合作方负债风险股权过户风险防范措施我方在意向协议书中明确规定“.我方对项目公司进行的财务审计结果需符合合作方向我方所作的信息披露和我方要求.我方对本意向书下的股权转让所进行的尽职调查结果满意。”否则我方可以解除收购合作。财务税务风险万土地收益金部分的财务风险防范措施我方在意向协议书中明确规定“在项目公司支付报酬前,合作。
6、客源分析定性描述市场现有产品分析魅力之城空中四合院市场表现年月对外推出，引起市场热烈反响，在短短的三个月内销售超过，每次加推本产品均收到良好的销售业绩，至今已全部售完。分析典型的两代居产品，满足了客户对大户型和两代三代同堂居住的需要，为解决户型朝向问题而推出的创新设计，在促进销售的同时发现了无锡客户的特别需求，可谓意外的收获第国际两代居市场表现年月推出，目前已推单元库存少量低楼层产品，销售率达到分析产品，相对较小的面积使客户在总价上压力更小，而样可以满足需求，比空中四合院更有市场竞争力面积.客户细分及竞品调研客户产品.客源分析定性描述特殊客户分析孩子三代结论该类客户虽然总量不大，但从竞品来看目前没有特别针对该类客户的产品，本项目可考虑针对该类客户提供产品建议产品为主，总价压力不大更利于去化。产品考虑可分拆销售，以规避政府政策。
7、业中心出现在主城区西侧，从而承担起分流主城区人口，并承担区域商业行政文化休闲娱乐等功能，成为主城区的重要组成部分。宗地.商业产品解决方案.商业前景分析河埒地区商业分布现状对本项目的影响区域现有商业经营状况普遍较好，但以零散商业为主，目前已无法满足区域消费的需要，急需出现个有影响力的集中商业弥补消费市场发展的需要。二规划改造对本项目的影响政府将河埒区域规划为二级商业中心，而本项目正处于河埒商务中心，地理位置优越。目前政府大力宣传该区域，锡城百姓对区域商业前景十分看好，商机巨大。区域改造需要年时间，本项目恰好可填补改造过程中出现的商业断档。.项目商业发展条件评估.商业产品解决方案利用科学客观的方法，我们对项目地块的商业发展条件，通过以上八个因素来进行综合考量，得出了令人满意的分值，充分证明了本项目地块具备发展商业地产所需。
8、计划及测算本项目经济效益分析经济指标项目总金额万元权益经济指标销售收入开发成本资金峰值项目总投资净利润,内部投资收益率销售净利率年度年年总计产品类型高层高层商业车位合计商业车位合计开发计划,销售面积,销售额万.客户细分及竞品调研客户产品.区域现状现状照片.客户细分及竞品调研客户产品周边原有居民改善性需求居住在宗地周边原有年代建造的小区，目前住房面积可以满足，但住房陈旧，户型落后，需要通过购置新房来满足需求。居住在荣巷等地，祖辈居住于河埒地区，目前为三代同堂，对故土依恋，且认为风水较好，不愿意离开本区域，但面临拆迁或对住新房的向往，希望在周边购置新房满足改善居住条件的要求。望子成龙小太阳﹠孩子三代.客源分析定性描述总结客户特征年龄为岁，家庭年收入约万，教育程度为大专以上。对现有住房品质以及面积均不满足，希望购置新房改善住房。
9、司到位资本为万美元。年月日无锡富洋通过与无锡市国土局签定及滨湖城投公司签定补充合同,使无锡富洋正式成为该项目地块的国有土地使用权人。截止年月无锡富洋置业有限公司共支付土地款万元整，由于受到宏观政策影响，无锡富洋置业有限公司于年月份提出对外寻找合作单位合作开发该地块，无锡正式介入合作事项谈判。.收购销售单价元,结算面积,结算金额万元单位净利润元,净利润万元,销售净利率.谢谢！路.项目收购第步胡埭水泥的关联公司收购城投股份，签定收购意向协议书第二步委托财务审计，完成尽职调查第三步.合作方获取市政府.容积率批文.合作方获取国土局同意缓交土地款的书面文件第四步签定正式合作协议股权转让协议章程第五步合作方完成工商变更登记及出资义务转让审批第六步收购萨摩尔富洋的股份，并同时通过出资义务转让收购胡埭关联公司的股份，共计收购合作方股份，我方。
10、两代居万南富贵之家富贵之家.高层四房万南二结论及建议根据客户细分调研结论，建议新项目户型以望子成龙家庭为主力客户群，其中主要以两代居产品满足其中孩子三代与小太阳家庭的居住特性。利用高层景观卖点针对富贵家庭去化高层附加值较高的产品，针对社会新锐家庭，以紧凑型两房满足客户安家落户的需要，总价对其经济压力不大。.最终客户定位及产品解决方案.产品解决方案客户需求排序社会新锐望子成龙富贵之家青年之家青年持家小太阳后小太阳三代孩子富贵之家产品建筑类型产品类型高层高层高层高层高层高层户型类型房厅房厅二房二厅三房二厅二房二厅三房二厅两代居四房户型面积产品位置特征朝向南南南南南南楼层中高中高中高中高低高景观般般好好好好社区内位置般般般般般好车位不需要不需要需要需要不需要需要房间朝向南南南南南南房间配置房房二房三房二房三房三房四房露台不需要不需。
11、方案.产品解决方案景观视线分析图.河埒区域商业现状及特点.商业产品解决方案整个河埒地区商业虽然业种比较齐全，主要以餐饮服饰房产中介烟酒小百货及五金机械等为主，功能单。周围商业布局分散，天润发是该地区为数不多的商业点。梁溪路梁清路青祁路蠡溪路这几条河埒地区的交通干道的几百家商铺支撑了整个河埒的商业。.未来商业规划河埒地区核心商务区由梁溪路梁清路青祁路及蠡溪路合围而成，地块位于核心商务区的最中心区域，是河埒地区改造中重点建设的商业中心所在地，也是无锡市首个以块状商业为概念规划的商务区，建成后将成为无锡市规模最大的组团式块状商务区。地块可建设总用地面积.公顷，容积率。可建筑面积约万平米，其中商业建筑面积约占总量的，住宅建筑面积约占总量的。.商业产品解决方案总结作为无锡市重点建设区域，经过年的拆迁改造之后，该区域将成为个全新的商务商。
12、方应向项目公司提供相应金额的可以为税务局认可的能够在所得税前列支项目成本的正规发票。”三付款风险针对收购过程中存在的资金去向风险防范措施.我方在签定正式协议前无任何资金往来，不存在共管帐户问题.我方将完成出资义务转让方式通过验资入帐直接到项目公司，而不是到合作方.土地收益金部分我方通过设计付款条件来防范收益金付款风险满足容积率提升按时拆迁的前提下才付款。.风险防范.项目收购四拆迁风险拆迁交地风险防范措施.通过拆迁和合作方收益金挂钩的方式，在意向协议书中明确规定在合作方完成定拆迁任务后，项目公司再付收益金，若没有按照协议书规定日期拆迁完毕则按照每日定比例收取违约金。”.我方主动与区拆迁办沟通，随时了解拆迁动态，督促合作方拆迁进展。附股权转让意向书五其他风险详见股权转让意向书项目运营计划该项目可于年月底实现销售。.项目运营计划及。
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（机械厂项目土地运营可行研究报告）（最终版）