1、销售价格及收入预测本项目用房销售价格初步按小高层住宅元平方米，多层公寓元平方米，排屋元平方米，商铺元平方米，可销售的公共建筑按元平方米，车位按万元个测算小高层住宅销售收入万元多层公寓收入万元排屋收入万元商铺销售收入万元可销售的公共建筑收入万元车位万元合计收为万元。销售时间预测根据开发计划，第年主要为基础设施投入，建筑物开发占全部开发量，其后各年为据此估算从第年开始，各年完成上年度开发量。则第年销售收入为万元，以后各年为万元。销售税金及附加项目营业税税率为，城市建设维护税为营业税的，教育费附加为营业税的。本项目的销售税金及附加为万元。土地及开发成本摊销项目运营期年，销售期年，土地及开发成本按年销售建筑面积平均摊销详见摊销估算表总成本费用估算详见附表工。
2、章投资估算与资金筹措估算说明投资估算编制说明项目总用地平方米，项目建设主要内容场地三通平住宅建设，建筑面积为平方米公建配套建设含学校幼儿园会所等建设小区景观绿化建设配电房建设邮电排水燃气路灯消防环卫等设施建设。估算编制依据江苏省建筑工程预算定额年江苏省机械台班定额年全国统安装工程预算定额年江苏省仿古建筑及园林工程预算定额年镇江市类似工程造价指标总投资估算详见投资估算表根据本项目拟建规模及建设条件，结合镇江市其它类似建设项目的相关指标，本项目的总投资估算为万元，其中土地费用亩万元亩万元前期费用万元建筑安装费用万元其它费用万元预备费万元销售费用万元建设期利息万元不可预见费万元资金筹措本项目总投资估算为万元，其中固定资产投资万元。镇江瓯龙房地产开发有限公。
3、要利用建筑物四周的城市道路系统，为消防提供畅通的道路交通条件，保证消防车顺利进出和消防作业面。相邻建筑物之间的防火间距等需能满足国家规定的防火要求。各层之间设防烟疏散楼梯，采用室内自动喷淋消防或气体消防设施消火栓。项目建筑按国家有关规定设置防火分区与防火门。根据大楼消防用水量设消防水池，按规定要求储存充足水量，以满足消防的要求。第九章环境保护与消防方案环境保护项目场址环境现状本项目位于镇江市城区东北部。地处城郊结合部，场址周围无大的污染源，环境质量好。项目建设与运营对环境的影响项目建设期间对环境影响项目建设期间，对环境造成的影响主要有噪声粉尘的污染。噪声主要为机械噪声施工作业噪声和车辆噪声。粉尘主要为施工期间土石方和建筑材料运输产生的粉尘。项目运营。
4、资推动了镇江房地产市场发展的进步繁荣。进入新开发模式的时期，投入产出是传统的直线型开发模式，但开发商对于开发软件等各种要素的组合与考虑，将使房产开发成为对居民生活方式的种引导，从而形成全新的非线型开发创新，激发出更多的消费力。镇江未来几年房地产市场的发展趋势开发投资力度持续上升，势头不减。土地市场价格攀升，土地增值。增量住宅市场持续红火。写字楼市场处于萌芽期，将成为双百城市发展对楼市的真正意义。商业地产市场空间很大，今后两三年间其后劲将有所显示。镇江存量房市场火爆，其新的资金源的形成，将从客观上对增量房产生需求。房地产投资需求旺盛。房价升势强劲，镇江城市基础设施投资逐年加大，房价上涨是必然趋势。产品品质不断提高，楼市的历练让开发企业不断成长，镇江的。
5、现值为万元折现率为。详见附表计算期内项目自有资金现金流量内部收益率为，财务净现值为万元折现率为。详见附表结厨房的含油污水经隔油池处理后，格栅沉淀去除固体污物后起就近排放入市政污水管网，入网管污水执行规定的三级标准。雨水集中收集后由排水管就近排入附近道路的雨水管。废气对餐饮业所产生的油烟，必需安装符合规定要求的油烟净化设备，并达到饮食业油烟排放标准试行所规定的排放标准，即油烟排放浓度，净化设备最低去除率为，并集中高空排放。废渣废弃物纳入城市环卫处理系统实行集中统处理。生活垃圾收集点按服务半径不超过米原则设置，实行分级袋装收集，集中统堆放在垃圾房内，由专业的环卫清洁公司有偿清运，纳入城市垃圾回收系统回收处理。④噪声空调水泵房通风设备和变电所等设备选型时。
6、品楼盘终于呼之欲出。品牌竞争日益激烈。这种发展格局是外来资金的加入的结果，获益的还是整个镇江楼市。支撑未来镇江楼市的六大潜力自然山水资源独特，拥有真正的江景楼盘，易于见之品质政府资源为镇江楼市创造了更多的机遇，镇江精品楼盘南京推荐会的成功就是明证。镇江悠久的人文资源与历史文脉，成就了镇江楼盘的地域文化风格城市人口建设规模的扩张，挖掘出新轮购房潜力镇江城市的快速发展与房价水平的倒挂使镇江房地产成为长江三角洲最具有投资价值的城市地价的洼地效应，利于开发商造就较低成本的高品质房地产项目。镇江房产开发分析镇江在南京都市圈中地位特殊，在城市化进程中，房地产地位日益突出，其对于社会介入度，对城市影响都在不断加大，房地产建设正从建筑时代向建城时代，也对房地产发展。
7、工作状态，降低对周围环境影响的噪声。粉尘影响的措施砼拌和设备应尽量远离居民区，且应该设置在下风向。尽量争取集中拌和施工，并设置二级除尘装置。需要时对料场加以遮盖，以使尘土飞扬减少。在材料运输中，应尽可能采取封闭或遮盖措施，避免沿路抛散。对粉尘较多的运输材料道以及施工现场应配设洒水设施，定时作洒水处理，以减少起尘量。并及时清扫路面，防止或减少二次扬尘。项目运营期间环保措施污水排水实行清污分流。公共污水和餐饮污水排污经化粪池处理后排入城市污水管网。排放标准按三级标准执行。粪便污水经室外化粪池处理万元，其余万元拟通过银行贷款筹集。资金使用计划在建设期内，根据工程建设进度和实际需要逐步投入资金，第年投入，第年分别投入。详见资金分年使用计划表。第十二章效益评。
8、司自有资金镇江楼市分析目前镇江楼市的特点进入跳跃式成熟发展期，年之后的年，镇江楼市进入了高速发展时期，镇江经济的快速发展与外资的引进，都为镇江城市品位的提升创造了厚实的平台，而这切对于房地产业来说，更是难得的机遇。进入品牌时代。润阳公司对于江苏名企名盘名人三项大奖的囊括实现了镇江在此领域零的突破。镇江楼市的发展正向品牌化的方向迈进。品质环境景观生态文化物管等每项都是房地产品牌的构成，同时也是房地产产品最大的卖点。进入大盘时代。阳光世纪花园的铺就，就是镇江大盘时代的开始，大盘所产生的规模效应能聚集更多的人气，进步凸显社区文化，是楼市发展的必然方向。进入居住型和投资型并存的时期，从有房住到住好房到投资房，镇江房地产市场的需求潜力正在得到逐步解放，适当的。
9、资福利费项目按人含销售人员计，每人每年工资福利费按万元计算，则项目年支出工资福利费万元。利息支出按还本付息表附表中除进入建设期贷款利息的第年之外各年产生的利息，贷款利率按计算，第年的利息分别为万元万元万元。其他费用项目其他管理费用指销售期各年的销售费用代售等费用，每年按万元估算项目其他营业费用指办公费水电费通讯费等，每年按万元计算。项目还款计划项目资金缺口万元，预计第年贷款万元，以后各年贷款万元。项目拟用固定金额还款，即第年每年还款万元，第年还款万元，还款资金来源主要为土地及开发成本摊销未分配利润。财务评价依据上述数据项目总营业收入为万元，销售税金及附加为万元，总成本费用为万元，利润总额为万元详见附表。计算期内项目全部资金现金流量内部收益率为，财务。
10、监理施工单位的选择均应进行招标择优。第十四章结论本项目选址适当，布局合理，规划方案科学。项目的实施对合理利用城市建设用地优化城市布局美化城市形象都具有积极意义。本项目商品房的初步定价适中，且项目财务评价技术指标均可行，因此，本项目的提出是必要和可行的。后排放。通讯燃气该项目电话系统将以技术先进经济合理灵活畅通和确保质量为原则，并符合市话通讯网进网条件及技术要求。现有市话网络能保证该项目电话用户直接进入市话网。该项目用气主要为居民生活用燃气。绿化该项目根据绿地率大于的要求进行绿化工程设计施工，并由市绿化主管部门进行绿化审查及验收。消防本项目执行民用建筑设计防火规范，区域内设火灾自动报警系统。室外按城市规划要求设置地上消火栓。在建筑物周围投消防通道，主。
11、间对环境影响项目建成投入运营后，对环境造成污染主要有废水本项目建成后无生产性废水产生，废水主要来自居民区办公区宾馆餐饮业的生活废水。废气本项目废气主要来自于餐饮业烟气汽车排放的尾气。废渣本项目固体废弃物主要为生活垃圾。④噪声噪声主要产生于空调水泵房通风和变电所等设备。环境保护的措施项目建设期间环保措施项目建设期间，施工单位在施工组织方案中，必须制定出切实可行的环境保护措施，报经有关部门审定后执行。噪声影响的措施项目建设期间的噪声主要是施工机械和运输物料车辆的声音。对夜间噪声影响较大的施工设施在夜间应停止施工，如要赶工期等需要施工，最晚不能超过夜间时。对于噪声影响大的搅拌设备，应放置在远离敏感点。对施工机械以及运输车辆应加强维护管理，以保证其处于良好。
12、尽可能选用低噪声设备，采用有效经济合理的隔声隔震装置。第十章节能节水措施节能措施本项目的能源主要为电源，因此，项目设计采用先进节能技术和选用节能型设备。设备选用低耗节能的变配电设备，设计采用节电高效的灯光源所需配置的仪器设备均考虑选取高效节能特征对于有温度要求需作调温处理的场所，使用新型节能墙体材料屋面保温材料和隔热材料。并在建设及项目投入运营后，始终坚持节能原则，加强管理，以达到综合节能的效果。如淋浴设施采用太阳能热水器，统规划统配置，保证安全，经济节能。二节水措施本项目设计采用先进节水的工艺和设备，提高水资源利用率，减少水资源的无效消耗。供水系统采取防渗防漏的材料。在项目建成投入运营后，需加强用水管理，防止无效的跑冒滴漏，使节约用水落到实处。第。
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瓯龙•梦溪嘉苑房地产项目可行性研究报告（最终版）