1、花苑自售星光地产项目预计年将面市碧水天河项目总占地约亩总建面积近万绿化率由幢多层及幢高层其中两幢为层另幢为层组成小区共计户户型以三房为主包括部分二房四房错层及复式。多层均价元电梯高层元销售已近目前仅剩部分底层及顶层。朝日温馨家园项目位于书院路以北地段规划有栋多层计套店面间。户型以三房为主辅以少量二房。价格未定预计下月开盘。恒昌花苑项目位于朝日佳乐园小区东侧规划有栋多层计套店面家。户型以三房为主带少幢为层组成小区共计户户型以三房为主包括部分二房四房错层及复式。多层均价元电梯高层元销售已近目前仅剩部分底层及顶层。朝日温馨家园项目位于书院路以北地段规划有栋多层计套店面间。户型以三房为主辅以少量二房。价格未定预计下月开盘。恒昌花苑项目位于朝日佳乐园小区东侧规划有栋多层计套店面家。户型以三房为主带少量。
2、四华林公园奢享市政。重点楼盘华林公园居住小区尾盘华林公园住宅小区地址县政府后院华林公园周边项目占地亩总建面积为绿户率容积率总计住宅余套包括两房三房及左右顶层复式。目前仅剩复式有售。均价元最高达到元商铺价格在元之间。该项目拥有得天独厚市政资源整个地块围绕着市政规划华林公园而建其商业价值犹为明显。零散分布也为其进行统管理形成障碍故该项目也无规划有后期物业管理。而今年刚拍出原县政府地块与该项目相临。本区域有望通过借助步行街与冯川路繁华商业人流延伸逐步形成个集休闲娱乐购物为体综合性商圈。五龙山大道龙山独享。重点楼盘龙山紫云苑期已售罄龙山紫云苑项目沿龙山大道分布均为层多层沿街为商铺。规划用地约亩总建面积为建筑密度容积率。拟规划户数为户。户型设计以三房为主面积约在之间。该项目以边拆迁边建设方式进行楼已交。
3、对楼盘整个品质产品户型小区绿化较为重视观念较为前卫。考虑到大城市房价过高故多选择在家乡置业。可做为本案重点挖掘对象。县城居民做为生活在奉新原始居民们来说随着近些年生活品质提高更多居民手上也略有积蓄对原有居住环境不太满意期望更好居住环境譬如些高档有定规模社区享受更高品质生活为追求。可做为本案原始客群予以经营。周边乡镇居民此类人群多为满巢人士年龄在之间处于考虑到方便孩子就学和县城户口多会选择来县城置业可做为本案重点发展对象。奉新项目经济测算表多层序项目楼面地价项目内容计费标准及依据项目销售收入以销售价格多层住宅元计占地亩容积率二项目总投资二土地成本土地出让费用以每亩万计共计亩契税地价二建设投资估算前期工程费规划勘察及设计等费用按总建筑面积元平米基础设施配套费供水供电通讯煤气电视道路智能化排污及绿。
4、以拉升项目整体档次在保证销售前提下同时达到开发利润最大化。附高层产品可行性分析同类产品分析碧水天河奉新第个带有电地价二建设投资估算前期工程费规划勘察及设计等费用按总建筑面积元平米基础设施配套费供水供电通讯煤气电视道路智能化排污及绿化等费用按总建筑面积每平米元计算建筑安装工程费用小高层元别墅元管理费用财务费用土地资金财务费用贷款利率期限年建设资金财务费用前期工程费用和建筑安装工程费用利率期限年销售费用销售收入其他费用施工图审核费元平米抗震报建及招标费质监费监理费以及公证鉴证环保噪音等费用合计约为建安费不可预见费配套建设费以总建筑面积元计三公共设施维修专用基金四经营税费及附加含营业税所得税销售收入五净利㈠㈡㈣七投资利润率税后六二三四八自有资金利润率预计开发周期为两年年回报率九楼面地价注多层每亩按。
5、店面价格为元。现三期开发为号地块约亩产品规划有多层及高层行政单位宿舍用房及余套别墅已全部预定目前价格未知。上海商城项目占地余亩总建面积为余由幢房屋组成层为框架结构商铺层为砖混结构住宅其中楼为全框架结构拥有地下停车场余架空房约整个小区采用空中楼台设计是个集商贸娱乐居住为体现代城。年月开盘当初均价为元。现均价为元店铺价格为元不等。应星花园应星花园坐落在县城入口处过境路与狮山大道交汇处占地亩小区分两期开发期亩全部为住宅户型以三房二厅为主。碧水嘉园项目占地约亩总计套户型面积从不等以三房为主配以部分两房及四房。其最低价为元最高价为元。项目月日正式开盘销售近余套据了解客户对其项目地段不太认同且项目规划过于中规中矩无特色。应星大道做为奉新新建四车道景观大道主要目是为了减缓奉新大道交通压力而兴建兴建后过境车。
6、地价万自有资金回报率分两年完成该方案市场风险较小第二方案是小高层加别墅按地价万亩推算出自有资金回报率是但该方案市场风险度大。行街元建设路元奉新大道元迎宾路元狮山大道元注奉新大道做为延伸较长条大道南北贯穿奉新县城中心。延伸至北段以富民路为界即被称为郊区商业气氛淡弱。以低档餐饮百货汽车修理等零散经营为主租金水平在元之间。小结通过以上资料可以看出奉新拥有丰富蕴涵历史文化资源优势和优越地理位置距南昌仅公里路程为奉新整个经济带来了飞速发展。政府南迁为城南新区开发建设起到了政策导向作用随着相关市政配套逐步完善城市将进步向南扩展。做为以工业为主导产业新兴县市随着冯川工业区招商引资加快将为奉新经济发展更添强劲势头。结合奉新县政府规划城北老区将规划为商业居住区。随着旧城改造步伐商业布局将日趋集中并形成特色街。。
7、建年开始对外正式销售当时销售境况不甚理想。随着房地产市场逐步升温年基本完成了期销售工作当初均价为元为奉新最高。升级阶段末年年大批商品房项目出现规模大小不。至年下半年整个奉新房地产均价达到元而到了年末价格则攀升至元年初继续攀升至元年月份狂飚至元现多数在售项目销售情况火爆。预计年奉新房地产市场将呈现白热化趋势随着更多外来开发商进驻和土地资源日益减少竞争也将更加激烈。高层电梯洋房及别墅项目将更多出现在市场上。而产品无具特色相对同质化现象将会开始对部分项目销售进度产生定影响。二楼市分布现状及在售楼盘分析通过市场调研我司就目前在售及已售项目分布情况对整个奉新房地产市场趋势做以研判目前从整个奉新房地产市场来分析该县房地产市场将呈现以下发展趋势城南新区开发火热。重点楼盘朝日温馨家园即将开盘碧水天河尾盘恒昌。
8、房。目前正在进行及建设。该项目独拥规划中龙山大道沿路商业带随着奉新上桥附近城建步伐加快其路段所带来商业价值将日益突显有望形成特色商业街区。该项目销售是随着项目拆迁工作个房地产市场发展趋势研判我司总结如下我司建议本案产品规划定位为纯多层纯住宅。目前奉新高层项目仅有两个为碧水天河今年入市伟星滨江花城三期即将入市高层产品为事业单位预定而碧水天河目前所剩产品均为顶层复式及高层电梯房销售不甚理想。考虑到县城对高层产品接受尚需时日且本案已有存在地段阻力故不建议规划高层产品。本案距奉新商业中心距离偏远且周边仅有数家修理厂零售店等零散店面无存在商业运作条件经分析尚不存在商业带延伸可能性。故建议本案规划为纯住宅产品社区商业配套比率按为基准大概控制在以内。考虑到对整个项目品质提升可在多层基础上设置少量花园洋房借。
9、二房。行政中心南移为南区房地产发展注入了更多活力。做为三个楼盘代表者碧水天河项目规划了部分电梯高层这也是奉新首家带电梯小区。做为沿河路段形象工程之该项目颇受县政府青睐着力打造成形象工程之。目前除了在售三个项目临碧水天河西侧还有企业集资兴建三排独栋别墅此外在碧水天河北侧将出现由星光公司开发新区最大楼盘项目该项目占地约亩目前尚未面市我司预测该项目有望成为年新区代表楼盘。另外随着规划之中医院学校等些生活配套设施兴建新区将有望逐步引领起今后奉新县房地产市场价格走向。二应星大道大盘云集。重点楼盘伟星滨江花城三期年底面市上海商城销售中应星花园二期销售中碧水嘉园销售中伟星滨江花城三期项目总占地近亩分为六块期户二期户三期多户据其销售经理介绍期价格为元年二期前期价格为多元年月份开盘时后期成交价为元最高达元以上。
10、多出现在市场上。而产品无具特色相对同质化现象将会开始对部分项目销售进度产生定影响。二楼市分布现状及快对市场报以乐观同时需持谨慎态度参照目可类比项目阳光家园碧水佳园可参照性较大。阳光家园二期详细价格表栋单元栋二单元栋房号单价房号单价房号单价房号单价车库储藏室店面月日开盘共计推出房源套已售套均价为元碧水佳园月号开盘总计房源套最高售价为元最低售价为元现已售近套。目前市场仍会保持谨慎乐观上涨态势但鉴于本案地段较以上两个项目更为偏远且根据以低价入市策略保证整体销售顺利进展原因故得出以上结论。三本案主要目标客户为外出打工者县城居民周边乡镇居民。打工者据目前在售楼盘及业内同行介绍奉新所有在售楼盘近以上以外出打工奉新人所购买尤其是相对品质较高楼盘如滨江花城碧水天河等此部分人群多打工于江浙广州深圳等沿海带城市。
11、化等费用按总建筑面积每平米元计算建筑安装工程费用综合造价元平米管理费用财务费用土地资金财务费用贷款利率期限年建设资金财务费用前期工程费用和建筑安装工程费用利率期限年销售费用销售收入其他费用施工图审核费元平米抗震报建及招标费质监费监理费以及公证鉴证环保噪音等费用合计约为建安费不可预见费配套建设费以总建筑面积元计三公共设施维修专用基金四经营税费及附加含营业税所得税销售收入五净利㈠㈡㈣七投资利润率税后六二三四八自有资金利润率预计开发周期为两年年回报率九楼面地价奉新项目经济测算表小高层别墅序项目楼面地价项目内容计费标准及依据项目销售收入以销售价格小高层住宅元约占总面积别墅元约占总面积总计占地亩容积率二项目总投资二土地成本土地出让费用以每亩万计共计亩契抵付同年底伟星地产奉新分公司成立。伟星滨海新城期始。
12、辆可直接通过潦河大桥从此路绕城区而过所以又被奉新人称为过境路。随着伟星几个地块相继开发上海商城进驻也为此区域注入更多品质元素。相信随着这几个大盘开发和入住本区域将有望形成奉新县新高层次商业圈。目前其地段商业价值并不为消费者所看好这与当前县城消费者缺乏远景投资有着定关系可能还需要进行更多观念引导。三繁华闹市倍受热捧。重点楼盘东方家园售罄名流豪庭售罄塞纳广场售罄金穗广场售罄目前此四个项目已全部售罄其销售周期基本上集中在年之间当时金穗广场住宅均价为元属框架结构其店铺价格达到这说明了奉新人对传统中心区域还是有很深价值认同这种认同是根深蒂固。又据了解当时名流豪庭在开盘不到个月时间内近套房源即被抢购空。随着整个旧城改造进程渐近尾声我司预计该区域在近几年内将无新项目面世出现市场供缺现象二手房交易将成主导。。
参考资料：
1、该文档不包含其他附件(如表格、图纸)，本站只保证下载后内容跟在线阅读一样，不确保内容完整性，请务必认真阅读。
2、有的文档阅读时显示本站（www.woc88.com）水印的，下载后是没有本站水印的（仅在线阅读显示），请放心下载。
3、除PDF格式下载后需转换成word才能编辑，其他下载后均可以随意编辑、修改、打印。
4、有的标题标有”最新”、多篇，实质内容并不相符，下载内容以在线阅读为准，请认真阅读全文再下载。
5、该文档为会员上传，下载所得收益全部归上传者所有，若您对文档版权有异议，可联系客服认领，既往收入全部归您。
奉新酒厂项目投资立项实施方案
