1、发起点高政府便于加强控制与规划令区域产品整体风格与档次较为统可保持版块形象完整性。住在温江成都房产高层论坛会召开树立了良好温江版块区域品牌引起了市场关注为项目后期宣传推广创造了良好条件。光华大道两侧铺设管网为小区开发中管线引入引出创造了良好水电气路等基础设施条件。本项目良好区位环境和地块特征为项目成功开发创造了良好基础条件。加之成都建信公司雄厚资金实力背景和良好政府资源背景辅以奥林匹克花园良好项目品牌和运作模式温江县政府将建信奥林匹克花园项目列为温江县政府号工程都将进步加强本项目优势。劣势分析项目地块面积大开发建设周期长投资成本大资金回收慢。项目地块地势平坦地块内相对落差仅为米左右地势缺少起伏不利于营造内部规划与景观规划空间层次感和差异性。地块周边现有交通条件较差光华大道西延线。
2、融运行平稳。国家货币政策委员会今年确定总方针是继续执行稳健货币政策保持货币总量政策基本稳定灵活运用公开市场业务操作及时调节商业银行流动性保持人民币利率总水平稳定保持人民币汇率基本稳定积极运用信贷政策促进信贷结构调整促进货币市场和酱市场协调发展。据专家预测从我国经济发展自身情况以及世界经济发展态势来看短期内我国银行利息不会有上调可能。因此该项目开发期内依然会处于个较为宽松有利金融环境中。只要良好地把握项目开发进程相关配套资金及时到位工程抵押贷款和消费性按揭贷款总体上利率风险不会太大。通货膨胀因素对本项目影响今年季度居民消费价格总水平同比上涨物价总水平呈现出长稳中微涨之势。其中城市上涨农村上涨。从构成看上涨较快项目主要是娱乐教育文化用品及服务项目和居住同比分别上涨和但食品价格下降。工业品出厂价。
3、规模大投资开发周期长必然不可避免要受到宏观经济国家产业政策影响。成都经济格局不可预见成都处于西部大开发前列但成都产业结构正处于调整阶段工业基础参差不齐结构不尽合理未来经济格局存在不可预期性。房地产业政策调整国家加大对房地产业调整力度在政策上出台了系列政策措施规范房地产业发展包括金融开发条件预售许可条件等限制。这都将对本项目融资开发销售产生巨大影响。土地政策不明确国家对城市郊区大量土地开发存在分歧部分认为郊区房地产开发将过度扩大城市规模较少耕地浪费土地资源削弱城市中心区功能部分认为郊区房地产开发有利于减轻市区交通环境等压力。这种分析将给本项目造成直接性影响而且影响是相当大。未来宏观经济不确定性人均国民收入增长速度通货膨胀程度物价指数国际收支消费结构进程国家经济政策产业政策优惠政策变化。
4、力与政府鼓励措施共同作用下扩大更新改造投资在很大程度上已成为企业种自觉行为这将促进投资增长而房地产开发投资增长状况则反映出整体经济活动日渐活跃。二是住房投资增长已经连续数个季度保持在以上由此也带来了建材装修和家具市场繁荣人们购房观念和行为也开始从消费向投资转变。这与消费信贷发展有很大关系。在去年高速增长基础上今年第季度信贷继续指标。财务内部收益率是指项目在整个计算期内各年净现金流量现值累计等于零式折现率反映项目所占用资金盈利率。财务效益分析静态投资收益率对项目总投资率润率及权益资本利润率作研究即便在保守预测基础上项目权益资本利润率超过行业普遍平均利润率水平。投资收益率方案销售收入营业税及附加实际销售收入总投资权益资本总投资收益率权益资本收益率保守般乐观动态投资收益率鉴于本项目开发周期较长对。
5、块附近圈地开发企业如华新国际爱使房产等现在都未有实质性开发动作造成本项目在营造区域配套设施和吸引人气上显得势单力孤。第二章宏观社会经济环境研究本项目投资规模大开发周期长在项目投资营建营销和管理各个环节必然会受到国家宏观经济形式及产业政策影响。当然要准确预测宏观面对本项目影响程度作出量化分析是非常困难本章我们将根据以下几个不同层面及角度对本项目面临宏观背景及经济形势作定性研判国民经济景气状况对本项目影响在全球经济增长趋势减缓些权威结构普通提出悲观预测时候中国在今年季度增长需求方面全社会固定资产投资同比增长消费品零售总额同比增长呈现出稳定增长运行态势进而亚洲开发银行月日也提出预测认为中国和东南亚各国经济今年增速分别大和以上。目前观察国内需求今年是上升趋势物价也是稳定只要各项宏观经济政策保持连续。
6、目进行动态预测毕静态预测更为科学。见表二三四表保守方案项目现金流量表单位万元序号项目第年筹备期第年期第年期第年期第年期综合开发备注现金流入减去相关费用后实际销售收入二现金流出总投资三所得税前所得税前净现金流量所得税前累计净现金流量所得税前净现值所得税前内部收益率四所得税推广销售到物业管理开发全过程中系列不确定因素对本项目经营收益影响。企业品牌风险委托方以前没有从事过大型房地产项目开发要完全把握成都房地产市场运作好项目需要个长期探索和认知过程。在这过程中也存在企业决策风险。奥林匹克品牌推崇理念和生活方式要融入成都消费群体需要个认知过程也存在定风险。不可抗风险战争洪水地震等不可抗拒灾难将对本项目构成威胁。结论风险即不确定性房地产开发投资实际上是以冒风险为代价来获得收益利益大风险也高这点是房地产。
7、托方应对中国房地产行业市场高度不确定性有充分认识。运作风险本项目规模大且所处环境复杂多变与小项目运作模式有着千差万别。在实际操作中如果没有良好开发理念先进运作模式市场把控能力健全决策机制流人才„„将对本项目构成巨大威胁。此外还包括从本项目规划设计建设家成为种享受。项目地块位于涌泉镇未来规划中高档居住区内周边均为成都市知名开发企业项目地块区域含金量高升值潜力大。未来区域整体开发将有利于提升版块整体形象和竞争力。便于与其它开发企业合作共同营造周边配套加速居住气候形成同时避免重复投资带来重复性浪费。地块内有近三公里长河岸线有利于打造生态河景沿岸良好茂密竹林既有利于打造具有川西风俗景观环境又为开发企业节省了营造景观绿化成本沿河河漫滩有利于营造亲水休闲空间。项目地块所处区域为房地产开发处女地。
8、上涨原材料燃料动力购进价格上涨。今年物价还会进步上涨但涨幅不会太大涨速也不会太快。由于物价水平总体比较平稳对本项目投资收益影响不会太大。但是原材料燃料动力价格上涨较快可能会影响项目开发成本及费用开支委托方应注意把握开发节奏合理控制成本。固定资产投资对本项目影响今年月份国有及其它经济类型累计完成投资亿元增长比去年同期高出个百分点其中更新改造和房地产开发投资继续保持了快速增长态势更新改造投资增长房地产开发投资增长基本建设投资增长。在固定资产投资地区分布中月份西部地区国有及其他经济类型投资亿元同比增长了而东部和中部地区投资增速各比西部地区增速慢了和个百分点。在投资增长中有二个方面是值得关注。是新开工项目和资金来源呈现了较快增长态势在资金来源中自筹资金增长明显从自筹资金较快增长中可以看出在加入世贸。
9、羊段施工尚未进行存在较大变数若其建设滞后将对本项目开发周期产生较大影响。地块周边商业生活娱乐等配套设施落后居住环境与商业环境尚未形成不利于项目推广。森宇音乐花园势分析项目地块面积大开发建设周期长投资成本大资金回收慢。项目地块地势平坦地块内相对落差仅为米左右地势缺少起伏不利于营造内部规划与景观规划空间层次感和差异性。地块周边现有交通条件较差光华大道西延线青羊段施工尚未进行存在较大变数若其建设滞后将对本项目开发周期产生较大影响。地块周边商业生活娱乐等配套设施落后居住环境与商业环境尚未形成不利于项目推广。森宇音乐花园距项目地块较近并先于本项目推出市场其价格定位较低均价在元左右若其推出后产品品质与消费者预期存在较大差异会大大损害温江版块房产项目整体形象不利于奥园项目推广。在相邻本项目。
10、绿化成本沿河河漫滩有利于营造亲水休闲空间。项目地块所处区域为房地产开发处女地开发起点高政府便于加强控制与规划令区域产品整体风格与档次较为统可保持版块形象完整性。住在温江成都房成本和销售价格是对本项目收益影响最大因素因此本项目选取了当固定资产销售收入分别单因和双因变化组合成四种方案对本项目影响。由表可以看出当固定只产投资增加或固定资产投资增加而销售收入减少本项目最保守方案中出现亏损所以本项目存在定风险性。项目敏感性分析表敏感度指标保守方案般方案乐观方案所得税前所得税后所得税前所得税后所得税前所得税后固定资产销售财务净现值内部收益率销售财务净现值内部收益率原方案财务净现值内部收益率固定资产财务净现值内部收益率固定资产销售财务净现值内部收益率计算过程详见附表风险分析宏观因素风险分析由于本项目。
11、款利率变化各种税率变化等均将影响到本项目经济效益。市场风险市场风险是指本项目面临市场环境不确定性如新竞争对手出现市场供求关系变化等给本项目开发所带来不利局面。市场风险是本项目面临最大不确定因素竞争风险本项目周边还有众多熟地即将开发准备推向市场如华新国际置信芙蓉古城都是成都知名开发商形成良好品牌支撑。森宇音乐花园直在郊县开发并取得巨大成功其运作模式开发理念都是轻车熟路。还有海外华润集团等都对本项目构成威胁形成竞争风险。企业决策层如不能洞察潜在危机及时调整战略及有可能犯很多明星楼盘最终上是市场份额。消费空间限制楼盘规模不可能无限制扩张必然受到消费总量制约从目前趋势分析成都每年需求总量不会有太大增加。而供应量逐年高速增长旦市场供应达到相当规模成都房地产市场供求关系及竞争格局将发生相当大变化。。
12、性和稳定性内需不会出现异常变化。不确定因素主要是外需最近有越来越多国内外学者认为世界经济尤其美国经济增长放缓慢将明显影响中国经济增长。这种影响将在下半年显现。国家统计局副局长邱晓华认为国际需求将减少国内需求则会增加二者相抵后我国今年整个经济运行将相对平稳增长率保持在之间不会出现大起大落。与此同时据国家统计局调查季度全国企业景气指数比上年同期提高个百分点扣除季节因素与上季持平特别是股份合作企业和私营企业景气指数有所提高。我们认为整体国民经济将突显内需为主格局就目前经济景气状况及今年经济基本面而言是支持本项目但在本项目开发中应注意到今年下半年经济增长可能放缓对内需增长影响。银行利息及金融政策对本项目影响从已发布货币信贷情况中今年季度人民银行继续执行稳健货币政策供应适度落到了中央年初调整目标之内。
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奥林匹克花园项目投资立项实施方案