1、市其他区域相比，区位差异带来的价格变化影响相对较小，决定价位的更多的是物业的品牌品质。第四章项目开发经营策略及投资估算根据本报告前六章的论述与分析，本章着重讨论后湖花园项目的开发经营策略，并对项目的投资进行估算，对工程实施进度作出安排，并制订相应的项目筹资计划和投资计划。项目开发经营策略依据开发公司的实际情况，本项目宜采取整体规划分期实施自主开发力创精品的灵活多变的开发经营策略。整体规划。这是大面积大规模房地产开发的个显著特点，本地块占地亩，因此必须对地块进行整体规划。分期实施。该项目开发总建筑面积达万，预计总投资约亿元人民币左右，如此大规模的投资，次性开发资金筹取难度较大。同时，房地产市场的变幻莫测决定着其风险也较大，分期实施有利于根据市场需求变化及时调整物业功能，重新定位，规避风险。根。
2、营性物业，如物业管理办公室变电站，部分为收益较少的物业，且要投入定的经营费用，如幼儿园小学。故公建项目的经营收入仅考虑车库的销售收入目，其他项目在本报告中均未考虑。项目的价格定位根据对项目周边同类物业价格及销售情况的分析，结合本项目的建筑成本竞争对手和市场需求等对方面的情况，对项目作如下价格定位多层住宅元小高层住宅元车库万元二项目销售计划根据本报告的项目经营策略实施进度安排本物业供需状况的调查，以及本物业的设计水准，确定后湖花园项目销售计划表。比例销售时间多层公寓小高层住宅车库表项目销售计划销售计划三项目销售收入估算据前文确定的项目销售价位与上述物业销售预期计划，测算该项目销售收入情况如下表合计物业类别销售指标多层公寓销售面积万平方米销售价格万元平方米销售收入万元小高层住宅销售面积万平方米。
3、路引来。武汉市城市总体规划中确定在该地块北侧新建德胜桥变电所,届时该地块供电线路有德胜桥变电所引来。气整个后湖地区目前有三种供气方式,瓶装液化石油气,小区气化和管道煤气,其中管道煤气有管道煤气公司供气,有赵家条储备站沿黄浦路延长线埋设管道至后湖生态花园带,后湖路在黄浦路延长线西侧已埋设现状管道,东段管道气有管道煤气公司也正在筹划埋设管道。邮电电信地区邮局位于发展大道,该地块现状电信线路由西南侧的唐家墩电信局引来。武汉市城市总体规划中确定在该地块西侧新建姑嫂树电信分局,届时该地块闲心线路有姑嫂树电信分局引来。居民习惯此地区居民主要为当地农民,生活以打工,种植,养殖为主,年收入水平偏低,居民的文化水平不高,劳动之余,以闲聊为主,对外界基本不关心和接触较少,但由于地理位置靠近城区以及外来人员的影。
4、金流量与财务净现值财务内部收益率项目全部资金的现金流量表表序号项目现金流入销售收入小计现金流出建设投资销售费用销售税金所得税小计净现金流量累计净现金流量折现系数为年净现金流量累计年净现金流量表项目现金流量表全投资建设经营期财务净现值与财务内部收益率根据表可计算出全部投资的财务净现值和财务内部收益率。年份序号净现金流量时的贴现因子净现值时的贴现因子净现值表内部收益率其中财务净现值万元财务内部收益率由上述计算可知，项目财务净现值，表明项目利润率超过基准贴现率，具有财务上经济上的可行性，项目财务内部收益率，且水平较高，表明项目具有盈利能力。第六章项目开发经营风险分析本章拟对后湖花园项目进行盈亏平衡分析敏感性分析，以测度其开发经营风险，然后对项目运作中的主要风险进行定性研究并提出相应对策。项目盈亏。
5、司自有资金上级公司资金和政策减免优惠，其余可通过银行贷款和项目预售收获取支持。为计算方便，报告中预设项目寻求银行贷款万元，分别于年投放，具体见项目投资计划和资金筹措表。由于项目建设期较长，实际运作中，上期项目的销售收入中相当部分可用于下期的建设资金。项目建设期历时年，从年月至年底全面完成，在建设期内，投资总额按的比例分年均匀发放。具体见表项目投资计划和资金筹措表。表中，投资计划与资金筹措只是为了体现投资计划的规范性以及便于后面的投资与风险分析而作出的安排，在实际运作时，可根据本项目实际情况作如下安排以现有土地，使用权作为抵押取得银行贷款作为部分启动资金。根据目前该区位地价情况，加之该地块由于拍卖竞争可能引起升值，预计项目地块价格可达到万元亩，总价值为万元，若将土地抵押，可先行贷款万元左右。。
6、平衡分析项目盈亏平衡分析包括项目经营收入保本点和项目经营成本点分析。项目经营收入保本点分析项目经营成本万元，保本点即销售收入达预测收入的时，项目处于盈亏平衡状态。项目经营成本保本点项目保本开发经营成本万元，保本点即项目开发经营成本达到预测成本的，项目处于盈亏平衡状态。实际上项目盈亏平衡点在开发经营各阶段是不同的，这是按照计算期平均状态计算的结果。二项目敏感性分析本项目敏感性分析主要针对项目总投资和项目营业收入两项因素进行。项目总投资由于项目占地较大，开发周期较长，其间可能会出现各种不能预期的变化，故项目的总投资额可能会发生些变化，估计最大的变动幅度达，如果的投资额增加，那么从全部资金的现金流量表表的情况来看项目仍然可行。序号项目现金流入销售收入小计现金流出建设投资销售费用销售税金所得税小计。
7、在竹叶山处有大型户外广告牌和路牌广告，其售楼部为武汉市少有的高标准售楼部之，开盘是参加过年上半年房交会。销售情况小区年月日开盘，多层销售状况较好，套住宅已基本售完小高层中大部分已售完，高层小户型市场阻力较大。客户分析客户主要是以工商，税务，证券，银行，设计院等行政企事业单位中高收入人员，另有部分中小企业的业主。调查结果表明项目所在区域已成为个大型的居住新区，各种档次的居住小区竞相争艳。项目所在区域虽然居住小区较多，但主要是以中低档次为主，真正称得上高品质的小区较少，因此，该区域内以中低档次的物业竞争最为激烈。项目所在区域内有特色的楼盘较少，还没有真正成型的致命品牌。中低档次楼盘之间的价格差距不大，中高档次楼盘之间的价格差距则较为悬殊。在调查的所有楼盘中，大多数都采取随行就市的追随策略。同武。
8、销售价格万元平方米销售收入万元车库销售数量个销售价格万元个销售收入万元合计销售收入万元表项目销售收入估算表单位万元物业销售分期四项目经营成本结算项目经营成本包括建造成本销售成本销售税金和财务费用。其中建造成本当年销售收入项目经营总收入总建筑投资上述公式仅为近似计算。销售成本含广告费人员工资办公费等，按销售收入计取。销售税金包括营业税城乡建设维护税教育费附加。其中，营业税取销售收入的，城乡建设维护税取营业税的，教育费附加取营业税的，三者合计为销售收入的。④财务费用为项目开发经营期间的利息支出。项目经营成本的各项估算见表五项目利润估算根据后湖花园项目投资安排筹资方式建设进度销售情况，项目利润计算如表年份项目销售收入建造成本销售成本销售税金财务费用营业利润所得税税后利润表项目利润估算表合计六项目。
9、据对项目地块的现状分析，建议项目以地块以南部分为突破口。其依据有地块南面靠新建的后湖大道，交通条件相对较好，宣传也更为方便。从规划方面考虑，该区域具有相对性，可作为个的项目看待。从景观效果考虑，南向风景较好，而房地产项目般都是将较好区位项目放在最后阶段实施。自主开发。这是基于项目公司的资金优势和地块本身的特点而作出的选择。房地产属资金密集性行业，项目公司可凭借其他公司所不具备的雄厚资金实力进行自主开发。项目公司购置该地块所需成本较低相对市中心而言和优惠的政策。项目地块所处的特有的区位优势及市场前景如前文介绍。④通过自主开发，公司可迅速依托项目的品牌提升企业形象，扩大公司在武汉市房地产业界的影响，为以后的项目开发打下良好的基础。用建设单位资金，建议公司自筹项目总投资的作为启动资金约万元，包括。
10、,客车主要是运送人员去黄陂等县城。人文环境及生活配套设施地块周边商业网点和金融机构交齐全的主要位于发展大道和姑嫂树路沿线,如世华大酒店,中百仓储,农行,建行等,但距离本地块较远,岱黄公路沿线主要为小的商业铺面,专业性市场,无酒吧,网吧等娱乐设施。教育机构不健全,仅有华中高级中学,塔子湖小学和黄浦园丰村小学,田园小区小学等,医疗设施缺乏,主要为小的门诊部。总的来说,人文环境几生活配套设施较差,是项目开发的大劣势。市政配套设施水该地块用水有宗关水厂提供,在地块南侧的后湖路建有管径为毫米的给水管,地块用水可由该管接入。该地块雨水属入黄孝河系统,污水属入三金潭污水系统。该地块南侧的后湖路建有排入黄孝河的雨水箱涵,地块雨水可接入该箱涵,地块周边尚无污水管。电该地块现用电有西北侧的新华路变电所的架空线。
11、,生活已开始城市化倾向。三项目周边物业分析晨星苑项目规划晨星苑由武汉新地置业公司投资开发，同济大学设计院深圳分院设计，武建集团二公司承建晨星苑占地亩，总建筑面积万平方米。平方米商网配套，绿化率达，容积率为，有栋层，栋层，栋层，总建面配比，总户数约户目前栋多层已完成外立面装修，即将交付使用，栋小高层和栋层单身公寓将于年月交房。户型设计多层主力户型为，面积为平方米高层主力户型为，面积为平方米，小区首创高层单身公寓户型为和,面积为平方米。价格策略多层价格为元平方米，小高层价格为元平方米，高层单身公寓价格为元平方米。物业管理费多层为元平方米月，高层为元平方米月。付款方式灵活多样，次性付款，分期付款，七成年银行按揭，公积金贷款。宣传推广东方恒星园于年月日开盘，开盘时在长江日报上连续两次做了版的广告。。
12、项目立项报批手续办妥后，可以项目抵押获得银行贷款支持。工程发包前，事先约定由施工单位垫付部分工程款。随着工程的动工，项目环境及内部设施达到定程度并有定的氛围后，尽快办理房屋预售许可证，并开盘预售。序号项目名称合计投资比例投资总额建设投资建设期利息小计资金筹措自有资金贷款销售收入小计表项目投资计划和资金筹措表单位万元建设期第五章项目开发经营状况分析本章对后湖花园项目销售分期计划作出安排，估算项目开发经营收入成本利润投资利润，并计算项目资金现金流量财务净现值财务内部收益率。后湖花园项目中包括公寓式住宅小高层住宅以及幼儿园小学车库等公建项目。其中，前者采用销售形式，公建项目可采用销售或出租，或自行经营等多种形式，为测算方便，本报告在项目经营估算时，所有公建项目以销售方法考虑。公建项目中，部分为非。
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