1、出让，土地出让金的价格由于受市场的影响，很难进行准确预测，这将对本项目带来了很大的不可预测性。项目需求预测结论重庆市别墅市场整体供需持平但市场需求尚未得到有效挖掘。目前重庆人均建筑面积仅为平方米，大大低于全国人均住房水平。对广大的房地产开发商来说，这是个巨大的市场蛋糕。未来年，重庆的城市化率将达到，主城区面积将由现在的多平方公里扩大到平方公里，未来年每年将有万人口农转非，其中有万人要进主城区，必然进步激发住宅需求。重庆主城区的住房均价为每平方米元，对于个直辖市而言不仅意味着房价上涨的巨大空间，还预示着房地产的升值潜力。据统计，当前重庆别墅市场上的别墅项目包括在售的和亮相未售的占地已达余亩，总建筑面积为万余平方米，共余套。同时些混合项目别墅产品花园洋房的占地面积已达余亩，总建筑面积为万。
2、济分析投资估算计息资金分析主要分析结论项目开发周期为年。住宅总销售收入为万元。项目销售均价为元。预计项目计息资金万元，计息时间为年，利息为万元。开发情况预测开发时间预测。假设该项目于年月进行挂牌出让，预计从年月起进行勘察设计等前期准备，年月开工，工期个月，预计年月开盘发售，预计销售时间为年，即年月至年月。项目开发周期为年，即个月。销售进度预测根据我公司已开发楼盘的销售经验，结合该项目所处的地理位臵情况和项目市场分析情况，预计销售前景较好，从开盘起第年能完成住宅的销售任务，第年完成住宅销售任务地价估算根据年月份北碚区北温泉镇街道社区号地块万元亩的挂牌出让价格，并针对本地块进行综合分析，可按万元亩计算土地出让价格。地价万元支付公司整体转让价款万元基础数据经济指标序号项目数量备注基本。
3、并有占地亩落差高达米的动水人工湖两个。交通因片区人气缺乏，过往公交车较少。建筑形式鉴于地块自然景观好的特点，本项目地块可建高端物业，建筑形式可考虑两种形式相结合，即联排别墅别墅。项目优势分析结论优势自然环境和温泉资源是本项目最大的优势劣势对外交通不便，地形复杂，前期投入较大机会填补市场空白，可提升公司品牌威胁由于项目体量较大，销售周期可能较长。优势地块位于北碚区以北，背靠中梁山国家森林保护区，地块自然环境非常好，是当地不可多得的居住区域交通比较便利，紧临国道渝合高速路二环快速路布臵于地块周围，出入相当方便地块地形优势比较明显，可依山而建高尚物业，利用项目原有水景山景林景，可塑造瀑岛泉二溪二湖四园为主题的特色园林，从而提升小区物业档次，而且与北面的国家森林保护区相呼应本项目的温泉。
4、用营业税及城建税估算住宅销售收入万元销售费用万元营业税及城建税万元投资估算经计算项目投资总额万元。计息资金估算根据项目开发计划销售计划和投资估算等情况，我们可进行以下指标分析注销售资金回笼中，住宅销售资金因银行按揭的因素比实际销售的滞后时间未加考虑。计息资金金额根据项目运行的实际情况，项目在运行过程中工程款可分期支付，在支付项目启动资金后，项目开盘后可用销售回笼的资金维持项目的正常运行，计息资金按下面三部分考虑支付地价款万元。项目启动资金按建安成本的估算，故项目启动资金为万元即。支付公司整体转让价款万元支付配套费及人防费万元故计息资金金额为万元计息时间该项目从年月获取土地使用权出现资金流出开始，在不考虑内部认购的因素外，预计要到年月项目开盘才有现金流入，预计到年月，预计可实现销售收入万。
5、为中年成熟型的买家，职业以银行界私企业主大学教授医生企业高级管理人员居多，这部分客户多具有稳定的事业和丰厚的收入，家庭结构多处于满巢期。而潜在买家年龄层次则明显偏年轻，私营业主的比例也明显增多，这部分客户能够较快地完成原始积累，但对产品的个性及其他方面的要求也更加挑剔。价格定位住宅价格多层小高层价格案运用房地产估价理论之市场比较法，选取项目周边较有代表性的楼盘中安翡翠湖北温泉九号香溪美林中的别墅及联排别墅作为可比案例，综合考虑其地理位臵周边环境楼盘档次公共配套设施社区规模物业管理等因素，并通过修正确定其销售价格区域因素修正表比较项目比较标的对比物业名称本项目香溪美林北温泉九号中安翡翠湖区位交通便捷公共配套区域规划周边环境合计因素修正系数个别因素修正表比较项目比较标的对比物业名称本项目。
6、，在支付贷款本息后，余下的销售收入可维持项目的正常运行，故预计计息时间为个月，即年。贷款利息形成当期财务费用贷款利息万元经济效益分析主要分析结论项目能实现税后利润万元。投资利润率为。销售利润率。静态投资回收期为年。年投资利润率为静态指标分析评价指标销售收入税前利润税后利润成本利润率投资利润率销售利润率税金营业税及城建税按销售收入的提取所得税按税后利润的提取利息按的年利率计算利润分析该项目的投资收益及投资回报率见下表投资收益估算表单位万元序号项目数额及百分比备注销售收入二投资总额三营业税及城建税税率四税前利润五所得税税率六税后利润七投资利润率八销售利润率十年投资利润率从上表可以看出，该项目能实现销售收入万元，总投资额为万元，能实现净利润万元，投资利润率为，销售利润率为，年投资利。
7、的提升空间重庆市政府已将本项目地块纳入主城区范围内，对于本项目销售价格而言有了定的上升空间重庆市年住宅平均销售价格为元平米，同比上年增长，可见整个重庆市的房价还是处于个偏低的水平，整个市场价格仍将持续健康的向上发展，对于本项目来至政策行业方面的威胁将大大降低。市场目前供应的别墅联排别墅设计的面积都较大，如果我们将本项目定为小栋别墅，那无论是在总价上还是在消费者的接受程度上都是很有优势的地产新政以来，政府加强了对别墅用地的控制，并逐渐减少相应土地的供应量，对于取得土地的发展商而言将又是个机会。威胁风险市场竞争激烈，因同类产品别墅联排别墅在该区域都有供应，并受当地经济条件制约，及目标客户相对较为狭窄，销售周期将会较长于本地块取得土地证的土地只有亩，其余亩土地将由土地储备中心收储后，进行招拍。
8、况建设用地面积按亩土地测算计容积率建筑面积按容积率为住宅建筑面积技术部门测算数据别墅建筑面积技术部门测算数据联排别墅建筑面积技术部门测算数据商业建筑面积会所建筑面积配套设施建筑面积建筑密度容积率可变因素管理费以建安成本费为基数销售费用以销售收入为基数不可预见费以建安成本费为基数税金营业税及城建税率以销售收入为基数所得税率以税前利润为基数利息中长期贷款利率年期含手续费建安费测算根据对各项目建筑指标的市场价格分析，预定该项目的单位成本为元，即总成本万元。管理费用万元不可预测费用万元配套及相关费用测算序号项目面积单价小计万元备注小区绿化及相关配套道路绿化前期及工程相关费用规划设计费用环保费用垃圾处理费质量监督配套费人防费工程勘探图纸审核费万元工程监理费万元测量费占道费放样费合计元销售收入销售。
9、方米左右，总套数余套。预计未来四年放量总计会达到套以上，即每年套。重庆市主城区目前别墅市场每年消耗在套左右，每年成交量以的速度增长，根据年至年的别墅市场吸纳规律，别墅和联排别墅与总份额的湖蓝湖郡。项目定位结论楼盘定位以中高端物业来定位，建筑形式采用别墅及联排别墅相结合。客户定位主要针对公务员大学教授医生工厂老板私营业主企业中高管理层。价格定位别墅及联排别墅折后均价初步定价为元户型定位建议本项目中的联排别墅以四房五房为主，面积在之间，别墅的面积控制在之间。楼盘定位项目的主要优势在于其拥有自然景观及温泉资源。建议本项目以中高档物业来定位，建筑形式采用联排别墅别墅相结合。客户定位楼盘档次也就决定了其消费群体为收较高而且收入较稳定的部分人。我们项目针对的对象主要是年龄层次集中在岁之间，。
10、进行开采可以持续开采年以上。项目产权及土地状况项目原命名为，由公司开发，因资金不足，现项目整体转让，整体转让价格为万元。我公司现与公司达成初步意见，同意由我公司先支付万元履约保证金，当我公司通过招拍挂成功获得本项目亩土地开发权后，再支付剩余的转让款。该项目已取得土地证的土地面积为亩，并已兴建了综合楼平米建筑面积为平米的八栋花园洋房已售并以的回报率进行返租等建筑物。已基本完成大门景观湖亩广场的兴建及绿化。该项目已向自然村租用亩土地，其中亩土地已支付年的土地租赁费用，剩余亩村有林地已支付年的土地租赁费用，目前这些土地大部分以毛地状态存在。已将土地使用性质转为建设用地的土地为亩。环境该地块背靠中梁山国家森林保护区，周边道路整齐，绿化较好，环境优良。同时，地块围山而成，植被丰富，自然环境优美。。
11、泉水资源不仅仅能给项目带来大卖点，也可以将这资源进行市场化的运作本项目可向临近地块发展，具有可持续性发展的前提劣势该地块离北碚中心尚有段距离，且公共交通不发达，规划中配套设施建设尚需时日，故生活比较不便地块存在定的缺陷。地块还属于毛地，平整土地的前期投入较大地形不规则，并存在定的高差，设计开发难度较大该地块植被丰富，高差较大，未来消防及小区安全问题的处理难度较大项目以北仍有部分村民居住，将影响本项目的外在形象。机会随着三溪口蔡家组团众多高尚社区的新建，该项目所处区域已被重庆消费者所接纳，该片区已成为重庆市房地产市场的大热点成功开发此项目将使公司品牌在重庆范围内进步提升，为公司持续发展带来良好的效应项目周边的在售的高端物业，在规划设计及营销推广方面并没有非常出彩之出，为本项目推入市场留有。
12、香溪美林北温泉九号中安翡翠湖物业档次环境景观户型结构项目规模建筑质量发展商品牌物业管理质素合计因素修正系数综合修正表物业名称香溪美林北温泉九号中安翡翠湖项目折后均价区域修正系数个别修正系数修正价格通过市场对比法评估该项目可实现的折扣均价为元结合我们楼盘的定位，我们在此项目价格定位持较谨慎的态度，所以建议本项目折后均价初步定价为元。由于本项目为纯别墅社区,商业面积较少并且商业部分只是作为社区的配套,并且在短时间内商业部分的价值很难体现,现不考虑销售,只作为出租使用户型定位本项目所针对的客户群体的层次较高，他们主要是想改变目前居住的条件，除了对小区环境比较注重外，更注重室内的气派。别墅建议本项目中别墅总面积控制在之间联排别墅建议本项目中联排别墅以四房五房为主，总面积控制在之间。第二部分。
参考资料：
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重庆市温泉别墅项目投资立项申报材料
