1、先租后售直接销售沿街商业经营模式比较集中式商业，由于规模大，对业态控制要求高，建议招租项目地段发展相对成熟，以及未来集中式商业对人流的带动，建议沿街商铺以中小面积分割，直接销售，以回笼资金。.中庭的利用设计注重人性化充分考虑交通动线和人流导入，并设置趣味性的标志性小品，丰富项目的展示面，体现项目的特色。商业定位其他方面.充满惊喜的动线在动线安排方面，弧型动线可以使人们的视野更具延伸性，店铺可视性强，每个店的可视率更高.人性化设计.吸引眼球的亮点.项目住宅建议客群定位户型建议景观建议立面建议其他建议.江南和江北老城区是本项目客户来源的最大区域。区域来源核心来源江南职业事业单位人员公务员企业中高层管理人员专业技术人员个体私营户重点来源区域江北老城区周边乡镇。职业事业单位人员公务员企业中高层管理人员专业技术人员个体私营户游离来源区域周边县市职业私营业主个体户，主要以工作生活在金华或金华人在。宅需通过打造内部景观轴线或大中庭，弥补周边景观资源的不足。沿街做底商，以实现商业价值最大化。较方案此方案，住宅产品中，小面积产品比重需有所上升，如靠近集中商业区部分住宅面积适当做小。发展战略整体规划方案二住宅，商业。以市场机会最大的住宅和商业为主，不考虑办公类次选类物业。.项目商业建议消费者定位整体定位业态建议租售建议其它产品建议.业态辐射能力客户情况家具高端金华市区及周边县市金华中高收入的高端消费者影院电玩立足周边，辐射全市区时尚年轻人餐饮立足周边，辐射全市区家庭亲朋聚餐商务宴请沿街商铺社区配套及娱乐休闲立足周边，辐射全市区业余休闲商务休闲领地本项目未来商业消费者来源将立足于项目周边，辐射金华市区。商业定位消费者定位本项目潜在商业消费者分析.本案的商业不定是区域的商业中心，但它必然是区域商业中心的有效补充和提升它最根本的价值在于城市商业形态的有效完善，提升自身和周边社区的生活品质。商业价值商业定位.以服务于项目周边及立足于整个金华的特色商业中心高档家居市场为主，。
2、前提来布置商业。.方案住宅，商务商业，多功能复合型大盘。沿街商铺住宅集中商业办公集中商业办公住宅总建筑面积万平米所占比重面积备注住宅小高层高层商业集中商业万余方，其余为住宅底商办公.幢高层合计.充分利用容积率设计原则商业部分集中布置，最好有独立出入口，避免集中式商业带来的噪音影响住宅居住品质。住宅部分小区出入口，建议与商业分开，并在规划上保持居住地块的完整性，便于统整体规划，提升居住形象和气质。住宅需通过打造内部景观轴线或大中庭，弥补周边景观资源的不足。沿街做底商，以实现商业价值最大化。办公部分可分布在集中商业区，组成集中的商务区发展战略整体规划.沿街商铺住宅集中商业集中商业住宅总建筑面积万平米所占比重面积备注住宅高层为主商业集中商业万余方，其余为住宅底商合计.充分利用容积率设计原则商业部分集中布置，最好有独立出入口，避免集中式商业带来的噪音影响住宅居住品质。住宅部分小区出入口，建议与商业分开，并在规划上保持居住地块的完整性，便于统整体规划，提升居住形象和气质。。利润产品写字楼可备选拔高容积率增强项目复合度和商务氛围直接销售，回笼资金中高利润产品底商类商业提升项目配套最大化发挥地块价值回笼资金高利润产品发展战略产品组合产品方向结合土地属性市场分析以及整体定位，在考虑充分利用容积率前提下，项目未来可发展为以住宅为主商业为辅写字楼为补充的大型都市复合地产项目。.位置商业环境人流到达便捷性周边或对住宅的影响可行性评价非十字路口，东面为图书馆形成阻隔非十字路口，西面住宅形成阻隔非十字路口，北面住宅形成阻隔十字路口，会使住宅部分不完整十字路口，李渔路目前人流不大，但东南面世纪华联即将开业，同时市政府也在该路段上，整体形象较好住宅住宅办公工厂读书馆学校住宅综合土地属性保障住宅的完整性以及私密性等多方考虑，建议集中式商业布置在位置，其次为位置。发展战略整体规划各位置集中式商业价值的评价规划原则集中商业对人流交通位置要求高，在本项目规划中，要重点考虑集中商业的布局位置。同时需考虑，住宅与集中商业间的关系，以不影响居住小区的私密性与完整性为大。
3、阳街以东环城南路以北,商业住宅办公.要求商品住宅总面积中，套型建筑面积平方米以下住房面积所占比重要达到。电大街西侧清风公园北侧东阳街以东环城南路以北宾虹路以南双龙南街以西本案方法二通过比较法评估项目地价。选择金华市区年成交的块土地进行比较分析。土地价格评估二.指标因素项权重规电大街西侧清风公园北侧宾虹路以南双龙南街以西东阳街以东环城南路以北,本项目交通条件公交站机动车可达性快速干道出入口.人文条件学校文化遗迹周边原有或保留建筑科研院所商业环境商业务中心或次中心会展性设施城市商业街大卖场周边医疗市级中心医院区级医院专业医院卫生诊所.生活配套银行邮局电信体育馆场运动中心健身场所城市规划区域功能定位未来年生活配套设施发展规划周边区域规划环境改造自然景观其他楼盘景观公园城市绿化原有大树河流园林旅游区.经济环境区域产业区域内人均可支配收入.场地情况噪音场地日照百分比土地形状与面积七通情况.地块指标容积率规模绿化率人口环境内日间人群数量夜间居住人数量.市场环境该区域房地产市场在城市的排名区。先租后售直接销售沿街商业经营模式比较集中式商业，由于规模大，对业态控制要求高，建议招租项目地段发展相对成熟，以及未来集中式商业对人流的带动，建议沿街商铺以中小面积分割，直接销售，以回笼资金。.中庭的利用设计注重人性化充分考虑交通动线和人流导入，并设置趣味性的标志性小品，丰富项目的展示面，体现项目的特色。商业定位其他方面.充满惊喜的动线在动线安排方面，弧型动线可以使人们的视野更具延伸性，店铺可视性强，每个店的可视率更高.人性化设计.吸引眼球的亮点.项目住宅建议客群定位户型建议景观建议立面建议其他建议.江南和江北老城区是本项目客户来源的最大区域。区域来源核心来源江南职业事业单位人员公务员企业中高层管理人员专业技术人员个体私营户重点来源区域江北老城区周边乡镇。职业事业单位人员公务员企业中高层管理人员专业技术人员个体私营户游离来源区域周边县市职业私营业主个体户，主要以工作生活在金华或金华人在。
4、.目录项目定位经济测算项目发展战略商业定位住宅定位土地属性研究市场环境分析.项目发展战略发展理念定位依据整体定位产品组合整体规划建议.以大规划大配套的大盘开发理念，打造未来区域乃至金华地区标志性大盘，实现销售利润品牌的多赢。发展战略发展理念理念层面产品层面以大盘开发的理念，引领区域乃至金华城区房地产开发更上层楼，成为区域标志性楼盘以强调公共空间共享空间，融入城市肌理的规划理念打造项目以大型城市综合体的概念，大规划大配套的前提下，建立当地完全不同的评价标准提供较高的社区整体品质感和较为理性的价格，打造物有所值的精品楼盘，掌握未来市场话语权综合市场层面以及自身开发资源，打造区域品质型大盘，实现利润与品牌双赢.可借助的优势资源区域价值升级开发商规模资源地段资源升级区域产品满足市场需求有定的招商资源优势地段发展成熟周边配套完善区域大盘地段规模开发商等多方决定，先天条件较好，生而不凡，未来需借助多方资源，打造成区域大盘，提升项目形象发挥土地价值。发展战略定位依据.品牌价值。前提来布置商业。.方案住宅，商务商业，多功能复合型大盘。沿街商铺住宅集中商业办公集中商业办公住宅总建筑面积万平米所占比重面积备注住宅小高层高层商业集中商业万余方，其余为住宅底商办公.幢高层合计.充分利用容积率设计原则商业部分集中布置，最好有独立出入口，避免集中式商业带来的噪音影响住宅居住品质。住宅部分小区出入口，建议与商业分开，并在规划上保持居住地块的完整性，便于统整体规划，提升居住形象和气质。住宅需通过打造内部景观轴线或大中庭，弥补周边景观资源的不足。沿街做底商，以实现商业价值最大化。办公部分可分布在集中商业区，组成集中的商务区发展战略整体规划.沿街商铺住宅集中商业集中商业住宅总建筑面积万平米所占比重面积备注住宅高层为主商业集中商业万余方，其余为住宅底商合计.充分利用容积率设计原则商业部分集中布置，最好有独立出入口，避免集中式商业带来的噪音影响住宅居住品质。住宅部分小区出入口，建议与商业分开，并在规划上保持居住地块的完整性，便于统整体规划，提升居住形象和气质。。
5、涵盖餐饮休闲娱乐的主题特色性商业中心实现与规模住宅社区体规划，打造金华独树帜的特色商业中心。本项目的定位初步方向，是将本项目的商业部分打造成是满足金华市区以及周边县市的高档品牌家居馆二是满足本项目业主需要，三是满足周边中高档高档购物休闲生活场所。金华当地特色明显的，主题性商业中心。商业定位.结合各业态的市场分析客群定位以及项目定位等，确定项目的业态组合。商业定位业态建议业态市场机会评价参考品牌建议面积万方参考比重超市不建议家具红星美凯龙.百货不建议家电数码不建议影院电玩寓教类餐饮师大人家，外婆家等沿街商铺服务社区型商业银行食品娱乐休闲健身商业业态建议.无处不在的餐饮.动力天地.青春活力，街铺概念.儿童动力加油站.精彩周末.健康生活.品牌商家展示.招商先行，统规划。对集中式商业进行招租，引进品牌主力店，对沿街商铺采用直接销售以回笼资金。商业定位租售建议物业营销模式招商规划业态控制经营管理空置率转租频度资金回收形象影响只租不售。模型情感认同产品细节质量配套服务生活理念等产品品质产品体验等附加价值功能价值精神价值提升生态的宜居生活环境便利的都市生活区域内高品质的住宅商业商务为体的复合大盘项目舒适品味的都市生活主张和谐健康的社区生活品牌策略上满足功能与情感双重需求满足生活居住功能品质品位提升以及便利生活等多重需求，引领都市生活新主张。发展战略定位依据.突出项目地段品质品位以及复合型大配套大规划的大盘概念。发展战略整体定位城市核心万平米复合型风尚典范社区项目的核心价值地段，大盘多功能复合地产城市核心区，万大盘规模项目的功能定位集居住购物商务于体的复合型都市发展引擎项目的产品线高尚住宅，集中商业高品质产品，配套完备关键词提炼都市的便利的品质的复合的项目的精神诉求品位品质，舒适居住，都市生活新主张，便利关键词万，复合，典范社区项目的整体定位城市核心万平米复合型风尚典范社区.集中商业聚累人气，充分利用招商资源，提升项目整体价值中高利润产品主力店招租租金不高住宅产品满足主力客户，拔高容积率主打产品直接销售，回笼资金。
6、宅需通过打造内部景观轴线或大中庭，弥补周边景观资源的不足。沿街做底商，以实现商业价值最大化。较方案此方案，住宅产品中，小面积产品比重需有所上升，如靠近集中商业区部分住宅面积适当做小。发展战略整体规划方案二住宅，商业。以市场机会最大的住宅和商业为主，不考虑办公类次选类物业。.项目商业建议消费者定位整体定位业态建议租售建议其它产品建议.业态辐射能力客户情况家具高端金华市区及周边县市金华中高收入的高端消费者影院电玩立足周边，辐射全市区时尚年轻人餐饮立足周边，辐射全市区家庭亲朋聚餐商务宴请沿街商铺社区配套及娱乐休闲立足周边，辐射全市区业余休闲商务休闲领地本项目未来商业消费者来源将立足于项目周边，辐射金华市区。商业定位消费者定位本项目潜在商业消费者分析.本案的商业不定是区域的商业中心，但它必然是区域商业中心的有效补充和提升它最根本的价值在于城市商业形态的有效完善，提升自身和周边社区的生活品质。商业价值商业定位.以服务于项目周边及立足于整个金华的特色商业中心高档家居市场为主，。周边县市工作的，投资客客户定位.主导型规模庞大，是本项目主要购买对象。提升型购买力强，对本项目产品档次品牌形象形成有利的提升和拉动作用。跟进型市场的追随者，随着市场推动力度加大和品牌效应的扩大，其数量增加较快，潜力较大。边缘型数量不多，其作用是补充型的。从客户群体来看，中高端收入的白领阶层知识精英阶层个体生意人是本项.商铺租金总收入土地价格评估销售或经营期间税费预计．销售或经营期间税费预计.按利润计算利润总地价开发成本开发期间费用总地价房地产总价值开发成本经营成本利润把二三四项代入，得到地价为.万元楼面价元平米，地面价元平米.容积率土地价格评估楼面价在元平米地面价在元平米情况下，基本达到行业平均水平利润率在左右，项目操作性较强。地价与利润的关系利润率楼面价格元平米.成交时间地块位置用途占地面积平方米容积率起始价位万亩成交楼面价元平方米备注电大街西侧清风公园北侧,住宅宾虹路以南双龙南街以西,商业住宅办公.要求商品住宅总面积中，套型建筑面积平方米以下住房面积所占比重要达到，。
7、模型情感认同产品细节质量配套服务生活理念等产品品质产品体验等附加价值功能价值精神价值提升生态的宜居生活环境便利的都市生活区域内高品质的住宅商业商务为体的复合大盘项目舒适品味的都市生活主张和谐健康的社区生活品牌策略上满足功能与情感双重需求满足生活居住功能品质品位提升以及便利生活等多重需求，引领都市生活新主张。发展战略定位依据.突出项目地段品质品位以及复合型大配套大规划的大盘概念。发展战略整体定位城市核心万平米复合型风尚典范社区项目的核心价值地段，大盘多功能复合地产城市核心区，万大盘规模项目的功能定位集居住购物商务于体的复合型都市发展引擎项目的产品线高尚住宅，集中商业高品质产品，配套完备关键词提炼都市的便利的品质的复合的项目的精神诉求品位品质，舒适居住，都市生活新主张，便利关键词万，复合，典范社区项目的整体定位城市核心万平米复合型风尚典范社区.集中商业聚累人气，充分利用招商资源，提升项目整体价值中高利润产品主力店招租租金不高住宅产品满足主力客户，拔高容积率主打产品直接销售，回笼资金。域地产市场近几年的发展趋势以本项目情况为基准，对三个参考项目进行各因素项进行分析。土地价格评估二.电大街西侧清风公园北侧,宾虹路以南双龙南街以西,东阳街以东环城南路以北,本项目成交楼面价综合评分.比较系数.可调楼面元平米.权重评估楼面价元平米.根据参考项目情况，本项目在当前市场土地价格步步走高，近期拍出高价地块情况下，土地价格有可能达到元平米。土地价格评估土地价格评估二.土地价格评估二综合考虑方法和方法二，本地块楼面价格预计在元平米。前者相对较为理性后者受近期楼市普遍走暖当地近期土地价格步步高走，高价地块不断成交背景下，不排除出现多个买家热竞，再次拍出高价地块。综合考虑，中原建议在楼面价元平米以内，通过专业团队打造项目仍具有定操作空间，可量力而为适当争取。楼面价元平米以内，可积极争取。.主要客户群体。客户群体个体生意人阶层低文化高收入社会精英阶层中文化高收入富豪阶层高文化高收入普通市民阶层低文化中收入白领技术阶层中文化中收入知识精英阶层高文化中收入社会低层低文化低收入清贫工薪阶。
8、利润产品写字楼可备选拔高容积率增强项目复合度和商务氛围直接销售，回笼资金中高利润产品底商类商业提升项目配套最大化发挥地块价值回笼资金高利润产品发展战略产品组合产品方向结合土地属性市场分析以及整体定位，在考虑充分利用容积率前提下，项目未来可发展为以住宅为主商业为辅写字楼为补充的大型都市复合地产项目。.位置商业环境人流到达便捷性周边或对住宅的影响可行性评价非十字路口，东面为图书馆形成阻隔非十字路口，西面住宅形成阻隔非十字路口，北面住宅形成阻隔十字路口，会使住宅部分不完整十字路口，李渔路目前人流不大，但东南面世纪华联即将开业，同时市政府也在该路段上，整体形象较好住宅住宅办公工厂读书馆学校住宅综合土地属性保障住宅的完整性以及私密性等多方考虑，建议集中式商业布置在位置，其次为位置。发展战略整体规划各位置集中式商业价值的评价规划原则集中商业对人流交通位置要求高，在本项目规划中，要重点考虑集中商业的布局位置。同时需考虑，住宅与集中商业间的关系，以不影响居住小区的私密性与完整性为大。.目录项目定位经济测算项目发展战略商业定位住宅定位土地属性研究市场环境分析.项目发展战略发展理念定位依据整体定位产品组合整体规划建议.以大规划大配套的大盘开发理念，打造未来区域乃至金华地区标志性大盘，实现销售利润品牌的多赢。发展战略发展理念理念层面产品层面以大盘开发的理念，引领区域乃至金华城区房地产开发更上层楼，成为区域标志性楼盘以强调公共空间共享空间，融入城市肌理的规划理念打造项目以大型城市综合体的概念，大规划大配套的前提下，建立当地完全不同的评价标准提供较高的社区整体品质感和较为理性的价格，打造物有所值的精品楼盘，掌握未来市场话语权综合市场层面以及自身开发资源，打造区域品质型大盘，实现利润与品牌双赢.可借助的优势资源区域价值升级开发商规模资源地段资源升级区域产品满足市场需求有定的招商资源优势地段发展成熟周边配套完善区域大盘地段规模开发商等多方决定，先天条件较好，生而不凡，未来需借助多方资源，打造成区域大盘，提升项目形象发挥土地价值。发展战略定位依据.品牌价值。
9、周边县市工作的，投资客客户定位.主导型规模庞大，是本项目主要购买对象。提升型购买力强，对本项目产品档次品牌形象形成有利的提升和拉动作用。跟进型市场的追随者，随着市场推动力度加大和品牌效应的扩大，其数量增加较快，潜力较大。边缘型数量不多，其作用是补充型的。从客户群体来看，中高端收入的白领阶层知识精英阶层个体生意人是本项.商铺租金总收入土地价格评估销售或经营期间税费预计．销售或经营期间税费预计.按利润计算利润总地价开发成本开发期间费用总地价房地产总价值开发成本经营成本利润把二三四项代入，得到地价为.万元楼面价元平米，地面价元平米.容积率土地价格评估楼面价在元平米地面价在元平米情况下，基本达到行业平均水平利润率在左右，项目操作性较强。地价与利润的关系利润率楼面价格元平米.成交时间地块位置用途占地面积平方米容积率起始价位万亩成交楼面价元平方米备注电大街西侧清风公园北侧,住宅宾虹路以南双龙南街以西,商业住宅办公.要求商品住宅总面积中，套型建筑面积平方米以下住房面积所占比重要达到， 。涵盖餐饮休闲娱乐的主题特色性商业中心实现与规模住宅社区体规划，打造金华独树帜的特色商业中心。本项目的定位初步方向，是将本项目的商业部分打造成是满足金华市区以及周边县市的高档品牌家居馆二是满足本项目业主需要，三是满足周边中高档高档购物休闲生活场所。金华当地特色明显的，主题性商业中心。商业定位.结合各业态的市场分析客群定位以及项目定位等，确定项目的业态组合。商业定位业态建议业态市场机会评价参考品牌建议面积万方参考比重超市不建议家具红星美凯龙.百货不建议家电数码不建议影院电玩寓教类餐饮师大人家，外婆家等沿街商铺服务社区型商业银行食品娱乐休闲健身商业业态建议.无处不在的餐饮.动力天地.青春活力，街铺概念.儿童动力加油站.精彩周末.健康生活.品牌商家展示.招商先行，统规划。对集中式商业进行招租，引进品牌主力店，对沿街商铺采用直接销售以回笼资金。商业定位租售建议物业营销模式招商规划业态控制经营管理空置率转租频度资金回收形象影响只租不售。
10、域地产市场近几年的发展趋势以本项目情况为基准，对三个参考项目进行各因素项进行分析。土地价格评估二.电大街西侧清风公园北侧,宾虹路以南双龙南街以西,东阳街以东环城南路以北,本项目成交楼面价综合评分.比较系数.可调楼面元平米.权重评估楼面价元平米.根据参考项目情况，本项目在当前市场土地价格步步走高，近期拍出高价地块情况下，土地价格有可能达到元平米。土地价格评估土地价格评估二.土地价格评估二综合考虑方法和方法二，本地块楼面价格预计在元平米。前者相对较为理性后者受近期楼市普遍走暖当地近期土地价格步步高走，高价地块不断成交背景下，不排除出现多个买家热竞，再次拍出高价地块。综合考虑，中原建议在楼面价元平米以内，通过专业团队打造项目仍具有定操作空间，可量力而为适当争取。楼面价元平米以内，可积极争取。.主要客户群体。客户群体个体生意人阶层低文化高收入社会精英阶层中文化高收入富豪阶层高文化高收入普通市民阶层低文化中收入白领技术阶层中文化中收入知识精英阶层高文化中收入社会低层低文化低收入清贫工薪阶。阳街以东环城南路以北,商业住宅办公.要求商品住宅总面积中，套型建筑面积平方米以下住房面积所占比重要达到。电大街西侧清风公园北侧东阳街以东环城南路以北宾虹路以南双龙南街以西本案方法二通过比较法评估项目地价。选择金华市区年成交的块土地进行比较分析。土地价格评估二.指标因素项权重规电大街西侧清风公园北侧宾虹路以南双龙南街以西东阳街以东环城南路以北,本项目交通条件公交站机动车可达性快速干道出入口.人文条件学校文化遗迹周边原有或保留建筑科研院所商业环境商业务中心或次中心会展性设施城市商业街大卖场周边医疗市级中心医院区级医院专业医院卫生诊所.生活配套银行邮局电信体育馆场运动中心健身场所城市规划区域功能定位未来年生活配套设施发展规划周边区域规划环境改造自然景观其他楼盘景观公园城市绿化原有大树河流园林旅游区.经济环境区域产业区域内人均可支配收入.场地情况噪音场地日照百分比土地形状与面积七通情况.地块指标容积率规模绿化率人口环境内日间人群数量夜间居住人数量.市场环境该区域房地产市场在城市的排名区。
参考资料：
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（浙江金华宾虹路地块可行性研究报告）（最终版）