1、公共服务中心，规划商业中心和经营性办公，以及三大综合医疗中心之，未规划大型文化体育设施，目前尚未形成区域配套环境发展现状为开发区主要居住区，但基本开发完毕，目前主要客户为本地客户和部分中心城客户与本地就业人群在马驹桥镇基础上发展起来，多为乡产权房，开发区产业人口占半主要物业为产业工人福利宿舍，主要居住人口为产业园区工人尚未开发地区北部已建成少量类居住尚未开发站前综合区居住环境优越配套设施完善交通条件良好尚未开发本报告是严格保密的。新城人口迁移的来源包括三个部分亦庄就业人口承接中心城人口疏解以及本地城镇化人口。年，亦庄地区城镇人口.万人，年规划万人，年将增加近万人口。年站前综合区新增人口万左右。未来居住人口分析因此站前综合区相对其他居住组团承担疏散未来中心城人口的比例将高于亦庄新城总体比例亦庄就业人口疏解中心城人口本地城镇化人口亦庄新城占比亦庄新城新增万人万万万站前综合区占比站前综合区新增万人万万万亦庄就业人口考虑到目前亦庄职住不平衡问题，以及亦庄未来吸引人才和产业可持续发展。站前综合区规划处大型综合性的文化设施。包括图书馆展览馆以及游乐设施社区医疗服务中心综合医疗中心社区级体育设施新城级体育设施展览馆图书馆游乐设施体育设施在枢纽站前综合区南部规划处新城级大型体育中心，占地公顷。体育中心应有设施完备的田径场室内训练房室外游泳场网球场等设施。医疗设施规划有新城三大综合医疗中心之本报告是严格保密的。根据对亦庄新城六大居住组团分析，站前综合服务区优势明显，是承担中心城人口疏散和满足新城高端就业人口居住需求的主要区域片区核心区西北部马驹桥河西区西部枢纽站前区三羊地区六环路路南区规划人口.万.万.万.万.万.万居住规划沿凉水河为类住宅，其他地区为二类住宅或高多低层混合居住区二类居住用地为主，保证满足旧村搬迁安置旧村拆迁人口安置，区域产业工人单身公寓，以满足新城自身发展居住配套用地需求为主南部建设少量类居住，轨道沿线建设部分高档公寓，北部以中高密度开发为主近期应建设中高密度居住区和单身公寓，满足农民拆迁以及近期开发区向东发展对居住用地的需求主要用于临近产业基地。
2、主要分布在核心区西北部河西区西部马驹桥镇中心路东三羊地区亦庄枢纽站前区以及六环路路南区，在其它地区还零星分布些倒班宿舍枢纽站前区规划居住面积.公顷规划人口.万，是未来新城居住人口最集中的片区。核心区西北部河西区西部马驹桥枢纽站前区三羊地区六环路路南区规划居住区核心区西北部河西区西部马驹桥镇中心三羊地区枢纽站前区六环路路南区合计规划面积.公顷.公顷.公顷.公顷.公顷.公顷.公顷规划人口.万.万.万.万.万.万.万其他情况大部分已经建设完毕新建居住区，主要满足近期新城发展对居住的需求包括产业工人单身宿舍以旧村改造为主近期应建设中高密度居住区和单身公寓综合居住区环保产业园及奔驰配套产业基地内产业区从业人员就近居住居住总体规划本报告是严格保密的。站前综合区规划居住配套完善，包括教育文化娱乐体育以及医疗设施等教育设施在枢纽站前区规划高等教育用地，优先引导同新城发展定位相适应的高等学校向新城转移，疏解中心城部分高等教育功能，同时提升新城人文品质。居住配套规划中学高等教育文化娱乐设施在枢。城里住，很多员工在企业搬来之前在城里有房子。开始来开发区没有买开发区的房子是因为当时对开发区信心还不足，并且居住配套设施很缺乏，现在想在开发区买房子了，但现在已经没有什么楼盘了，并且价格也不便宜，所以直都没在这边买房。诺基亚部门经理亦庄开发区没有义务教育配套职能，小学和中学少，所以现在很多公务员仍然住市里，大原因就是孩子上学问题。亦庄经济发展局本报告是严格保密的。亦庄新城规划居住目标建设宜居生态新城居住规划目标职住平衡职住比例平衡根据国际产业城市案例，实现新城职住平衡的比例在之间。居住规模和居住开发速度平衡居住物业类型平衡物业类型满足不同人口结构的需求总规规划要求亦庄新城总体规划对居住的规模和空间布局进行了详细规划，因此是做控规的基本依据。土地集约利用贯彻国家土地政策，促进节约集约利用土地。亦庄新城未来居住规划应以土地节约集约利用为目标之，减少低密度项目开发。本报告是严格保密的。亦庄新城规划六大居住片区，总规模平方公里，其中枢纽站前区规划面积多公顷，人口近万亦庄新城规划中居住用。
3、积万平米左右。本报告是严格保密的。站前综合区将承担万亦庄就业人口的居住，区域高端就业人口比例将高于亦庄平均水平，其住宅需求规模在万平米左右比重年年年年人口素质结构随着产业结构的调整，研发高技术产业就业人口中工程技术人员比重大幅上升，般工人比重将由目前的下降至年的。年龄结构年亦庄新城人口将以岁年龄段人口成为主。.岁以下岁岁岁岁岁以上比重年年年年未来居住人口就业人口收入阶层人口就业结构新城占比站前综合区占比总量人均建筑面积总建筑规模高收入阶层经理或主管人万万中等收入阶层工程师或技术人员部分行政及后勤人员万万万万低收入阶层工人临时人员.万廉租房人均平米万就业人口居住总规模万平米亦庄枢纽站前综合区总居住建筑总规模万平方米本报告是严格保密的。亦庄新城枢纽站前区居住规划将实现多种物业类型，满足不同居住人口的需求，实现职住平衡的同时承担疏散中心城人口的功能居住物业类型客户细分物业类型客户特征描述客户类型产业工人亦庄就业人口主要利用便捷的高速公路注重环境的优美职工公寓家庭公寓倒班宿。公共服务中心，规划商业中心和经营性办公，以及三大综合医疗中心之，未规划大型文化体育设施，目前尚未形成区域配套环境发展现状为开发区主要居住区，但基本开发完毕，目前主要客户为本地客户和部分中心城客户与本地就业人群在马驹桥镇基础上发展起来，多为乡产权房，开发区产业人口占半主要物业为产业工人福利宿舍，主要居住人口为产业园区工人尚未开发地区北部已建成少量类居住尚未开发站前综合区居住环境优越配套设施完善交通条件良好尚未开发本报告是严格保密的。新城人口迁移的来源包括三个部分亦庄就业人口承接中心城人口疏解以及本地城镇化人口。年，亦庄地区城镇人口.万人，年规划万人，年将增加近万人口。年站前综合区新增人口万左右。未来居住人口分析因此站前综合区相对其他居住组团承担疏散未来中心城人口的比例将高于亦庄新城总体比例亦庄就业人口疏解中心城人口本地城镇化人口亦庄新城占比亦庄新城新增万人万万万站前综合区占比站前综合区新增万人万万万亦庄就业人口考虑到目前亦庄职住不平衡问题，以及亦庄未来吸引人才和产业可持续发展。
4、配套分析本报告是严格保密的。目前开发区居住问题职住不平衡，产业人口在当地居住的比例约为根据统计开发区现有居住小区共计约户，目前在售项目共约户，全部总计约户。在楼盘调研中，现有楼盘中亦庄产业人口客户占比约之间。目前开发区就业人口约万人。根据计算目前产业人口在当地居住的比例在左右。已售楼盘包括宿舍在售楼盘合计楼盘量总户数户户户产业人口购买居住占比户产业人口居住量按每户人计算，产业人口在本地居住的总量为当地产业人口总量万人产业人口在当地居住的比例亦庄,.通州,.其他区县,.大兴,.外省市,.中心城,.亦庄中心城通州大兴其他区县外省市亦庄开发区职工居住情况示意图年月日对亦庄经济技术开发区内的企业进行了职工通勤调查，调查结果表明，居住地在中心城的职工的最多,占.其次为居住在通州和大兴的职工，所占比例分别为.和.，居住在亦庄地区内的职工只占职工总数的.居住现状问题本报告是严格保密的。开发强度低居住配套不完善开发节奏滞后以及物业供应结构不均衡构成目前亦庄职住不平衡的主要原因职住不平衡影。主要分布在核心区西北部河西区西部马驹桥镇中心路东三羊地区亦庄枢纽站前区以及六环路路南区，在其它地区还零星分布些倒班宿舍枢纽站前区规划居住面积.公顷规划人口.万，是未来新城居住人口最集中的片区。核心区西北部河西区西部马驹桥枢纽站前区三羊地区六环路路南区规划居住区核心区西北部河西区西部马驹桥镇中心三羊地区枢纽站前区六环路路南区合计规划面积.公顷.公顷.公顷.公顷.公顷.公顷.公顷规划人口.万.万.万.万.万.万.万其他情况大部分已经建设完毕新建居住区，主要满足近期新城发展对居住的需求包括产业工人单身宿舍以旧村改造为主近期应建设中高密度居住区和单身公寓综合居住区环保产业园及奔驰配套产业基地内产业区从业人员就近居住居住总体规划本报告是严格保密的。站前综合区规划居住配套完善，包括教育文化娱乐体育以及医疗设施等教育设施在枢纽站前区规划高等教育用地，优先引导同新城发展定位相适应的高等学校向新城转移，疏解中心城部分高等教育功能，同时提升新城人文品质。居住配套规划中学高等教育文化娱乐设施在枢。
5、农村居民点拆迁安置及产业区从业人员就近居住。居住建设强度以中密度为主交通条件临近北五环线和线京津塘高速公路东临京津塘高速公路南侧临六环路位于各片区中间位置，内部交通联系便捷南侧邻六环路，西侧临近京济高速公路各类轨道交通和公路交通的枢纽区线线京津塘第二高速公路京津城际铁路黄亦路至荣昌街的大容量公交线路紧邻五环，轨道交通轨道交通线和线南临六环路轨道交通支线自东向西横贯片区中央区域配套和环境临近荣华路核心区，新城范围内档次较高的商业，商业形式主要以满足社区居民日常生活需要的社区底商为主具有初级教育机构和亦庄医院，毗邻三海子公园规划社区级公共服务中心，目前以街道商铺为主，档次较低具有初级教育机构和通州第二医院具有社区级公共服务中心，目前已开发低档次商业生活配套，规模较小具有初级教育机构和县级医院城市级商业中心规划高等教育院校大型综合文化设施新城级体育中心新城三大综合医疗中心之，湿地公园与城区距离最近，规划街区级服务中心，个社区医疗设施和所中学，未规划大型文化娱乐体育设施规划为南区的片区级。响开发区吸引人才增大通勤交通负担对开发区进步发展造成影响。现有住宅主要以低密度开发为主，低密度物业占比以上，开发强度低，价格高，供应量小，无法满足当地产业人口的需求。原因开发强度低目前，开发区住宅配套相对缺乏，如开发区没有义务教育配套的职能，义务教育缺乏，休闲娱乐设施不足亦是造成产业人口外住的原因。原因三开发区配套不完善亦庄现有居住项目以上为低密度项目，均价元以上，仅有少量公寓和职工倒班宿舍。而开发区目前产业工人占总就业人口比重在以上。其中，高技能人才年平均工资为元，低技能劳动者不到元。即使中高层人员的人均月收入也仅为元左右。原因四居住物业结构类型与产业人口不匹配原因分析现有住宅供应总套数共约万千套，目前开发区就业人口万人，按每套两人计算，即使现有住宅全部由开发区就业人口居住仍不能满足。年主要楼盘荣京丽都和国融国际均为年产权酒店式公寓博客雅园客户针对开发区工作人员九五折优惠，月日开盘，月中旬多套房子仅剩套，两月销售套。原因二居住开发节奏与产业发展速度不匹配诺基亚大部分员工。
6、站前综合区规划处大型综合性的文化设施。包括图书馆展览馆以及游乐设施社区医疗服务中心综合医疗中心社区级体育设施新城级体育设施展览馆图书馆游乐设施体育设施在枢纽站前综合区南部规划处新城级大型体育中心，占地公顷。体育中心应有设施完备的田径场室内训练房室外游泳场网球场等设施。医疗设施规划有新城三大综合医疗中心之本报告是严格保密的。根据对亦庄新城六大居住组团分析，站前综合服务区优势明显，是承担中心城人口疏散和满足新城高端就业人口居住需求的主要区域片区核心区西北部马驹桥河西区西部枢纽站前区三羊地区六环路路南区规划人口.万.万.万.万.万.万居住规划沿凉水河为类住宅，其他地区为二类住宅或高多低层混合居住区二类居住用地为主，保证满足旧村搬迁安置旧村拆迁人口安置，区域产业工人单身公寓，以满足新城自身发展居住配套用地需求为主南部建设少量类居住，轨道沿线建设部分高档公寓，北部以中高密度开发为主近期应建设中高密度居住区和单身公寓，满足农民拆迁以及近期开发区向东发展对居住用地的需求主要用于临近产业基地。题，未来区域将重点考虑产业人口的居住需求。根据国际产业城市较合理的职住比为，年亦庄就业人口万，其中在亦庄居住的人口将达到万人左右。中心城人口亦庄新城承担疏散中心城人口的功能，轻轨及京津塘高速铁路开通后亦庄将成为首都人口转移的重要载体。根据预测，新增人口中中心城转移占左右，约万人。就业岗位万人人口规模万人新城规划人口控制规模及就业岗位预测本报告是严格保密的。亦庄站前综合区将疏解中心城人口万人左右，其住宅需求在万万平方米左右未来居住人口郊区化人口来源北京市住房建设规划图“根据新城的发展目标，居住水平将逐步提高，至年规划居住标准为人均居住用地面积约平方米，建筑面积平方米。”亦庄新城规划年年“到年，形成完善的政府住房保障体系，房地产业健康发展，资源节约集约利用，人均环境良好，城镇人口人均住房建筑面积达到平方米左右，人民群众居住质量和水平达到全面建设小康社会需要。”北京住房建设规划年年根据亦庄新城规划和北京住房建设规划，年亦庄疏解中心城人口万万人左右，按人均建筑面积平方米计算，共需住宅建筑。
7、响开发区吸引人才增大通勤交通负担对开发区进步发展造成影响。现有住宅主要以低密度开发为主，低密度物业占比以上，开发强度低，价格高，供应量小，无法满足当地产业人口的需求。原因开发强度低目前，开发区住宅配套相对缺乏，如开发区没有义务教育配套的职能，义务教育缺乏，休闲娱乐设施不足亦是造成产业人口外住的原因。原因三开发区配套不完善亦庄现有居住项目以上为低密度项目，均价元以上，仅有少量公寓和职工倒班宿舍。而开发区目前产业工人占总就业人口比重在以上。其中，高技能人才年平均工资为元，低技能劳动者不到元。即使中高层人员的人均月收入也仅为元左右。原因四居住物业结构类型与产业人口不匹配原因分析现有住宅供应总套数共约万千套，目前开发区就业人口万人，按每套两人计算，即使现有住宅全部由开发区就业人口居住仍不能满足。年主要楼盘荣京丽都和国融国际均为年产权酒店式公寓博客雅园客户针对开发区工作人员九五折优惠，月日开盘，月中旬多套房子仅剩套，两月销售套。原因二居住开发节奏与产业发展速度不匹配诺基亚大部分员工。廉租房郊区化人口对居住的配套有较高的要求，如学校医院休闲娱乐等关注居住环境别墅洋房等低密度产品高层小高层经济适用房别墅洋房等低密度产品小高层高层酒店式公寓主动郊区化人口主要利用便捷公共交通和轻轨关注价格工资较低流动性大对居住与工作的距离较关注中高层管理者高级技术人员本地城镇化人口收入较低对价格和配套较关注被动郊区化人口高层小高层经济适用房本报告是严格保密的。通过高档住宅普通商品住宅以及保障性住房的供应组合，解决不同层次的居住需求居住物业类型供应体系复合供应高档住宅普通商品住宅以及保障性住房满足区域不同收入阶层人群居住需求产品类型多样高档别墅花园洋房酒店式公寓城市公寓蓝领公寓等现状分析我国的产业园区统为产业工人解决居住问题的较少。目前全国各地的经济技术开发区中，为产业工人解决住房问题的比较少。产业工人的居住主要通过以下几个途径解决。企业为工人提供住房补贴和住房公积金。目前，多数开发区通过要求企业为工人提供住房补贴和住房公积金等福利政策以及。
8、城里住，很多员工在企业搬来之前在城里有房子。开始来开发区没有买开发区的房子是因为当时对开发区信心还不足，并且居住配套设施很缺乏，现在想在开发区买房子了，但现在已经没有什么楼盘了，并且价格也不便宜，所以直都没在这边买房。诺基亚部门经理亦庄开发区没有义务教育配套职能，小学和中学少，所以现在很多公务员仍然住市里，大原因就是孩子上学问题。亦庄经济发展局本报告是严格保密的。亦庄新城规划居住目标建设宜居生态新城居住规划目标职住平衡职住比例平衡根据国际产业城市案例，实现新城职住平衡的比例在之间。居住规模和居住开发速度平衡居住物业类型平衡物业类型满足不同人口结构的需求总规规划要求亦庄新城总体规划对居住的规模和空间布局进行了详细规划，因此是做控规的基本依据。土地集约利用贯彻国家土地政策，促进节约集约利用土地。亦庄新城未来居住规划应以土地节约集约利用为目标之，减少低密度项目开发。本报告是严格保密的。亦庄新城规划六大居住片区，总规模平方公里，其中枢纽站前区规划面积多公顷，人口近万亦庄新城规划中居住用。配套分析本报告是严格保密的。目前开发区居住问题职住不平衡，产业人口在当地居住的比例约为根据统计开发区现有居住小区共计约户，目前在售项目共约户，全部总计约户。在楼盘调研中，现有楼盘中亦庄产业人口客户占比约之间。目前开发区就业人口约万人。根据计算目前产业人口在当地居住的比例在左右。已售楼盘包括宿舍在售楼盘合计楼盘量总户数户户户产业人口购买居住占比户产业人口居住量按每户人计算，产业人口在本地居住的总量为当地产业人口总量万人产业人口在当地居住的比例亦庄,.通州,.其他区县,.大兴,.外省市,.中心城,.亦庄中心城通州大兴其他区县外省市亦庄开发区职工居住情况示意图年月日对亦庄经济技术开发区内的企业进行了职工通勤调查，调查结果表明，居住地在中心城的职工的最多,占.其次为居住在通州和大兴的职工，所占比例分别为.和.，居住在亦庄地区内的职工只占职工总数的.居住现状问题本报告是严格保密的。开发强度低居住配套不完善开发节奏滞后以及物业供应结构不均衡构成目前亦庄职住不平衡的主要原因职住不平衡影。
9、题，未来区域将重点考虑产业人口的居住需求。根据国际产业城市较合理的职住比为，年亦庄就业人口万，其中在亦庄居住的人口将达到万人左右。中心城人口亦庄新城承担疏散中心城人口的功能，轻轨及京津塘高速铁路开通后亦庄将成为首都人口转移的重要载体。根据预测，新增人口中中心城转移占左右，约万人。就业岗位万人人口规模万人新城规划人口控制规模及就业岗位预测本报告是严格保密的。亦庄站前综合区将疏解中心城人口万人左右，其住宅需求在万万平方米左右未来居住人口郊区化人口来源北京市住房建设规划图“根据新城的发展目标，居住水平将逐步提高，至年规划居住标准为人均居住用地面积约平方米，建筑面积平方米。”亦庄新城规划年年“到年，形成完善的政府住房保障体系，房地产业健康发展，资源节约集约利用，人均环境良好，城镇人口人均住房建筑面积达到平方米左右，人民群众居住质量和水平达到全面建设小康社会需要。”北京住房建设规划年年根据亦庄新城规划和北京住房建设规划，年亦庄疏解中心城人口万万人左右，按人均建筑面积平方米计算，共需住宅建筑 。农村居民点拆迁安置及产业区从业人员就近居住。居住建设强度以中密度为主交通条件临近北五环线和线京津塘高速公路东临京津塘高速公路南侧临六环路位于各片区中间位置，内部交通联系便捷南侧邻六环路，西侧临近京济高速公路各类轨道交通和公路交通的枢纽区线线京津塘第二高速公路京津城际铁路黄亦路至荣昌街的大容量公交线路紧邻五环，轨道交通轨道交通线和线南临六环路轨道交通支线自东向西横贯片区中央区域配套和环境临近荣华路核心区，新城范围内档次较高的商业，商业形式主要以满足社区居民日常生活需要的社区底商为主具有初级教育机构和亦庄医院，毗邻三海子公园规划社区级公共服务中心，目前以街道商铺为主，档次较低具有初级教育机构和通州第二医院具有社区级公共服务中心，目前已开发低档次商业生活配套，规模较小具有初级教育机构和县级医院城市级商业中心规划高等教育院校大型综合文化设施新城级体育中心新城三大综合医疗中心之，湿地公园与城区距离最近，规划街区级服务中心，个社区医疗设施和所中学，未规划大型文化娱乐体育设施规划为南区的片区级。
10、廉租房郊区化人口对居住的配套有较高的要求，如学校医院休闲娱乐等关注居住环境别墅洋房等低密度产品高层小高层经济适用房别墅洋房等低密度产品小高层高层酒店式公寓主动郊区化人口主要利用便捷公共交通和轻轨关注价格工资较低流动性大对居住与工作的距离较关注中高层管理者高级技术人员本地城镇化人口收入较低对价格和配套较关注被动郊区化人口高层小高层经济适用房本报告是严格保密的。通过高档住宅普通商品住宅以及保障性住房的供应组合，解决不同层次的居住需求居住物业类型供应体系复合供应高档住宅普通商品住宅以及保障性住房满足区域不同收入阶层人群居住需求产品类型多样高档别墅花园洋房酒店式公寓城市公寓蓝领公寓等现状分析我国的产业园区统为产业工人解决居住问题的较少。目前全国各地的经济技术开发区中，为产业工人解决住房问题的比较少。产业工人的居住主要通过以下几个途径解决。企业为工人提供住房补贴和住房公积金。目前，多数开发区通过要求企业为工人提供住房补贴和住房公积金等福利政策以及。积万平米左右。本报告是严格保密的。站前综合区将承担万亦庄就业人口的居住，区域高端就业人口比例将高于亦庄平均水平，其住宅需求规模在万平米左右比重年年年年人口素质结构随着产业结构的调整，研发高技术产业就业人口中工程技术人员比重大幅上升，般工人比重将由目前的下降至年的。年龄结构年亦庄新城人口将以岁年龄段人口成为主。.岁以下岁岁岁岁岁以上比重年年年年未来居住人口就业人口收入阶层人口就业结构新城占比站前综合区占比总量人均建筑面积总建筑规模高收入阶层经理或主管人万万中等收入阶层工程师或技术人员部分行政及后勤人员万万万万低收入阶层工人临时人员.万廉租房人均平米万就业人口居住总规模万平米亦庄枢纽站前综合区总居住建筑总规模万平方米本报告是严格保密的。亦庄新城枢纽站前区居住规划将实现多种物业类型，满足不同居住人口的需求，实现职住平衡的同时承担疏散中心城人口的功能居住物业类型客户细分物业类型客户特征描述客户类型产业工人亦庄就业人口主要利用便捷的高速公路注重环境的优美职工公寓家庭公寓倒班宿。
参考资料：
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（综合区整体定位及功能研究报告(ppt236页)）（最终版）
