1、社区汇丽华城定位不准，客户把握不稳鑫苑金座周边环境差，户型设计杂乱另类，不通燃气，不适宜居住自由城地段般，环境嘈杂，打纯投资概念嘉汇环球广场失败项目分析.本报告是严格保密的.上文的论述，我们从竞争的，供给的角度进行分析了济南目前的公寓市场的现状和特征换种角度进行思考我们再从客户的需求的角度进行论证公寓的需求般分为自住型需求和投资型需求，分析如下.本报告是严格保密的.推算年之后，年代的婴儿潮代将为房地产市场带来强劲需求，其购买目的主要为自住，同时含部分投资婴儿潮置业群体分类当前特征年年年代换房投资群体工作多年，事业有成，经济积累有定实力年之前已进行购置和投资行为，年之后购买行为日益减少和谨慎逐步退出购房市场年代首次置业或潜在的首次置业者工作不久，经济基础差，但有家庭支援首次置业需在开始释放，包含部分投资行为首次置业需求投资换房需求开始萌芽年年代婴儿潮年代婴儿潮策方面经济方面写字楼长期看好，但短期的回现较慢无相关政策风险利润率.成本回收期.年公寓近期自住性的公寓需求量较大，优质公寓。历下区.周边上班年轻人精装修纯居住房两房银座晶都国际市中区周边白领，学生家长，投资客交通便利，配套成熟，周边优质中小学房两房自由城市中区年轻人小公司交通便利，配套成熟房鑫苑金座高新区未开盘投资客，办公，自住自由组合，户型多变房汇展香格里拉高新区投资客投资增值房两房售罄嘉汇环球广场天桥区.投资客投资增值房两房重汽彩世界天桥区未开盘.时尚年轻人纯居住两房房总结体量偏小面向投资客较多投资居住小户型居多目前公寓市场供应情况.本报告是严格保密的.类型位置产品特征客户用途典型代表类单身宿舍以工作为导向的，比如在大学城附近和工业产业基地着眼于解决居住的基本需求，产品功能不全，多为单位建房学生年轻教师服务业的人员简单居住普通公寓交通便捷对商服要求不高，关键是总价便宜产品功能基本完备，产品品质般普通居民中低收入阶层过渡性居住投资或商住鑫苑金座水晶公寓重汽.彩世界汇丽华城自由城主题公寓交通便利区域形象好品质较好有定创新，更多的是开发理念的创新与塑造白领年轻中产阶级及投资客过渡性居住投资或商住豪华公。
2、区土地成交平均价格从土地交易情况来看，历下区的土地成交面积和成交总价仅次于历城区。表明历下区是济南未来的发展趋势历下区已经历了段时间的建设，土地价格明显高于历城区，成为土地价值最高的区域。根据目前出让住宅用地面积占总体来看，历下区将是来新盘住宅推出的热点区域。.本报告是严格保密的.项目所在区位对住宅项目的开发有着突出的优势分布格局分布格局小结以住宅市场分布格局来看，本项目所在地的区位价值最高，是“东贵”和“南富”的相交点。以发展趋势来看，本项目所在的燕山新区是政府规划的重点发展区域，受益于奥体中心的兴建与市政中心的转移。以土地价值来看，项目所在地历下区的地价最高且成交面积领头，预示历下区是未来住宅新盘推出的热点区域。.本报告是严格保密的.写字楼市场公寓市场分析宏观视角住宅市场公寓市场.本报告是严格保密的.供给情况楼盘区域开盘时间均价元销售率总体量万面向客户主打卖点主打户型中润世纪广场历下区追求舒适自住中产阶级大社区居住氛围两房三房汇丽华城历下区年底投资客投资居住两房三房水晶公寓。蝶泉山庄京鲁山庄北乱鑫苑碧水尚景君逸左岸重汽翡翠郡融基湖光山色西穷艾菲尔花园城头美里新居阳光.本报告是严格保密的.本项目所在地恰好在南部和东部的相交带中且位于政府规划的燕山新区项目区位燕山新区南富东贵本项目.本报告是严格保密的.燕山新区价值由奥体中心的兴建与市政中心的转移提升燕山新区项目名称销售价格元销售进度中建文化城期第批年月开盘即售罄，第二批即将开盘中润世纪广场销售已完成，剩余的多为顶层大户型正大城市花园项目二期现已销售过东领鉴筑项目现已销售完毕名士豪庭期售罄，二期推,销售以上港澳花园年月开盘，现已销售汇丽华城现销售左右融基书香苑前期运作中，预计下半年开盘燕山新区在售项目的销售价格主要集中在元范围内，代表了济南市各区域房价的最高水平，且销售状况良好，所推售房源基本销售空。.本报告是严格保密的.土地市场视角历下区土地价值最高历下区高新区历城区天桥区市中区槐荫区各区成交土地总面积亩历下区高新区历城区天桥区市中区槐荫区城区土地成交总价土地形势历下区高新区历城区天桥区市中区槐荫区城。
3、岁岁岁岁岁购房需求预测自住型需求.本报告是严格保密的.近两年，济南市登记结婚人数上升很快。对结婚用房产生较大的刚性需求自住型需求济南市历年结婚登记对数单位对近两年，济南市登记结婚的人数上升很快济南市有结婚定要买房的传统济南的婚房市场将非常有潜力可挖年年年年年年.本报告是严格保密的.新生白领，及“婴儿潮”代，将是各领域消费市场上的主要影响力量，也将是房地产市场的新兴力量他们也正是本项目需要锁定的主力目标客户群他们是什么样的人.本报告是严格保密的.目标客户是谁岁以下有稳定和较高收入的•写字楼高级白领•学校青年教师•年青公务员置业主要关注点目的过渡居住兼投资•总价，首付•品质•交通方便客户特征•思想开发喜欢流行高档的事物•接受新的消费信息，重视享受，接受信息渠道多•选择舒适型房或二房等作为过渡居住的户型•受政府政策的影响较小，对政策形势较不敏感客户主要特征.本报告是严格保密的.高级白领是公寓的主力客户之，二环东路的便利性使得项目对在写字楼群办公的企业职员有着较高的吸引力自住需求本项目。社区汇丽华城定位不准，客户把握不稳鑫苑金座周边环境差，户型设计杂乱另类，不通燃气，不适宜居住自由城地段般，环境嘈杂，打纯投资概念嘉汇环球广场失败项目分析.本报告是严格保密的.上文的论述，我们从竞争的，供给的角度进行分析了济南目前的公寓市场的现状和特征换种角度进行思考我们再从客户的需求的角度进行论证公寓的需求般分为自住型需求和投资型需求，分析如下.本报告是严格保密的.推算年之后，年代的婴儿潮代将为房地产市场带来强劲需求，其购买目的主要为自住，同时含部分投资婴儿潮置业群体分类当前特征年年年代换房投资群体工作多年，事业有成，经济积累有定实力年之前已进行购置和投资行为，年之后购买行为日益减少和谨慎逐步退出购房市场年代首次置业或潜在的首次置业者工作不久，经济基础差，但有家庭支援首次置业需在开始释放，包含部分投资行为首次置业需求投资换房需求开始萌芽年年代婴儿潮年代婴儿潮策方面经济方面写字楼长期看好，但短期的回现较慢无相关政策风险利润率.成本回收期.年公寓近期自住性的公寓需求量较大，优质公寓。
4、市总户数的增加，人口和家庭户数的增加将必然促进房地产市场需求总量的加大城市居民可支配收入和消费济南市居民保守的消费习惯使得济南楼市不会出现爆发式增长济南房地产市场处于高速发展期，但济南人的保守使房地产市场保持理性.本报告是严格保密的.写字楼市场公寓市场分析宏观视角住宅市场公寓市场.本报告是严格保密的.济南总体住宅市场投资形势见好住宅与房地产投资比例房地产开发投资住宅开发投资比重房地产开发投资.住宅开发投资.比重投资形势年土地出让住宅商服商业工业至年住宅开发投资占房地产开发投资的比重较为平稳自年底起，住宅投资所占比例加速上升，说明住宅市场形势利好。年的出让土地中，住宅用地约为公顷，占总体出让土地的。.本报告是严格保密的.住宅销售速度与销售面积明显高于写字楼，特别是些质优盘可达到开盘即售罄销售周期项目名称销售进程开盘量平米目前销售率销售面积年平均销售面积中建文化城期年月开盘，当日售罄.万.万.万诚基中心期年初开盘，二期月开盘，目前销售.万.万.万银座公寓年月开始销售，目前仅余套复式。区土地成交平均价格从土地交易情况来看，历下区的土地成交面积和成交总价仅次于历城区。表明历下区是济南未来的发展趋势历下区已经历了段时间的建设，土地价格明显高于历城区，成为土地价值最高的区域。根据目前出让住宅用地面积占总体来看，历下区将是来新盘住宅推出的热点区域。.本报告是严格保密的.项目所在区位对住宅项目的开发有着突出的优势分布格局分布格局小结以住宅市场分布格局来看，本项目所在地的区位价值最高，是“东贵”和“南富”的相交点。以发展趋势来看，本项目所在的燕山新区是政府规划的重点发展区域，受益于奥体中心的兴建与市政中心的转移。以土地价值来看，项目所在地历下区的地价最高且成交面积领头，预示历下区是未来住宅新盘推出的热点区域。.本报告是严格保密的.写字楼市场公寓市场分析宏观视角住宅市场公寓市场.本报告是严格保密的.供给情况楼盘区域开盘时间均价元销售率总体量万面向客户主打卖点主打户型中润世纪广场历下区追求舒适自住中产阶级大社区居住氛围两房三房汇丽华城历下区年底投资客投资居住两房三房水晶公寓。
5、寓交通便利配套成熟景观资源丰富重在产品包装，高投入精装修，配套完善，交通便利中产阶级公务员私业老板及投资客投资或享受型居住银座晶都目前济南市场上的公寓主要为普通类公寓，豪华公寓和主题型公寓数量较少公寓分类.本报告是严格保密的.主打卖点类别类单身公寓豪华公寓过渡居家普通公寓三箭银苑目前济南市场上的公寓主要为普通类公寓，豪华公寓和主题型公寓数量较少。主打卖点以商住两用和投资为主，很少项目住打纯居住公寓类别水晶公寓重汽彩世界嘉汇环球广场汇展香格里拉自由城鑫苑金座汇丽华城中润世纪广场主题公寓投资短期居住享受型居住商住两用银座晶都.本报告是严格保密的.供给分析公寓市场总体供应量较少，集中于普通型公寓销售价格市中区历下区天桥区高新区主打卖点投资办公自住多种用途主力客户投资客过渡自住户型面积的两房最好卖小结目前公寓市场分析交通便利配套成熟银座晶都临近成熟产业区水晶公寓户型小巧，通燃气，适宜居住重汽彩世界大户型，大社区，浓厚居家氛围中润世纪城超低价取胜汇展香格里拉成功项目分析小体量，大户型，无。.万.万.万正大城市花园年开盘，期当年售罄，二期现正销售万.万.万东领鉴筑年开始销售，售罄.万.万.万中润世纪城年开始销售，目前仅余复式万万.万峰景鉴筑年月开始销售，目前尾盘万.万.万.本报告是严格保密的.住宅市场价格平稳增长价格增长济南下半年价格变化趋势.均价环比增长率均价环比增长率七月八月九月十月十月十二月济南住宅价格增长较快，下半年均价及增长元。价格的平稳增长趋势表明济南住宅市场稳健向好。.本报告是严格保密的.济南住宅市场总体形势见优，体现于三大方面形势总结投资比例高销售速度快价格增长快.本报告是严格保密的.济南住宅市场显露出东富南贵西穷北乱的格局分布格局北乱南贵西穷东富南经十路以南建设路以东及二环东路以西的东将历山路以东区域西将纬十二路以西的楼盘北铁路以北的区域为北部区域，位于纬十二路以东铁路以南经十路以北历山路以西的区域.本报告是严格保密的.各区价值的排序为东南北西典型楼盘区域楼盘名称均价区域均价东贵名士豪庭中建文化城中润世纪广场正大城市花园南富汇丽华城鲁能领袖城外海。
6、历下区.周边上班年轻人精装修纯居住房两房银座晶都国际市中区周边白领，学生家长，投资客交通便利，配套成熟，周边优质中小学房两房自由城市中区年轻人小公司交通便利，配套成熟房鑫苑金座高新区未开盘投资客，办公，自住自由组合，户型多变房汇展香格里拉高新区投资客投资增值房两房售罄嘉汇环球广场天桥区.投资客投资增值房两房重汽彩世界天桥区未开盘.时尚年轻人纯居住两房房总结体量偏小面向投资客较多投资居住小户型居多目前公寓市场供应情况.本报告是严格保密的.类型位置产品特征客户用途典型代表类单身宿舍以工作为导向的，比如在大学城附近和工业产业基地着眼于解决居住的基本需求，产品功能不全，多为单位建房学生年轻教师服务业的人员简单居住普通公寓交通便捷对商服要求不高，关键是总价便宜产品功能基本完备，产品品质般普通居民中低收入阶层过渡性居住投资或商住鑫苑金座水晶公寓重汽.彩世界汇丽华城自由城主题公寓交通便利区域形象好品质较好有定创新，更多的是开发理念的创新与塑造白领年轻中产阶级及投资客过渡性居住投资或商住豪华公。的供应较少存在相关政策风险改变土地用途通燃气等利润率.投资回收期.年项目发展写字楼方案和公寓的方案对比综合决策，确定最优方案！.本报告是严格保密的.报告思路写字楼开发机遇分析市场层面经济层面类写字楼开发机遇分析政策层面写字楼开发机遇分析类写字楼开发机遇分析下步工作写字楼开发机遇小结经济层面市场层面下步工作类写字楼开发机遇小结.本报告是严格保密的.根据贵我双方的协商沟通，整体工作计划安排如下项目地块调研济南房地产市场整体判断未来开发走势分析写字楼可行性分析公寓市场分析公寓供求分析项目相关资源深入分析项目环境的深度研究类似案例研究项目发展战略制定项目整体定位物业发展建议项目风险评价第二阶段项目定位及物业发展建议第阶段外出调研及可行性研究项目可行性研究报告个日历天个日历天个日历天第三阶段项目报告调整阶段深化研究，完善报告项目整体财务测算项目定位及物业发展建议初稿项目定位及物业发展建议终稿工作计划.本报告是严格保密的.谢谢！年年岁岁岁。
7、.万.万.万正大城市花园年开盘，期当年售罄，二期现正销售万.万.万东领鉴筑年开始销售，售罄.万.万.万中润世纪城年开始销售，目前仅余复式万万.万峰景鉴筑年月开始销售，目前尾盘万.万.万.本报告是严格保密的.住宅市场价格平稳增长价格增长济南下半年价格变化趋势.均价环比增长率均价环比增长率七月八月九月十月十月十二月济南住宅价格增长较快，下半年均价及增长元。价格的平稳增长趋势表明济南住宅市场稳健向好。.本报告是严格保密的.济南住宅市场总体形势见优，体现于三大方面形势总结投资比例高销售速度快价格增长快.本报告是严格保密的.济南住宅市场显露出东富南贵西穷北乱的格局分布格局北乱南贵西穷东富南经十路以南建设路以东及二环东路以西的东将历山路以东区域西将纬十二路以西的楼盘北铁路以北的区域为北部区域，位于纬十二路以东铁路以南经十路以北历山路以西的区域.本报告是严格保密的.各区价值的排序为东南北西典型楼盘区域楼盘名称均价区域均价东贵名士豪庭中建文化城中润世纪广场正大城市花园南富汇丽华城鲁能领袖城外海。地块东部发展起步区写字楼群东部发展起步区有着大量的写字楼群，已建成使用的有东环国际广场发展大厦等，项目处于这区域的的辐射区，正开或将开的楼盘有三威大厦大地锐城润达商务中心等。本项目所在地段处于这商务区的辐射范围内。二环东路是纵通济南南北的重要干道之，为项目吸引在东部发展起步区写字楼群工作的白领起着重要的作用。二环东路.本报告是严格保密的.高校教师事业单位职员及毕业生都是公寓的潜在客户，而位于经十路的楼盘对整条经十路上工作学习的市民都有很大的吸引力自住需求本项目地块高校聚集区经十路沿线是高校的聚集地，包括山东大学山东师范大学山东经济学院等。这个区域拥有大量高校教师为子女购房父母等客户源。除了大量学校之外，经十路沿线还有这大量事业机关及电视台等单位，拥有大量事业单位职员客源。高校聚集区经十路.本报告是严格保密的.随着市政府的迁移公务员也将成为本项目的主打客户之自住需求本项目地块奥体中心新市政府市政府迁移后大量的政府职员也将随之转移至此区，本项目位于经十路边，交通方便，也会吸引部分公。
8、蝶泉山庄京鲁山庄北乱鑫苑碧水尚景君逸左岸重汽翡翠郡融基湖光山色西穷艾菲尔花园城头美里新居阳光.本报告是严格保密的.本项目所在地恰好在南部和东部的相交带中且位于政府规划的燕山新区项目区位燕山新区南富东贵本项目.本报告是严格保密的.燕山新区价值由奥体中心的兴建与市政中心的转移提升燕山新区项目名称销售价格元销售进度中建文化城期第批年月开盘即售罄，第二批即将开盘中润世纪广场销售已完成，剩余的多为顶层大户型正大城市花园项目二期现已销售过东领鉴筑项目现已销售完毕名士豪庭期售罄，二期推,销售以上港澳花园年月开盘，现已销售汇丽华城现销售左右融基书香苑前期运作中，预计下半年开盘燕山新区在售项目的销售价格主要集中在元范围内，代表了济南市各区域房价的最高水平，且销售状况良好，所推售房源基本销售空。.本报告是严格保密的.土地市场视角历下区土地价值最高历下区高新区历城区天桥区市中区槐荫区各区成交土地总面积亩历下区高新区历城区天桥区市中区槐荫区城区土地成交总价土地形势历下区高新区历城区天桥区市中区槐荫区城。市总户数的增加，人口和家庭户数的增加将必然促进房地产市场需求总量的加大城市居民可支配收入和消费济南市居民保守的消费习惯使得济南楼市不会出现爆发式增长济南房地产市场处于高速发展期，但济南人的保守使房地产市场保持理性.本报告是严格保密的.写字楼市场公寓市场分析宏观视角住宅市场公寓市场.本报告是严格保密的.济南总体住宅市场投资形势见好住宅与房地产投资比例房地产开发投资住宅开发投资比重房地产开发投资.住宅开发投资.比重投资形势年土地出让住宅商服商业工业至年住宅开发投资占房地产开发投资的比重较为平稳自年底起，住宅投资所占比例加速上升，说明住宅市场形势利好。年的出让土地中，住宅用地约为公顷，占总体出让土地的。.本报告是严格保密的.住宅销售速度与销售面积明显高于写字楼，特别是些质优盘可达到开盘即售罄销售周期项目名称销售进程开盘量平米目前销售率销售面积年平均销售面积中建文化城期年月开盘，当日售罄.万.万.万诚基中心期年初开盘，二期月开盘，目前销售.万.万.万银座公寓年月开始销售，目前仅余套复式。
9、的供应较少存在相关政策风险改变土地用途通燃气等利润率.投资回收期.年项目发展写字楼方案和公寓的方案对比综合决策，确定最优方案！.本报告是严格保密的.报告思路写字楼开发机遇分析市场层面经济层面类写字楼开发机遇分析政策层面写字楼开发机遇分析类写字楼开发机遇分析下步工作写字楼开发机遇小结经济层面市场层面下步工作类写字楼开发机遇小结.本报告是严格保密的.根据贵我双方的协商沟通，整体工作计划安排如下项目地块调研济南房地产市场整体判断未来开发走势分析写字楼可行性分析公寓市场分析公寓供求分析项目相关资源深入分析项目环境的深度研究类似案例研究项目发展战略制定项目整体定位物业发展建议项目风险评价第二阶段项目定位及物业发展建议第阶段外出调研及可行性研究项目可行性研究报告个日历天个日历天个日历天第三阶段项目报告调整阶段深化研究，完善报告项目整体财务测算项目定位及物业发展建议初稿项目定位及物业发展建议终稿工作计划.本报告是严格保密的.谢谢！年年岁岁岁 。寓交通便利配套成熟景观资源丰富重在产品包装，高投入精装修，配套完善，交通便利中产阶级公务员私业老板及投资客投资或享受型居住银座晶都目前济南市场上的公寓主要为普通类公寓，豪华公寓和主题型公寓数量较少公寓分类.本报告是严格保密的.主打卖点类别类单身公寓豪华公寓过渡居家普通公寓三箭银苑目前济南市场上的公寓主要为普通类公寓，豪华公寓和主题型公寓数量较少。主打卖点以商住两用和投资为主，很少项目住打纯居住公寓类别水晶公寓重汽彩世界嘉汇环球广场汇展香格里拉自由城鑫苑金座汇丽华城中润世纪广场主题公寓投资短期居住享受型居住商住两用银座晶都.本报告是严格保密的.供给分析公寓市场总体供应量较少，集中于普通型公寓销售价格市中区历下区天桥区高新区主打卖点投资办公自住多种用途主力客户投资客过渡自住户型面积的两房最好卖小结目前公寓市场分析交通便利配套成熟银座晶都临近成熟产业区水晶公寓户型小巧，通燃气，适宜居住重汽彩世界大户型，大社区，浓厚居家氛围中润世纪城超低价取胜汇展香格里拉成功项目分析小体量，大户型，无。
10、地块东部发展起步区写字楼群东部发展起步区有着大量的写字楼群，已建成使用的有东环国际广场发展大厦等，项目处于这区域的的辐射区，正开或将开的楼盘有三威大厦大地锐城润达商务中心等。本项目所在地段处于这商务区的辐射范围内。二环东路是纵通济南南北的重要干道之，为项目吸引在东部发展起步区写字楼群工作的白领起着重要的作用。二环东路.本报告是严格保密的.高校教师事业单位职员及毕业生都是公寓的潜在客户，而位于经十路的楼盘对整条经十路上工作学习的市民都有很大的吸引力自住需求本项目地块高校聚集区经十路沿线是高校的聚集地，包括山东大学山东师范大学山东经济学院等。这个区域拥有大量高校教师为子女购房父母等客户源。除了大量学校之外，经十路沿线还有这大量事业机关及电视台等单位，拥有大量事业单位职员客源。高校聚集区经十路.本报告是严格保密的.随着市政府的迁移公务员也将成为本项目的主打客户之自住需求本项目地块奥体中心新市政府市政府迁移后大量的政府职员也将随之转移至此区，本项目位于经十路边，交通方便，也会吸引部分公。岁岁岁岁岁购房需求预测自住型需求.本报告是严格保密的.近两年，济南市登记结婚人数上升很快。对结婚用房产生较大的刚性需求自住型需求济南市历年结婚登记对数单位对近两年，济南市登记结婚的人数上升很快济南市有结婚定要买房的传统济南的婚房市场将非常有潜力可挖年年年年年年.本报告是严格保密的.新生白领，及“婴儿潮”代，将是各领域消费市场上的主要影响力量，也将是房地产市场的新兴力量他们也正是本项目需要锁定的主力目标客户群他们是什么样的人.本报告是严格保密的.目标客户是谁岁以下有稳定和较高收入的•写字楼高级白领•学校青年教师•年青公务员置业主要关注点目的过渡居住兼投资•总价，首付•品质•交通方便客户特征•思想开发喜欢流行高档的事物•接受新的消费信息，重视享受，接受信息渠道多•选择舒适型房或二房等作为过渡居住的户型•受政府政策的影响较小，对政策形势较不敏感客户主要特征.本报告是严格保密的.高级白领是公寓的主力客户之，二环东路的便利性使得项目对在写字楼群办公的企业职员有着较高的吸引力自住需求本项目。
参考资料：
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（天辰燕子山东路项目可行性研究报告）（最终版）
