1、。对产品之态度狂热喜欢无所谓不喜欢敌视等第操作环节房地产市场定位。房地产市场细分选定目标市场房地产市场定位确定竞争对手如何认识和评价竞争对手确定竞争对手的定位要点分析要点应当用经济分析格导决策任何目标的成功大多取决于两个因素潜在的市场规模乘以渗透的可能性。除非这两个因素都适合,否则难以获得成功。要点定位通常暗示种细分保证定位通常表示做出公开的决策,忽略市场的其他部分,而集中于些细分市场。这种方法要求保证和纪律,因为不顾潜在的购买者并不是件容易做到的事。采取明确的有意义的定位的结果就是集中于目标细分市场,而不被其他细分市场的反应束缚。将市场进步细分,并且针对非常特殊的市场是可能的。最近些研究表明,在个品牌的同个广告中宣传几个不同的特征而不是在几个广告中,可以使品牌让人看上去与其他同类产品差别更大,可被看作特殊产品或此类产品中的个子类,甚至被看作是与标准产品根本不同的产品。要点有软的广告自。借助经验推理和知识去判断和修正预测结果。编写报告通过理论检验资料检验专家检验之后,得出新的预测结果及主要结论,编写预测报告。报告分两种是般性报告,其目的是简洁明确地向各级管理决策人员提供预测结果和市场活动建议,并对预测过程和结果加以扼要说明和简单论证是专门性报告,其读者是市场研究和咨询人员,要求详尽地说明预测目标预测方法资料来源预测过程。房地产市场预测方法主要有经验判断法,包括个人判断法集合意见法专家征询法等预测调查预测法,包括典型调查抽样调查全面调查销售调查和定期交换情报预测法等数学外推预测法,包括算术平均法移动平均法最小乘法指数平滑法等季节变动趋势预测法,包括季节性变动趋势预测和季节性影响比例预测法等相关因素预测法,包括元回归多元回归及投入产出预测法等商品生命周期曲线预测法概率模型预测法。集合意见法由预测人员召集企业经营管理人员根据已收集到的信息资料及个人经验,对未来市场作出判断预。
2、打算第操作环节可行性研究的误区及相应对策项目精度标准项目内容时间月费用允许误差投资机会研究阶段初步可行性研究阶段详细可行性研究阶段常见误区误区个标准的效益分析如果你的项目可行性研究报告十分肯定地告诉你将来能赚多少钱,而且定能赚这么多钱,这绝不会是份实事求是的报告。份专业而严肃的项目可行性研究报告不可能只是个效益标准。在可行性研究时,我们遇到太多的不确定因素。这些不确定因素使项目未来的价格及销售进程处于种相对的不确定之中。因此,可行性研究的效益分析也不可能是十等,从而准确掌握目前人们对房地产市场商品要求的动态。因素分析影响房地产市场运行有主观客观多方面的因素主观因素有服务态度广告宣传销售方式等客观因素有国际国内局势社会商品购买力物价水平房地产商品周期消费偏好等。对因素分析通常应根据具体情况而作定性定量分析。结果论证对预测结构必须从技术经济两方面论证其合理性。结合没有考虑或业已变化的因素,。无法突破的重大难点,无论是大跨度桥梁,还是超高层建筑,如上海市的杨浦南浦大桥,及高达米层的金茂大厦和高达米的东方明珠塔就是很好的佐证。可见,关键在于投资的回报,即能否取得最佳的经济效益,并兼顾社会效益和环境效益。项目投资制胜第法宝个房地产项目在实施之前,都必须进行投资可行性分析。在该阶段,可行性分析所要解决的波特定项目成功的可能性问题。当然,个投资方案有成功的可能性,或者说其是可行的,也并不意味着该项目是合适的。般情况下,可行性分析要研究的不仅仅是个方案,而是同时研交多个方案,有时几个方案都可能是可行的,而且都很可能具有吸引力。要在多个可行方案中优选出最优秀方案,研究人员只能在可行性分析的基础上,综合考虑市场资金风险等各方面的问题,综合评价合理取舍。可行性研究,至少要能精确地回答这么个问题这项目是可行的还是不可行的如果可行,可行到什么程度如果投资,可能遇到的最坏的情况是什么,对此应作什。
3、评价项目投资方案评价的指标般分为两类类是考虑贴现因素的动态指标,即考虑货币时间价值因素的指标,包括净现值获利指数动态回收期内含报酬事等指标。另类是非贴现的静态指标,即设有考虑货币时间价值因素的指标,如静态回收期投资利润率等。在房地产开发项目的评价中般以动态指标为主,以静态指标为辅。以下简单介绍种常用的静态评价指标。步骤盈亏平衡分析盈亏平衡分析在财务管理中又称量本利分析,是指在定的市场生产能力条件下,通过分析拟建项目的产出量成本本和收益利之间的关系,来判断项目优劣及盈利能力的种方法。盈亏分析的关键是找到盈亏平衡点即项目达到盈亏平衡状态利润为零的点。般来讲,在项目产出能力定的前提下,盈亏平衡点越低,项目的盈利可能性就越大,经营安全性越好。在房地产项目的可行性研究中,所谓盈亏平衡分析指对特定的项目而言,要找出预计销售收入恰好能弥补成本时的销售量又称保本销售量。步骤动磁性分析敏感性分析是研究些。。对产品之态度狂热喜欢无所谓不喜欢敌视等第操作环节房地产市场定位。房地产市场细分选定目标市场房地产市场定位确定竞争对手如何认识和评价竞争对手确定竞争对手的定位要点分析要点应当用经济分析格导决策任何目标的成功大多取决于两个因素潜在的市场规模乘以渗透的可能性。除非这两个因素都适合,否则难以获得成功。要点定位通常暗示种细分保证定位通常表示做出公开的决策,忽略市场的其他部分,而集中于些细分市场。这种方法要求保证和纪律,因为不顾潜在的购买者并不是件容易做到的事。采取明确的有意义的定位的结果就是集中于目标细分市场,而不被其他细分市场的反应束缚。将市场进步细分,并且针对非常特殊的市场是可能的。最近些研究表明,在个品牌的同个广告中宣传几个不同的特征而不是在几个广告中,可以使品牌让人看上去与其他同类产品差别更大,可被看作特殊产品或此类产品中的个子类,甚至被看作是与标准产品根本不同的产品。要点有软的广告自。
4、括股票债券两种形态是筹集长期资金的主要方式之。房地产保险。这是以房地产为标的,以经济合同方式建立的经济法律关系对待定灾害事故造成的财产和责任损失,提供资金保障的种经济形式。房地产保险可以提供种房地产资金来源渠道,同时也是用地产信用的种担保形式。房地产金融结算。房地产抵押贷款是债务人以房地产权作为偿还债务的担保外债权入手中获得资金融通的行为。这种贷款是因地产信贷业务的法要形式。给承购人,由承购入支付定金或房价款的行为这是种特殊胡期货买卖形式。预售商品房可以实现个功能筹集独买卖双方带来风险报酬为投机者提供种活动空间为商品房交易的实现奠定基础。楼宇按揭是由银行房地厂开发公司,购接者方共同参加的买卖楼宇融资业务活动,是为帮助售楼者和购楼者完成楼宇买卖而由银行提供房屋报押贷款的融资业务活动。这是种对方都有利的活动。它既是种售楼活动,也是种筹集方法。利用外资的主要方式有外国政府贷款,国际金融组织贷。打算第操作环节可行性研究的误区及相应对策项目精度标准项目内容时间月费用允许误差投资机会研究阶段初步可行性研究阶段详细可行性研究阶段常见误区误区个标准的效益分析如果你的项目可行性研究报告十分肯定地告诉你将来能赚多少钱,而且定能赚这么多钱,这绝不会是份实事求是的报告。份专业而严肃的项目可行性研究报告不可能只是个效益标准。在可行性研究时,我们遇到太多的不确定因素。这些不确定因素使项目未来的价格及销售进程处于种相对的不确定之中。因此,可行性研究的效益分析也不可能是十等,从而准确掌握目前人们对房地产市场商品要求的动态。因素分析影响房地产市场运行有主观客观多方面的因素主观因素有服务态度广告宣传销售方式等客观因素有国际国内局势社会商品购买力物价水平房地产商品周期消费偏好等。对因素分析通常应根据具体情况而作定性定量分析。结果论证对预测结构必须从技术经济两方面论证其合理性。结合没有考虑或业已变化的因素,。
5、,并加以综合。该方法特别适合于企业预测,适用内容有房地产商品开发市场容量房地产商品成交量市场占有率房地产使用年限及开发经济效果的预测。市场因子法是根据预测者的经验对市场的统计观察,选择市场活动中的客观事物作为因子来推测市场变量的预测方法。市场因子的选择要根据预测者及别人的预测经验和对市场情况的认真观察细致分析,以及对房地产商品类型结构等问题的深入了解。市场调查法提广泛运用现场观察实验调乡村等或老市区新发展区等。行政区如广州市的天河区海珠区东山区越秀区等。大区域都市人。多寡如万人以下,万人万人,万人万人,万人万人等。策略根据心理特征细分定位个性内向外向冲动型理智型合群型独断型野心型等。生活型态平实型寒酸型炫耀型名土型等。策略消费行为因素细分定位购屋率第次购屋第次购屋第次购屋多次购屋等。购买动机经济型地位型理智型投资性投机型等。品牌忠诚性强轻没有等种。准备购买时不知已知很清楚有兴趣有欲望。。款,外国商业银行贷款与外资合营发行国际债券,租赁开发。复习思考题章后案例李嘉诚原籍广东潮安,家境贫寒。自小就没有读过多少书。为生计所迫,岁便辍学从商。开始,他在香港作玩具推销生意。后开了家小型塑料厂。年,他创立了长江实业有限公司,专门生产玩具和家庭用品。年代的塑料花热,带给李嘉诚个好机会,这类饰品是当时香港大宗出口的主要货品,李嘉诚因此发了大财,为其发展实业奠定了经济基则。年代后,香港经济迅速繁荣,房地产需求大增。李嘉诚看准时机,毅然扭转长江实业的业务方向,开始转向地产生意。他趁土地尚未涨价之际,大量购入地皮,火速贷款兴建各式合研究。般来说,可行性研究是以市场供需为立足点,以资源投入为限度,以科学方法为手段,以系列评价指标为结果,它通常要处理两方面的问题第是要确定项目在技术上能否实施第是如何才能取得最佳的效益主要是经济效益。从房地产项目开发的实际情况来看,单从建筑施工技术上讲,般不存在。
6、借助经验推理和知识去判断和修正预测结果。编写报告通过理论检验资料检验专家检验之后,得出新的预测结果及主要结论,编写预测报告。报告分两种是般性报告,其目的是简洁明确地向各级管理决策人员提供预测结果和市场活动建议,并对预测过程和结果加以扼要说明和简单论证是专门性报告,其读者是市场研究和咨询人员,要求详尽地说明预测目标预测方法资料来源预测过程。房地产市场预测方法主要有经验判断法,包括个人判断法集合意见法专家征询法等预测调查预测法,包括典型调查抽样调查全面调查销售调查和定期交换情报预测法等数学外推预测法,包括算术平均法移动平均法最小乘法指数平滑法等季节变动趋势预测法,包括季节性变动趋势预测和季节性影响比例预测法等相关因素预测法,包括元回归多元回归及投入产出预测法等商品生命周期曲线预测法概率模型预测法。集合意见法由预测人员召集企业经营管理人员根据已收集到的信息资料及个人经验,对未来市场作出判断预。持出下去个广告经理常常会对个定位战略感到厌烦,希望进行些改变,但广告的个性和形象就如同人样,是许多年发展起来的,时间的持续价值不能被忽略。要点不回该回成为你根本不足的事物有些营销者将自己的产品假定为它根本不是的事物,以期利用市场采来或机会。这种定位决策看上去有些诱惑,但却是天真的,其中大多归于失败。在将产品定位房地产专业速成培训手册而言,成本测算较易把握。般来讲成本构成包括以下个部分土地前期费指取得合理的土地的权证,完成土地上现有建筑物的拆迁,开通施工用水用电道路以及完成场地平整为止所要的费用。根据取得上地方式的不同,又可分为新征土地前期费旧区改造前期费和土地批租费种类型。设计和建筑安装工程费指完成场地的通平以后,从规划设计到土建工程设备安装装饰工程及小区配套小区绿化结束所包括的费用。市政配套费指项目开发时必须向城市市政建设所交付的配套费,主要是由于新增房地产项目所引起的水电费。步骤财。
7、款,外国商业银行贷款与外资合营发行国际债券,租赁开发。复习思考题章后案例李嘉诚原籍广东潮安,家境贫寒。自小就没有读过多少书。为生计所迫,岁便辍学从商。开始,他在香港作玩具推销生意。后开了家小型塑料厂。年,他创立了长江实业有限公司,专门生产玩具和家庭用品。年代的塑料花热,带给李嘉诚个好机会,这类饰品是当时香港大宗出口的主要货品,李嘉诚因此发了大财,为其发展实业奠定了经济基则。年代后,香港经济迅速繁荣,房地产需求大增。李嘉诚看准时机,毅然扭转长江实业的业务方向,开始转向地产生意。他趁土地尚未涨价之际,大量购入地皮,火速贷款兴建各式合研究。般来说,可行性研究是以市场供需为立足点,以资源投入为限度,以科学方法为手段,以系列评价指标为结果,它通常要处理两方面的问题第是要确定项目在技术上能否实施第是如何才能取得最佳的效益主要是经济效益。从房地产项目开发的实际情况来看,单从建筑施工技术上讲,般不存在。素发生变化时,项目经济效益发生的相应变化,并判断这些因素对项目经济目标的影响程度。敏感性分析不仅可以使开发商了解因素变动对项目财务评价指标的影响程度,还可以使他们对那些较为敏感的因素进行认真和仔细的再研究,以提高项目可行性研究的准确性了个合理的价格,其结果既保证了消钻者的利益,又使发展商取得了应有的经济效益。精要日地产市场钢分定位的变色设计通过产品特征或顾客利益点定位应用最多的定位战略是将事物与产品特征或顾客利益点相联系。以多种产品特征定位总是有诱惑力的,当我们的品牌拥有些好的产品特征而不能向人们宣传时,那种感觉不太好,但包合大多产品特征的广告目标将很难实施,这种定位的结果常常是形象模糊混乱,对品牌十分不利。以价格和质量定位由于价格与质量非常重要,我们不必要对之单独加以考虑。在产品类别中,些品牌的服务产品特性和产品表现等方面做得越多越好,这些品牌的制造商般也会将价格定得较高,方面是为了。
8、无法突破的重大难点,无论是大跨度桥梁,还是超高层建筑,如上海市的杨浦南浦大桥,及高达米层的金茂大厦和高达米的东方明珠塔就是很好的佐证。可见,关键在于投资的回报,即能否取得最佳的经济效益,并兼顾社会效益和环境效益。项目投资制胜第法宝个房地产项目在实施之前,都必须进行投资可行性分析。在该阶段,可行性分析所要解决的波特定项目成功的可能性问题。当然,个投资方案有成功的可能性,或者说其是可行的,也并不意味着该项目是合适的。般情况下,可行性分析要研究的不仅仅是个方案,而是同时研交多个方案,有时几个方案都可能是可行的,而且都很可能具有吸引力。要在多个可行方案中优选出最优秀方案,研究人员只能在可行性分析的基础上,综合考虑市场资金风险等各方面的问题,综合评价合理取舍。可行性研究,至少要能精确地回答这么个问题这项目是可行的还是不可行的如果可行,可行到什么程度如果投资,可能遇到的最坏的情况是什么,对此应作什。括股票债券两种形态是筹集长期资金的主要方式之。房地产保险。这是以房地产为标的,以经济合同方式建立的经济法律关系对待定灾害事故造成的财产和责任损失,提供资金保障的种经济形式。房地产保险可以提供种房地产资金来源渠道,同时也是用地产信用的种担保形式。房地产金融结算。房地产抵押贷款是债务人以房地产权作为偿还债务的担保外债权入手中获得资金融通的行为。这种贷款是因地产信贷业务的法要形式。给承购人,由承购入支付定金或房价款的行为这是种特殊胡期货买卖形式。预售商品房可以实现个功能筹集独买卖双方带来风险报酬为投机者提供种活动空间为商品房交易的实现奠定基础。楼宇按揭是由银行房地厂开发公司,购接者方共同参加的买卖楼宇融资业务活动,是为帮助售楼者和购楼者完成楼宇买卖而由银行提供房屋报押贷款的融资业务活动。这是种对方都有利的活动。它既是种售楼活动,也是种筹集方法。利用外资的主要方式有外国政府贷款,国际金融组织贷。
9、持出下去个广告经理常常会对个定位战略感到厌烦,希望进行些改变,但广告的个性和形象就如同人样,是许多年发展起来的,时间的持续价值不能被忽略。要点不回该回成为你根本不足的事物有些营销者将自己的产品假定为它根本不是的事物,以期利用市场采来或机会。这种定位决策看上去有些诱惑,但却是天真的,其中大多归于失败。在将产品定位房地产专业速成培训手册而言,成本测算较易把握。般来讲成本构成包括以下个部分土地前期费指取得合理的土地的权证,完成土地上现有建筑物的拆迁,开通施工用水用电道路以及完成场地平整为止所要的费用。根据取得上地方式的不同,又可分为新征土地前期费旧区改造前期费和土地批租费种类型。设计和建筑安装工程费指完成场地的通平以后,从规划设计到土建工程设备安装装饰工程及小区配套小区绿化结束所包括的费用。市政配套费指项目开发时必须向城市市政建设所交付的配套费,主要是由于新增房地产项目所引起的水电费。步骤财 。,并加以综合。该方法特别适合于企业预测,适用内容有房地产商品开发市场容量房地产商品成交量市场占有率房地产使用年限及开发经济效果的预测。市场因子法是根据预测者的经验对市场的统计观察,选择市场活动中的客观事物作为因子来推测市场变量的预测方法。市场因子的选择要根据预测者及别人的预测经验和对市场情况的认真观察细致分析,以及对房地产商品类型结构等问题的深入了解。市场调查法提广泛运用现场观察实验调乡村等或老市区新发展区等。行政区如广州市的天河区海珠区东山区越秀区等。大区域都市人。多寡如万人以下,万人万人,万人万人,万人万人等。策略根据心理特征细分定位个性内向外向冲动型理智型合群型独断型野心型等。生活型态平实型寒酸型炫耀型名土型等。策略消费行为因素细分定位购屋率第次购屋第次购屋第次购屋多次购屋等。购买动机经济型地位型理智型投资性投机型等。品牌忠诚性强轻没有等种。准备购买时不知已知很清楚有兴趣有欲望。。
10、素发生变化时,项目经济效益发生的相应变化,并判断这些因素对项目经济目标的影响程度。敏感性分析不仅可以使开发商了解因素变动对项目财务评价指标的影响程度,还可以使他们对那些较为敏感的因素进行认真和仔细的再研究,以提高项目可行性研究的准确性了个合理的价格,其结果既保证了消钻者的利益,又使发展商取得了应有的经济效益。精要日地产市场钢分定位的变色设计通过产品特征或顾客利益点定位应用最多的定位战略是将事物与产品特征或顾客利益点相联系。以多种产品特征定位总是有诱惑力的,当我们的品牌拥有些好的产品特征而不能向人们宣传时,那种感觉不太好,但包合大多产品特征的广告目标将很难实施,这种定位的结果常常是形象模糊混乱,对品牌十分不利。以价格和质量定位由于价格与质量非常重要,我们不必要对之单独加以考虑。在产品类别中,些品牌的服务产品特性和产品表现等方面做得越多越好,这些品牌的制造商般也会将价格定得较高,方面是为了。评价项目投资方案评价的指标般分为两类类是考虑贴现因素的动态指标,即考虑货币时间价值因素的指标,包括净现值获利指数动态回收期内含报酬事等指标。另类是非贴现的静态指标,即设有考虑货币时间价值因素的指标,如静态回收期投资利润率等。在房地产开发项目的评价中般以动态指标为主,以静态指标为辅。以下简单介绍种常用的静态评价指标。步骤盈亏平衡分析盈亏平衡分析在财务管理中又称量本利分析,是指在定的市场生产能力条件下,通过分析拟建项目的产出量成本本和收益利之间的关系,来判断项目优劣及盈利能力的种方法。盈亏分析的关键是找到盈亏平衡点即项目达到盈亏平衡状态利润为零的点。般来讲,在项目产出能力定的前提下,盈亏平衡点越低,项目的盈利可能性就越大,经营安全性越好。在房地产项目的可行性研究中,所谓盈亏平衡分析指对特定的项目而言,要找出预计销售收入恰好能弥补成本时的销售量又称保本销售量。步骤动磁性分析敏感性分析是研究些。
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