当代政府机关办公楼物业管理存在问题及对策 ㊣ 精品文档 值得下载

各部班组直至员工明确个体指标，做到千斤重担大家挑，人人肩上有指标，共同参与管理，推动总体目标的实现，并将员工收益与量化目标实现紧密挂钩。

效益激励。

优秀管理机制的重要内容之是分配制。

管理处在工资奖金分配体系中，采取季度年终量化考评，体现多劳多得，严格兑现量化目标管理的奖罚措施，并坚持年度考评中首数加薪或晋升尾数降职或淘汰的原则，保持管理处员工队伍的素质和活力。

监督与自我约束机制监督机制第页，共页中国物业服务教育网学习改变人生做成功物业管理人，自我约束机制制定管理处廉洁自律基本要求。

管理处全体员工严格遵守道德标准行为规范和员工守则。

坚持每季度公布物业管理费收支状况。

高度重视年度用户意见征询工作，发现问题彻底跟踪解决。

国会审核。

这做法在中国尚无先例，但其优点是显而易见的既可抑制使用单位的过度需求，又可培养公务人员服务即商品的意识，更有利于促进节约型机关建设。

考虑到现阶段党政机关的实际情况，有学者建议，现阶段可以对各部门占用超过核定面积的部分收取租金，对企事业单位占用行政房产而不能腾退的部分收取租金，并逐步将租金提高到市场租金水平，抑制各单位过度需求。

在此基础上，对各部门核定使用面积内的部分也要逐步收取租金，可以从新组建的机构进行试点，总结经验，逐步推开。

办公用房租金分别纳入使用部门和产权部门预算，用于办公用房维修改造和物业管理经费开支等用途。

大力培育专业化物业管理市场。

中国城市化的迅猛发展催生了对物业管理的需求，就政府机关办公楼这特殊物业而言，除相应的法律法规行业标准需更要有针对性外，物业管理主管部门和机关事务管理部门应加大对政府物业管理的指导和管理力度。

目前，由于建国初期建设的政府办公楼使用寿命到期和城市化迅速发展等因素的影响，省市县直至乡镇级的党政机关都已建设或正在建设新的办公楼区，这类市场规模特别庞大，为促进行业发展应具体做好以下工作是行业主管部门住建部应尽快细化物业管理资质标准，启动专项的政府办公楼区物业管理市场，将其从住秀不齐，管理型专业型大型小型各类物业管理企业混杂起，市场选择机制尚未完全形成。

是人员素质不高。

主要表现为实际从事物业管理的人员中取得职业资格的人数不多，具备高级管理资格的人员更少，如年深圳市有物业管理项目个，但全市物业管理师仅名。

是员工流失率高。

由于物业管理公司需靠低价位中标来取得市场，其员工工资水平整体偏低，导致了较高的员工流失率，这在机关办公楼的管理中显得尤为突出，机关工作人员工资数倍于物业公司线员工工资，导致的距离感太大，从事安保会务的年轻人往往嫌工资太低而频繁跳槽。

而对机关而言，管理人员的流动不断，往往意味服务质量的不稳定和风险的形成。

服务质量监管体系不齐。

是监管方行政色彩太重。

目前，机关事务管理局作为业主代表，其办后勤向管后勤的角色转换尚未全部完成，局机关所属处室仍按计划经济色彩设，有房产处设备处综合会务处等，对现代社会化专业化的物业管理具体内容标准研究尚不够，对与物业公司等契约关系尚难以接受。

是服务对象参与度不高。

好的物业管理必须是服务者与被服务者的双向互动，而现实的机关办公大楼物业管理除少数服务对象的投诉外，缺少集中服务对象意见的制度性安排。

是质量体系不全。

对于物业管理公司的具体运作，机关事务管理部景下，具体负责各级政府办公楼日常运行管理的机关事务管理部门，正逐步尝试用市场化手段引入社会企业，把政府机关办公楼的安保卫生绿化会务等物业管理工作面向社会外包，以便提高服务保障能力。

在这过程中，不少现实问题还需不断加以研究目前政府机关办公楼物业管理存在的问题相关法律法规的缺位。

是物业管理条例物业服务收费管理办法等法规规章不尽完善，其相关规定主要针对住宅区物业，而写字楼物业尤其是机关办公楼区类的特殊物业还无相应条款，旦管理方服务对象物业公司在政府机关内部的财产被盗公用设施伤人服务质量等方面发生纠纷，便会出现无据可凭的情况。

是机关事务管理工作立法仍未完成。

各级政府的机关事务管理后勤工作由于主要向同级党政机关提供内部的保障和服务，各级机关事务管理部门未经法律授权而长期存在是既成的客观事实，是特定历史条件下适应机关政务工作发展需要的产物。

从中国党政机关内部事务管理服务保障的实际需要来看，因为没有相应法律法规的授权，机关事务管理机构不得不靠行政命令政府文件作为其管理依据，在对政府机关办公楼实行社会化物业管理时，其产权人地位与使用服务对象的关系对物业管理的监管职能等诸多关系尚无明确的法律界定。

经费保障难以规范。

是尚无相应收费标准。

当代政府机关办公楼物业管理存在问题及对策潜力并提高使用效率，真正体现物业管理使物业保值增值的社会功能。

经营型物业管理模式在实际操作中，以物业管理主业为核心，以楼宇设备维护改造为技术支持，以规划物业功能提高物业使用率为辅助手段，以配套项目的经营作为服务客户的补充，形成全方位物业管理服务的综合能力。

经营型物业管理模式在机关新大院具有广阔的施展空间。

强大的技术支持系统可以在设备管理方面发挥重要的保障作用丰富的经验可以协助贵方合理规划科学安排适时调整，提高物业使用效能的综合服务能力集办公会展餐饮公寓文化等多方面于体，在满足机关新大院的需求中最具实力。

经营型物业管理模式在机关新大院的应用，可以保障设备运行，提高政府办公物业的使用效率，明显提升物业管理服务的附加值，并显著降低物业运行的总体成本。

管理目标两项承诺第页，共页中国物业服务教育网学习改变人生做成功物业管理人，自接管理之日起，年内使机关新大院成为全国城市物业管理优秀示范小区，树立政府办公物业实行企业化专业化物业管理的成功范例。

自接管理之日起，第年度内，实现物业管理客户满意率以上。

大优势观念优势满意只是起点以服务客户为最高原则深圳物业管理水平居于全国前列，其核心内因在于观念领先。

观念激发。

机关新大院物业管理处对员工培训年度课时要求为人均受训课时以上，保安员受训课时以上。

培训方式图培训方式培训效果通过业务考核和业绩评估检验培训效果培训前安排测试，了解员工基础和培训需求，培训中考核巩固培训效果，培训后通过结业考核确保胜任岗位，并对员工工作业绩进行跟踪评估。

管理人员的管理人才是最宝贵的财富。

公司始终把尊重员工培训员工充分发挥员工积极性创造性作为根本，高度重视公司人力资源管理，倡导和营造既相互尊重相互信任，又有明确的行为规范这样种和谐有序的舒畅环境，为客户提供最佳的物业管理服务。

优秀的物业管理企业，首先体现在它拥有了企业发展所需要的各类人才并合理地予以配臵，同时极大地激发他们的工作积极性和创造性。

第页，共页中国物业服务教育网学习改变人生做成功物业管理人，在人员管理实践中，总结形成了自己的风格，比较突出的做法是严格要求，规范管理，选好人，培育人把好进人关，选择热爱物业管理重事业能吃苦的人员，不符合行业要求或基本素质不够的，坚决不进。

在公司里，经营和管理骨干是人才，为推进公司整体动作而在平凡岗位上踏实工作的员工也是人才。

物业管理首先要管好人，其次才能管好事。

做事先做人，正人先正已。

重学历而不唯学险，并与机关事务管理局协商安排设备保险事宜，提高机关新大院物业运行抗风险能力。

指导思想管理模式管理目标指导思想真诚合作专业保障长远承担真诚合作体现了尊重客户依法经营的贯风格，重合同讲道德守信誉，注意及时地沟通和协调，真诚为长沙市委市政府提供专业服务，为社会创造价值，服务客户拓展市场的意义重于创造利润。

专业保障展示敬业服务创新的企业精神，充分发挥公司质量体系人力资源管理体系财务预算及执行控制系统物业管理制度以及专用物业管理软件大体系的巨大作用，组织专业力量，体现专业水准，保障专业效果。

长远承担注重合作的即效性，更着眼于合作的长远前景和综合效益，力避急功近利华而不实和短期行为。

有阶段计划，更有长远安排，将服务概念由委托管理期局部扩展到物业的使用寿命期，是物业管理人的应尽职责。

种模式经营型物业管理模式第页，共页中国物业服务教育网学习改变人生做成功物业管理人，在物业管理行业首创经营型物业管理模式，在物业管理实践中取得显著效果。

经营型物业管理模式的核心思想为将物业管理的概念从般运行维护管理提升到对物业整体项目全面的策划，服务和管理层面，服务概念从委托合同期局部扩展到物业的使用寿命期，从而开发物业的功大学本科以上相关专业毕业，中级以上职称，年以上技术管理经验。

持有物业管理上岗证，能够独立完成项目规划设计改造维修技术指导等工作。

大专以上文化程度，财会专业毕业，会计师职称，年以上财务管理经验。

持有会计上岗证，熟练掌握电脑管理系统和会计电算化操作，有较强的业务能力。

大专以上文化程度，年以上物业管理工作经验，持有物业管理上岗证，熟练掌握电脑管理系统，熟悉质量体系，具有较强的组织协调能力。

中技高中以上文化程度，岁，年以上大厦设备运行及维修工作经验，有相关专业的上岗证，思想作风过硬，专业素质高，动手能力强，身体素质好，能吃苦耐劳。

保安队长中专以上文化程度，岁，年以上相关工作经验，转业军人，身体素质好，业务素质高，有较强的组织协调能力。

保安员高中以上文化程度，岁，身高米以上，体重公斤，身体健康，品德优良，思想作风过硬，相貌端正，工作责任心强。

管理人员的培训培训观念物业管理企业的竞争实质上是人才的竞争，是员工队伍综合素质的竞争，而人才的聚集和员工综合素质的提高关键在于有效的员工培训。

持续有效的员工培训是人力资源开发最重要的基础环节，是企业保持竞争力的重要手段。

管理处大多数管理障碍，可以通过有效培训加以改善。

基层员工在些