1、前所未有的发展机遇，随着渝怀铁路和“三改二”工程的完工投用，以及高速公路的动工建设，区位优势凸现，房地产开发潜力以及优良的环境激发了外地知名企业在黔江区投资开发的热情。三是政府支持力度加大。方面各房地产管理部门提高了工作效率，使房地产开发建设的办事程序更加透明规范公正，缩短了房地产开发的前期工作周期，使房地产开发的履约率到资率开工率和竣工率都有明显提高。另方面政府让利开发。为了加快城市建设步伐，促进经济快速发展，让利开发商，从而扩大了开发商的赢利空间。四是价格上扬。消费需求的增长决定了房地产价格将在段时期内持续上扬。相关研究表明在未来二十年里中国房地产业的主要功能是为城镇化服务，为城市的新居民定居服务。也就是说，提供中低档小户型住宅是房地产业未来年的主要方向。从房价上看，无论从单价还是从涨幅来说，目前黔江区的商品房价格在全市及周边地区都处于中下水平。据调查，全市每。，目前没有买房的人将来还是要买房，消费能力只会积蓄，而不会化解。六是城镇化率的提高是房地产业的需求支撑。统计数据表明，年黔江人口的城镇化率，到“十五”期末，将达到，这意味着目前还不到百分之三十的人住在城镇里低于全国约的平均水平，未来五年，每年将有百分之二的农村人口进城，对房地产的巨大需求将远远超过城镇居民住房面积提升所带来的市场需求。购买力增强。是城乡居民收入增加，增长速度加快。年全区城镇居民人均可支配收入为元，比年增长年达到元，比上年增长，年比年增幅加快个百分点。农民人均纯收入年为元，比年增长，年实现元，比上年增长，增幅加快个百分点。在职职工平均工资年比年增长，年实现元，比年增长，增幅加快个百分点。二是中央市在黔单位如金融通讯系统政法系统石油等仍然履行片区管理职能的较高收入阶层具有较强的购买力。三是按揭贷款购房的政策也在定程度上支持着市民的消费行为，使得老百姓敢。
2、分房制度最终取消，进而开始实行货币化分房，从前年起又终止了单位集资建房，使城市居民的住房消费在房改税费等政策的作用下得到了较大的释放，增大了单位对商品房的需求量。二是消费者的消费观念发生变化，改善住房的意愿增加。黔江过去的住房设计落后，面积偏小，随着居民生活水平的提高，以旧换新，以小换大的居民越来越多，愿望越来越强烈，将会形成巨大的潜在需求量。三是旧城改造火车站机场以及工业园区的建设拉动了住房需求，动迁居民对住宅的需求量度告急，全区商铺等营业用房需求也随之增大。四是近年来黔江区加快了区域性中心城市的建设步伐，城市的辐射能力不断增强，加之交通变得越来越便捷，黔江区与周边的经济文化交流变得越来越密切，经济中心的集聚效应在逐步显现，将会吸引周边区县和乡镇居民来购房。五是从房地产业自身的特点和特殊性来分析，房地产业是个生产周期较长的特殊行业，通常正常的个生产周期都在年以上。开发潜力分析有关资料表明，当个国家和地区人均处于至美元之间，人均建筑面积平方米以下，是房地产业的高速发展期。据联合国机构的统计分析，当人均处于从美元到万美元的成长区间时，住房消费将持续发展。而黔江年人均仅为元按折算仅为美元，人均城市居民居住面积为平方米，农村居民为平方米。由此判断，当前黔江即将进入住房消费持续发展期，尚未进入房地产的高速发展阶段，房地产业还具有很大的开发空间。从近年来的房地产市场运行态势来看，不仅机关干部高收入阶层具有购买能力，老百姓的购房能力也大大增强，房地产开发形势逐渐看好，前景非常乐观。需求量大。从供方市场分析目前的供方市场现存的商品房不多，供给量不足，房屋结构性矛盾突出。房地产企业的开发主要倾向于面积大结构好质量高的商品房建设，而与广大的老百姓需求的经济适用房少，市场尚未饱和。从需方市场分析是住房制度改革和住房公积金保障制度的逐步完善，福利。
3、平方米左右，四楼元平方米左右。目前趋于饱和，涨幅空间不大。纯住宅小区房以阳光花园为例，两年前销售价元平方米，目前销售价元平方米，两年涨了元平方米，目前还应有定的涨幅空间，但较为缓慢，可能将在元平方米左右徘徊。商住综合楼以华弘大厦区建委家属楼新禹苑水利局家属楼龙达花园农机局家属楼为例，商业门面元平方米左右底楼，住房元平方米左右均价。短时间内可能将维持定时间，价格般不会太大的波动，涨幅空间不太大。三黔江区收入群体分类高层国企及私企老总，政府机关部门的领导成员般有房有车，般不需要买房，但作为投资性质也可能买些，以期升值。第章总论通过黔江星河明苑项目组严密的市场调查工作，我们获得了该项目所处区域内的人流车流竞争楼盘行业分布居民状况以及目标客户的第手资料，整理分析后总结了多种建设方案，通过对比，从财务和营销角度分析了黔江星河明苑建设的必要性和可行性，最后形成了本报告。报告编。前所未有的发展机遇，随着渝怀铁路和“三改二”工程的完工投用，以及高速公路的动工建设，区位优势凸现，房地产开发潜力以及优良的环境激发了外地知名企业在黔江区投资开发的热情。三是政府支持力度加大。方面各房地产管理部门提高了工作效率，使房地产开发建设的办事程序更加透明规范公正，缩短了房地产开发的前期工作周期，使房地产开发的履约率到资率开工率和竣工率都有明显提高。另方面政府让利开发。为了加快城市建设步伐，促进经济快速发展，让利开发商，从而扩大了开发商的赢利空间。四是价格上扬。消费需求的增长决定了房地产价格将在段时期内持续上扬。相关研究表明在未来二十年里中国房地产业的主要功能是为城镇化服务，为城市的新居民定居服务。也就是说，提供中低档小户型住宅是房地产业未来年的主要方向。从房价上看，无论从单价还是从涨幅来说，目前黔江区的商品房价格在全市及周边地区都处于中下水平。据调查，全市每。
4、产业增加值年均年增长第二产业政府对资助购房的政策执行得不是很规范。住房公积金的利用率不高。方面是住房公积金睡大觉，另方面是些职工无房可住主要是新参加工作和参加工作不久的职工。开发商自身存在的问题资质等级较低，自身的经济实力不是很强，对大项目只能望地兴叹，无能为力。开发企业对树立房产品牌的意识不强，缺乏战略发展眼光。对小区环境房屋的外观立面造型和结构安全性考虑较多，对房屋内在的适用性和平面布局的合理性考虑较少但消费者在购买时对房屋内在的适用性和平面布局的合理性是考虑较多的，毕竟房子是买来住家用的，不是买来看的，更不是作摆设的。对比较专业的立面造型和结构安全性是规划和结构专业人员考虑的消费者只能相信专业人员和政府管理部门，消费者在专业知识不足的情况下，房屋内在的适用性和平面布局的合理性将作为消费者的首要选择。目前的户型分布不够合理。黔江区目前市场上平方米左右的大户型较。分房制度最终取消，进而开始实行货币化分房，从前年起又终止了单位集资建房，使城市居民的住房消费在房改税费等政策的作用下得到了较大的释放，增大了单位对商品房的需求量。二是消费者的消费观念发生变化，改善住房的意愿增加。黔江过去的住房设计落后，面积偏小，随着居民生活水平的提高，以旧换新，以小换大的居民越来越多，愿望越来越强烈，将会形成巨大的潜在需求量。三是旧城改造火车站机场以及工业园区的建设拉动了住房需求，动迁居民对住宅的需求量度告急，全区商铺等营业用房需求也随之增大。四是近年来黔江区加快了区域性中心城市的建设步伐，城市的辐射能力不断增强，加之交通变得越来越便捷，黔江区与周边的经济文化交流变得越来越密切，经济中心的集聚效应在逐步显现，将会吸引周边区县和乡镇居民来购房。五是从房地产业自身的特点和特殊性来分析，房地产业是个生产周期较长的特殊行业，通常正常的个生产周期都在年以上。
5、花手中的钱未来的钱购房，极大地增强了商品房的购买能力。四是国民经济的发展为黔江今后房地产的发展提供有力支撑。年黔江区的财政收入达亿元，人均财政收入达到元，比全市平均水平高比渝东南周边区县更高。良好的经济运行态势，为房地产发展提供了广阔的空间。政策推进有力。是政府培育房地产业，加速房地产持续快速健康发展的力度没有改变，而且还会下大力气吸纳大量资本加速房地产业的发展，以调整黔江区经济结构和产业结构。二是国家有关部门在近年来已取消了些住房建设收费，对降低房屋开发成本平抑房价刺激住房消费起到积极作用。三是黔江区户籍管理办法规定只要在黔江城有固定住所，凭房产证就可以申请办理黔江城市户口，并能农转非，极大地推动了区内外经商者在黔江城购房。开发商有利。是国家宏观调控政策出台，土地出让制度的改革，既严格控制了用地数量，也抬高了地价，定程度上限制了居民私人建房。二是西部大开发带来了。多，平方米和平方米左右的中小户较少，对人口少，经济实力不是很好的消费者的选择面较窄，对他们来说多数只能远观，不能近选。土地储备意识不强。目前黔江区储备有土地的开发企业并不多，规划区内的土地存量也不多，可能是受资金的限制，开发企业的圈地意识并不强，开发的近期性明显。企业中缺少联合。在资金实力不强的情况下，走联合开发的路子应该是企业的首选，但黔江区的企业对大地块大项目宁愿等待观望，不愿联合。方面可能是合作意识不强，另方面也可能是诚信环境不够理想，担心合作时扯皮受骗的现象发生。开发企业应进步规范自身的开发行为。随着房地产开发市场的成熟，房地产开发的法制环境将进步得到改善，开发企业也应进步规范自身的开发行为，遵循游戏规则，平衡开发各方利益，追求合理的开发利润，减少因开发而产生的纠纷，维护社会稳定。三黔江区房地产开发的总体定位即发展方向市场定位房产市场价格定位黔江房地产市场。
6、，目前没有买房的人将来还是要买房，消费能力只会积蓄，而不会化解。六是城镇化率的提高是房地产业的需求支撑。统计数据表明，年黔江人口的城镇化率，到“十五”期末，将达到，这意味着目前还不到百分之三十的人住在城镇里低于全国约的平均水平，未来五年，每年将有百分之二的农村人口进城，对房地产的巨大需求将远远超过城镇居民住房面积提升所带来的市场需求。购买力增强。是城乡居民收入增加，增长速度加快。年全区城镇居民人均可支配收入为元，比年增长年达到元，比上年增长，年比年增幅加快个百分点。农民人均纯收入年为元，比年增长，年实现元，比上年增长，增幅加快个百分点。在职职工平均工资年比年增长，年实现元，比年增长，增幅加快个百分点。二是中央市在黔单位如金融通讯系统政法系统石油等仍然履行片区管理职能的较高收入阶层具有较强的购买力。三是按揭贷款购房的政策也在定程度上支持着市民的消费行为，使得老百姓敢。平方米房屋平均价格为元，渝东南四县的平均价格在元经济发展水平和黔江相差不大的恩施市平均房价每平方米已达到元。今后随着人们生活水平的提高商品房质量的上升，房价还会继续上涨。加之黔江区人多地少，住宅郊区化及小城镇建设刚刚起步，土地越来越珍贵，住宅缺乏，房价必然处于上升趋势。同时，房地产地域性强，受流通等环境的影响较大，房地产项目旦确定，其生产供应和消费的地点就已基本稳定，成片开发的房地产随着环境和基础设施的建设，物业管理的完善，附加值就会提升，房价将稳步上升。二房价地价调查和走势分析地价以新华苑为例，该项目占地亩，挂牌出让价万元，均价万元亩，建筑用地平方米，地价摊销成本为元平方米。建筑面积平方米，土地成本均价为元平方米容积率，建筑密度，绿地比例。从目前形势上看，地价无疑将继续走高，而且涨幅空间较大。房价纯商业地产以南海鑫城为例，楼元平方米左右，二楼元平方米左右，三楼元。
7、多，平方米和平方米左右的中小户较少，对人口少，经济实力不是很好的消费者的选择面较窄，对他们来说多数只能远观，不能近选。土地储备意识不强。目前黔江区储备有土地的开发企业并不多，规划区内的土地存量也不多，可能是受资金的限制，开发企业的圈地意识并不强，开发的近期性明显。企业中缺少联合。在资金实力不强的情况下，走联合开发的路子应该是企业的首选，但黔江区的企业对大地块大项目宁愿等待观望，不愿联合。方面可能是合作意识不强，另方面也可能是诚信环境不够理想，担心合作时扯皮受骗的现象发生。开发企业应进步规范自身的开发行为。随着房地产开发市场的成熟，房地产开发的法制环境将进步得到改善，开发企业也应进步规范自身的开发行为，遵循游戏规则，平衡开发各方利益，追求合理的开发利润，减少因开发而产生的纠纷，维护社会稳定。三黔江区房地产开发的总体定位即发展方向市场定位房产市场价格定位黔江房地产市场。制过程中所遵循的有关法律法规及政策无重大变化。项目所在地黔江区的社会经济发展战略不发生重大调整。本报告财务预测期内有关信贷利率税率汇率在正常范围内波动。无其它人力不可抗拒因素及不可预见性因素所造成的重大影响。第节项目概况项目名称黔江星河明苑二建设单位重庆星河房地产开发有限公司三项目负责人重庆星河房地产开发有限公司罗绪国四建设地点原黔江区啤酒厂五建设性质新建。政府挂牌有偿用地。六用地面积七用地性质住宅商业八建设规模用地面积，建筑面积，住宅，商业面积，地下车库及设备，物管建筑面积。九总投资及资金筹措总投资万元，银行贷款万元，自筹万元。该项目后期投入资金由重庆星河房地产开发有限公司自筹和以滚动开发的形改革开发步伐，克难奋进，锐意进取，全区经济和各项社会事业全面发展，实现了十五计划的良好开局。据初步统计，年全区实现国内生产总值亿元，按可比价格计算比上年增长。其中第产业增加。
8、开发潜力分析有关资料表明，当个国家和地区人均处于至美元之间，人均建筑面积平方米以下，是房地产业的高速发展期。据联合国机构的统计分析，当人均处于从美元到万美元的成长区间时，住房消费将持续发展。而黔江年人均仅为元按折算仅为美元，人均城市居民居住面积为平方米，农村居民为平方米。由此判断，当前黔江即将进入住房消费持续发展期，尚未进入房地产的高速发展阶段，房地产业还具有很大的开发空间。从近年来的房地产市场运行态势来看，不仅机关干部高收入阶层具有购买能力，老百姓的购房能力也大大增强，房地产开发形势逐渐看好，前景非常乐观。需求量大。从供方市场分析目前的供方市场现存的商品房不多，供给量不足，房屋结构性矛盾突出。房地产企业的开发主要倾向于面积大结构好质量高的商品房建设，而与广大的老百姓需求的经济适用房少，市场尚未饱和。从需方市场分析是住房制度改革和住房公积金保障制度的逐步完善，福利。产业增加值年均年增长第二产业政府对资助购房的政策执行得不是很规范。住房公积金的利用率不高。方面是住房公积金睡大觉，另方面是些职工无房可住主要是新参加工作和参加工作不久的职工。开发商自身存在的问题资质等级较低，自身的经济实力不是很强，对大项目只能望地兴叹，无能为力。开发企业对树立房产品牌的意识不强，缺乏战略发展眼光。对小区环境房屋的外观立面造型和结构安全性考虑较多，对房屋内在的适用性和平面布局的合理性考虑较少但消费者在购买时对房屋内在的适用性和平面布局的合理性是考虑较多的，毕竟房子是买来住家用的，不是买来看的，更不是作摆设的。对比较专业的立面造型和结构安全性是规划和结构专业人员考虑的消费者只能相信专业人员和政府管理部门，消费者在专业知识不足的情况下，房屋内在的适用性和平面布局的合理性将作为消费者的首要选择。目前的户型分布不够合理。黔江区目前市场上平方米左右的大户型较。
9、平方米房屋平均价格为元，渝东南四县的平均价格在元经济发展水平和黔江相差不大的恩施市平均房价每平方米已达到元。今后随着人们生活水平的提高商品房质量的上升，房价还会继续上涨。加之黔江区人多地少，住宅郊区化及小城镇建设刚刚起步，土地越来越珍贵，住宅缺乏，房价必然处于上升趋势。同时，房地产地域性强，受流通等环境的影响较大，房地产项目旦确定，其生产供应和消费的地点就已基本稳定，成片开发的房地产随着环境和基础设施的建设，物业管理的完善，附加值就会提升，房价将稳步上升。二房价地价调查和走势分析地价以新华苑为例，该项目占地亩，挂牌出让价万元，均价万元亩，建筑用地平方米，地价摊销成本为元平方米。建筑面积平方米，土地成本均价为元平方米容积率，建筑密度，绿地比例。从目前形势上看，地价无疑将继续走高，而且涨幅空间较大。房价纯商业地产以南海鑫城为例，楼元平方米左右，二楼元平方米左右，三楼元 。花手中的钱未来的钱购房，极大地增强了商品房的购买能力。四是国民经济的发展为黔江今后房地产的发展提供有力支撑。年黔江区的财政收入达亿元，人均财政收入达到元，比全市平均水平高比渝东南周边区县更高。良好的经济运行态势，为房地产发展提供了广阔的空间。政策推进有力。是政府培育房地产业，加速房地产持续快速健康发展的力度没有改变，而且还会下大力气吸纳大量资本加速房地产业的发展，以调整黔江区经济结构和产业结构。二是国家有关部门在近年来已取消了些住房建设收费，对降低房屋开发成本平抑房价刺激住房消费起到积极作用。三是黔江区户籍管理办法规定只要在黔江城有固定住所，凭房产证就可以申请办理黔江城市户口，并能农转非，极大地推动了区内外经商者在黔江城购房。开发商有利。是国家宏观调控政策出台，土地出让制度的改革，既严格控制了用地数量，也抬高了地价，定程度上限制了居民私人建房。二是西部大开发带来了。
10、制过程中所遵循的有关法律法规及政策无重大变化。项目所在地黔江区的社会经济发展战略不发生重大调整。本报告财务预测期内有关信贷利率税率汇率在正常范围内波动。无其它人力不可抗拒因素及不可预见性因素所造成的重大影响。第节项目概况项目名称黔江星河明苑二建设单位重庆星河房地产开发有限公司三项目负责人重庆星河房地产开发有限公司罗绪国四建设地点原黔江区啤酒厂五建设性质新建。政府挂牌有偿用地。六用地面积七用地性质住宅商业八建设规模用地面积，建筑面积，住宅，商业面积，地下车库及设备，物管建筑面积。九总投资及资金筹措总投资万元，银行贷款万元，自筹万元。该项目后期投入资金由重庆星河房地产开发有限公司自筹和以滚动开发的形改革开发步伐，克难奋进，锐意进取，全区经济和各项社会事业全面发展，实现了十五计划的良好开局。据初步统计，年全区实现国内生产总值亿元，按可比价格计算比上年增长。其中第产业增加。平方米左右，四楼元平方米左右。目前趋于饱和，涨幅空间不大。纯住宅小区房以阳光花园为例，两年前销售价元平方米，目前销售价元平方米，两年涨了元平方米，目前还应有定的涨幅空间，但较为缓慢，可能将在元平方米左右徘徊。商住综合楼以华弘大厦区建委家属楼新禹苑水利局家属楼龙达花园农机局家属楼为例，商业门面元平方米左右底楼，住房元平方米左右均价。短时间内可能将维持定时间，价格般不会太大的波动，涨幅空间不太大。三黔江区收入群体分类高层国企及私企老总，政府机关部门的领导成员般有房有车，般不需要买房，但作为投资性质也可能买些，以期升值。第章总论通过黔江星河明苑项目组严密的市场调查工作，我们获得了该项目所处区域内的人流车流竞争楼盘行业分布居民状况以及目标客户的第手资料，整理分析后总结了多种建设方案，通过对比，从财务和营销角度分析了黔江星河明苑建设的必要性和可行性，最后形成了本报告。报告编。
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