1、系，并注意节点周边建筑之间的协调统 第部总论 立项依据 根据公司高层领导决策，为了在宝安区公明镇中心区树立 个新的品牌项目，使鸿荣源地产继续扩大在宝安乃至深圳的影响 力，对宝安区公明镇中心区地块面积为平的项目做可 行性研究。假设此项目可行，将使鸿荣源品牌在深圳宝安房地产 行业起到个很好的市场引导及品牌广告效应，并使公司达成在 宝安区公明镇中心区开发的目的。有鉴于此，我们对该项目进行 可行性分析。 报告成果概要 市场分析成果概要 此次市场分析是通过我们对宝安区公明镇中心区房地产 市场发展趋势，和该项目的优势劣势的分析，再加上对市场 调研成果的把握和推算，从而确定本公司于宝安区公明镇中 核准通过，归档。南部的住宅区和工业区，保持和延续多层建筑区的统 景观，避免出现高层东部新建住宅区，以层的多 层为主，适当点缀以小高层点式住宅，建设为城市化的花园 式住宅小区。整个中心区的建筑景观空间分区形成相对于红 花山分层次呈环状展开的格局。 公共空间系统 活跃连续的公共空间系统是保证城镇中心区优质的生 活环境的重要方面。规划要求利用红花山公园和城镇的商业文化体育中心以及住宅区的开放空间，开辟连续的步 行网络，沿步行网络结合景观性绿带和街头小品组织富于功 能和趣味的公共空间系统，在此系统中突出市政广场文化 广场体育广场等主要开敞空间。 制高点与视廊 红花山的两个主峰是中心区天然的制高点。规划要求中 心区的建筑物避免削弱红花山的体量感，最高的建筑物。
2、景观，在平坦开阔 的土地上进行低强度低密度的开发建设，利用优越的自然 条件，创造尺度亲切植被繁茂宽松舒适富于岭南特色 的，山镇体的生活场所。 根据功能要求及其与红花山景观的关系，中心区规划 范围大致可以划分为以下几个各具特点的分区红花山 公园区，要求保持相对完整的地貌特征和高密度的植被覆 盖，成为中心区景观的核心和优良环境的基础，建筑物限制 为低层红花山山麓的敬老院文化学校及别墅区， 建筑物限制为低层，以不遮挡其它地段对于红花山的视线 由建设路南侧和红花路东侧的行政中心商业中心文 化中心体育中心围绕红花山构成的形中心景观区，通 过详细的城市设计组织城镇人文景观和公共生活的核心地 带，建筑物以低层为主，局部点缀以小高层红花山西 部及。 光，充分展现出具有岭南特色花园式的现代化城镇，是投 资办厂和开发农业及旅游观光项目的理想之地。 新中心区规划 根据深圳市城市总体规划，镇级商 贸服务中心的发展以对内服务功能为主。根据镇级中心区职 能的要求和现状条件的限制，确定公明镇中心区主要具备行 政商业文娱体育游憩居住及工业等几项功能。 规划规模 根据深圳市宝安区分区规划，公明镇中心区的用地 规模控制在左右，总用地面积为公顷，规划建 筑总面积控制规模为万平方米。规划根据优先安排 中心职能需求的用地的原则，依据规划范围内能够提供的居 住用地的规模确定中心区规划人口控制规模为人。 整体环境特征 公明镇中心区整体的城市环境应该是围绕着植被丰富地貌完整的红花山，结合自然的山水。
3、 深圳市经济指标 年，我市主要经济指标全面回升，增长速度超过 预期目标。据统计局最新资料显示，年全市实现国内 生产总值亿元，按可比价格计算比上年增长 。人均达元，折合美元。第二 三次产业分别完成增加值亿元亿元和 亿元，分别比上年增长和。 其中房地产开发投资完成亿元，增长。房地 产开发投资持续快速增长，是全市固定资产投资增长的主要 因素。 深圳市房地产市场 去年深圳房价在全国大中城市中排名第。但是从深圳 房价涨幅来讲很小，这在定程度上表现了深圳房地产市场 理性发展的面。深圳总人口万，年的商品房销 售总量已达到万平方米，人均销售平方米，超过 了发展中国家城市年人均销售平方米的正常数值。继续增 长的势头放缓，应该是无须置疑的。系，并注意节点周边建筑之间的协调统 第部总论 立项依据 根据公司高层领导决策，为了在宝安区公明镇中心区树立 个新的品牌项目，使鸿荣源地产继续扩大在宝安乃至深圳的影响 力，对宝安区公明镇中心区地块面积为平的项目做可 行性研究。假设此项目可行，将使鸿荣源品牌在深圳宝安房地产 行业起到个很好的市场引导及品牌广告效应，并使公司达成在 宝安区公明镇中心区开发的目的。有鉴于此，我们对该项目进行 可行性分析。 报告成果概要 市场分析成果概要 此次市场分析是通过我们对宝安区公明镇中心区房地产 市场发展趋势，和该项目的优势劣势的分析，再加上对市场 调研成果的把握和推算，从而确定本公司于宝安区公明镇中 核准通过，归档。
4、期但保持高速度跳跃式增 长，显然已不现实。深圳房价呈平稳上升的走势，但升势并 不明显，些优势突出的片区如福田中心区南山后海片区 龙岗坂田片区等升幅较大。但大多数楼盘都采取了较为稳健 的销售策略，典型的例子是些多期开发的知名楼盘后期项 目并没有大幅加价推售，如百仕达花园蔚蓝海岸等。但是 后期开发楼盘无论在规划设计园林景观建筑设计用料等 多方面都会比前期要好些。 安区房地产市场 概况 宝安于年月日建制，全区总面积平方 公里。经济发展速度很快，也给宝安本地的房地产发展商带 来了极好的发展机遇与广阔的发展前景。第五次人口普查显示宝安区为。万人户籍人口约为万，列全市第 ，暂住人口。万，人口密度人平方公里，为 全市第四，特区外第。年消。景观，在平坦开阔 的土地上进行低强度低密度的开发建设，利用优越的自然 条件，创造尺度亲切植被繁茂宽松舒适富于岭南特色 的，山镇体的生活场所。 根据功能要求及其与红花山景观的关系，中心区规划 范围大致可以划分为以下几个各具特点的分区红花山 公园区，要求保持相对完整的地貌特征和高密度的植被覆 盖，成为中心区景观的核心和优良环境的基础，建筑物限制 为低层红花山山麓的敬老院文化学校及别墅区， 建筑物限制为低层，以不遮挡其它地段对于红花山的视线 由建设路南侧和红花路东侧的行政中心商业中心文 化中心体育中心围绕红花山构成的形中心景观区，通 过详细的城市设计组织城镇人文景观和公共生活的核心地 带，建筑物以低层为主，局部点缀以小高层红花山西 部及。
5、的主 体部分不可超过红花山相对高度的，即米。在红花山 的主峰与市政广场文化广场体育广场及其它主要城镇节 点之间要求保留相对通畅的视廊。 轴线 根据中心区用地功能结构特点和相对于红花山的关系， 规划构筑两种性质的轴线。其为由生活性干道建设路联系 成的空间发展轴，紧邻山麓地带与红花山脉向成平行关系 另为由商业中心文化中心体育中心内部的步行道步 行广场构成的形景观视轴，与红花山呈围抱关系。 中心区的重要节点有以下三个 建设路与长春路的交叉口，这里是新老中心区的相交 处，周边主要是商业及商住功能的用地，规划要求利用街头 空地开辟小游园，设置些室外小品和休息设施，加强商业 气氛，详细蓝图和建筑设计要侧重创造室内商业场所与室外 行人的方便联。费总额已超过亿元，市民 具有很强的消费能力，市场空间巨大。 宝安区常住人口中科技人员企业中高层管理干部本 地年轻人以及从商人员构成宝安房地产市场消费主体客户 群。 经济指标 年，宝安区实现亿元，是建区前的 倍工业总产值亿元，是建区前的倍财政般 预算收入亿元，是建区前的倍。年宝安外 贸出口总额超过亿美元，占深圳市的。年， 宝安区社会商品零售总额达亿元，农民人均收入 万元，居民人均可支配收入万元，人均住房面积平 方米 商品房销售情况 年宝安区成交的住宅套，建筑面积 平方米，成交金额元。年月，首届宝安房交会签约商品房面积平方米，总成交额 行政村民有建公园，全面 搞好镇村环境的绿化美化。高标准的园林绿化景观和田园风 。
6、南部的住宅区和工业区，保持和延续多层建筑区的统 景观，避免出现高层东部新建住宅区，以层的多 层为主，适当点缀以小高层点式住宅，建设为城市化的花园 式住宅小区。整个中心区的建筑景观空间分区形成相对于红 花山分层次呈环状展开的格局。 公共空间系统 活跃连续的公共空间系统是保证城镇中心区优质的生 活环境的重要方面。规划要求利用红花山公园和城镇的商业文化体育中心以及住宅区的开放空间，开辟连续的步 行网络，沿步行网络结合景观性绿带和街头小品组织富于功 能和趣味的公共空间系统，在此系统中突出市政广场文化 广场体育广场等主要开敞空间。 制高点与视廊 红花山的两个主峰是中心区天然的制高点。规划要求中 心区的建筑物避免削弱红花山的体量感，最高的建筑物。资料。 未经允许，请勿外传,心区项目的市场定位，由于该区大规模开发阶段有形成，预计 该片区在形成较激烈的竞争局面的情形不太大在运用房地 产估价市场比较法估算出该项目住宅均价为元，但考 虑到此地块在中心区地理环境上的优势，并在我公司将精心 打造精品楼盘的情况下我们建议本项目住宅整体折后均价为 元，商铺为层均价为元，主要目标客户定 位为本地人员户型定位以三房为主 经济分析成果概要 当项目总地价以预计拍卖竞得价计算时，从取得土地到 项目销售完毕个月，两年半的开发期内，总投资额为 万元，可实现销售收入为万元，税后利润 万元，投资利润率，年投资利润率，销售 利润率 第二部市场部分 。
7、费总额已超过亿元，市民 具有很强的消费能力，市场空间巨大。 宝安区常住人口中科技人员企业中高层管理干部本 地年轻人以及从商人员构成宝安房地产市场消费主体客户 群。 经济指标 年，宝安区实现亿元，是建区前的 倍工业总产值亿元，是建区前的倍财政般 预算收入亿元，是建区前的倍。年宝安外 贸出口总额超过亿美元，占深圳市的。年， 宝安区社会商品零售总额达亿元，农民人均收入 万元，居民人均可支配收入万元，人均住房面积平 方米 商品房销售情况 年宝安区成交的住宅套，建筑面积 平方米，成交金额元。年月，首届宝安房交会签约商品房面积平方米，总成交额 行政村民有建公园，全面 搞好镇村环境的绿化美化。高标准的园林绿化景观和田园风 。。在深圳人口总量不断增 大总值连年以两位数增长的支持下，商品房销售数值 维持在个较高的峰值可以预期但保持高速度跳跃式增 长，显然已不现实。深圳房价呈平稳上升的走势，但升势并 不明显，些优势突出的片区如福田中心区南山后海片区 龙岗坂田片区等升幅较大。但大多数楼盘都采取了较为稳健 的销售策略，典型的例子是些多期开发的知名楼盘后期项 目并没有大幅加价推售，如百仕达花园蔚蓝海岸等。但是 后期开发楼盘无论在规划设计园林景观建筑设计用料等 多方面都会比前期要好些。 安区房地产市场 概况 宝安于年月日建制，全区总面积平方 公里。经济发展速度很快，也给宝安本地的房地产发展商带 来了极好的发展机遇与广阔的发展前景。第五次人口普查显示宝安区为。
8、 光，充分展现出具有岭南特色花园式的现代化城镇，是投 资办厂和开发农业及旅游观光项目的理想之地。 新中心区规划 根据深圳市城市总体规划，镇级商 贸服务中心的发展以对内服务功能为主。根据镇级中心区职 能的要求和现状条件的限制，确定公明镇中心区主要具备行 政商业文娱体育游憩居住及工业等几项功能。 规划规模 根据深圳市宝安区分区规划，公明镇中心区的用地 规模控制在左右，总用地面积为公顷，规划建 筑总面积控制规模为万平方米。规划根据优先安排 中心职能需求的用地的原则，依据规划范围内能够提供的居 住用地的规模确定中心区规划人口控制规模为人。 整体环境特征 公明镇中心区整体的城市环境应该是围绕着植被丰富地貌完整的红花山，结合自然的山水。期但保持高速度跳跃式增 长，显然已不现实。深圳房价呈平稳上升的走势，但升势并 不明显，些优势突出的片区如福田中心区南山后海片区 龙岗坂田片区等升幅较大。但大多数楼盘都采取了较为稳健 的销售策略，典型的例子是些多期开发的知名楼盘后期项 目并没有大幅加价推售，如百仕达花园蔚蓝海岸等。但是 后期开发楼盘无论在规划设计园林景观建筑设计用料等 多方面都会比前期要好些。 安区房地产市场 概况 宝安于年月日建制，全区总面积平方 公里。经济发展速度很快，也给宝安本地的房地产发展商带 来了极好的发展机遇与广阔的发展前景。第五次人口普查显示宝安区为。万人户籍人口约为万，列全市第 ，暂住人口。万，人口密度人平方公里，为 全市第四，特区外第。年消。
9、资料。 未经允许，请勿外传,心区项目的市场定位，由于该区大规模开发阶段有形成，预计 该片区在形成较激烈的竞争局面的情形不太大在运用房地 产估价市场比较法估算出该项目住宅均价为元，但考 虑到此地块在中心区地理环境上的优势，并在我公司将精心 打造精品楼盘的情况下我们建议本项目住宅整体折后均价为 元，商铺为层均价为元，主要目标客户定 位为本地人员户型定位以三房为主 经济分析成果概要 当项目总地价以预计拍卖竞得价计算时，从取得土地到 项目销售完毕个月，两年半的开发期内，总投资额为 万元，可实现销售收入为万元，税后利润 万元，投资利润率，年投资利润率，销售 利润率 第二部市场部分 。的主 体部分不可超过红花山相对高度的，即米。在红花山 的主峰与市政广场文化广场体育广场及其它主要城镇节 点之间要求保留相对通畅的视廊。 轴线 根据中心区用地功能结构特点和相对于红花山的关系， 规划构筑两种性质的轴线。其为由生活性干道建设路联系 成的空间发展轴，紧邻山麓地带与红花山脉向成平行关系 另为由商业中心文化中心体育中心内部的步行道步 行广场构成的形景观视轴，与红花山呈围抱关系。 中心区的重要节点有以下三个 建设路与长春路的交叉口，这里是新老中心区的相交 处，周边主要是商业及商住功能的用地，规划要求利用街头 空地开辟小游园，设置些室外小品和休息设施，加强商业 气氛，详细蓝图和建筑设计要侧重创造室内商业场所与室外 行人的方便联。
10、。在深圳人口总量不断增 大总值连年以两位数增长的支持下，商品房销售数值 维持在个较高的峰值可以预期但保持高速度跳跃式增 长，显然已不现实。深圳房价呈平稳上升的走势，但升势并 不明显，些优势突出的片区如福田中心区南山后海片区 龙岗坂田片区等升幅较大。但大多数楼盘都采取了较为稳健 的销售策略，典型的例子是些多期开发的知名楼盘后期项 目并没有大幅加价推售，如百仕达花园蔚蓝海岸等。但是 后期开发楼盘无论在规划设计园林景观建筑设计用料等 多方面都会比前期要好些。 安区房地产市场 概况 宝安于年月日建制，全区总面积平方 公里。经济发展速度很快，也给宝安本地的房地产发展商带 来了极好的发展机遇与广阔的发展前景。第五次人口普查显示宝安区为。 深圳市经济指标 年，我市主要经济指标全面回升，增长速度超过 预期目标。据统计局最新资料显示，年全市实现国内 生产总值亿元，按可比价格计算比上年增长 。人均达元，折合美元。第二 三次产业分别完成增加值亿元亿元和 亿元，分别比上年增长和。 其中房地产开发投资完成亿元，增长。房地 产开发投资持续快速增长，是全市固定资产投资增长的主要 因素。 深圳市房地产市场 去年深圳房价在全国大中城市中排名第。但是从深圳 房价涨幅来讲很小，这在定程度上表现了深圳房地产市场 理性发展的面。深圳总人口万，年的商品房销 售总量已达到万平方米，人均销售平方米，超过 了发展中国家城市年人均销售平方米的正常数值。继续增 长的势头放缓，应该是无须置疑的。
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深圳公明中心区A627-0085地块项目立项投资可行性分析报告(word文档)