1、人士，其中很多是国际大公司的行政人 员。 在位于京城东北部的京顺路沿线的高科别墅业主中，是欧美 人士，多数还是跨国公司的，国内房地产开发商等顶级人士在此 置业的也不在少数，这为东北区别墅带来了相对稳定的高利益回报。 正是鉴于此，许多开发商纷纷抢滩京城东北，特别是朝阳公园周 边，短短的两年时间果，棕榈泉国际公寓国际使馆村等十几个城 市别墅项日已经将朝阳公园周边地产打造成个较为成熟的豪华 别墅区，无论是建筑形式湖区景观户型设计会所功能等均已具 有了精品别墅的特质。看来，正如曾伟先生所说的那样，如今的别墅 随着国际文化交流和新时代观念的冲击，已经从以往的彰显身份标 榜财富，成为现在的追求富于健康品位与文化的生活方式。 由于东北区域的地产项目基本上都定位为高档别墅，这从种 程度上带动了京城东北地产项目的升级。以朝阳公园周边为例，近两 年，从景园大厦到博雅园，再。城别墅的 聚集地东北和西北数量占到京城别墅总量的三分之二，这场 战火已经点燃，并呈蔓延之势。仅东北部的朝阳公园，像棕榈泉国际 公寓东润枫景这样的城市别墅就多达多个，机场路至顺义区 的几十个别墅项目更是壮大了东北军团的阵容而近年来，别墅发 展相对缓慢的西北部也奋起直追，继香山别墅之后，位于西山的门头 沟区又会有九家地产开发商征用千亩左右的土地兴建套左右 的别墅，它们将与香山板块碧水庄园玫瑰园翠湖别墅水印长 滩等几十个别墅项口起构成强大的西北军团。异军突起的西北 军团正与东北军团形成抗衡之势。 相邻燕莎商圈国留商圈东北区别墅打造商务城市别墅 东北部是北京开发最早，数量最多的别墅区域。由于东北别墅区 北通首都机场，南抵北京东部传统的涉外商务使馆区，距离东北三环 只有十几公里，办公购物十分方便，地理位置较为优越。区内首都 机场高速公路京顺路两大交通干线，道路等。
2、经济的增长，特 别是在申奥成功加入世贸等利好环境下的北京经济的发展，别墅市场 的发展环境将得到进步的优化，如果说年是别墅市场发展的新起 点，那幺年将是别墅市场得以成熟的年，优雅得体的造型，个性化 的户型设计和完善的配套环境，将是别墅取胜的关键。 北京别墅市场区域分布分析 截止到年为止，北京市场总体来看，别墅总量达到约个， 总建筑面积多万平方米，约万多套别墅，目前在售约有个 别墅项目。有关分布见下表 从上表可以看出，西北部和东北部是别墅较为集中的区域。 十年转瞬过去，再看北京的房地产，别墅已经不再是什幺罕见之 物。从郊区别墅的兴起，到城市别墅的热销，京城别墅可以说是芝麻 开花节节高。有数据显示，到目前为止，北京市的别墅项目已经超过 个，万多套别墅单位，总建筑面积不下千万平方米。 别墅项目的大量涌入势必带来场市场争夺战。在京。只能算别墅中的经济适用房， 随着收入的提高，市场更细分化，会涌现比联排更好的产品，双拼或独 栋以适应更高层的市场需求。 供量套以上新增别墅面市 到了年中期，人们忽然发现周围的都已经悄 悄升级，许多别墅如玫瑰园三期橘郡三期国际使馆村顺义潮 白河别墅带的枫桥别墅等项目迅速出现，并开始抢占市场。目前北 京市共有别墅项日超过个，总建筑而积不下千万平米，万多套别 墅单位，其中年新开发别墅项目就有个之多，新增别墅现房供 应量约为万平方米，套别墅单位，年的供给量较小，而今年估计会有套的新增别墅单位面市，其中以总价万到 万的别墅项目为主，市场竞争将变得愈加激烈。 布局山二河三线。而售价在人民币元平方米的则分布在海淀土地通州地区。价位在人民币元平方米的低档别墅则分 布在颐和园地区。目前西北区域别墅价格也直追东北区别墅。 据北京九力市场研究公司的分析资料显示，随着中。
3、 建设期本项目建设期为年，计划年月动工 项目建设必要性 发展北京房地产的需要 北京在新世纪要率先实现现代化，首先必须加快产业结构调整， 优化升级，全面提高产业的技术含量和市场竞争力，积极发展附加 值高关联带动大的支柱产业。目前房地产业已成为经济发展的支 柱产业之，按目前经济所处的发展阶段即入均低于 美元，城市化水平在之间，房地产将属于快速发展阶段。 特别是加入，北京申奥成功，意味着北京房地产业将立足北京，面 向全国，通向国际，进入新的发展阶段，建设本项目对发展北京房地产 也无疑是个有利推动，也为拓展地区房地产市场起到积极作用。 区域发展的需要 中国加入后，会有更多的国际公司来到北京，相应对高档 物业的市场需求量将肯定放大，而这些企业的高级管理人员恰恰是 别墅市场的目标客层，而顺义区正好是别墅发展比较成熟的区域之 。由于年奥运会水上项目和马术项目在顺义。人士，其中很多是国际大公司的行政人 员。 在位于京城东北部的京顺路沿线的高科别墅业主中，是欧美 人士，多数还是跨国公司的，国内房地产开发商等顶级人士在此 置业的也不在少数，这为东北区别墅带来了相对稳定的高利益回报。 正是鉴于此，许多开发商纷纷抢滩京城东北，特别是朝阳公园周 边，短短的两年时间果，棕榈泉国际公寓国际使馆村等十几个城 市别墅项日已经将朝阳公园周边地产打造成个较为成熟的豪华 别墅区，无论是建筑形式湖区景观户型设计会所功能等均已具 有了精品别墅的特质。看来，正如曾伟先生所说的那样，如今的别墅 随着国际文化交流和新时代观念的冲击，已经从以往的彰显身份标 榜财富，成为现在的追求富于健康品位与文化的生活方式。 由于东北区域的地产项目基本上都定位为高档别墅，这从种 程度上带动了京城东北地产项目的升级。以朝阳公园周边为例，近两 年，从景园大厦到博雅园，再。
4、，已经出现市场 过热的迹象。 随着市场发展，别墅客户群体也在逐渐改变。以前购买别墅主 要是位于金字塔顶尖的国内外成功人士，较早京顺路边的裕京花 园销售时并没有按揭，足见当时买家购买力的强大。京顺路沿线的 高档别墅业主主要为欧美人士，达客户的，多数是跨国公司的 ，也有些国内房地产开发商等顶级人士而北京西北和北 部的别墅业主多为受工作与居住交通条件影响，具有定购买能 力的新贵知名学者与留学归国人士随着市场的发展和 的涌现，别墅市场客户群体趋于年轻化，些从事金 融证券和等行业的年轻白领脱颖而出，逐渐成为中档别墅的 主要消费力量。据金网络公司提供的资料显示，购买 的客户是三资企业管理人员，是私营民营企业 主。在别墅客户中，外籍人士海外归国人员对别墅环境质量和设 计风格最重视国内买家更为注重别墅的面积和户型，在强调生活 品质外，更认为拥有别墅是身份与地位的象征。 。经济的增长，特 别是在申奥成功加入世贸等利好环境下的北京经济的发展，别墅市场 的发展环境将得到进步的优化，如果说年是别墅市场发展的新起 点，那幺年将是别墅市场得以成熟的年，优雅得体的造型，个性化 的户型设计和完善的配套环境，将是别墅取胜的关键。 北京别墅市场区域分布分析 截止到年为止，北京市场总体来看，别墅总量达到约个， 总建筑面积多万平方米，约万多套别墅，目前在售约有个 别墅项目。有关分布见下表 从上表可以看出，西北部和东北部是别墅较为集中的区域。 十年转瞬过去，再看北京的房地产，别墅已经不再是什幺罕见之 物。从郊区别墅的兴起，到城市别墅的热销，京城别墅可以说是芝麻 开花节节高。有数据显示，到目前为止，北京市的别墅项目已经超过 个，万多套别墅单位，总建筑面积不下千万平方米。 别墅项目的大量涌入势必带来场市场争夺战。在京。
5、较高，提供了安全 便捷的交通条件。目前，东北区域绿化面积较大，种植的树木多已成 林，是京城绿化环境最好的地区之。温榆河潮白河两大河流贯 穿全堤，构成了区域内独特的水面环境且具有北京高尔夫球场 北京乡村高尔夫球场等高档配套设施，这都为高档别壁开发提供了 有利条件。北京市最早的别墅大多建于该区，别墅市场已经具有明 显规模，很多高品质别墅如棕榈泉国际公寓京润水上花园嘉林 花园香江花园龙苑别墅等都分布在此区。 东北区别墅的最大优势在于它与东三环燕莎商圈国贸商圈 等涉外商务使馆区相邻，而区内的公寓又大多数是商住两用，忙 乱与紧张很难为高节奏的商务人士提供个宽松舒适的居住环境。 东北区别墅正是以毫不逊色的商务气息和更胜筹的生活舒适度成 为和燕莎商圈内国际人士首选的居住区。东北军团代表作 棕榈泉国际公寓开发商曾伟先生坦言，棕榈泉国际公寓的客户绝大 部分都是有国际生活背景。 当前别墅市场重要问题在于缺少有特色和个性的高档项目出 现，项目品质普遍较低，这种的况下，少数低容积率高绿化率的项目有不俗市场表现就不足为怪了附表为京北部分热销项目的基 本指标。近期推出的橘郡虽然容积率偏高区位稍远，且过于强 调功能细分，却凭借产品鲜明特征和完善的营销于段，也取得巨大 市场成功。 的兴起是今年别墅市场的最大动向，具代表 性的橘郡康城栋洋房等项目都取得很好市场业绩，其市场火爆 有其必然因素。别墅市场由于长期两极分化，外销别墅价格较高，而内 销别墅品质相对较差，都不适合国内新生中产阶层客户，总价万 元左右，元平方米的中档别墅市场出现空档， 的出现正迎合了这部分客户的需求。 虽然来势凶猛，但对别墅的影响主要体现在 对中低档别墅客户群的瓜分。由于客户群体存在差异，不会对高档别 墅产生太大冲击。是别墅中种普通的产品，适 合般中产阶级，满足别墅基本功能。
6、城别墅的 聚集地东北和西北数量占到京城别墅总量的三分之二，这场 战火已经点燃，并呈蔓延之势。仅东北部的朝阳公园，像棕榈泉国际 公寓东润枫景这样的城市别墅就多达多个，机场路至顺义区 的几十个别墅项目更是壮大了东北军团的阵容而近年来，别墅发 展相对缓慢的西北部也奋起直追，继香山别墅之后，位于西山的门头 沟区又会有九家地产开发商征用千亩左右的土地兴建套左右 的别墅，它们将与香山板块碧水庄园玫瑰园翠湖别墅水印长 滩等几十个别墅项口起构成强大的西北军团。异军突起的西北 军团正与东北军团形成抗衡之势。 相邻燕莎商圈国留商圈东北区别墅打造商务城市别墅 东北部是北京开发最早，数量最多的别墅区域。由于东北别墅区 北通首都机场，南抵北京东部传统的涉外商务使馆区，距离东北三环 只有十几公里，办公购物十分方便，地理位置较为优越。区内首都 机场高速公路京顺路两大交通干线，道路等。到棕榈泉国际公寓，朝阳公园周边地产正 在不断升级。度热销的博雅园，虽然项目规模规划设计都难以与 现在的棕榈泉国际公寓相匹敌，但推出后即以朝阳公园和高尔夫球 场为卖点，成为东部高价楼盘最旺销的典型物业之，棕榈泉国际公 目录 项目概况 项目建设必要性 发展北京房地产的需要 区域发展的需要 北京市顺义区别墅市场分析 北京市别墅市场基本分析 北京别墅市场区域分布分析 顺义区别墅市场基本分析 北京别墅市场前景展望 周边部分个案销售情况分析 项目概况 项目法人北京房地产开发有限公司 项目名称北京花园 地块位置地块位于北京东北部顺义区河南村西，北面紧邻潮 白河 占地面积平方米 建设用地面积平方米 规划容积率 总建筑面积万平方米其中会所等配套设施平方米 规划用途别墅 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,地块现状农田，还未三通平。
7、 当前别墅市场重要问题在于缺少有特色和个性的高档项目出 现，项目品质普遍较低，这种的况下，少数低容积率高绿化率的项目有不俗市场表现就不足为怪了附表为京北部分热销项目的基 本指标。近期推出的橘郡虽然容积率偏高区位稍远，且过于强 调功能细分，却凭借产品鲜明特征和完善的营销于段，也取得巨大 市场成功。 的兴起是今年别墅市场的最大动向，具代表 性的橘郡康城栋洋房等项目都取得很好市场业绩，其市场火爆 有其必然因素。别墅市场由于长期两极分化，外销别墅价格较高，而内 销别墅品质相对较差，都不适合国内新生中产阶层客户，总价万 元左右，元平方米的中档别墅市场出现空档， 的出现正迎合了这部分客户的需求。 虽然来势凶猛，但对别墅的影响主要体现在 对中低档别墅客户群的瓜分。由于客户群体存在差异，不会对高档别 墅产生太大冲击。是别墅中种普通的产品，适 合般中产阶级，满足别墅基本功能。白河地区举 办，政府将会在本区域投资个亿来建设奥运场地及相应设施，相应 的市政配套将会更加完善，这无疑为本区域的别墅外部环境带来利 好。同样在此建造别墅也有利于首都该区域整体环境的建设。 顺义区政府在新的五年计划中制定的战略目标是尽快创造出 潮白河休闲度假旅游基地著名品牌，建设以现代大旅游为主的综合 产业带，集中发展旅游观光农业房地产休闲度假业及文化 体育会展等产业，创建餐饮购物娱乐健身等于体的休闲 度假中心。建成服务全区服务首都，并适应于企业国际化运作的 高度开放高效运转的第三产业服务休系。京承高速顺义段进展顺 利，预计道路主体工程月底竣工，此道路的建设将成为顺义区的 发展增添新的活力，另外顺义空港物流园经过几年的发展己引吸了 日本索尼松下等国际知名公司的进入。顺义工业区的发展 将会借带动对高档住主房的更多需求，特别是别墅的需求。在此发 展别墅项目正是满。
8、只能算别墅中的经济适用房， 随着收入的提高，市场更细分化，会涌现比联排更好的产品，双拼或独 栋以适应更高层的市场需求。 供量套以上新增别墅面市 到了年中期，人们忽然发现周围的都已经悄 悄升级，许多别墅如玫瑰园三期橘郡三期国际使馆村顺义潮 白河别墅带的枫桥别墅等项目迅速出现，并开始抢占市场。目前北 京市共有别墅项日超过个，总建筑而积不下千万平米，万多套别 墅单位，其中年新开发别墅项目就有个之多，新增别墅现房供 应量约为万平方米，套别墅单位，年的供给量较小，而今年估计会有套的新增别墅单位面市，其中以总价万到 万的别墅项目为主，市场竞争将变得愈加激烈。 布局山二河三线。而售价在人民币元平方米的则分布在海淀土地通州地区。价位在人民币元平方米的低档别墅则分 布在颐和园地区。目前西北区域别墅价格也直追东北区别墅。 据北京九力市场研究公司的分析资料显示，随着中。，已经出现市场 过热的迹象。 随着市场发展，别墅客户群体也在逐渐改变。以前购买别墅主 要是位于金字塔顶尖的国内外成功人士，较早京顺路边的裕京花 园销售时并没有按揭，足见当时买家购买力的强大。京顺路沿线的 高档别墅业主主要为欧美人士，达客户的，多数是跨国公司的 ，也有些国内房地产开发商等顶级人士而北京西北和北 部的别墅业主多为受工作与居住交通条件影响，具有定购买能 力的新贵知名学者与留学归国人士随着市场的发展和 的涌现，别墅市场客户群体趋于年轻化，些从事金 融证券和等行业的年轻白领脱颖而出，逐渐成为中档别墅的 主要消费力量。据金网络公司提供的资料显示，购买 的客户是三资企业管理人员，是私营民营企业 主。在别墅客户中，外籍人士海外归国人员对别墅环境质量和设 计风格最重视国内买家更为注重别墅的面积和户型，在强调生活 品质外，更认为拥有别墅是身份与地位的象征。 。
9、到棕榈泉国际公寓，朝阳公园周边地产正 在不断升级。度热销的博雅园，虽然项目规模规划设计都难以与 现在的棕榈泉国际公寓相匹敌，但推出后即以朝阳公园和高尔夫球 场为卖点，成为东部高价楼盘最旺销的典型物业之，棕榈泉国际公 目录 项目概况 项目建设必要性 发展北京房地产的需要 区域发展的需要 北京市顺义区别墅市场分析 北京市别墅市场基本分析 北京别墅市场区域分布分析 顺义区别墅市场基本分析 北京别墅市场前景展望 周边部分个案销售情况分析 项目概况 项目法人北京房地产开发有限公司 项目名称北京花园 地块位置地块位于北京东北部顺义区河南村西，北面紧邻潮 白河 占地面积平方米 建设用地面积平方米 规划容积率 总建筑面积万平方米其中会所等配套设施平方米 规划用途别墅 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,地块现状农田，还未三通平 。较高，提供了安全 便捷的交通条件。目前，东北区域绿化面积较大，种植的树木多已成 林，是京城绿化环境最好的地区之。温榆河潮白河两大河流贯 穿全堤，构成了区域内独特的水面环境且具有北京高尔夫球场 北京乡村高尔夫球场等高档配套设施，这都为高档别壁开发提供了 有利条件。北京市最早的别墅大多建于该区，别墅市场已经具有明 显规模，很多高品质别墅如棕榈泉国际公寓京润水上花园嘉林 花园香江花园龙苑别墅等都分布在此区。 东北区别墅的最大优势在于它与东三环燕莎商圈国贸商圈 等涉外商务使馆区相邻，而区内的公寓又大多数是商住两用，忙 乱与紧张很难为高节奏的商务人士提供个宽松舒适的居住环境。 东北区别墅正是以毫不逊色的商务气息和更胜筹的生活舒适度成 为和燕莎商圈内国际人士首选的居住区。东北军团代表作 棕榈泉国际公寓开发商曾伟先生坦言，棕榈泉国际公寓的客户绝大 部分都是有国际生活背景。
10、白河地区举 办，政府将会在本区域投资个亿来建设奥运场地及相应设施，相应 的市政配套将会更加完善，这无疑为本区域的别墅外部环境带来利 好。同样在此建造别墅也有利于首都该区域整体环境的建设。 顺义区政府在新的五年计划中制定的战略目标是尽快创造出 潮白河休闲度假旅游基地著名品牌，建设以现代大旅游为主的综合 产业带，集中发展旅游观光农业房地产休闲度假业及文化 体育会展等产业，创建餐饮购物娱乐健身等于体的休闲 度假中心。建成服务全区服务首都，并适应于企业国际化运作的 高度开放高效运转的第三产业服务休系。京承高速顺义段进展顺 利，预计道路主体工程月底竣工，此道路的建设将成为顺义区的 发展增添新的活力，另外顺义空港物流园经过几年的发展己引吸了 日本索尼松下等国际知名公司的进入。顺义工业区的发展 将会借带动对高档住主房的更多需求，特别是别墅的需求。在此发 展别墅项目正是满。 建设期本项目建设期为年，计划年月动工 项目建设必要性 发展北京房地产的需要 北京在新世纪要率先实现现代化，首先必须加快产业结构调整， 优化升级，全面提高产业的技术含量和市场竞争力，积极发展附加 值高关联带动大的支柱产业。目前房地产业已成为经济发展的支 柱产业之，按目前经济所处的发展阶段即入均低于 美元，城市化水平在之间，房地产将属于快速发展阶段。 特别是加入，北京申奥成功，意味着北京房地产业将立足北京，面 向全国，通向国际，进入新的发展阶段，建设本项目对发展北京房地产 也无疑是个有利推动，也为拓展地区房地产市场起到积极作用。 区域发展的需要 中国加入后，会有更多的国际公司来到北京，相应对高档 物业的市场需求量将肯定放大，而这些企业的高级管理人员恰恰是 别墅市场的目标客层，而顺义区正好是别墅发展比较成熟的区域之 。由于年奥运会水上项目和马术项目在顺义。
参考资料：
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北京某别墅项目可行性研究报告