【17页】银川市鲁能陶然水岸项目投资立项计划书.doc在线文档㊣精品文档值得下载

房陶然水岸的成功开发为艾依河周围的发展奠定了良为促进银川市各区县的平衡发展，金凤区成为重点发展对象，陶然水岸所在地具有优越的地理位置。

部分内容简介水岸位于银川市金凤区北京中路北侧，景观水道西侧。

三项目背景银川市经济发展态势为房地产业的迅速发展提供了强有力的保证。

随着银川经济的发展，银川市具有越来越多的购房消费群体，为房地产的有效开发提供了根本保证。

为促进银川市各区县的平衡发展，金凤区成为重点发展对象，陶然水岸所在地具有优越的地理位置。

陶然水岸的成功开发为艾依河周围的发展奠定了良好的基础陶然水岸的开发商是银川鲁能置业有限公司有较高的房地产开发技术力量，在小区规划建筑安装销售策划等方面有着丰厚的基础和丰富的经验。

四项目开发企业概况宁夏鲁能置业有限公司由鲁能集团下属的房地产专业集团公司山东鲁能置业集团公司于年月份投资成立的，注册资金万元。

公司以房地产开发为主导，致力于宁夏房地产开发﹑经营﹑销售以及相关产业的开发建设。

鲁能集团是家股权多元化集团化发展的现代企业集团。

鲁能品牌年评估价值亿元，是全国知名品牌。

鲁能集团被评为年度中国十大最具影响力企业，在年中国企业强评比中位居第位。

鲁能商标自年以来连续三年被评为中国十大公众认知商标。

鲁能集团拥有能源房地产金融高新技术物资经贸体育文化旅游广告等支柱产业。

五项目规划计划鲁能陶然水岸建设成为大型高尚住宅区，以其优越的地理位置超前的规划设计完善的配套设施幽雅的园区环境，专业的物业管理，为居民提供舒适方便高质生活环境。

总体规划总占地面积亩，规划建筑面积万平米，规划容积率。

项目于年月日开工建设，月日开盘销售。

项目计划开发周期年，将于年月全部建成。

项目以水中林，林中城为主题开发理念，周边具有良好的自然生态环境，南面即是千亩森林公园，东南西三面临水，恰好位于景观水道的围合中，与大小西湖森林公园及著名旅游景点阅海公园连为体，半岛气候浑然天成。

小区内北欧风情主题园林溪流雕塑小品散落其间，另外具有独具特色的北欧风情主题会所及码头商业街。

还有地下停车场银行休闲娱乐场地餐饮场所等等，周边有银新小学新九中人民广场等。

独具格的配套设施改变银川市民对于该区域的认识，引领银川人民居住生活新理念。

主要经济技术指标项目数量单位总建筑面积平方米总占地面积亩配套共建建筑面积平方米其他配套建筑面积平方米容积率绿地率规划居住人口人居住总户数户主要建设条件供水系统市政供水。

雨水污水排放现有现状毫米的雨水管线和毫米的水管线，可以就进排入。

供热方式燃气锅炉直接供暖。

供电采用双路供电，变压器容量为千伏安。

供气通过天然气中压管向区内送气。

宽带宽带入户。

形态结构规划项目定位建成北欧风情为主题的都市亲水花园生活高级社区。

物业类型独栋别墅联排别墅花园洋房小高层商铺配套设施会所商业街教育大型超市银行医院等。

项目以水中林，林中城为主题开发理念，定位于银川品质超前的低密度临水住宅发展项目，为追求高品味居住环境的人群提供更开阔的视野，感受海阔天空的超前生活氛围。

周边具有良好的自然生态环境，南面即是千亩森林公园，东南西三面临水，恰好位于景观水道的围合中，与大小西湖森林公园及著名旅游景点阅海公园连为体，半岛气候浑然天成。

小区内北欧风情主题园林溪流雕塑小品散落其间，另外具有独具特色的北欧风情主题会所及码头商业街。

小区由北欧艺墅花园洋房情景洋房结合而成。

是银川首席北欧风情水岸花园洋房。

六项目建设的必要性鲁能陶然水岸是山东鲁能集团在宁夏开发的第个地产项目，也是银川市首个水岸花园洋房社区。

项目地处银川市金凤区，位于政府已开发的现代化区域中心地带，自治区党委银川市委市政府新址西侧，北临上海路，南临北京路，东靠人民广场，银川市政府自治区党委自治区迎宾馆规划中的新九中三馆两中心图书馆博物馆展览馆会展中心文化艺术中心紧邻其旁，是未来银川市的中央行政居住区。

小区的开发和管理，将对银川市的的住宅建设和管理产生重要的影响，对全区投资环境的改善，以及新城面貌的展示起到重要的示范作用。

因此该住宅小区建设将会本着高起点规划高水平设计高质量施工高标准管理的四高原则，力求把该小区建设成现代化高品位的生态居住区，努力为银川的城市化建设做出贡献。

七市场分析与预测银川市房地产发展现状银川市经济发展势态，为房地产业的快速发展提供有力保障近年来，银川市围绕建设现代化区域中心城市的总体目标，加快城市化进程，在城市建设方面取得了历史性突破。

城市基础设施建设速度投入规模都是前所未有的，城市框架已经确定，大银川规模初步呈现。

新区建设全面展开，行政中心加快建设，重点开工和建成了里北京路等横贯银川东西的六条大通道，目前银川市已有大型广积销售面积商品房销售额情况亿元房地产投资与消费更趋理性，年商品房销售面积占当年竣工房屋面积的，比年提高了个百分点。

虽然市场供给与需求双双下降，但需求下降的幅度小于供给下降的幅度，因此，降低了房屋空置面积。

经过十五期间银川市房地产业的快速发展，面对市场中存在的问题和国家的宏观调控政策，房地产开发企业投资更加理性。

而消费者对市场中平方米以下中小户型住房供应量的增加，以及对不同户型可能采取的不同税收政策，也逐渐转变了住房消费观念，量力而行适度消费和梯度消费的住房消费观念逐步被认可。

银川市房地产市场进入理性调整阶段。

小结在早期的经济建设带动和供给量不足双重影响下，房地产住宅价格上升快速。

后期市场供给量会有所增大，供求得以基本平衡，促使价格的走势趋稳。

但在价格上行的惯性作用下，近期内价格将依然呈现较高的上行速率。

项目市场分析该项目地段位于北京中路与亲水大街交汇处，银川市的行政高档居住区域。

其市场优势主要表现在如下优越的地理位置在银川市近几年发展中，金凤区南部将为建设重点，政府对此地块，将通过较为优惠的地价和缓交土地出让金的方式，扶持企业开发，将依托银川中二中九中的品牌优势，拟在金凤区北部建高级中学，在南部建初级中学，通过完善城市基础设施配套，来提高该地块的开发价值。

该项目地段位于北京中路与亲水大街交汇处，银川市的行政高档居住区域。

作为银川市未来发展的重点，交通极为便利。

其周围汇集了大群新建住宅小区，交映生辉。

陶然水岸以其优雅的居室设计美丽的园林绿化，置身其中，首屈指更胜筹，尽显住宅群中的优越之尊。

犹如众星捧月靓丽非常，成为好地段上的热点。

高尚层次的需要随着银川经济的发展，部分拥有较多财富的人在银川安家，这阶层人士凭着自有的经济实力，对生活环境消费水平有着更高更新更好的要求。

为满足这群体的需要，建设个气派豪华智能聚高尚娱乐安全舒适环境优雅于身的住宅小区，能满足高收入阶层追求完美与众不同尽显贵尊的消费愿望。

陶然水岸正是基于此种社会现实投资兴建的小区，是适时而建顺势而生，定会有乐观前景。

生活便利，配套完善陶然水岸具有会所商业街教育大型超市银行医院等配套设施。

其周边有日月峡国家森林公园阅海公园湖滨电影城青岛瑜伽健身会所等娱乐场所，为人们休闲生活提供了条件，同时宁夏农林科学院宁夏银行学校宁夏农业学校六盘山高级中原也坐落在周围，此外宁夏工人医院宁夏人民医院分部等医院以及银川市新城百货大楼银川宝岛风情便利店等购物场所的配套设施为人们生活带来了极大的方便。

周边楼盘分析及售价定位与周边楼盘相比，陶然水岸在地理位置上占有较大优势，并且，其开发商合具有强大实力，在全国开发过多个大型享有极高声誉的居民居住小区，积成功之经验，使陶然水岸出胎便有种优越之感。

陶然水岸初步将均价定位于元平方米，仍留有余地，随着该项目的逐步开发，其售价也将步步走高。

相比与其他公寓楼盘，陶然水岸也具有定的优势。

序号项目名称区辖性质规模位置均价鲁能陶然水岸金凤区公寓北京中路景观水道西侧宁夏鲁能置业有限公司新新家园期金凤区住宅上海西路与福州北街西北角银川规划建筑设计院房地产开发有限公司清水湾金凤区独栋别墅亲水大街与贺兰山路交汇处宁夏住宅建设发展有限公司尚景世家金凤区公寓上海路北侧拉普斯森林公园金凤区公寓黄河路以北北京路以南亲水大街与满城南街之间拉普斯中国有限公司项目的发展前景按照银川市委市政府对经济工作的总体安排，在今后的发展中要围绕四个率先和三个突出，加快建设大银川。

即要跳出银川，跳出宁夏，立足全国看银川，面向世界看银川。

宁夏鲁能置业有限公司由鲁能集团下属的房地产专业。

集团公司，作为外省企业对宁夏的投资，政府会更加重视。

而陶然水岸建成北欧风情为主题的都市亲水花园生活高尚社区的项目定位，也符合了突出把环境做美，以打造塞上湖城品牌为切入点，围绕塞上江南回族之乡西夏古都，建设特色银川的城市建设要求。

由此可见陶然水岸项目具有良好的发展前景。

八项目开发资金筹集计划总投资估算汇总表序号项目费用名称金额万元土地成本建安工程费不可预见费前期工程费费开发期间费用建设期利息项目管理费总投资筹措和利用自有资金万元，为实施工程项目，满足开工前的资金周转，可根据收入资金的回报率适时投入部分自有资金。

主要包括现金和流动资产，以及可以在近期收回的各种的应收款项等，如应收的银行的票据已完合同的应收工程款等。

用银行贷款万元贷款是实施工程项目的重要资金来源，是承包商利用信贷资金经营，借钱赚钱的种方法。

采取抵押贷款，以工程设备作抵押。

从工程所在地银行获得较多的当地货币贷款。

抵押款和借款的比例称为抵押存款限额。

影响抵押贷款利率的因素是预期的真实利率通货膨胀和贷款风险房屋预售房屋预售历来是房地产开发过程中筹集资金的重要方法，因此可充分利用房屋预售来筹集必要的资金。