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和城市规划约束。

根据规划要求，建筑容积率小于建筑密度不超过建筑层数层以下绿地率大于。

拟定三个产品方案全部为独立别墅方案独立别墅多层住宅方案独立别墅多层住宅中高层方案。

详见规划设计中方案比较。

“独立别墅多层住宅中高层”方案为推荐方案。

初步规划确定产品规模独立别墅，套多层住宅，套中高层住宅层，套商业店面房汽车库，个车位。

三销售价格独立别墅邻近地块澜韵园二期工程，尚未竣工，幢二层别墅只剩套，每平方米元。

澜韵园土地成本相对较低，若通过拍卖获得土地，成本般不会低于元，因此，存量土地用完之后，湖边别墅价位应该还会提高，首期拍卖苏园地块，虽然尚未开盘，得存量土地，旦市场价格向下波动，竞买获得土地受其影响首当其冲。

因此，土地最高限价确定应充分考虑产品售价风险。

本地块规划条件允许建多层和中高层住宅，允许容积率比首次拍卖苏园地块高，若采用“别墅多层中高层”方案，容积率由全部建别墅左右提高到接近，经分析表明，每平方米土地土地费用承载能力比单纯建别墅可提高元以上，若以同等价格获得土地和开发商获得经济效益相同，则每平方米别墅价格盈亏平衡点可降低元左右。

第三章项目初步规划与方案优化苏园地块规划技术条件该地块为居住用地，地块面积公顷，容积率小于，临湖至少半用地须用于低层别墅用地。

建筑退线建筑退后小区地界建筑须退所有地界米，其中沿界至少米为绿化带，至少米为间距缓冲带，绿化带内不能用做停车场。

高层住宅退各边界线不小于米。

如界外是已建或规划生活居住建筑还须满足日照间距退线要求。

低层住宅最小建筑退后户基地线主建筑正面米侧面米后面米。

停车房正面米侧面米后面米。

日照间距日照间距系数低层住宅取，多层住宅取，计算方法应满足苏州工业园区规划管理技术规定要求。

中高层住宅需做日照分析报告，满足相关要求。

小区建筑密度和每户基地参数小区建筑密度不超过，独立式住宅每户建筑密度最大不超过。

低层住宅每户基地参数独立式住宅不得小于平方米。

半独立式住宅不得小于平方米。

排屋式住宅不总论第二章市场营销策划第三章项目初步规划与方案优化第四章项目实施进度计划第五章投资估算第六章经济评价核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传！总论项目名称苏园号地块土地使用权竞买可行性研究报告。

二报告编制单位苏州市房地产业协会苏州市新天地工程造价咨询事务所苏州铭星软件科技有限公司。

墅多层独立别墅多层中高层用地面积建筑面积独立别墅层多层住宅层中高层住宅层架空层面积自行车库面积道路面积总户数户商业配套面积公建面积地下汽车位面积绿化面积总建筑面积容积率备注架空层及地下汽车车位未计算建筑面积五方案比较方案比较表表序号指标名称单位数量方案方案二方案三开发项目总投资万元自有资金万元长期借款万元经营收入万元总成本费用万元其中土地费用万元经营税金及附加万元土地增值税万元利润总额万元所得税万元税后利润万元全部投资内部收益率自有资金内部收益率方案比较表中各方案经济分析均设定土地价格为万元，可见，由于容积率低，全部建别墅方案效益最差，应以否定。

“别墅多层中高层”既可满足规划条件，又能满足消费者对多层住宅需要多层最热销，同时又能提高容积率使之接近于规定上限，可提高经济效益。

故为推荐方案。

第四章项目实施进度计划根据土工业基地。

万人口，按三口之家计算为万户，每户平均面积平方米，则需要万平方米，预测园区住宅每年需求量见表。

在年累计可达到万平方米。

苏州工业园区自年开始开发，到年用年时间达到万人口，珠江三角洲发展已有先例，苏州照目前速度发展，预测是完全可能实现，甚至可能提前。

今年开工面积万平方米左右，园区政府预测今年全年可达到万平方米左右。

开发量年至年平均增幅，由于销售量等于开发量，预计至年需求量仍将以幅度增长。

由此可见，存在较大潜在需求量。

价格涨幅年至年，平均涨幅，年至年通等专用系统现场图像，完成特定功能。

满足办公智能化需求。

项目建设规模及内容拟建应急指挥中心规划建筑面积平方米，其中，地上建筑面积平方米，地下建筑面积平方米。

需要拆迁区政府大院西侧个公房院落，约户居民，拆迁占地约平方米。

第四章建设地点与建设条件项目建设地点区应急指挥中心为区政府功能个重要部分，是实现现代化办公基础，因此，区应急指挥中心综合业务楼宜与区政府临近，以便于信息及时传递以及紧急时领导相关职能部门能迅速到达应急中心，参与事件决策和发布指挥命令。

因此，项目拟建于市区胡同号区机关大院西侧，用地面积平方米。

本项目建筑用地具环境，并且可适当改善周边环境。

本建筑为座单体建筑，建筑面积平方米，其中，地上建筑面积平方米，地下建筑面积平方米。

其东面与原政府办公楼相距米，保留原汽车通道西面为减小民房拆迁量，用地界限不规则，保证了两条车道进出地下停车场顺畅。

西部可空出部分空间规划个内院，以创造良好办公环境北面与育群胡同相邻。

南面与胡同相接。

由于本项目处于市文化保护区，建筑风格采用仿古建筑檐口，以取得与周边环境和谐统整体效果。

南部院落西部院落宜种植低矮灌木，局部点缀乔木，尽量提供良好视野。

建筑规模及确定依据拟进入综合楼单位为应急指挥中心区城管委指挥中心区城管监督中心区信访办和区信息中心家单位。

以上各单位均为区政府机关，其办公用房面积与建设标准应执行国家计委发布党政机关办公用房建设标准计投资号。

应急指挥中心，正处级单位，人员编制名，其中主任名，副主任名，科职及科员名其中行政后勤科人员编制人。

应急指挥中心应急时增加区领导名，主要为书记区长副书记副区长及其他相关领导。

区城管委指挥中心，正处级单位，人员编制名，其中主任名，副主任名，科职及科员名。

区城管监督中心，正处级单位，人员编制名，其中主任名，副主任名，科职及科员名。

信访办，正处级单位，人员编制名，其中主任名，副主任名，科职及科员名。

区信息中心，副处级单位，人员编制名，其中主任名，副主任名，科职及科员名。

以上各单位人员项目概况.项目概况项目名称市区应急指挥中心综合业务楼项目建设单位市区政府建设性质新建.心行车道活动室弱电间卫生间其它地下二层消防水池泵房污水泵房汽车库行车道其它结构设计方案结构形式钢筋砼框架剪力墙结构，筏板基础。

建筑结构安全等级二级。

设计使用年限年。

抗震设防烈度度。

给排水系统生活给水系统水源本建筑采用城市自来水作为供水水源。

生活给水接自区政府院内供水管，供水压力。

由于本建筑物高度较低，因此其给水由市政给水管线直供。

本项目用水量按指标估算法进行计算，日用水量按计，则需。

消防给水系统利用现有室外消防给水管网和室外消火栓。

生活热水生活洗浴热水由项目区原供生活热水管道供给。

排水本项目污水排放量按生活用水计，为。

地下室污水采用自流排出，当不能自流排出时，采用机械排出。

楼内污水废水分流，污水汇集后经处理排入污水管网。

雨水系统为内排水形式，雨水经雨水斗及雨水管汇集后排入雨水管网。

消防系统消防系统包括消火栓系统自动喷水灭火系统及防排烟系统要包括信息收集系统收集处理系统信息查询系统指挥辅助分析发布系统地理信息系统大投影系统。

形成从信息报告工作调度迅速决策，并从网上信息收集处理信息反馈等功能。

与原有公安消防急救交通城管等应急响应系统相连接，成为紧急状况发生时政令上传下达快速通道。

与视频会议系统视频点播系统可视电话系统手机短线以及未来可能出现其它通讯系统相连接。

可随时将