利得尔大厦开发项目投资立项可研报告 ㊣ 精品文档 值得下载

定在年适度调整住房公积金个人住房贷款最高限额可贷比例最长期限，主要是坚决停止福利性建房和分房，实行货币化分房。

扩大公积金制度实施面，提高公积金归集率，提高公积金贷款最高限额，延长公积金贷款贷款期限。

允许房改房上市交易，鼓励差价换购，以旧换新，以小换大。

具体为公积金个人住房贷款最高限额由原万元调整为万。

住房公积金个人住房贷款可贷比例由原不超过购房价款总额调整为。

住房公积金个人住房贷款最长期限由原年调整为年。

调整税收政策，鼓励住房消费。

清理收费项目，降低住宅开发成本。

拓宽空置商品住宅消化渠道。

加强管理，完善配套设施。

包括加强对房地产开发项目方案审查和设计审查。

加强对房地产开发项目综合验收工作，凡综合验收不合格者律不得交付使用。

建立完善房地产交易有形市场，实行站式服务，凡房屋交易所需办理切手续，均可在市场内次完成。

强化开放企业质量意总论项目名称项目概况及发展商二建设场址及外部条件第二章市场需求分析重庆市房地产市场环境重庆市利得尔实业发展有限公司提供红线地形图。

国家相关建筑消防环保等法规规范。

国家省市颁布有关设计技术规程规范和有关规定。

第二章市场需求分析重庆市房地产市场环境重庆市房地产市场环境重庆是座具有三千多年历史和璀璨文化名城，山城以其独特地理位置形成了具有浓郁地方特色巴渝文化以及繁荣内陆商贸经济。

近几年重庆在中国西部地区迅猛发展使之成为长江上游经济中心，她独特作用决定了它在中国跨世纪地区发展中占据着越来越重要地位。

重庆市按区域划分为渝中渝北南岸江北沙坪坝等个区，而房地产市场所形成格局也类似分成几大区域。

加之受长江嘉陵江之隔，这种划分特别明显，其交通环境等几大因素直接影响着楼盘投资与收益。

年月，重庆被批准设立为中国第四个直辖市，由此拉开了国家开发西部序幕。

作为西南地区和长江上游地区最重要中心城市，全国重要工业基地，交通枢纽和贸易口岸，再加上优惠政策，良好投资环境以及前景广阔市场，重庆成为新轮投资热点地区，大量国外资金和国内资金涌入重庆，寻求投资发展，激活了重庆经济环境，带旺了人气，为重庆经济迅速发展提供了大量机遇和条件。

国际国内实力雄厚财团公司进入重庆，国内外驻重庆机构代表处设立以及本地区迅猛发展形成个人财富，都成为推动重庆房地产产业发展强大动力。

此外，随着国家增发国债和西部大开发战略正式启动，我市继续加大投资力度。

年全市累计完成固定资产投资亿元，比上年净增亿元，增长。

其中基本建设完成投资亿元，比上年增长，占全市总投资比重达更新改造投资亿元，增长房地产开发投资亿元，增长其他投资亿元，增长。

由于投资资金到位良好，从而保证了项目建设顺利进行。

经济增长和企业效益明显改善，促进了财政收入持续增长。

年完成地方预算内财政收入亿元，比上年增长。

综上所述，在全国宏观经济形势不断趋好大环境中，重庆市经济今年将继续呈现良好运行态势。

这为房地产市场营造了很好大环境。

据统计资料，年至月我市累计完成房地产开发投资亿元，比上年同期增长，其中住宅为亿元，比上年同期增长，投资增长迅速，住宅投资更为热点。

商业营业用房在竣工面积万平方米同比下降了情况下，施工面积达到万平方米，同比激增。

月重庆商品住宅新开工面积万平方米，施工面积新增万平方米，竣工面积万平方米，销售面积万平方米，超过竣工面积万平方米。

前季度，商品房销售面积为万平方米，比上年同期增长，设备价格变动将直接影响到项目造价，从而影响收益，因此建议业主在与施工单位材料设备供应单位签定合同时充分考虑这因素，同时定要早争取早日进行销售。

业主应处理好外部关系协调问题。

诸如水电气邮电通讯交通电视等，使利得尔真正成为居家休想场所。

方米，同比激增。

月重庆商品住宅新开工面积万平方米，施工面积新增万平方米，竣工面积万平方米，销售面积万平方米，超过竣工面积万平方米。

前季度，商品房销售面积为万平方米，比上年同期增长，其中住宅销售万平方米，占商品房总销售面积。

据统计资料，年至月我市累计完成房地产开发投资亿元，比上年同期增长，其中住宅为亿元，比上年同期增长，投资增长迅速，住宅投资更为热点。

商业营业用房在竣工面积万平方米同比下降了情况下，施工面积达到万平方米，同比激增。

月重庆商品住宅新开工面积万平方米，施工面积新增万平方米，竣工面积万平方米，销售面积万平方米，超过竣工面积万平方米。

年我市商品住宅建设投资累计达亿元，比上年增长，占全市房地产开发投资比重由上年提高到。

全市累计销售商品房住宅面积万平方米，较上年增加万平方米，增长。

由此可以得出如下结论，重庆市近几年房地产开发量呈上升态势，且增幅较大。

开发商对我市房地产市场前景依然看好目录第章总论项目名称项目概况及发展商二建设场址及外部条件第二章市场需求分析重庆市房地产市场环境重庆市房地产市场环境二重庆市房地产开发主要政策环境三重庆市房地产现状二重庆市沙坪坝区房地产状况及特征重庆市沙坪坝区概况二沙坪坝区房地产市场现状三周边楼盘个案调研分析三项目综合分析项目背景分析二项目优势分析三项目劣势分析四对本项目建议及结论第三章项目设计方案规划依据二设计原则及指导思想三建筑设计四结构设计核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，第四章公用设施设计方案给排水设计二供电设计三通讯及电视设计四采暖通风及空气调节五天然气设计六监控防盗系统设计七动力设计第五章消防环保及绿化消防设计二环境保护三绿化设计四安全与卫生五节能二运行机制第七章项目招投标，招标形式及资质要求，二招投标工作组织，第八章项目建设进度计划与销售计划，项目建设进度安排，未定义书签本费用。

二销售收入及税金估算销售收入估算基础数据根据对目前重庆房地产以及沙坪坝区房地产市场分析详见本报告第二章以及对本项目单方成本估算见附表总成本费用估算表，参考临近项目销售价格及各特殊因素分析，预计本项目销售单价及总销售收入如下表序号楼层用途建筑面积单位价格万元小计万元备注负二三层车库个车位万元个负层商场层商场二层商场三层商场四层商场六层及以上住宅合计经营税金及附加本项目经营税金及附加包括销售不动产营业税城市维护建设税教育费附加交通重点建设附加费。

土地增值税本项目暂不考虑土地增值税。

所得税按计。

三财务评价评价基准参数本项目计算期为三年，投资期为年。

本项目为房地产行业，基准收益率取为。

二财务评价分析现金流量分析本项目全部投资现金流量表附表，预测累计净现金流量为万元全部投资财务净现值为万元，全部资金财务内部收益率为，投资回收期为年。

自有资金现金流量表见附表，预计累计净现金流量为万元，自有资金财务净现值为万元，内部收益率为，投资回收期为年。

项目内部收益率大于，净现值大于零。

且投资利润率详见附表税后投资利润率为资本金利润率详见附表税后资本金利润率详见附表。

资金平衡分析表银行借款偿还表见附表。

经测算，本项目贷款万元投入该项目，贷款偿还期为年。

其他财务评价中具体数据及计算详见下列附表附表投资估算表附表投资计划与资金筹措表附表总成本费用估算表附表损益表附表全部投资财务现金流量表附表自有资金现金流量表附表资金来源与运用表附表借款还本付息估算表财务评价结论通过以上财务分析表明该项目投资效果明显，经济效益较好，贷款款偿款能力较强。

在当前房地产商品房价格稳中有升大好形势下，本项目在财务上可行。

第十章不确定性分析房地产项目不确定性分析是分析不确定因素对项目可能造成应响，并进而分析可能出现风险。

它房地产项目决策成败关键因素，主要包括敏感性分析临界分析等。

平衡分析对于房地产开发项目，盈亏平衡分析通常是计算商品房销售价格保本点即盈亏平衡点，它给出了物业销售在任何时候都不能再下调价格，供警戒用。

对本项目，在本报告假设条件下，盈亏平衡点计算如下元平方米由以上计算可得，项目平均售房价格盈亏平衡点与预测销售均价相差较多，这说明该房地产项目抗市场风险能，这种投资排序被打乱，房地产开发由渝中区向周边地区扩散过程中，重心开始偏向九龙坡区南岸区与沙坪坝区。

年，开发投资量位居前位依次是渝中区亿元九龙坡区亿元南岸区亿元沙区亿元渝北区亿元江北区亿元。

九龙坡区南岸区沙坪坝区投资量已跃居至第二位第三位第四位，今年这种开发投资格局继续维持。

这种开发格局转变是实施本项目开发个有利条件。

主城区各区商品房销售状况对比如下图所示。

图主城区各区商品房销售件数对比件数渝中区江北区南岸区沙坪坝区九龙坡区大渡口区高新区经开区北部新区渝北区巴南区北碚区住宅非住宅本季合计当年累计图主城区各区商品房销售面积对比面积平方米渝中区江北区南岸区沙坪坝区九龙坡区大渡口区高新区经开区北部新区渝北区巴南区北碚区住宅非住宅本季合计当年累计图主城区各区商品房交易金额对比交易金额万元渝中区江北区南岸区沙坪坝区九龙坡区大渡口区高新区经开区北部新区渝北区巴南区北碚区住宅非住宅本季合计当年累计二重庆市房地产开发主要政策环境房地产开发还应该有个良好政策环境支持，简略地说，重庆市地方政府为支持重庆房地产开发出台了如下几条主要政策措施加大住房制度改革，进步完善住房公积金制度。

为加大住房公积金个人住房贷款发放力度，在保证资金安全前提下，用好用活住房公积金。

同时也为进步加大住房公积金对住房公积金缴存职工个人住房信贷支持，充分发挥住房公积金社会效益，让广大职工更多享受到建立住房公积金制度给他们带来实惠，经市房改领导小组批准渝住改发号文，重庆市住房制度改革办公室重庆市住房资金管理中心决定在年适度调整住房公积金个人住房贷款最高限额可贷比例最长期限，主要是坚决停止福利性建房和分房，实行货币化分房。

扩大公积金制度实施面，提高公积金归集率，提高公积金贷款最高限额，延长公积金贷款贷款期限。

允许房改房上市交易，鼓励差价换购，以旧换新，以小换大。