北京新街口项目前期市场调查及初步投资立项可研报告 ㊣ 精品文档 值得下载

经过平安大道西四通至西单，向北是积水潭新街口外大街，向西是西直门外大街，向东为三海景区。

地块形状为反形。

详见附图项目用地性质该项目为西城区规划北京„新街市‟商业文化步行街区部分，它以商业为主，集商业娱乐休闲餐饮办公和商住为体。

周边环境商业该项目所在位置是北京市传统商业街区新街口商业区，目前该区域集合了以电子音像和服装专卖店为主其他如餐饮金融文化等为辅商业业态在项目东南角对面是该区域比较大商场新街口商场，但是它经营状况不是很好项目需要拆迁部门有家比较大型音响专业商店超音速音响商店。

它南面是北京市最著名三大重要商圈之西单商业中心，不过这两个商业区中间有西四段商业氛围断断续续它西面是以通讯产品为主西直门商业区北面还连接着以产业为主中关村商业区，南面还连接着金融街商业中心东面是正在规划建设什刹海烟袋斜街传统文化商业步行街。

景观它东面什正在规划和建设什刹海金丝套民俗风情旅游区，其中包含了西海后海和前海三大景区，还有宋庆龄故居四合院景观。

地块周边还有徐悲鸿纪念馆汇通祠广化寺得感景观。

文化教育在项目围绕桃园二期调查和研究的背景与目的为了更大的实现宏信公司跨地区跨业态扩张的战略目标，根据公司高层的意图，在高层前期多方面接触和考察的基础上，在选定了地区区域和项目地块的前提下，展开了这次调研。

本次调研活动所针对的调研对象为北京市新街口地段的个危改项目的非配套公建项目，属于比较典型的复合型商业地产项目。

本次调查和研究的时段为年月日到月日，由于时间和精力，再加上外部些不可抗因素，本次调研仅仅收集了初步的数据和信息，整个报告重点在于对北京市的相关市场状况的调查和在此基础上的区起到补充作用。

北京市房地产总体状况概述写字楼整个北京市写字楼供大于求，整体租售价下降几成定势。

年北京市写字楼市场供应量达到万平方米，再加上尚未消化部分存量，导致其租金和售价处于持续下跌入住率下降空置率攀升状况。

三老将中关村金融街呈现不同走势，两新兵奥运村传媒大道前景较为看好，实力也不容忽视。

从需求方面来看，中资机构仍然势需求主力，外资需求增长缓慢。

商业用房随着北京市房地产市场再度升温，本市底商商场购物中心超市批发市场等用于商业用途房地产开发越来越富有吸引力。

为迎接年奥运会，北京市交通不断改善旧城区不断改造住宅郊区化大大刺激了商业房地产市场。

尽管目前北京市商业总规模较大，但是人均面积均显不足从经济发展规律看，商铺总面积与人口密度合理比例为平方米人，因此消费市场和投资市场对商业房地产追逐力度有所提高，导致近期北京市商业房地产市场呈现良好租售态势，市场前景较为乐观。

其中以底商势头最为迅猛，现在北京市新开发住宅写字楼酒店等，绝大部分都带有两到三层底商。

目前，商铺开发已经由单纯点式商铺开发向整体开发和经营发展，开发大型商厦和综合商业物业成了种市场必然趋势，并且能为开发商带来客观利润空间。

但是关于科学商铺营销链开发商投资者经营商家消费市场还没有完全形成，只有消费市场赢了，商投资者才能赢。

因此投资者在置业时候非常小心和谨慎。

很多开发商为了消除投资者顾虑，很早就引如专业商业物业管理公司，如上海新天地香港戴德梁行等进行总体规划招商后期推广和物业管理。

商住公寓商住公寓经历了以商住两用普通住宅具有较强商务功能户型可以作多种分割。

年商住公寓取得了不俗销售业绩，年各开发商都蜂拥而至，争着宣传其商住概念，可见各开发商都看好商住公寓需求市场。

商住公寓走旺得益于国家和地区政策改变年初，北京市工商行政管理局规定，从事餐饮歌舞娱乐提供互联网上网服务场所和洗浴等类经营活动公司，不能以居民住宅楼商住两用楼含居民住宅楼和商住两用底商楼层房屋作为企业或个体工商户住所经营场所。

从事上述类经营活动以外，须提交申请住所所在地居家委会业主委员会或者能够代表该地区居民行使权利其他居民自治组织出具同意函，否则不予受理。

以上规定加速了商住公寓发展。

而国家金融政策在商住公寓畅销中起到了非常主要推动作用商住公寓与写字楼相比，其优势在于可以用或者按揭买房，按揭期限可以达年，使用权限为年而写字楼按揭贷款几乎是不可能，即使有可能也只能五成左右，按揭年限也要短得多，使用年限也要少年。

底上也会对本项目造成间接分流。

关于本项目几点建议调整现有方案，去掉酒店等固定资产形态，降低商业房产总量，修建定住宅形态。

控制地价，建议商业部分和商业住宅部分分开计价。

本项目物业形态应包括商业娱乐公寓或写字楼小户型住宅，其配比应通过全面市场调研来确定。

商业部分建议只作到三层，可以借鉴建外方式层和二层作复式结构，三层单独成个整体，设计入口和出口。

商业部分策划必须做到综合性，同时还要围绕两个特色业态整个项目运作最好引入当地比较有经验和实力专业公司进行前期调研项目定位产品策划概念设计以及营销管理。

市场定位产品定位消费者定位价格定位都需要进步市场调研和论证。

年月日速度甚至略超出商品房竣工和开发投资增长速度，这表明北京市居民对商品房尤其是住宅需求不仅没有因为近几年商品房供应量大量增加而减弱，反而有所扩大。

北京市城区住宅价格有所下降，郊区价格有所上扬城铁开通带动了其沿线房地产活跃经济适用房也四面开花户型结构需求呈现两极化，大面积豪宅和小面积小户型大行其道低密度住宅市场份额逐步增加，并且受到市场关注和认可。

总体来看，北京市房地产市场供应量激增，交易额也相应增加，价格在稍微降低，主流产品趋于同质化，非主流产品呈现差异化，高档住宅投资型物业开始在萎缩，投资者更趋于理性。

小户型北京市房价始终居高不下，低总价小户型实际上成了近两年北京市市场人们追逐热点。

北京市房地产行业相关政策概述经济适用房价格管理办法该办法对经济适用房作出了新规定经济适用房基准价格由开发成本税金和利润三部分组成。

它实施加快了经济适用房市场化进程。

北京出台新规调查和研究背景与目为了更大实现宏信公司跨地区跨业态扩张战略目标，根据公司高层意图，在高层前期多方面接触和考察基础上，在选定了地区区域和项目地块前提下，展开了这次调研。

本次调研活动所针对调研对象为北京市新街口地段个危改项目非配套公建项目，属于比较典型复合型商业地产项目。

本次调查和研究时段为年月日到月日，由于时间和精力，再加上外部些不可抗因素，本次调研仅仅收集了初步数据和信息，整个报告重点在于对北京市相关市场状况调查和在此基础上初步开发建议。

备注非配套公建是指不是针对住宅项目本身而修建公共建筑。

项目简介本项目主体项目为桃园二期危改项目，它位于西城区新街口地区，东起新街口北大街西至北草厂胡同南起西内大街北至北二环。

具体经济技术指标如下表总用地公顷可规划用地公顷总保留用地公顷代征用地公顷用地平衡表居住区建设用地公顷其中居住用地含配商业部分幢办公楼，工程总建筑面积约万平方米。

其中公寓万平方米，写字楼万平方米，商铺万平方米在售二期第大道商铺部门共计万平方米左右。

整个建外商铺临街而建，为开放式步行街区。

产品多样单层商铺层商铺和二层商铺有直接对外出入口，主入口在层复式商铺二层，有单独内部楼梯连接上下层三层商铺自动滚梯电梯和楼梯直接到达，出口和入口整层公用产品特点商铺层高米所有商铺均为大开面落地窗，增加了其通透性。

周边环境商铺周围均有宽阔市政道路小区内共有步行街，命名为街，很又特色整个小区规划人口在万人以上小区内穿行有小桥和下沉式花园小区设有设备齐全俱乐部仅部分商铺设有卫生间，店铺内卫生间仅预留上下水，不做任何装修，公用卫生间精装地下车位非常充足，且从地下可到达不同楼座大堂区内在各个建筑层面上有立体绿化系统，地下层和层为公共绿化广场，在四层有屋顶花园。

装修说明楼层高度各建筑层达米各店铺单位室内地面为水泥地面，墙面为腻子刮平整体设备设有楼宇监控系统和中央集中空调，宽带卫星及有线电视线缆停留在竖井内价格付款方式层二层复式单价元平方米次性付价元平方米按揭价三层单价元平方米按揭按揭为六成十年按揭，签合同时首付，签合同个月内付，签合同两个月付。

备注租金情况，预计为美元平方米月二国英号商住公寓概况国英号位于西二环内中央金融街西南角，距离西直门交通枢纽，距离平安大道。

是本次考察项目最具有对比意义楼盘。

它总面积平方米，东西向层，南北向层，种户型，外墙为全玻璃幕墙。

定位国英号物业形态为商住公寓，它消费者定位于创业型公司和个人，其广告口号为成长型公司企业之原始资本牧场后时代商务牛仔﹠创业英雄商务擂台。

配套高级会议中心，视频会议系统咖啡厅，员工食堂康乐设施分体式空调地下车位充足天然气热水和暖气入户每户部电话线部合资电梯等。

价格及付款方式商住公寓均价元平方米起价元平方米，底楼商铺价格元平方米据说已经被整买出去。

预计租金商住公寓元天平方米物管费元天平方米车位售价万元万元个外加元月管理费租金元月个首付，其余年按揭三其他物业情况项目名称物业类型单价均价元平方米位置备注长远天地写字楼海淀南路与苏州街交汇口东北位置总建筑面积万平方米，商业面积平方米底商层二层三层天兆家园住宅座楼座楼西直门北大街温泉入户，元吨，物管元月平方米。

底商部分每层多平方米且整层出售。

底贷款利息差进行贴息。

该贷款新政策出台，会对刺激个人购房消费起到定作用，首批可进行贴息住宅项目是该政策最大受益者。

建行推出转按业务该项金融政策规定，购买贷款尚未还清二手房可以贷款，这将大大促进北京房地产三级市场发展。

北京市执行新基准地价表根据不同用途土地特点及相应地价水平，商业综合和居住用地基准地价由高到低，由城区到郊区被划分为十个等级。

东城西城崇文宣武海淀朝阳区为到六类地段，丰台石景山为三到九类地段，其他郊区县处于六到十类地段。

北京市市政建设概述五塔寺路改建它可以方便这个区域居民和北京舞蹈学院等单位职工出行，