北部新区H29地块项目投资立项可研报告 ㊣ 精品文档 值得下载

住宅销售价格从上表可以看出，受金科天湖美镇东方王榭棕榈泉国际花园协信城等高端项目影响，该区域住宅销售价格直保持建筑面积元高价运行，并逐渐呈上升趋势，高端项目成功销售和区域优势凸现，也拉升了普通住宅售价。

二北部新区高新园年季度房地产市场分析年季度北部新区高新园区房地产市场总体情况是房地产开发规模较去年同期有所上升市场成交量有所增加房地产市场竞争相对平和房价稳中有升。

房地产市场供应情况分析土地供应优化土地供应结构，是引导市场消费控制房屋积压，保障房地产市场健康发展重要措施。

本季度北部新区高新园区共协议出让宗地宗，面积为公顷挂牌出让土地宗，面积为公顷行政划拨宗，面积公顷。

供应情况与上季度基本持平，较去年同期相比增幅较大。

预售许可登记本季度北部新区高新园区共进行商品房预售许可登记幢，户，总面积为北部新区地块项目可行性研究报告第页共页万平方米。

和去年同期相比有所下降，近年来北部新区高新园区商品房新增幅度直保持着个良好稳定发展态势，竞争也相对平和，供需基本保持平衡，目前商品房累计可售面积约为万平方米。

房地产销售情况分析购房需求面积选择本季度北部新区高新园区商品房销售最多为以上房屋，其次是以及，都是偏大户型房屋，占本季度销售总量。

这类房屋主要是由近几个月开盘棕榈泉和协信城联排别墅以及东方王榭花园洋房构成。

从上图可以看出，这类房屋虽然面积大价格高但仍然拥有很大批消费群，由于其小区环境优质楼盘总体规划好性价比高，因此始终还是不乏购买者。

另外，本季度中等互项目概况项目简介二经济技术指标三四至关系第二章市场环境分析新技术为基础现代产业基地都市风貌展示区都市发达经济圈核心增长极布局构架。

北部新区发展规划北部新区规划概况规划性质以发展高新技术产业为基础现代产业基地，是都市发达经济圈核心增长极和都市风貌展示区用地规模规划区总用地面积平方公里，规划城市建设用地平方公里，占总用地人口规模规划人口规模为万人北部新区组团规划分布北部新区七大组团规划组团主要功能组团概况人和组团商务中心客运枢纽光电产业高档社区北部新区中心商务服务区。

规划城市建设用地平方公里，人口万人大竹林组团信息产业软件产业光电产业生物工程以发展信息软件为主环境优美现代产业区。

规划城市建设用地平方公里，人口万人礼嘉组团高新技术研发高档社区以高新技术为核心研发区和环境优良生活居住区。

规划城市建设用地平方公里，人口万人黄茅坪组团现代制造业以发展现代制造业为主工业园区。

规划城市建设用地平方公里，人口万人翠云组团新材料产业区重点发展新型材料和环保产业及其他高科技产业规划用地平方公里，人口万人，组团内规划有新材料产业区和部分生物工程和新医药产业园鸳鸯组团服务业高档社区以发展为翠云组团金山组团服务第三产业。

规划城市建设用地平方公里，人口万人礼嘉组团黄茅坪组团翠云组团鸳鸯组团人和组团大竹林组团金山组团北部新区地块项目可行性研究报告第页共页金山组团出口加工业现代物流包括出口加工区寸滩港地区。

规划城市建设用地平方公里，人口万人二北部新区高新园区解析园区介绍北部新区高新园区位于北部新区南部，面积约平方公里，包括人和组团和大竹林组团，是重庆高新区最新最大产业拓展区，于年月正式启动，被称为重庆生态技术商务区。

该园区重点发展电子信息生物医药和食品仪表等三大主导产业，集团建设重庆光电产业重庆智能仪器仪表产业重庆生物医药产业和重庆软件产业等四大产业基地。

园区内还规划布局了未来新重庆中央商务区使领馆区居住新区以及交通通信枢纽。

人和组团建设成为以光电和生物医药产业，以及商务办公商档社区为主，具有山水园林特色环境优美现代化高新技术产业。

大竹林组团建设成为以软件和仪器仪表产业，以及休闲旅游为主，具有山水园林特色环境优美现代高新技术产业区。

居住环境人均绿地面积平方米北部新区高新园区总面积约平方公里，城市规划建设用地约平方公里，其余为生态绿地林地及水域等，占总用地。

在城市规划建设用地中，绿地面积公顷其中公园绿地公顷，占总规划用地其中公园绿地占。

高新区规划总人口为万人，按照高新园绿地系统建设指标规划，到年，高新园人均公共绿地平方米，人均绿地面积平方米。

休闲配套区域内有环境幽雅绿树成荫柏林公园，花果瓢香绿茵如毯照母山植物园及古木峰公园境内天然绿肺方尖碑人和民俗文化村玲珑宝塔坐落其间，充分展示了人和人文历史金科天籁城小区进驻，金科盛宴十二坊餐饮条街也随之形成，不仅吸引了大量来自四面八方优秀人才居住和中外客人参观，因此也提高当地房地产开发水平提高，为此也起到了积极推动作用。

居住规划北部新园高新园规划居住用地约占总建设用地，各种高品质住宅小区错落有致述风险因素房地产开发行业特点和本项目各项因素，我们采用以下风险策略以风险控制为主，结合风险转移进行综合控制。

以风险控制为主对市场风险可以加强对市场研究深度，细化对市场研究广度，提高预测准确性和定价合理性提高自身管理水平，提高专业素质，主动控制投资方面风险落实规划铁路标高问题，提出解决措施，为今后设计工作做好基础工作在谈判时影响土地供应方，最好能把南面地块起拿，将不利因素消除，即使不行也可将该因素做为我方谈判筹码。

风险转移措施可以采用工程总承包将部分风险转移到总承包单位，采用工程项目保险转移部分风险给保险公司，采用限额设计将部分风险转移给设计院等。

北部新区地块项目可行性研究报告第页共页第十三章项目可行性研究结论与建议项目可行性研究综合评价项目地处重庆市北部新区人和组团，区域地理位臵好，道路交通系统完善，社区氛围已形成，区域配套设施完善，居住氛围高，市场氛围好，地块平整且为规则矩形，有利实施快速开发建设。

从财务评价结果来看，项目效益指标较好，项目风险处于于可控范畴内，项目风险较小，利润率较高。

项目开发建设符合产业集团战略规划，且项目具有良好社会效益和经济效益，从经济指标及实施状况看都可行，具有很强操作性和可行性，建议尽快组织实施。

二项目建议可与土地持有方进行接洽，商谈土地转让事宜落实规划铁路标高事宜落实南面土地今后可能用途调查落实重庆市对军产部队用地土地转让与开发有无特殊规定进步加强市场调研与分析，提高对市场把控能力。

大竹林组团总长公里火车北站片区道路总长公里，已经建成道路公里五条金系列主干道已建成通车公里，目前正在实施道路长公里，预计年前，高新园区将完成该区域全部道路建设。

三北部新区高新园区楼宇工业分析楼宇工业作为现代都市型工业新形态，具有占地少税源稳效益好等优势，可以解决土地资源紧缺与产业发展矛盾。

北部新区高新园区结合自身发展优势和特点，大力发展楼宇工业。

目前，该区域七座星系列商务大厦和总部基地已投入使用，据官方信息，已经有近百万平米商务楼投入市场，可以满足家以上科技型中小企业办公生产需要，目前其使用率平均达到了。

据了解，北部新区年将继续扩大楼宇产业，挖掘土地价值。

实施高新园中心区拓展区总部基地等项目万，到年年底形成万规模。

并于今年下半年全面开工建设太阳座土星科技孵化楼。

还将规划新系列科技孵化楼，将楼宇产业十目录第章项目概况项目简介二经济技术指标三四至关系第二章市场环境分析北部新区区域解析二北部新区高新园区解析三北部新区高新园区楼宇工业分析第三章区域房地产市场分析区域房地产概况二北部新区高新园年季度房地产市场分析三重点个案调研四区域商业解析五周边配套第四章项目分析地块解析二分析第五章项目初步定位目标客户定位二产品定位三价格定位第六章项目规划设计方案及评价项目开发方向分析二项目规划设计方案及评价三项目初步方案选择核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，第七盘日期预计五月中旬主力房型销售均价预计元销售率未售总户数户开发商重庆荣鼎地产有限公司物业管理待定财富中心北部新区地块项目可行性目所得税前财务净现值为万元，所得税后财务净现值为万元，均大于零所得税前财务内部收益率为，所得税后财务内部收益率为，均高于基准收益率。

财务评价可行。

第十章不确定性分析主要不确定性因素从房地产市场情况来看，影响本行业项目开发财务效益主要不确定性因素有销售价格土地成本建安工程成本开发期税费借款利率等。

针对本项目实际情况，土地成本是个具有较大不确定因素，配套费和人防费也刚刚上涨，短期内上涨可能性不大，借款利率我们已做了充分考虑。

基于此，本次确定三个不确定因素为土地价格销售价格和建安工程成本。

二敏感性分析本报告敏感性分析针对财务净现值内部收益率项经济指标进行，分别计算当土地价格销售价格和建安工程成本分别变动和时对它们影响。

计算结果详见表表敏感性分析结果览表序号项目不确定因素变化率项目内部收益率净现值万元敏感度系数敏感度系数基本方案土地价格销售价格北部新区地块项目可行性研究报告第页共页建安工程成本由上表可看出，本项目按敏感性大小排序为销售价格建安工程成本土地价格。

销售价格为最敏感性因素，建安工程成本次之。

在今后项目实施运作过程中，控制项目土地取得价格，合理安排规划好项目开发建设节奏，增强项目自身品质，提升项目亮点，尽可能提高项目销售价格，同时控制工程成本，加强投资控制力度，项目定能在获得更好经济效益。

三临界点分析根据项目具体情况，详细测算了在基准收益率为时临界点分析数据销售价格临界点土地价格临界点建安工程成本临界点根据临界点分析结果显示，项目在销售价格下降左右，项目净现值才为零，但目前重庆市房价在周边城市中均处于个较低水平低于成都贵阳等，上升趋势明显，下降可能性很小，因此销售价格不利影响完全可控制。

土地价格要在我们测算价格万元亩基础上上涨即土地价格万元亩项目净现值才为零，根据我们调查了解结果，区域土地成交价格在万元，万元亩可能性较低，因此土地价格我们可以控制。

建安工程成本要上涨左右项目才达到临界点，根据我们