十八湾生态休闲农庄项目投资立项可研报告 ㊣ 精品文档 值得下载

然特征兼备旅游产品，出游时间多集中在周末黄金周以及带薪假期。

多选择短途路线为主，长途路线为辅小时休闲市场，倾向于以家庭为单位或以车友会俱乐部为单位集体出游，对旅游地停车住宿安全等条件要求相对较高。

山村酒店农事体验生态餐饮山野拓展山地观光银发市场年龄在岁以上，经济基础强，有充分休闲时间，对于确定性安全性和服务要求较高。

不容易接受新鲜事物，但旦接受可长期发展。

此类市场对要求配套完善，对养老养生和健康有极高需求。

山村酒店农事体验生态餐饮山地观光学生市场倾向于中低档价格高内涵旅游产品，求知交流探奇娱乐欲望强，注重旅游产品参与性体验性和教育性，对精神层面追求高于对物质层面追求。

该人群主要以寒暑假消费为主体，大多有朋友家人或恋人同行，对旅游产品要求较高，对文化生态历史宗教类景点有较大热情，就规划区而言，亲近自然和山地生态是其主要出游引力。

山村酒店农事体验生态餐饮山野拓展山地观光自由人市场年龄在岁之间，已参加工作，收入中等水平青年人群，倾向于价格合理富有特色功能多元化旅游产品。

追求自由个性新奇时尚旅游方式，属于风险偏好类型，知识层面相对较高，有强列山村酒店农事体验生态餐饮山野拓展山地观光项目概况项目选址项目位于宁乡县黄材镇松华村大冲里，为处狭长山谷，南北两端分别以古塘堤坝和李家坟山处山顶为界，东西两侧各以山脊为界。

大致范围为南至，北至，东至，西至。

该区域东西平均宽约，南北长约，总面积约合。

市场机遇城市居民离退休者家庭自驾车者机关团体等市场主体旅游消费需求持续增长，长假改短，短假增多，短途旅游郊野旅游越来越盛行，对乡村旅游需求量越来越大。

政策机遇新农村建设对发展旅游业积极支持，目前经济危机形势下拉动内需加强基础设施建设政策，以及国家对于乡村旅游贯支持等系列利好政策机遇。

主要劣势威胁名气劣势旅游经营完全要从零开始，没有半点知名度。

资源劣势虽然规划区内景观相对良好，但不能成其为吸引力因素，游客不会因为这里风景而来到这里此外，水资源不足，供水水景营造及相关活动组织成为难题。

生态威胁规划区面积较小，生态系统单而脆弱，面临火灾洪灾雷电灾害虫害等多种威胁。

竞争威胁周边区域如本镇龙泉村旅游项目对本项目存在定同质竞争威胁各成名景区对本项目存在定屏蔽威胁外围农民可能形成定分流威胁。

尤其是在目前经济危机形势下，对于刚刚踏进旅游行业经营者来说，所可能面对挑战更是未知。

第三章市场分析及产品构建长株潭城市居民休闲度假市场总体特征笔者对曾参与规划编制长株潭地区景区所进行调查数据进行了引用市场面宽，潜力巨大市场面宽度可以通过游客人口学特征来反映。

当现实市场人口学特征越接近客源地人口学特征，市场发育面就越均衡。

通过最近调查经验发现，长株潭现实旅游客源市场性别年龄文化程度职业与家庭人均月收入等指标都呈现相对分散分布，与长株潭建成区现有人口学特征接近，表明长株潭周边休闲度假市场发育面宽广，均衡度较好，说明了休闲度假产品能广泛适应长株潭市场，潜力巨大。

旅游活动注重亲情出游方式是旅游消费行为重要征之，游客选择不同出游方式，反映了内心深处心理需要指向。

最近相关调查数据显示，多数游客是与家人起或亲友结伴前往休闲度假，由单位组织占。

家庭市场与亲友市场是长株潭休闲度假市场重心，也是区别于标准观光旅游重要特征。

参照群体作用显著调查显示，游客是通过亲友介绍，获得休闲度假信息。

其次是旅游宣传册等，这反映了参照群体口碑宣传对游客出游决策存在着高影响现象，从另个方面也揭示了休闲度假开发必须重视游客经历对潜在市场作用。

同时，网络已成为人们获取旅游信息新兴途径和选择旅游目地重要参考，应加强网络营销力度。

自驾游与单位组织渐成主流调查表明，汽车是目前出游最主要交通工具。

其中自驾车比例高达，单位车占。

这种结构在客观上受到交通条件制约，在主观上，也反映了特定人群偏好。

这与异地观光旅游多选择飞机火车与长途汽车有较大差异。

指示休闲度假地建设中应充分注重道路停车场建设，加强交通组织管理。

存在明显理想时间距离统计数据表明对于城市周边休闲度假，所有游客有个心目中理想时间距离，即游客休闲度假理想距离围绕小时车距双向递减，集中度引进在营销和旅游经营方面拥有优势资源资金作为合作伙伴林权方面可采取租用入股承包等多种方式。

效益分析经济效益按照年均接待日，日均接待人，人日均消费元计算，年旅游营业额为万元，扣除折旧等成本，按旅游业常规利润率计算，年旅游利润可达万元此外，农副产品收入初期将达到万元年，并随着旅游经营逐年增长。

社会效益该项目实施后，不仅经济效益良好，也具有明显社会效益。

可以促进附近农业多元化发展吸收农村剩余劳动力增加农民收入，促进农村和谐。

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感觉。

出游动机凸显休闲度假多数游客选择休闲度假动机是休闲度假释放工作压力和观光旅游，约占。

说明我国旅游业已从异地观光旅游逐步走向了本地休闲与度假旅游，符合旅游业发展演进规律。

乡村概念吸引人们前往缓解压力旅游吸引力是人们做出旅游决策时重要影响因素，调查表明，乡村概念成为多数游客认定吸引源。

其次才是休闲度假活动项目综合服务和距离和交通条件等。

同时，游客选择休闲度假存在三大自身性原因缓解工作压力景点本身吸引力和时间上更好安排，三者差别不明显。

说明乡村本身吸引力是休闲度假行为首要决定因素，而价格和费用问题关注程度并不高，这与异地观光旅游有较大区别。

出游频率高客观上，城市周边休闲度假目地，使出游时间限制空间限制费用限制较小，随着人们生活生平进步提高，会越来越普及，成为城市居民经常性消费活动。

调查表明，休闲度假出游频率高，约九成游客有过多次城市周边短程旅游出第章项目概况项目选址项目位于宁乡县黄材镇松华村大冲里，为处狭长山谷，南北两端分别以古塘堤坝和李家坟山处山顶为界，东西两侧各以山脊为界。

大致范围为南至，北至，东至，西至。

该区域东西平均宽约，南北长约，总面积约合亩。

项目分期旅游开发是项长期渐进工程。

依据规划项目资源条件资金实力市场趋势等各种情况，将松华生态休闲农庄旅游发展期限划分为近中远三个时段，分别对应于年年年年年年。

近中期着重于项目建设游憩方式摸索和市场拓展，远期则注重产品更新转型。

指导思想脚踏实地，因地制宜，紧抓特色，滚动发展。

要认清优势与不足，本着经济可行原则，充分利用本地资源物产，吸引互补型优良资金，坚持特色就是生命，打造极具乡土气息特色产品，先易后难，分期分片，滚动发展。

发展目标核准心旷神怡，既产生实实在在经济效益，又让游个污水处理站严格实行雨污分流排放，公路游道两侧应建设排水沟，迅速有效排除地表水。

排污处理工艺流程如下生活污水厕所污水化粪池栅栏沉淀池氧化池排入池塘农田或林地电力电讯配套农庄内目前用电直接采用低压接入，规划采用高压接入，设计负荷接入电信网络，满足游客上网需求电视采用卫星接收器接收后进行信号分转。

综合服务区西北侧上方闪窝中建变电房机房，集中进行变压网络信号分转和卫星电视信号分转，机房引出输电线路全部采用地下敷设接入。

环卫设施配套农庄内目前没有还没有进行环卫设施建设。

规划在农庄内道路沿线观景点等区域设置垃圾箱。

综合服务区野营拓展区等区域按个垃圾箱设置环形游道沿途按个垃圾箱设置垃圾箱外观要与周围环境相协调。

在综合服务区野营拓展区各设冲水式公厕处，蹲位分别为个和个在山顶观景台附近设旱厕处，蹲位个，厕所建筑形式体量大小色彩均应与周边环境协调。

解说系统配套旅游解说系统设计要求醒目清晰易于理解形式恰当和系统完整，又包括交通导引景物解说和劝导警示等方面内容。

农庄外围主要路口，要经过审批后设置交通标志牌，以便于游客顺利进入到农庄农庄入口农庄内部公路和游道，以及通向各栋客房路口，均应设置交通导引牌示各景点应配简介，各树种作物均可进行牌示，以便于游客识别陡坡崖壁深潭机房等存在安全隐患地方定要设置警示标牌，以防造成危害。

第七章环保及旅游安全环境质量保护农庄空气林木水资源旦遭到破坏将给旅游经营带来毁灭性打击，因此相关保护至关重要。

大气保护农庄内目前空气清新，大气环境质量优良。

旅游经营开始后，应尽量多使用电能太阳能天然气等清洁能源，要尽量减少使用柴薪煤石油等燃料停车场公路两边栽植能吸收有毒气体树种，加强绿化。

水环境保护农庄所在山谷山体蓄水能力较弱，只有惟条溪流，且流量较小，生态环境脆弱，水资源尤为宝贵。

应加强植被绿化，提高水土保持能力生活污水厕所污水经处理达后方可排出合理设置垃圾收集设施，防止游客将垃圾纸屑果皮塑料袋食品等杂物丢入水中，污染水质。

噪声控制合理布置将动静两种形式旅游活动场所，在空间上进行定隔离土屋和客房均采用夯土或石砌等形式，以具备良好隔音效果旅游旺季般不进行工程施工在公路两侧多种植树木。

固体废弃物处理农庄内垃圾要及时清扫，集中收集，争取做到日产日清。

动植物保护对整个农庄规划区进行封山育林，并对些树种进行挂牌保护和说明介绍，让游客更多了解植物，了解大自然，提高环保意识，丰富游趣禁止非法狩猎活动。

旅游景观保护重要景点景观要加以保护，尽量保持其原真性，加强景点景观周围植物绿化美化。

对道路沿经济效益具有重要意义。

产品需求角度市场分析除应弄清楚主要目标市场即长株潭市场总体特征外，我们还应对不同专项需求细分市场特征进行分析，以明了那块市场是我们所需要或不需要。

这类专项旅游需求市场主要包括生态休闲市场怀旧