千岛湖安龙半岛夕阳红度假村项目投资立项可研报告 ㊣ 精品文档 值得下载

年销售套，其中平米面积区间销售状况较好，占总销售套数以上，而此区间基本以低价位普通住宅为主，高档景观住宅仅销售套，同期小面积供应公寓增加，但市场消化较差。

市场供应预测楼盘名称位置规模规划产品容积率开发现状开发商酒店配套桃源山庄桃源岛亩独栋连排三期开发，二期正建多幢桃源房产星级酒店山水名墅翡翠岛亩独栋三期，目前期通盛假日酒店湖滨花园辉照山区亩联排独栋公寓年初开工滨江索菲特中心湖区东北湖区项目所在区域天屿度假村中心湖区亩别墅云天房产星酒店天清岛度假天清岛亩独栋期幢绿色世纪五星酒店丽湖馨居大指岛亩联排独栋公寓年初动工大指岛房产无山水人家锦溪半岛亩联排独栋公寓未定同和房产产权式酒店碧水华庭汪宅亩联排独栋现已动工普天房产无千岛湖论坛凤凰岛亩独栋年底动工新概念五星级酒店万向项目羡山半岛多独栋万向集团洲际兴财项目进贤岛多兴财房产润和度假村中心湖区多独栋年底润和房产雷迪森三项目剖析区域休闲度假项目容积率分布区域高端项目容积率对比山水名墅天屿度假村丽湖馨居润和度假村羡山度假村绿城碧水清风项目优劣势分析优势劣势区域成长前景看好政府对旅游度假发展政策鼓励淳安新县政府规划，有利于新区发展土地成本相对低容积率低，具有很大优势东北湖区，景观资源稍欠距离镇区较远，缺乏相关配套区域开发以中心湖区为主，东北湖区开发气候尚欠区域多数项目以低密度取胜。

本项目容积率低，位于东北湖区景观资源稍欠，且周边配套设施缺乏，与区域项目比较，并不具备优势。

四项目定位针对千岛湖市场特点及国内旅游城市发展借鉴，本项目定位如下旅游地产不同时期，需求具有明显差异，本项目规模不大，加上低价便宜，应根据不同市场特点做调整，我们定位本项目为老年度假村。

公寓以小户型为主。

客源针对与老年人。

分四期动期投资景区早期建设，相关设施酒店设施缺基础设施投入加大景区建设逐步完善房地产投资逐步增长，后期达到较大规以改善及优化设施投入为主景区完善丰富区域国际知名度提升，国外客源为区域消费带来新动力休闲度假成为区域旅游设施消费辐射酒店投资乏房地产投资低位运行，项目推出少房地产价格处于低位以二个度假村开发为主，零星分布模房地产价格迅速增长中后期房地产投资比例较高国内观光游为主呈现优质开发组团旅游新特点房地产投资价格高位运行房地产消费旺盛，需求多样化多组团形成，向腹地辐射，形成网络房地产状况旅游特点时间区域各组团板块形成年亚龙湾国家旅游度假区等被评为国家级景区年喜来登大酒店瑞海购物公园等项目建设年万嘉华度假酒店建设，早期开发基本以酒店开发为主，项目零散分布年以后，随着区域旅游市场逐步成熟城市知名度提升，旅游地产价值逐渐呈现，以碧海蓝天花园阳光海岸为代表批度假项目开发，使三亚旅游地产开发发展到了新阶段，促进了各区域板块形成。

目前三亚形成以亚龙湾大东海三亚湾三大休闲度假板块，并向腹地辐射，成为国际新兴休闲度假旅游城镇。

房地产市场运行特征起步期发展期高速发展期固定资产投资房地产投资房地产销售价格走势启动期期间固定资产投资投入较低，房地产投资价值较低，房地产销售价格处于低位发展期投资逐步上升，并诱发房地产相关投资增长，价格开始小幅增长，发展期后期受发展利好因素影响带动价格快速上升同时基础设施投资加速，区域设施完善，发展进入了高速发展期，期间房地产投资增长引发房地产消费规模持续扩大及价格高位运行。

由此可见，区域旅游发展基础设施完善投资环境成熟与旅游地产发展密切关联起步期市场规模小投资价值低发展期市场初步形成价格快速增长高速发展期市场趋向成熟价格高位运行。

二杭州休闲地产与对于度假游客来说，公里是他们认为最恰当距离，公里内无法让他们产生外出度假感觉，公里以上才能让他们暂时遗忘城市喧嚣，感受度假氛围与环境，公里以上容易产生疲劳和厌烦。

项目所在地千岛湖区域左口乡安龙半岛距离杭州公里上海公里南京公里，本项目客源定位应以杭州为中心浙江内，义乌温州台州等为核心客源。

杭州第二居所发展目前杭州分钟交通圈内别墅主要分布在闲林小和山环境保护要求高，交通等外围基础设施尚在配套之中，还没有到位，投资者投资风险大，为此先作如下要求建议停车场码头道路等公建设施用地建议政府进行行政划拔。

江滨绿化带用地作为城镇公共配套用地也应进行划拔。

建议政府从旅游码头头下湖旅客大门票中提取元张，返还给项目建设业主，期限为年。

建议政府土地出让金除征用赔偿部分外，其余全部给项目业主，主要用于项目三通平等基础设施配套。

附详细测算数据土地费用亩元亩万元二购物商品条街支出总长米米米幢幢每幢房子层土建工程造价地价每幢元每幢幢元收入门面二三楼元每幢元幢幢三老年公寓支出套套土建工程造价套装修套套土地价套每套合计元套套元收入套四别墅支出土建地价元幢元收入幢套五收益合计元六购物街除地价元幢幢元老年公寓除地价元套套元别墅除地价元套幢元小计元土地费用万元，规划设计费用万元场地平整万元，通电通水配套费用万元停车场建设费用万元游人中心建设费用万元驳岸泊位费用万元四星级酒店建设费用万元绿化工程投资万小计万元合计万元总投资万元收益万元固定资产投资万元购物街土建平方米元平方米元幢元二老年公寓土建平方米元平方米装修平方米元平方米元套元三别墅土建平方米元平方米幢元土建合计万元费用合计万元万元万元万元原收入万元万元收益万元万元万元投资回报率万元回收期年七结论综上所述本项目以老年公寓为主题度假村开发原则上可行。

千岛湖旅游发展分析千岛湖与国家庭因素和老年人社会问题是催生老年人公寓产生重要原由，那么国家鼓励和京沪两地老年公寓热宠应该能使我们看到老年地产开发希望。

许多年来，大众化住宅开发直是市场开发主体，造成这种市场开发失衡原因归根结底是老年人住宅市场尚不成熟。

但从今天老年人口基数老年人社会问题以及老年人养老观念重大转变趋势看，实施老年人地产开发应该说是种机遇，老年人住宅开发恰逢其时，水到渠成。

可以预见，老年人住宅逐步被消费者老年人极其子女所接受，谁抢占了开发先机，谁就开拓了新市场，也就赢得了市场竞争。

老年人住宅市场发展趋势产权式老年人度假公了家庭烦恼及社会问题，老年人公寓呼声高涨，呼之欲出。

国家鼓励开发商进行老年人住宅地产开发面对我国进入老年化社会，老年人生活问题已越来越被社会所关注。

在年召开中共十六大三中全会上有关代表提及老年人养老事，中央领导对此十分重视。

近日国家民政部及地方各级民政部门从社会各方面宣传全面关心和帮助老人，尤其是老年人养老与生活方面，并鼓励开发商从事老年人住宅开发。

老年人住宅在京沪两地倍受热宠北京和上海直是中国房地产市场前沿，最早老年公寓就出现在这里。

上世纪九十年代初，在当时上海商品房积压量高达上千万平方米情况下，中高档老年公寓直供不应求，排队预订场面时有发生。

九十年代中期，北京些房地产商在吸取上海老年公寓成功开发经验后，并结合本地区老年人生活习性，从竞争激烈和风险较高商品房开发转向老年公寓投资建设，均取得了良好经济效益和社会效益。

总结如果说亿老年人口基数是老年人住宅开发市场条件家庭因素和老年人社会问题是催生老年人公寓产生重要原由，那么国家鼓励和京沪两地老年公寓热宠应该能使我们看到老年地产开发希望。

许多年来，大众化住宅开发直是市场开发主体，造成这种市场开发失衡原因归根结底是老年人住宅市场尚不成熟。

但从今天老年人口基数老年人社会问题以及老年人养老观念重大转变趋势看，实施老年人地产开发应该说是种机遇，老年人住宅开发恰逢其时，水到渠成。

可以预见，老年人住宅逐步被消费者老年人极其子女所接受，谁抢占了开发先机，谁就开拓了新市场，也就赢得了市场竞争。

老年人住宅市场发展趋势产权式老年人度假公寓将成为未来老年人住宅市场发展趋势纵观全国各大中城市老年人住宅市场发展现状，各养老院无论是从硬件设施和软件配套上都存在数量状开发商酒店配套桃源山庄桃源岛亩独栋连排三期开发，二期正建多幢桃源房产星级酒店山水名墅翡翠岛亩独栋三期，目前期通盛假日酒店湖滨花园辉照山区亩联排独栋公寓年初开工滨江索菲特中心湖区东北湖区项目所在区域天屿度假村中心湖区亩别墅云天房产星酒店天清岛度假天清岛亩独栋期幢绿色世纪五星酒店丽湖馨居大指岛亩联排独栋公寓年初动工大指岛房产无山水人家锦溪半岛亩联排独栋公寓未定同和房产产权式酒店碧水华庭汪宅亩联排独栋现已动工普天房产无千岛湖论坛凤凰岛亩独栋年底动工新概念五星级酒店万向项目羡山半岛多独栋万向集团洲际兴财项目进贤岛多兴财房产润和度假村中心湖区多独栋年底润和房产雷迪森三项目剖析区域休闲度假项目容积率分布区域高端项目容积率对比山水名墅天屿度假村丽湖馨居润和度假村羡山度假村绿城碧水清风项目优劣势分析优势劣势区域成长前景看好政府对旅游度假发展政策鼓励淳安新县政府规划，有利于新区发展土地成本相对低容积率低，具有很大优势东北湖区，景观资源稍欠距离镇区较远，缺乏相关配套区域开发以中心湖区为主，东北湖区开发气候尚欠区域多数项目以低密度取胜。

本项目容积率低，位于东北湖区景观资源稍欠，且周边配套设施缺乏，与区域项目比较，并不具备优势。

四项目定位针对千岛湖市场特点及国内旅游城市发展借鉴，本项目定位如下旅游地产不同时期，需求具有明显差异，本项目规模不大，加上低价便宜，应根据不同市场特点做调整，我们定位本项目为老年度假村。

公寓以小户型为主。

客源针对与老年人。

分四期开发，首期以启动老年公寓小户型为主开发建设，同时推出酒店特色购物街别墅区等，二期应保持与期紧密衔接，选择地块条件占有优势地块，树立标杆产品，为后期开发打下基础，并建立价格体系，实现项目整体价值最大化。

之所以将本项目定位为老年度假村为主题，以小面积为主要销售型产品特点，我们来分析下老年公寓市场五老年人住宅市场机遇及发展趋势市场机遇我国已进入