华亭大厦市场项目投资立项可研报告 ㊣ 精品文档 值得下载

增长迅速年苏州楼市在有关部门出台系列规范房地产市场鼓励住房消费信贷政策推动下，全市房地产开发投资继续保持较高增长幅度，全年房地产投资首次突破百亿元大关，达亿元，其中住宅共完成投资额为亿元，比上年增长。

古城区共完成投资亿元，占全市住宅总投资，比上年增长，对推动苏州地区经济发展起到了积极作用。

高档住宅供应量增长明显年，苏州市区高档住宅高档公寓和别墅共完成投资亿元，比上年增长，施工面积为平方米，比上年增长新开工面积为平方米，比上年增长竣工面积为平方米，比上年增长空置面积为平方米，比上年下降，但我们可看出，相对于施工面积和新开工面积增长速度，减空效果不是很明显，这供应结构失调，必会给苏州房地产市场健康良性发展带来定程度上影响。

供应市场出现大盘化现象年房地产在经历几年发展逐渐进入大盘时代，楼盘大规模开发，比较明显大规模楼盘有园区都市花园东湖大郡湖左岸古城区嘉业阳光城新区新港名城花园等。

大盘时代是市场竞争与选择必然结果，必将为房地产市场健康发展导入更多成熟和理性。

④外来竞争激前言项目背景分析经济背景二立地环境第二章苏州市房地产市场形势分析年季度房地产景气指数运行状况二苏州市房地产供给形势分析三苏州市房地产市场需求形势分析四苏州市房地产市场空置状况分析五目前苏州房地产市场存在问题分析六小结第三章苏州市写字楼市场调查写字楼地理分布特征二苏州市写字楼物业的发展沿革三苏州市租售行情调查四写字楼的行业统计分析虽然再降息，但拉动内需效果并不明显，原因是未来家庭教育支出较大，居民消费管理比较理性。

二立地环境华亭大厦位置简图协和大厦金门路名人广场华银大厦阊邮政大厦金州大厦干将路地税局佳福保龄球馆都市站地铁号线出入口烟草大厦城市之邑胥华孚写字楼华联超市三香路道前街石路商圈华亭大厦工行大厦施乐花园劳动路商业银行万年桥大街皇家贵宾俱乐部路农业银行泰让桥胥江河地理位置华亭大厦位于阊胥路和劳动路交界口，靠近三香路，连接华亭大厦主干道是三香路和阊胥路。

交通状况三香路是东西走向主干道，西连新区东接城东。

三香路今年完成了由四车道到六车道扩容，改善了由来已久糟糕路况。

阊胥路是南北走向条主干道，机动四车道，车流量很大，北接石路商圈，向南延伸段过泰让桥为盘门路，连接城南。

即将竣工三香路阊胥路立交，将大大改善华亭大厦周边地区交通状况。

华亭大厦南侧劳动路机动车道路宽不过米，据了解，劳动路将会拓宽劳动路南面老式平房经营有烟杂店水果店等，部分已经开始拆迁，预计今年月底开展全面拆迁工作。

如果劳动路拓宽工程如期进行，那么华亭大厦交通状况将进步改善。

苏州城市规划展示馆写意空间菜场华亭大厦距离规划中地铁号线有米左右距离，是个步行可以接受距离，轨道交通也是华亭大厦优势之。

地铁号线东起园区管委会，西至天平山麓，是连接园区和新区交通干线。

公共建设及配套华亭大厦隔阊胥路相望高层建筑是工商银行苏州分行大厦。

工行南面是施乐家园小区沿街住宅底层店面，经营饮食和医药。

华亭大厦东南面是在建苏州市城市规划展示馆。

苏州市城市规划展示馆是有苏州城市建设发展有限公司建设，由苏州市建筑设计研究院设计，由苏州二建承建，预计年底竣工。

在建城市规划展示馆为现代馆，建筑面积平方米，地下车库面积平方米，投资总额已达亿元以上。

附近有华联超市菜市场皇家贵宾俱乐部等。

华亭大厦周边配套情况览表配套类别名称娱乐设施佳福保龄球馆胥城娱乐总汇皇家贵宾俱乐部宾馆酒店雅都大酒店德隆酒楼胥城大酒店医疗卫生妇幼保健医院苏州大学附属第二医院苏州市第二人民医院学校苏州市第十六中学超市华联超市银行工商银行商业银行农行胥门分理处公园本案北侧拟建绿化广场农贸市场胥门农贸市场第二章苏州市房地产市场形势分析年季度房地产景气指数运行状况综合景气指数运行状况年季度年季度年季度年季度年季度年季度年季度年季度年季度年季度年季度年季度年季度年季度分析从整个走势上来看，景气综合指数呈稳步上升趋势，说明苏州房地产市场总体走势良全管理保安小时值班巡逻大厦内部电梯走廊外部楼顶停车场均安装闭路监控系统，保证大厦各个角落小时能在保安控制之中房地产网房地产与物业管理实用资料库清洁管理服务公共场所及设备清洁维护。

包括楼梯走廊通道电梯间等垃圾清运绿化服务智能化管理服务智能远程抄表，包括水电气等设大厦电视频道，及时发布相关信息，如电力维修通知社区活动及物业通讯等家务服务钟点保姆服务衣物代送洗服务走势上来看，景气综合指数呈稳步上升趋势，说明苏州房地产市场总体走势良好年季度房地产景气状况上升最快，景气值达，比上季度增长点，比去年同期提高点，说明季度房地产市场发展强劲，并继续呈现上扬趋势。

从年季度开始，由于受到有关部门出台系列旨在规范房地产市场鼓励购房消费信贷政策等利好因素刺激，指数增势强劲，走势呈近似直线攀升。

受央行最近出台消费信贷新政策影响，指数走势可能有所下滑，这虽然能在定程度上能从资金链上控制金融风险与房地产市场过热，但在定程度上也可能挫败市场信心。

二综合指数成因分析指数名称指数值与上年同期相比增减点与上季度相比增减点综合景气指数开发投资指数资金来源指数土地购置指数土地开发指数空置面积指数新开工面积指数竣工面积指数销售价格指数分析从综合指数个分类指数来看，与去年同期相比景气水平升降与上季度年季度相比景气水平升降，综合景气运行状况明显前言第章项目背景分析经济背景二立地环境第二章苏州市房地产市场形势分析年季度房地产景气指数运行状况二苏州市房地产供给形势分析三苏州市房地产市场需求形势分析四苏州市房地产市场空置状况分析五目前苏州房地产市场存在问题分析六小结第三章苏州市写字楼市场调查写字楼地理分布特征二苏州市写字楼物业发展沿革三苏州市租售行情调查四写字楼行业统计分析核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，五主要写字楼配套情况六小结第四章小高层和高层住宅物业调查分析小高层和高层物业发展沿革及特点二在售小高层高层楼盘调查分析房型供应量分析户型面积配比分析价格分析相关配套比较表客源客层分析小结三精装修酒店式公寓市场分析现有个案情况潜在竞争性个案市场分析小结第五章市场存在问题点和机会点第六章华亭大厦项目分析第七章项目重新定位及规划改造建议产品定位二市场定位三目标客户群定位四规划改造建议附件市场空隙，另方面造成繁荣假象，市场供应与需求不符，市场结构失衡。

在这些问题存在同时，我们也可以看到些市场机会存在苏州房地产市场总体发展形势良好苏州房地产市场虽然存在些问题，但是随着苏州整体经济进步发展，苏州房地产市场必将得到更好发展，良好发展前景仍然足以吸引任何房地产开发企业。

小套型住宅市场存在较大空隙众多开发商把目标市场定位在高收入人群，针对中低收入人群住房市场有效供给明显不足。

但同时也正是这部分消费者才是市场主体，所以，对小套型产品开发将会吸引大量客源。

依靠小户型产品面积小总价低吸引中低收入人群必然会收到良好效果。

房地产网房地产与物业管理实用资料库第六章华亭大厦项目分析优势点分析周边路网发达，有多路公交车辆经过，交通便利周边有银行学校医院大型超市等机构，配套设施完备该区域为传统居住区，拥有成熟居住环境本案北侧将会有景观绿化广场，可为居民提供休闲场所产品现为弹性空间，可以自由分隔大小劣势点分析产品本身分割后部分套型采光通风可能不足紧邻两条交通干道，噪声较大外墙立面陈旧，有待改善公摊面积大，得房率低土地使用权年限较短机会点分析本案对面苏州城市规划展览馆建设将有可能带动周边商业发展三香路劳动路改造将有利于周边环境改善如果本案定位于小套型公寓，市场承受力较强市区内工厂将外迁，必然会给区域内环境带来极大改善威胁点分析酒店式公寓大量开发，将分流部分目标客源部分开发商已经认识到小套型住宅市场空隙，未来竞争可能会更加激烈房地产网房地产与物业管理实用资料库第七章项目定位及产品规划建议产品定位办公用房子市场苏州市以制造型企业为主，从写字楼入住企业来看，行业主要分布在物流贸易咨询商务等，商业流通类企业较少，所以从苏州发展来看，写字楼发展前景不容乐观从区域房产上讲，金阊区规划是着重发展仓储和物流，预计将兴建仓库和物流中心，其房价将不会有很大上升，该地区升值潜力不大苏州写字楼市场供应量过大，就华亭大厦周边尚有众多空置写字楼，如万盛大厦金洲大厦，且规模较大由上述可见本案定位为写字楼将面临较大市场风险住宅用房子市场住宅市场总体运行良好，但产品结构存在较大不合理性大套型市场供应量过大，需求量趋于萎缩，销售速度明显减速酒店式公寓前期市场火爆，引起众多开发商跟风现象严重，但随着购房者行为越趋理性，现有销售楼盘去化能力明显减弱目前苏州房市相当火爆，消化了大量空置面积。

新开工面积分类指数截至月份，全市新开工各类商品房面积万平方米，同比增长。

该分类指数为，比上季度回落点，比去年同期略有提高，这也说明，苏州房地产业仍然有很强发展后劲。

竣工面积分类指数自从年第季度以来，该分类指数直运行在高位，目前为，比去年同期提高点比上季度提高点，说明随着房地产投资进度加快，商品房供给呈快速增长趋势，现房紧张状况将得到定缓解。

商品房销售价格分类指数季度，全市商品房实际销售均价为元平方米，其中住宅均价为元平方米，分别比上年同期增长。

该分类指数稳步上升，也有效促进了综合景气指数上升。

但我们也应该看到，价格大幅上扬，必然会缩小市场需求面，给楼市带来定风险，不利于房地产市场健康良性发展。

二苏州市房地产供给形势分析苏州房地产市场住宅供应形势分析住宅市场供应总形势年，全市住宅施工面积为万平方米，比上年增长新开工面积为万平方米，比上年增长竣工面积万平方米，比上年增长。

施工面积和新开工面积都有非常大增长，涨幅都在以上，竣工面积涨幅比较小，仅为，随着